다가구주택으로 개조된 이 사건 건물은 1세대 1주택 판단시 단독주택으로 볼 수 없음

사 건 2018구단7864 양도소득세부과처분취소 원 고 성○○외1 피 고 경기광주세무서장 변 론 종 결

2019. 07. 26. 판 결 선 고

2019. 08. 23.

1. 원고들의 이 사건 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 8. 21. 망 성○○에 대하여 한 2015년 귀속 양도소득세 264,770,460원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고 성의 부친이자 원고 최의 배우자인 망 성이 사건 소 제기 후 인 2018. 12. 9. 사망하였다, 이하 ‘망인’이라 한다)은 그 소유의 서울 ○○구 ◇◇동 대 175.2㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)와 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 2015. 6. 15. 소외 김게 모두 양도하였고, 이 사건 건물은 양도 직후인 2015. 7. 7. 멸실되었다.
• 나. 이 사건 건물은 등기부상 지하 1층, 지상 4층으로 구성되어 있었는데, 지하 1층은 점포, 지상 1층은 점포 및 주차장, 2층은 점포, 3층과 4층은 각 주택으로 그 용도가 등기되어 있었다. 그런데 망인은 이 사건 건물 중 지상 1층의 일부와 2층을 불법개조 하여, 등기부의 용도 구분과 달리 지상 1층은 미용실과 2개의 주거공간(101호, 102호) 으로, 2층은 2개의 주거공간(201호, 202호)으로 이루어져 있었고, 그와 별도로 등기부 에 없는 옥탑방(501호)도 설치되어 있었다(3층과 4층은 각 공부상의 용도 구분과 같이 주택으로 이용되었다).
• 다. 망인은 이 사건 토지와 건물을 양도한 후 1세대 1주택 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 그런데 서울지방국세청장은 피고에 대한 종합감사 중 망인의 양도소득세 신고내용을 검토하여, 이 사건 건물은 주택으로 사용한 층수가 총 4개층이므로, 건축법 시행령 별표 1의 􎛱단독주택(다가구주택)􎛲이 아닌 􎛱공동주택(다세대주택)􎛲에 해당하고, 따라서 이 사건 건물 전체를 1개의 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용할 것이 아니라 그중 망인이 거주하였던 1구역(401호)에 대해서만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용해야 한다고 판단하여, 피고에게 망인의 양도소득세를 경정하도록 감사처분 지시를 하였다.
• 라. 이에 따라 피고는 2017. 8. 21. 망인에게 2015년 귀속 양도소득세 264,770,460원 을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 마. 망인은 이 사건 처분에 불복하여 2017. 11. 16. 심판청구를 하였으나, 조세심판 원은 2018. 4. 11. 망인의 심판청구를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1, 2, 3호증의 각 기재 또는 영 상, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들 주장의 요지 망인은 이 사건 건물을 ‘단독주택(다가구주택)’으로 등기하고 임대사업에 사용하다가 그 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하였으므로 구 소득세법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제155조 제15항 단서에 따라 그 전체를 하나의 주택으로 보아야 한다. 그리고 이 사건 건물이 불법개조되었다 하더라도 망인은 이 사건 건물을 1개의 건물(주택)로 취득하고, 등기, 양도하였으며 이를 구분건물로 삼으려는 ‘구분행위’가 없었으므로 이 사건 건물은 개조 여부와 관계없이 단독주택(다가구주택)으로 보아야 한다. 더욱이 이 사건 건물은 공동주택(다세대주택)의 요건을 충족하지도 못하였으므로, 이 사건 건물이 공동주택이라는 전제에서 한 피고의 이 사건 처분은 그 전제부터 잘못된 것이다.
• 나. 관련 법령 별지와 같다.
• 다. 판단

1. 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 엄격하게 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다(대법원 2001. 3. 15 선고 2000두7131 전원합의체 판결 등 참조).

