평가기준일 내에 유사토지의 매매가액을 평가기준으로 본 처분은 적법함

사 건 2018구합61629 원 고 심AA외3 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2018. 7. 18. 판 결 선 고

2018. 9. 5.

1. 원고들의 청구를 각 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 5. 2. 원고 심AA에 대하여 한 증여세 151,092,640원(가산세 포함)의, 원 고 홍AA에 대하여 한 증여세 156,659,410원(가산세 포함)의, 원고 심BB에 대하여 한 증여세 151,092,640원(가산세 포함)의, 원고 임CC에 대하여 한 증여세 160,075,270 원(가산세 포함)의 각 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 심CC은 개발제한구역으로 지정된 ◌◌시 △△동 산35 임야 102,089㎡(이하 ‘이 사건 종전 토지’라고 한다)를 소유하고 있었고, 원고들은 심CC의 아들들 및 그 배우 자들이다.
• 나. 심CC은 2014. 11. 4.경 이 사건 종전 토지 중 아래와 같은 가분할도(이하 ‘이 사건 가분할도’라고 한다)에 따른 J구역 16,350㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)를 원 고들에게 4,087.5㎡씩 나누어 각 증여하였고, 원고들은 2014. 11. 14. 이 사건 토지 중 각 102,089분의 4,087.5 지분에 관하여 2014. 11. 4. 증여를 원인으로 한 각 지분이전 등기를 마쳤다.
• 다. 원고들은 2015. 2. 28. 피고에게 이 사건 토지에 대한 증여세 과세표준을 신고하 면서, 평가기준일 전후 3개월 이내의 매매사례가액 등 시가를 확인할 수 없는 경우로 보아 구 상속세 및 증여세법(2015. 12. 15. 법률 제13557호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라고 한다) 제60조 제3항, 제61조 제1항 제1호에서 규정하고 있는 보충 적 평가방법에 따라 이 사건 토지의 시가를 개별공시지가를 기준으로 781,530,000원[= 16,350㎡ × 47,800원(㎡당 공시지가)]으로 평가하여 해당 증여세를 각 신고․납부하였다.
• 라. 한편 피고는, 심CC이 2014. 11. 17. 곽DD에게 이 사건 종전 토지 중 이 사건 가분할도에 의하여 B5 부분으로 구분․특정된 623.66㎡(이하 ‘이 사건 비교대상토지’라 고 한다)를 대금 110,000,000원[㎡당 176,378원 = 110,000,000원 ÷ 623.66, 원 미만은 버린 수치임, 이하 같다]에 매도한 사실을 확인한 후, 구 상증세법 시행령(2016. 2. 5. 대통령령 제26960호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제5항에 따라 이 사건 비 교대상토지의 거래가액인 ㎡당 176,378원을 이 사건 토지의 시가로 판단하였다.
• 마. 그 후 피고는 2017. 5. 2. 원고 심AA에게 증여세 151,092,640원(가산세 포함) 을, 원고 홍AA에게 증여세 156,659,410원(가산세 포함)을, 원고 심BB에게 증여세 151,092,640원(가산세 포함)을, 원고 임CC에게 증여세 160,075,270원(가산세 포함)을 각 부과․고지(이하 통틀어 ‘이 사건 각 처분’이라고 한다)하였다.
• 바. 원고들은 이 사건 각 처분에 불복하여 2017. 7. 26. 조세심판원에 심판청구를 제 기하였으나, 조세심판원은 2017. 11. 30. 위 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번 호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

