이 사건 토지의 실소유자가 원고가 아닌지 여부

사 건 2018구단8737 양도소득세부과처분취소 원 고 강AA 피 고 zz세무서장 변 론 종 결

2019. 5. 1. 판 결 선 고

2019. 5. 29.

1. 피고가 2017. 7. 10. 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 OOO,654,430원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. AAA주식회사(이하 ‘매도 회사’라고 한다)는 2003. 6. 25. 박AA, 김AA,홍BBAA, 신AA와 사이에 그들을 공동매수인으로 하여 XX시 XX면 X리 산 00-3 임야 14,448㎡를 포함한 5필지와 같은 리 38-1 지상 건물을 매매대금 173억 원에 매도하는 계약을 체결하였는데, 그 계약서(갑 제7호증) 제11조에 ‘잔금 지급기일 전에 공동매수인 10인 이하로 특정하여 요구 시 공동매수인을 추가한 계약서를 작성하기로 한다’는 내용을 기재하였다.
• 나. 박AA은 매도 회사에게 지급할 매매대금을 마련하기 위하여 투자자들을 모집하였는데, 이AA은 그의 형 이BB 명의로 투자자가 되었고, 박AA은 2013. 9. 25.자로 이BB에게 XX시 XX면 X리 산 00-3 임야 14,448㎡ 중 약 500평을 매매대금 24억원에 매도하고, 특약사항으로 매도 회사와의 업무는 박AA, 김AA, 홍BBAA, 신AA에게 위임처리한다는 내용의 매매계약서(갑 제4호증)를 작성하고, 별도로 매수인을 이AA, 매매대금을 20억 8,200만 원으로, 작성일자를 공란으로 한 매매계약서(갑 제9호증)도 작성하였다.
• 다. 매도 회사는 다시 이BB을 포함한 12인을 매수인으로 하되 나머지 계약사항은위 가.항 기재 매매계약 내용과 대부분 동일하게 작성한 2003. 6. 25.자 매매계약서(을 제7호증)를 작성하였고, 2004. 1. 15. XX시 XX면 X리 산 00-3 임야 14,448㎡ 중 14448분의 1653지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.
• 라. 위 산 00-3 임야는 2004. 7. 5. XX시 XX면 X리 00-3으로 등록전환되고, 공유물분할로 같은 리 00-3 임야 1,572㎡, 같은 리 38-4 임야 648㎡, 같은 리 00-5 임야 12,228㎡로 분필되었는데, 이BB은 위 공유물분할로 위 00-3 임야 1,572㎡ 지분 전부와 00-5 임야 12,228㎡ 중 14448분의 1806 지분(이하 직전 부동산 2개를 통틀어 ‘이 사건 토지’라고 한다)을 취득한 것으로 정리되었다.
• 마. 원고는 2006. 12. 27. 이 사건 토지에 관하여 채무자를 원고로, 근저당권자를 XX지구축산업협동조합으로, 채권최고액 11억 500만 원(실제 피담보채무액 8억 5,000만원)으로 하는 근저당권(이하 ‘제1근저당권’이라고 한다)을 설정하였고, 2008. 2. 20. 채권최고액 4억 5,500만 원(실제 피담보채무액 3억 5,000만 원)의 추가 근저당권(이하 ‘제2근저당권’이라고 한다)을 설정하였다.
• 바. 이 사건 토지에 관하여 2008. 10. 15. CC종합건설 주식회사(이하 ‘소외 회사’라고 한다) 명의의 소유권이전등기가 경료되었는데, 소외 회사의 상무 홍BB는 원고,이AA과 사이에 이 사건 토지의 매매 협상을 하면서, 이AA이 이 사건 토지의 소유자이고, 이 사건 제1, 2근저당권에 기하여 받은 대출금도 이AA이 사용하여 그 채무도 이AA이 부담하여야 하나, 원고가 이AA에게 투자하였다가 투자금 회수를 위하여 이 사건 제1, 2근저당권의 채무자가 되었고, 이AA이 이 사건 제1, 2근저당권의 피담보채무액의 이자를 지급해오다가 이를 못하게 되었다는 말을 듣고, 2008. 9. 19. 원고의 요구에 의하여 원고를 이 사건 토지의 실소유자로 표시한 협의약정서(갑 제17호증, 이하 ‘이 사건 협의약정서’라고 한다)를 작성해주었다.
• 사. 소외 회사의 채권자 한AA가 2008. 11. 14. 이 사건 토지에 관하여 가압류등기를 경료하는 일이 발생된 후, 원고는 2009. 5. 6. 소외 회사로부터 매도인(실소유자)을 원고로 표시하고 ‘가처분 등의 보전처분을 경료하는 행위에 대하여 전부 동의한다’는 취지의 동의서(을 제4호증, 이하 ‘이 사건 동의서’라고 한다)를 받아 원고가 이 사건 토지의 실소유자라는 주장과 함께 피보전권리를 ‘계약불이행을 원인으로 한 소유권이전등기말소청구권’으로 하여 수원지방법원으로부터 부동산처분금지 가처분결정(이하 ‘이사건 가처분결정’이라고 한다)을 받았고, 이후 2009. 8. 28. 이 사건 토지에 관한 소외 회사의 소유권이전등기가 말소되었다.
• 아. 이BB은 2016. 1. 4. DDD개발주식회사에 이 사건 토지를 15억 4,000만 원에 양도하고 취득가액 24억 원, 양도가액 15억 4,000만 원으로 양도소득세 예정신고를 하였는데, 피고는, 원고가 2009. 4. 29. 수원지방법원에 제출한 처분금지가처분 신청서, 이 사건 협의약정서, 이 사건 동의서에 모두 원고가 이 사건 토지의 실제 소유자라고 기재된 사실을 근거로, 원고가 이 사건 제1근저당권을 설정한 당시인 2006. 12. 27. 이BB으로부터 이 사건 토지를 미등기 상태로 취득한 뒤 2016. 1. 4. DDD개발주식회사에 전매한 것으로 보고, 2017. 7. 10. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 668,654,430원(가산세포함)을 결정·고지(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다.
• 자. 원고는 이에 불복하여 2017. 10. 10. 이의신청을 하였으나, 2017. 12. 28. 기각되고, 2018. 1. 3. 심판청구를 하였으나, 2018. 7. 2. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 5, 7, 8, 17, 21, 22, 23, 31, 34호증, 을 제1내지 5, 7 내지 10호증의 각 기재, 증인 이AA, 홍BB의 각 증언, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 토지의 실소유자는 이AA이고, 원고는 이 사건 토지의 실소유자가 아님에도 불구하고, 피고가 원고에 대하여 이 사건 처분을 한 것은 위법하다.
• 나. 판단