2. 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 은, 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 같은 시행령 제154조 제1항을 적용할 때 ‘ 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다.’고 규정하고, 구 건축법 시행령(2016. 2. 11. 대통령령 제26974호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 별표 1 제1호 다목은 ‘다가구주택은 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다. 1) 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외한다)가 3개 층 이하일 것(단서 생략) 2) 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하일 것 3) 19세대 이하가 거주할 수 있을 것’이라고 규정하고 있다. 망인이 이 사건 건물을 불법개조하여 공부상 용도 구분과 달리 지상 1층부터 4층까지 4개 층(옥탑방까지 포함하는 경우 5개 층)을 주택으로 사용한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 건물은 위 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목이 정한 다가구주택의 요건(‘주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것’)을 갖추지 못하여, 위 다목에 해당하는 다가구주택에 대해서만 적용되는 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 적용대상에 포함되지 않는다. 따라서 설령 망인이 이 사건 건물을 하나의 매매단위로 하여 양도하였다 하더라도, 원고들의 주장처럼 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서 규정을 적용하여 이 사건 건물 전체를 하나의 주택으로 볼 수는 없다. 원고들은 이 사건 건물이 불법개조되었다고 하더라도 이를 구분건물로 하려는 망인의 ‘구분행위’가 없었으므로 여전히 단독주택(다가구주택)으로 보아야 한다고 주장하나, 앞서 본 바와 같이 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 은 ‘ 건축법 시행령 별표 1제1호 다목에 해당하는 다가구주택’이라고만 그 적용대상을 규정하고 있고, 위 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목 역시, 원고들이 말하는 ‘소유자의 구분행위 유무’를 묻지 않고 대상 건물의 객관적인 ‘현황’만을 기준으로 다가구주택의 요건을 규정하고 있는바, 따라서 이 사건 건물의 객관적인 ‘현황’이 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목의 다가구주택의 요건을 충족하지 못하는 이상, 망인의 구분행위가 있었는지 여부와 관계 없이 이 사건 건물은 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 의 적용대상에 포함되지 않는다고 보아야 한다. 그렇게 보는 것이 조세법규는 법문대로 엄격하게 해석해야 한다는 위 조세법규 해석의 원칙에도 맞는다.

3. 한편 이 사건 건물은 구 건축법 시행령 별표 1 제1호 다목이 정한 다가구주택에 해당하지 아니하여 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 단서가 적용되지 않을 뿐만 아니라 같은 항 본문 역시 적용되지 않는다고 보아야 한다. 따라서 이 사건 건물은 구 소득세법 시행령 제155조 제15항 본문에 따라 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 볼 수 없고, 결국 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 하나의 건물로 볼 수밖에 없다. 이에 관하여 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 은 1세대 1주택 양도소득세 비과세에 관하여 규정한 구 소득세법(2016. 12. 20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것) 제89조 제1항 제3호를 적용할 때 ‘하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.’고 규정하고 있는바, 여기서 􎛱주택􎛲이라 함은 양도자와 그 가족이 거주용으로 사용하는 공간을 말하고, 사람의 주거에 공하는 공간이라도타인에게 임대하는 것을 목적으로 하는 것은 􎛱주택 외의 부분􎛲으로 보아야 한다(대법원 1989. 2. 28. 선고 88누1004 판결 등 참조). 그런데 이 사건 건물 중 양도자인 망인 이 거주하던 401호의 연면적이, 망인이 임대한 이 사건 건물 중 나머지 부분의 연면적보다 적음이 명백하므로, 위 구 소득세법 시행령 제154조 제3항 단서 및 위에서 본 법리에 의할 때, 이 사건 건물 중 위 401호만이 􎛱주택􎛲에 해당하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 대상이 되고, 이 사건 건물 중 나머지 부분은 주택으로 보지 않는 􎛱주택외의 부분􎛲에 해당하여 비과세 대상이 되지 않는다고 할 것이다. 결국 이 사건 건물 중 망인이 거주하던 구역(401호)에 대해서만 1세대 1주택 양도소득세 비과세 규정을 적용하여 양도소득세를 경정․고지한 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고들의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.