장기할부조건부 매매계약의 양도시기를 사용수익일로 볼 수 있는지 여부

사 건 2018구단8638 양도소득세부과처분취소 원 고 양AA 피 고 시흥세무서장 변 론 종 결 2019.04.05. 판 결 선 고 2019.04.26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 10. 31. 원고에 대하여 추가결정 고지한 2016. 10. 12. 양도분에 대한 2016년 귀속 양도소득세 804,929,460원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 1998. 1. 3. 용인시 ◇◇구 △△동 산114 임야 5,950㎡를 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득하였다. 원고는 2010. 10. 29. 매수인 김AA와 사이에 위 임야를 매매대금 10억 원에 매도하는 내용의 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’이라 한다)을 체결하였다.
• 나. 그 후 원고는 위 임야로부터 등록전환 및 분할된 같은 동 565-25 임야 3,690㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 2011. 8. 12. ○○○○농업협동조합을 근저당권자로, 주식회사 BBBBBBB를 채무자로, 채권최고액을 20억 8,000만 원으로 하는 근저당권을 설정해 주었다. 그 후 이 사건 토지에 관하여 위 근저당권에 기한 임의경매절차가 진행되었는데(수원지방법원 2015타경00000호), 위 경매절차에서 주식회사 CCCCC가 최고가매수신고인으로 결정되어 2016. 10. 12. 이 사건 토지의 매수대금 20억 8,555만 원을 모두 납부하였다.
• 다. 원고는 2016. 12. 31. 이 사건 토지와 관련하여, 양수인을 김AA로, 양도일자를 2016. 10. 12.로, 양도가액을 620,167,230원(이 사건 매매계약의 매매대금 10억 원 중 이 사건 토지의 면적 비율에 해당하는 금액)으로, 취득가액을 128,868,148원으로 하여 계산한 2016년 귀속 양도소득세 222,881,580원을 신고하였다.
• 라. 피고는 원고에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후, 원고가 2016. 10. 12. 이 사건 토지를 위 경매절차의 매수인 주식회사 CCCCC에게 20억 8,555만 원에 양도한 것으로 보아 2017. 10. 31. 원고에 대하여 2016년 귀속 양도소득세 804,929,460원을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2018. 1. 31. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2018. 5. 24. 원고의 청구를 기각하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5, 12, 14, 16, 17호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지

1. 장기할부조건부 매매 주장 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 는 ‘장기할부조건’ 매매의 경우 소유권이전등기 접수일, 인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날을 자산의 양도시기로 규정하고, 같은 법 시행규칙 제78조 제3항은 위 ‘장기할부조건’을, ‘자산의 양도로 인하여 해당 자산의 대금을 월부․연부 기타의 부불방법에 따라 수입하는 것으로서, ① 계약금을 제외한 해당 자산의 양도대금을 2회 이상으로 분할하여 수입할 것, ② 양도하는 자산의 소유권이전등기 접수일ㆍ인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상인 것의 요건을 갖춘 것을 말한다’고 규정하고 있다. 이 사건 매매계약은 매매대금 10억 원 중 계약금 1,000만 원은 계약 시에, 1차 중도금 1,000만 원은 2010. 11. 5.에, 2차 중도금 3,000만 원은 2011. 1. 7.에, 잔금 9억5,000만 원은 2011. 12. 30.에 각 지급하는 것으로 약정되어 있고, 한편 매수인인 김AA는 원고가 교부한 사용승낙서를 이용하여 2010. 11. 2. 관할구청장으로부터 이 사건 토지에 대한 개발행위허가를 받음으로써 같은 날 이 사건 토지를 실질적으로 사용수익한 것으로 볼 수 있는데, 그 사용수익일의 다음 날인 2010. 11. 3.부터 이 사건 매매계약의 최종 할부금(=잔금)의 지급기일인 2011. 12. 30.까지의 기간이 1년 이상이므로, 이 사건 매매계약은 장기할부조건부 매매의 요건을 모두 충족한 것으로 보아야 한다. 따라서 이 사건 토지의 양도시기는 위 소득세법 시행령 제162조 제1항 제3호 에 따라 위 사용수익일인 2010. 11. 2.로 보아야 함에도 피고가 위 경매절차의 매수대금 완납일인 2016. 10. 12.을 양도시기로 보아 양도소득세를 경정 고지한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 실질과세의 원칙 위반 및 부당한 과세처분 주장 자산이 유상으로 사실상 이전되었다 하더라도 이로 인하여 실질적으로 소유자에게 소득이 발생한 경우만을 양도소득세 부과 대상이 되는 ‘양도’라고 해석해야 한다. 이 사건에서 원고가 이 사건 토지의 양도로 얻은 이익은 총 약정 매매대금의 20%에 해당하는 2억 원에 불과한 점, 현재 이 사건 토지의 매수인은 연락조차 되지 않아 나머지 매매대금을 지급받는 것은 사실상 불가능하고, 이 사건 토지에 설정한 근저당권의 채무자인 주식회사 BBBBBBB도 폐업상태이어서 원고가 위 채무자에 대하여 가지는 구상권도 아무런 가치가 없는 점, 원고가 근저당권을 설정해 주면 바로 중도금을 지급해주겠다는 매수인의 거짓말에 속아 위 근저당권을 설정해 주어 막대한 손해를 입은 점, 원고가 간암으로 투병 중이고 현재 지방세 체납으로 급여채권마저 압류당하고 있는 점 등을 고려하면, 원고가 얻은 이익의 4배가 넘는 금액을 양도소득세로 경정․고지한 이 사건 처분은 실질과세의 원칙을 위반한 위법한 처분일뿐만 아니라, 원고에게 너무나 가혹한 과세처분으로서 부당하므로 취소되어야 한다.

