취득가액 적정여부 및 필요경비의 적정여부

사 건 수원지방법원2018구단9136 (2020.11.04) 원 고 오○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2020. 9. 16. 판 결 선 고

2020. 11. 4.

1. 피고가 2017. 5. 16. 원고에게 한 2009년 귀속 양도소득세,,원의 부과처분 중 ,,원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 75%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 5. 16. 원고에게 한 2009년 귀속 양도소득세 ,,***원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고와 정AA은 동서지간이다.
• 나. 감정평가사인 원고는 매물로 나온 ○○시 ○○구 ○○동 ○○○-○ 공장용지 3,019㎡와 그 지상 건물(이를 통틀어, 이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)이 투자가치가 높아 이를 매수하여 되팔면 큰 시세차익을 볼 수 있다는 정보를 입수하고는 김BB에게 이 사건 부동산을 함께 매수할 것을 제안하였다.
• 다. 한편 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률상 감정평가업자는 자기 소유토지 등에 대해서는 감정평가하여서는 아니되고 토지 등의 매매업을 직접 영위할 수 없기 때문에 원고는 동서인 정AA에게 그 명의로 이 사건 부동산을 매수해 줄 것을 제안하고, 원고 자신은 대외적으로 직접 매수인의 지위에 서지 않은 채 감정평가사로서 이 사건 부동산에 대한 감정평가를 실시하여 이 사건 부동산을 담보로 대출받을 수 있는 금액을 최대한 끌어올려 매매대금을 마련하는 역할을 하기로 하였다.
• 라. 이에 따라 이 사건 부동산에 관하여, 주식회사 주영을 매도인, 김BB과 정AA을 공동매수인으로 한 매매계약(이하 ‘이 사건 매수계약’이라 한다)이 체결되었고, 2004. 5. 12. 김BB과 정AA 명의로 1/2 지분씩 이전등기가 이루어졌다.
• 마. 이후 이 사건 부동산에 관하여, 2009. 8. 4. 매도인을 김BB과 정AA, 매수인을 주식회사 ◇◇◇◇◇◇, 매매대금을 160억 원으로 한 매매계약(이하 ‘이 사건 매도계약’이라 한다)이 체결되었고, 2009. 8. 11. 주식회사 ◇◇◇◇◇◇ 명의로 소유권이전등기가 이루어졌다.
• 바. 원고는 2009. 10. 23. 총 양도차익에 대한 2009년 귀속 양도소득세로 합계 ,,*,***원을 정AA 명의로 예정신고·납부하였다.
• 사. 피고는 세무조사를 통해 원고가 정AA에게 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 명의 신탁한 것으로 보고 이 사건 부동산의 양도가액이 160억 원, 취득가액이 20억 원임을 전제로, 2017. 5. 16. 원고에 대하여 2009년 귀속분 양도소득세 ,,***원을 추가 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 그 구체적인 산정내역은 별지 1 기재와 같다.
• 아. 이 사건 처분에 불복하여 원고는 2017. 8. 17. 피고에게 이의신청을 하였으나2017. 10. 24. 기각되었고, 2017. 11. 30. 조세심판원에 심판청구하였으나 2018. 8. 2.기각되었다. [인정 근거] 갑 제1 내지 3, 을 제1 내지 6호증(가지번호 포함, 이하 같음)의 각 기재, 변론 전체의 취지

① 이 사건 부동산의 취득가액은 26억 5,000만 원이다. ② 이 사건 매도계약에서 정한 이 사건 부동산의 매도대금은 160억 원이나, 김BB이 7억 원을 주식회사 ◇◇◇◇◇◇에 반환하였으므로, 결국 이 사건 부동산의 양도가액은 153억 원이다. ③ 원고는 이 사건 부동산의 매도계약과 관련하여 주식회사 ☆☆☆에셋에 컨설팅비로 7억 원을 지급하였으므로, 이를 양도소득세 산정 시 양도비로 공제하여야 한다. 그럼에도 이를 반영하지 않은 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

• 가. 이 사건 부동산의 취득가액에 관한 판단(① 주장에 관한 판단) 앞서 든 증거에 더하여 갑 제4 내지 9호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 사정에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 취득가액은 26억 원으로 봄이 타당하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 위 인정범위 내에서 이유 있다.

① 원고와 정AA 사이의 ○○지방법원 △△△△가합◇◇◇◇ 청산금 청구소송에서 확정된 판결(이하 ‘관련 민사판결’이라 한다)에 의하면, ‘원고는 정AA 명의를 빌려 이 사건 부동산 중 1/2 지분을 매수하였는데, 당시 이 사건 부동산의 매수가격은 26억 원이다’라고 사실 인정되었다.