1. 앞서 인정된 사실, 특히 원고가 이 사건 제1, 2근저당권의 채무자인 사실, 이 사건 협의약정서와 동의서에 원고가 이 사건 토지의 실소유자로 기재된 사실, 원고가 이 사건 실소유자임을 주장하면서 이 사건 가처분결정을 받은 사실과 앞서 인정된 사실들로부터 알 수 있거나 을 제7, 8, 9호증의 각 기재에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실들에 의하면, 원고가 이 사건 토지의 소유자로서 DDD개발주식회사에 이 사건 토지를 양도하였을 가능성도 완전히 배제되지는 아니한다.

• 가) 매도 회사가 이BB을 포함한 12인에게 매도한 부동산 중 XX시 XX면 X리 산 00-3 임야 14,448㎡의 매매대금은 36억 2,300만 원1)이고, 이BB이 매수한 토지 면적은 1,653㎡이므로, 위 매매대금에 면적 비율인 1,653/14,448을 곱하면 약 414,508,513원이 되는데, 이는 박AA이 진술한 이BB의 매수대금 414,600,000원과 거의 일치하는 금액이므로, 박AA의 위 진술은 신빙성이 높다고 할 것이다.
• 나) 그렇다면 피고의 주장과 같이, 원고가 이 사건 제1근저당권을 통하여 대출받은 돈(이하 ‘이 사건 제1대출금’이라고 한다)이 이 사건 토지의 매매대금이라고 볼 여지가 있다.
• 다) 원고는 소외 회사의 채권자 한AA가 이 사건 토지에 관하여 가압류 등기를 경료하였기에 급하게 이 사건 가처분결정을 받다 보니 편의상 원고 명의로 이 사건 가처분결정을 받게 되었던 것이라고 주장하나, 한AA가 가압류 등기를 경료한 시점은 2008. 11. 14.이고, 게다가 한AA가 시행한 가압류등기는 2009. 2. 20. 말소등기까지 마쳐졌는데, 그로부터 한참 지난 2009. 5. 6. 이 사건 가처분결정을 받았는바, 과연 이BB 명의로 가처분신청을 하지 못하고 원고 명의로 가처분신청을 할 정도로 급박하였는지 의문이 든다.
• 라) 이AA은 이 사건 법정에서 자신이 이 사건 토지의 실소유자였고, 원고는 이 사건 토지의 소유자가 아니라 단순히 토지 거래의 투자자 지위에 불과하였다고 증언하였으나, ‘형 이BB이 국내에 있었으면 자신이 이BB의 인감증명서(본인 발급)를 직접 발급받지 않았을 것’이라는 취지로 진술하였는데, 이BB이 국내에 있던 시기가 명백함에도 자신이 이BB의 인감증명서(본인 발급)를 직접 발급받았다고 진술하는 등 그대로 믿기 어려운 측면도 있다.