• 나. 관계 법령 별지와 같다.
• 다. 판단

1. 장기할부조건부 매매 주장

• 가) 구 소득세법 제98조, 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 의 각 규정은 납세자의 자의를 배제하고 과세소득을 획일적으로 파악하여 과세의 공평을 기할 목적으로 소득세법령의 체계 내에서 여러 기준이 되는 자산의 취득시기 및 양도시기를 통일적으로 파악하고 관계 규정들을 모순 없이 해석․적용하기 위하여 세무계산상 자산의 취득시기 및 양도시기를 의제한 규정인 점 등에 비추어 보면, 매매계약의 경우 그 계약 당시에 최종 할부금의 지급기일이 자산의 소유권이전등기 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 최종 할부금의 지급기일까지의 기간이 1년 이상임이 확정되어 있어야만 구 소득세법 시행규칙 제78조 제3항 제2호 가 규정하는 장기할부조건부 매매의 요건을 갖춘 것으로 볼 수 있고, 단지 최종 할부금의 지급일까지 상당한 기간이 소요될 것으로 예상되었거나 구체적인 계약 이행 과정에서 최종 할부금의 지급이 지연되어 결과적으로 소유권이전등기 접수일․인도일 또는 사용수익일 중 빠른 날의 다음 날부터 1년 이상이 경과된 후에 지급되었다고 하여 장기할부조건부 매매라고 할수는 없다(대법원 2014. 6. 12. 선고 2013두2037 판결 등 참조).
• 나) 갑 제1호증의 기재에 의하면, 이 사건 매매계약서에 매매대금 10억 원의 지급 방법에 관하여, 계약금 1,000만 원은 계약 시에, 1차 중도금 1,000만 원은 2010. 11. 5.에, 2차 중도금 3,000만 원은 2011. 1. 7.에, 잔금 9억 5,000만 원은 2011. 12. 30.에 각각 지급하기로 한다는 조항이 포함되어 있으나(제2조), 이 사건 토지를 포함한 매매목적 임야의 사용수익에 관하여는, 매수인(김AA)이 매도인(원고)에게 사업승인에 필요한 임야 사용승낙서를 요구할 경우 매도인은 매수인에게 이를 즉시 제공키로 한다는 조항만 있을 뿐(제5조), 매매목적 임야를 언제부터 매수인이 사용수익할 것인지, 즉 사용수익일에 대하여는 아무런 약정 조항이 없는 사실을 인정할 수 있다.
• 다) 이와 같은 이 사건 매매계약서의 내용을 앞서 본 법리에 비추어 보면, 이 사건 매매계약은그 계약 당시에매매목적 임야의 사용수익일의 다음 날부터 최종 할부금(=잔금)의 지급기일까지의 기간이 1년 이상임이 확정되어 있었다고 볼 수 없으므로 이를 장기할부조건부 매매라고 볼 수 없다. 이에 대하여 원고는 이 사건 매매계약 당시 ‘매매계약과 거의 동시에 매도인이 매수인에게 사용승낙서를 교부해야 한다는 것’과 ‘매매계약 이후 곧바로 매매목적 임야에 대한 개발허가가 날 것’이라는 점에 대해 매도인과 매수인 간 의사의 합치가 있었다고 볼 수 있고, 여기에 실제로 매매계약일로부터 불과 나흘 뒤인 2010. 11. 2. 개발허가가 난 점 등의 사정까지 더해 보면, 이 사건 매매계약 당시 이미 매매목적 임야의 사용수익일의 다음 날부터 잔금 지급기일까지의 기간이 1년 이상임이 확정되어 있었던 것으로 보아야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 이 사건 매매계약서에 매수인의 임야 사용수익일에 대한 아무런 약정 내용도 포함되어 있지 않은 점, 위 매매목적 임야에 대한 개발행위 허가신청을 심사하여 허가여부를 결정하는 주체는 매매당사자들이 아닌 관할구청장인 점 등에 비추어 보면, 원고가 주장하는 위와 같은 사정만으로는 이 사건 매매계약 당시에매매목적 임야의사용수익일의 다음 날부터 잔금 지급기일까지의 기간이 1년 이상임이 확정되어 있었다고 볼 수는 없다.
• 라) 결국 이 부분 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

2. 실질과세의 원칙 위반 및 부당한 과세처분 주장 임의경매절차에 의하여 부동산의 소유권이 사실상 유상으로 이전된 경우라도 양도소득세의 과세대상인 부동산의 양도에 해당하는 것이고, 그 임의경매의 기초가 된 근저당권설정등기가 제3자의 채무에 대한 물상보증을 한 것이었고 경매결과 경락대금중 소유자에게 배당된 금원이 없다거나 채무자가 무자력으로 되어 채무자에 대한 구상권 행사가 사실상 불가능하게 되었다고 하는 등의 사정이 있다고 하여 양도소득세의 과세대상에서 제외할 것은 아니다(대법원 1985. 9. 24. 선고 85누537 판결, 대법원 1986. 5. 27. 선고 86누60 판결 등 참조). 이와 같은 법리에 비추어 보면, 원고가 이 사건 토지에 대한 임의경매절차에서 배당받은 금액이 없고 근저당권의 채무자에 대한 구상권 행사 역시 사실상 불가능하다 하더라도, 그러한 사정만으로 위 임의경매절차에서 의 이 사건 토지 매각이 양도소득세의 부과 대상이 되는 ‘양도’에서 제외된다거나 이 사건 처분이 실질과세의 원칙에 위반된다고 볼 수 없다. 또한 원고의 딱한 사정을 참작하면 이 사건 처분은 원고에게 지나치게 가혹한 것이라는 주장 역시 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 있는 사정이 될 수 없다. 따라서 이 부분 원고의 주장 역시 모두 받아들일 수 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.