② 피고는 이 사건 매수계약서(을 제1호증의 1)의 기재를 근거로 이 사건 부동산의 취득가액을 20억 원으로 산정하여야 한다고 주장한다. 그러나 이 사건 매수계약서에는 이 사건 부동산의 매수인으로 원고가 아닌 정AA이 기재되어 있다. 그럼에도 피고는 관련 민사판결을 근거로 이 사건 부동산의 실제 매수인은 정AA이 아닌 원고라고 보아 원고에 대하여 이 사건 처분을 하였다. 이 사건 매매계약서는 실체관계를 제대로 반영하지 못하고 있다.

③ 주식회사 ◎◎의 대표이사였던 홍CC는 이 법정에서 ‘원고와 김BB에게 이 사건 부동산을 26억 원 또는 27억 원에 매도하였고, 매매대금이 20억 원으로 기재된 매매계약서 외에 실제 매매대금이 기재된 매매계약서가 하나 더 작성되었다’는 취지로 증언하였다.

④ 이 사건 매수계약과 관련하여, 계약금 5,000만 원이 지급되었다는 2004. 3. 26.자영수증이, 중도금 6억 원이 지급되었다는 2004. 4. 14.자 영수증이 각 작성되었다. 그후 이 사건 부동산에 관하여 정AA과 김BB 명의의 소유권이전등기가 이루어졌고, 김BB은 2004. 7. 12. 이 사건 부동산을 담보로 농협으로부터 23억 원을 대출받았다. 그 중 19억 원이 2004. 7. 13.부터 14.까지에 걸쳐 주식회사 ◎◎의 채권자들에게 지급되었다. 이는 이 사건 매수계약의 잔금 지급에 갈음하여 대위변제한 것으로 볼 수 있는데, 위 계약금, 중도금과 합하면 25억 5,000만 원에 이르러, 이 사건 매수계약서(을 제1호증의 1)상 매매대금 20억 원을 훨씬 초과하고, 원고의 변경 전 주장 매매대금 26억 원에 근접한다.

⑤ 원고는 2004. 7. 14. 김BB의 계좌에서 대체 지급된 1억 원이 이 사건 매수계약의 잔금 지급 내역이라고 주장하면서, 합계 26억 5,000만 원이 이 사건 부동산의 취득가액이라고 최종 주장을 정리하였다. 그러나 다른 계좌거래내역과 달리 위 1억 원이 이 사건 매수계약의 잔금임을 뒷받침할 만한 객관적인 자료를 찾기 어렵다. 또한 원고가 주장을 변경하게 된 납득할 만한 경위도 찾기 어렵다.

• 나. 이 사건 부동산의 양도가액에 관한 판단(② 주장에 관한 판단) 갑 제3호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 다음 사정에 비추어 보면, 이 사건 부동산의 양도가격은 160억 원으로 봄이 타당하고, 이와 달리 원고의 주장사실을 인정할 만한 증거가 부족하다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들일 수 없다.

① 이 사건 매도계약서(갑 제3호증의 2, 을 제2호증의 1)에는 이 사건 부동산의 매매대금이 160억 원으로 기재되어 있다.

② 관련 민사판결에 의하면, ‘김BB과 정AA은 주식회사 ◇◇◇◇◇◇에 이 사건 부동산을 160억 원에 매도하였다’라고 사실 인정되었다.

③ 원고는 김BB이 주식회사 ◇◇◇◇◇◇에 매매대금 160억 원 중 7억 원을 반환하였다고 주장하나, 이를 뒷받침할 만한 객관적인 증거를 찾기 어렵다.

• 다. 양도비 공제 주장에 관한 판단(③ 주장에 관한 판단) 갑 제10, 11, 15호증의 각 기재만으로는 주식회사 ☆☆☆에셋이 이 사건 부동산 매각을 위하여 구체적으로 어떠한 업무를 수행하였고 이를 위하여 지출한 비용이 얼마인지 확인할 수 없다. 결국 제출된 증거만으로는 주식회사 ☆☆☆에셋에 지급된 비용이 원고가 이 사건 부동산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용이라고 인정하기 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.
• 라. 정당한 세액 및 취소의 범위 앞서 본 바와 같이 이 사건 부동산의 취득가액은 26억 원이고, 이를 반영하여 원고에게 추가 경정·고지되어야 할 양도소득세는 별지 2 기재와 같이 ,,***원이므로, 이 사건 처분 중 이를 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고, 나머지 청구는 이유 없으므로 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.