2. 그러나 앞서 든 각 증거들과 갑 제3, 6, 12 내지 16, 18, 19, 20, 24 내지 30, 35호증의 각 기재, 증인 이AA, 홍BB의 각 증언, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 또는 사정들에 의하면, 이AA이 이 사건 토지의 실소유자로서 DDD개발주식회사에 이 사건 토지를 양도하였을 가능성도 높아서, 위 1)의 사정들과 을 제1내지 10호증만으로는 원고가 이 사건 토지의 실소유자로서 DDD개발주식회사에 이 사건 토지를 양도하였다는 사실을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고의 주장은 근거가 있다.

• 가) 피고는 원고가 이 사건 제1대출금으로 이 사건 토지의 실소유권을 취득하였다고 주장하나, 이 사건 제1근저당권 설정 이후 위 대출금에 대한 이자로 변제된 6,650만 원 중 이AA 측이 2007. 1. 26.부터 2008. 8. 27.까지 12회에 걸쳐 합계 6,100만 원을 변제하여 대출금 이자를 대부분 변제하였다는 점, 이 사건 제2근저당권에 기한 3억 5,000만 원 대출은 마이너스 통장에 의한 대출이었는데, 원고가 이 사건 제1근저당권 설정 당시 이 사건 토지의 실소유권을 취득하였다면 위 마이너스 통장은 원고가 사용하였어야 할 것이나, 이AA 측이 위 마이너스 통장을 이용하여 2008. 2. 22.부터 2008. 10. 20.까지 16회 합계 117,000,000원을 인출하였고, 2008. 2. 26. 김지국에게 151,095,760원 지급하였으며(김지국이 2008. 3. 20. 154,596,000원을 입금하여 회수됨), 이AA이 2008. 3. 10. 이BB에게 18,000,000원을, 2008. 3. 10. 김JH에게10,000,000원을, 2008. 4. 10. 신JN에게 100,000,000원을, 2008. 4. 18. 김MS과 주식회사 ○○건축사에게 20,500,000원을 지급하고, 이AA 측이 다시 합계 90,000,000원을 입금하는 등 이를 주도적으로 사용하였던 점 등의 사정을 볼 때, 피고의 위 주장은 설득력이 떨어진다.
• 나) 이 사건 토지를 포함하여 매도 회사와 이BB을 포함한 박AA 등 12인 사이에서 작성된 매매계약서에 이 사건 토지 부분의 매매대금이 414,600,000원으로 기재되어 있으나, 피고도 인정하고 있듯이 당시에는 원고가 매수인의 자격이 아니었으므로, 매매대금 결정에 관여하지 않았던 것으로 보이고, 이 사건 토지의 시가가 2003년경414,600,000원 상당이었다면, 원고가 이 사건 제1, 2근저당권을 설정하여 금융업체로부터 합계 12억 원을 대출받을 수 없었을 것으로 보이므로, 원고가 이 사건 제1근저당권을 설정할 당시 8억 5,000만 원 대출금을 매매대금으로 하여 이 사건 토지를 실질적으로 양도받았다고 보기 어려운 점이 있다.
• 다) 이AA과 이BB은 이 사건 협의약정서와 동의서가 작성된 이후인 2009. 5.25. 소외 회사에게 ‘소외 회사가 이 사건 제1, 2근저당권의 피담보채무액 12억 원을 아직 인수하지 않았고, 잔금 13억 원 중 소유권이전등기 즉시 지급하기로 한 3억 원도 지급하지 않고 착공도 하지 않고 있어 이BB 본인을 기망한 것으로 간주할 수 밖에 없다. 소유권이전등기를 환원하던지 잔금 13억 원을 지급하여 달라’는 취지의 내용증명 우편을 발송하였는바, 이AA이 여전히 이 사건 토지의 소유자 겸 매도인으로서 권리를 행사하고 있었다. 한편 소외 회사도 2009. 6. 1. 이BB에게 ‘이 사건 제1, 2근저당권의 피담보채무액을 이BB과 소외 회사가 원금상환시까지 50%씩 부담하기로 약정하였고, 소유권이전등기 경료 즉시 잔금 13억 원 중 3억 원을 지급하기로 한 적 없으며, 소외 회사는 당장이라도 이BB이 비용을 부담하여 소유권을 환원해 줄 수 있다’는 취지의 내용증명우편을 발송함으로써 원고가 아니라 이BB을 이 사건 토지의 실소유자로 인정하고 있었다.
• 라) 소외 회사가 이 사건 토지를 매수하기 위하여 협상할 때 담당자이었던 홍BB는, 원고가 이AA에게 부동산거래에 투자하였다가 투자금 회수를 하지 못하여 이사건 토지 매매에 관여하였던 것이고, 이 사건 토지의 실소유자나 이 사건 제1대출금의 채무를 실제 부담하여야 할 사람은 이AA으로 알고 있었다.

그렇다면 원고의 청구는 근거가 있으므로 이를 받아들이기로 하여 주문과 같이 판결한다.