• 가. 원고들 주장의 요지 구 상증세법 시행령 제49조 제5항은 다른 재산의 매매사례가액을 당해 재산의 시가 로 인정하기 위해서는 다른 재산의 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 당해 재산 과 동일하거나 유사할 것을 그 요건으로 규정하고 있는데, 이 사건 토지는 그 면적이 16,350㎡에 달하고, 불규칙적인 다각형의 형태를 띠고 있는 반면, 이 사건 비교대상토 지는 그 면적이 623.66㎡로서 이 사건 토지보다 훨씬 작을 뿐만 아니라, 사각형의 형 태를 띠고 있다. 또한, 이 사건 토지는 정남향을 기준으로 이 사건 종전 토지의 왼쪽 경계 부분에 위치하고 있고, 이 사건 비교대상토지는 이 사건 종전 토지의 중앙 부분 에 위치하고 있다. 더군다나 이 사건 토지는 경사도가 약 30∼50도에 이르는 급경사지 인 반면, 이 사건 비교대상토지는 경사도가 약 10도 이하에 불과한 완만한 경사지이고, 이 사건 토지에는 수목이 빽빽하게 우거져 있어 임야 이외의 용도로는 이를 이용할 수 없으나, 이 사건 비교대상토지는 배나무 과수원으로 이용되고 있으며, 실제 현황은 농 지이다. 위와 같은 사정들에 비추어 보면, 이 사건 토지는 이 사건 비교대상토지와 면 적, 형태, 위치, 용도, 현황 등이 전혀 다르다고 할 것이어서, 이 사건 비교대상토지의 매매사례가액을 기초로 이 사건 토지의 시가를 산정하여 이를 기준으로 한 이 사건 각 처분은 위법하므로, 취소되어야 한다.
• 나. 관련 법령 별지2 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법령의 규정 구 상증세법 제60조 제1항 본문은 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일 현재 의 시가에 따른다고 규정하고 있으며, 같은 조 제2항은 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인 정되는 가액으로 하고 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따 라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있다. 그리고 구 상증세법 시행령 제49 조 제1항은 증여일 전후 3개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경 우에는 그 거래가액(제1호)을 시가로 한다고 규정하고 있으며, 같은 조 제5항은 제1항 을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 구 상증세법 제60 조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있고, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항은 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 규정하고 있다.

2. 인정되는 사실관계

• 가) 심CC은 이 사건 종전 토지를 분할하여 개발행위를 하는 것을 전제로 하여 이 사건 가분할도를 작성한 후, 불특정 다수인에게 이 사건 종전 토지 중 이 사건 가 분할도에 의하여 구분․특정된 부분을 각 매도하였다.
• 나) 이 사건 종전 토지는 아래 그림과 같이 그 동쪽 경계 부분은 이미 도심구역 으로 개발된 지역과 인접하고 있고, 서․남․북쪽 경계는 임야지역과 연접하여 있다.
• 다) 심CC이 원고들에 대한 이 사건 토지의 각 증여일을 전후하여 3개월 이내에 불특정 다수인에게 이 사건 종전 토지 중 일부씩을 각 매도한 구체적인 내역은 별지1 목록 기재와 같고, 이 사건 가분할도에 따른 구역별 각 토지의 ㎡당 매도금액은 아래 와 같다[다만, 심CC은 2014. 10. 18. 김FF, 조HH에게 C12, G10 부분 면적 합계 1,325.66㎡를 대금 합계 155,000,000원(㎡당 116,922원)에 매도하였으나, 아래에서 보 는 것과 같이 입지조건이 서로 다른 C12, G10 부분을 함께 매도함으로써 매매목적물 의 면적이 증가된 점 등을 감안하여 매매대금을 별도로 정한 것으로 보이므로, C 구역 의 ㎡당 매도금액을 산정함에 있어서는 이 부분 매매대금을 제외하기로 한다]. [인정근거] 다툼 없는 사실, 앞서 든 증거, 갑 제3 내지 10호증의 각 기재 또는 영상, 변론 전체의 취지

3. 판단 앞서 인정한 사실과 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사실 또는 사정들을 종합하여 보면, 이 사건 비교대상토지의 매매는 원고 들이 각 지분이전등기를 마친 날을 기준으로 한 이 사건 토지의 증여일로부터 3개월 이내에 체결된 이 사건 종전 토지 중 각 일부에 관한 매매계약들 중 가장 가까운 날에 이루어진 것으로서, 이 사건 토지와 위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사 한 토지의 매매에 해당하는 것으로 봄이 상당하고, 그 매매가액도 객관적인 교환가치 를 반영한 정상적인 거래가액으로 보이므로, 이 사건 비교대상토지의 매매사례가액을 기초로 이 사건 토지의 시가를 산정하여 이를 기준으로 한 이 사건 각 처분은 적법하 다고 봄이 타당하다. 따라서 원고들의 주장은 이유 없다.

① 심CC은 이 사건 종전 토지를 분할하여 개발행위를 하는 것을 전제로 하여 이 사건 가분할도를 작성하고, 이 사건 종전 토지를 이 사건 가분할도에 따라 A부터 J까지의 구역으로 각 구분한 후, 불특정 다수인에게 각 구역 중 이 사건 가분할도에 의하여 특정된 부분을 각 매도하였는데, 심CC과 불특정 다수인 사이의 각 거래는 자 유롭게 이루어진 것으로 보인다.

② 이 사건 종전 토지 중 이 사건 가분할도에 따른 구역별 토지의 대체적인 매 매가액은 이 사건 종전 토지 인근의 이미 도심구역으로 개발된 지역과 인접하거나 가 까운 쪽의 구역들(B, C구역)이 다른 구역들보다 비교적 높게 형성되었고, 도심구역과 멀어지거나 임야로 둘러싸여 있는 구역일수록 낮게 형성되었으며, 도심구역과 반대쪽 인 남서쪽의 임야와 연접하여 있는 구역들(G, H, I구역)은 매매가 거의 이루어지지 않 은 점 등에 비추어, 이 사건 종전 토지 중 이 사건 가분할도에 의하여 구분․특정된 각 부분의 매매가액은 이 사건 종전 토지 인근의 이미 도심구역으로 개발된 지역과 인 접하고 있는지 여부가 가장 큰 영향을 미친 것으로 보인다.

③ 이 사건 종전 토지 중 이 사건 토지와 연접하고 있는 C구역 토지들의 평균 매매가액은 ㎡당 174,528원으로서, 원고들이 이 사건 토지의 시가로 신고한 ㎡당 47,800원보다 상당히 높은 가액으로 매매가 각 이루어졌고, 이는 이 사건 비교대상토 지의 거래가액인 ㎡당 176,378원과 유사한 것으로 볼 수 있다. 또한, 원고들은 2015.

4. 13. 이혜선에게 이 사건 토지에 대한 원고들의 지분 중 102,089분의 3,306 지분을 대금 700,000,000원(㎡당 211,736원)에 매도하기도 하였는데, 이는 이 사건 비교대상토 지의 거래가액보다도 높은 가격으로 매매가 이루어진 것이다.

④ 이 사건 토지는 이 사건 종전 토지 중 이미 도심구역으로 개발된 지역과 가장 인접한 구역으로서, 비록 그 형태가 사각형이 아닌 불규칙적인 다각형의 형태를 띠고 있으나, 이 사건 토지를 다른 구역의 토지들과 마찬가지로 사각형으로 각 분할하는 경우, 이 사건 종전 토지 중 대체적으로 가장 높은 매매가액이 형성된 B, C구역의 토 지들과 그 형태가 같은 부분이 상당히 많이 나올 것으로 보이고, 이 사건 토지가 현재 이 사건 비교대상토지와 경사도 및 이용 현황 등에 있어 차이가 있기는 하나, 이와 같 은 사정만으로는 위치, 용도, 종목 등이 이 사건 비교대상토지와 전혀 다르다고 볼 수 는 없다.

그렇다면, 원고들의 이 사건 각 청구는 모두 이유 없으므로 이를 각 기각하기로 하 여, 주문과 같이 판결한다.