토지 및 건물의 소유자 및 양도시기와 양도가액에 대한 당부

사 건 2018구단7819 양도소득세부과처분취소 원 고 하** 피 고 안산세무서장 변 론 종 결

2019. 12. 11. 판 결 선 고

2020. 1. 15.

1. 피고가 2017. 06. 15. 원고에게 한 2010년 귀속 양도소득세 153,737,300원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 피고는, 원고가 2005. 6. 28. 서원으로부터 당시 송읍 한리 11- 대 455㎡(이하 ‘분할 전 토지’라고 한다)를 취득한 후 위 토지에서 분할된 같은 리 11-5 대 340㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)와 그 지상에 2010. 1.경 보존등기가 완료된 4층 다가구주택(이하 ‘이 사건 건물’이라고 하고, 이 사건 토지와 합쳐 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)을 2010. 2. 26. 이*산에게 양도하였음에도 양도소득세 신고를 하지 아니하였다는 이유로, 2014. 12. 1. 원고에게 2010년 귀속 양도소득세 132,165,927원의 부과처분을 하였다(이하 ’이 사건 종전처분‘이라고 한다).
• 나. 이에 원고는 수원지방법원 2015구단33718호로 이 사건 종전처분의 취소를 구하는 소를 제기하여 2016. 8. 17. ‘납세고지서를 공시송달에 의하여 적법하게 교부받았음에도 그로부터 90일이 도과한 후에 심판청구를 하였다가 조세심판원으로부터 각하결정을 받았으므로, 이 사건 소는 적법한 전심절차를 경유하지 아니하였다’는 이유로 소각하 판결을 선고받았고, 이에 불복하여 서울고등법원 2016누60999호로 항소하였는데, 2017. 7. 14. ‘피고가 2017. 4. 19. 이 사건 종전처분을 직권으로 취소하여 소의 이익이 없다’는 이유로 제1심 판결을 취소하고, 소를 각하하는 판결을 선고받았다.
• 다. 피고는, 원고가 2010. 2. 26. 이*산에게 이 사건 부동산을 6억 원에 매도하였음을 이유로, 2017. 6. 15. 원고에게 2010년 귀속 양도소득세 153,737,300원(가산세 포함)을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다.
• 라. 원고는 이에 불복하여 2017. 9. 8. 이의신청을 하였으나, 2017. 10. 23. 기각결정을 받았고, 다시 2017. 12. 8. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2018. 4. 10. 기각결정을 받았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 11, 15, 20, 26, 32, 33호증, 을 제1, 3, 4,5호증의 각 기재, 변론 전체의 취지.

2. 이 사건 처분의 적법 여부에 대한 판단

• 가. 원고의 주장

1. 원고가 이산에게 양도한 부동산은 분할 전 토지 전체일 뿐이고, 이 사건 건물 은 원고가 신축하여 소유권을 취득한 적이 없으며 이산이 신축하여 원시취득하였는데, 다만 원고의 명의로 소유권보존등기를 경료하였던 것이므로, 원고가 이*산에게 이 사건 건물을 양도한 적이 없다.

2. 원고가 이*산에게 분할 전 토지를 양도하고 2007. 10.경 또는 2007. 10. 11. 매매대금 287,700,000원을 청산하였으므로, 양도시기를 이 사건 토지의 소유권이 전등기일인 2010. 2. 26.로 보고 2010년 귀속 양도소득세를 부과한 것은 위법하다.

3. 원고는 2005. 6.경 서*원에게 매매대금 232,900,000원을 지급하고 분할 전 토지의 소유권을 취득하였으므로, 피고가 이 사건 토지의 취득가액을 실지거래가액이 아닌 환산취득가액으로 산정하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

4. 이 사건 처분은 7년의 부과제척기간이 경과한 후에 이루어진 것이므로 위법하다.

• 나. 관련 법령 별지와 같다.
• 다. 판단

1. 인정사실

• 가) 원고의 분할 전 토지 취득 경위 및 취득가액

(1) 서원은 박덕의 소개로 원고에게 분할 전 토지를 매도하는 계약을 체결 하기로 마음먹고, 이*기에게 매매대금으로 평당 150만 원 내지 155만 원을 받을 수 있게 매도하여 달라고 하면서 매매계약 체결 및 매매대금 수령 권한을 위임하였다.

(2) 서원을 대리한 이기는 2005. 6.경 공인중개사 이*상의 중개 하에 원고 에게 분할 전 토지를 232,900,000원(계약 시 계약금 2,500만 원을, 2005. 6. 28. 잔금 2억 790만 원을 지급)에 매도하기로 하는 계약을 체결하였다.

(3) 원고는 2005. 6. 22. 당시 원고 처이었던 고AA로부터 37,000,000원을 빌려서 그 중 15,000,000원을 공인중개사 이*상에게 송금하였고, 고AA의 언니인 고BB로부터, 2005. 6. 24. 44,000,000원, 2005. 6. 27. 9,400,000원을 빌렸다.

(4) 이기와 박덕은 공인중개사 자격을 보유한 이상과 부동산 관련 사업을 진행하였는데, 이기가 총무 역할을 맡고 있었고, 원고는 박덕의 배우자 장숙의 은행계좌로 2005. 6. 27. 16,000,000원, 2005. 6. 28. 69,000,000원, 합계 85,000,000 원을 지급하였고, 2005. 6. 28. 분할 전 토지에 관하여 원고명의로 소유권이전등기를 마친 다음 날인 2005. 6. 29. 분할 전 토지를 담보로 제공하고 서신용협동조합(이하 ’서협‘이라고 한다)으로부터 120,000,000원을 대출받아 취득세, 법무사 비용으로 7,183,000원을 지출한 뒤, 남은 117,826,000원을 서원의 은행계좌로 송금하였다.

(5) 서원은 분할 전 토지를 매도하면서 원고와 한번도 만난 적 없고 매매계약서를 본 적도 없이 다만 이기로부터 ‘분할 전 토지의 매매대금이 170,000,000원인데, 양도소득세 약 10,000,000원을 납부해야 한다’는 말을 듣고, 약 160,000,000원을 수령한 뒤, 양도가액을 193,500,000원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.

(6) 박덕은 2019. 4. 22. ‘원고가 분할 전 토지를 232,900,000원에 매수하였고, 2005. 2.1) 22. 계약금 1,500만 원을 지급하고, 박덕 자신을 통하여 매매대금으로

2005. 6. 27. 1,600만 원, 2005. 6. 28. 6,900만 원을 지급하였다’는 내용의 사실확인서를 작성하였다.

(7) 위 인정사실을 종합하여 보면, 원고는 분할 전 토지의 매매대금 중 217,826,000원을 금융거래계좌 이체에 의하여 지급한 사실, 원고가 서원을 대리한 이기와 사이에 분할 전 토지의 매매대금을 232,900,000원으로 약정한 사실을 추인할 수 있고, 박*덕이 작성한 위 사실확인서의 내용에 신빙성이 있으며, 금융거래계좌 이체를 통하여 지급한 금액과 원고가 주장하는 매매대금 사이의 차액이 15,074,000원(=232,900,000원 - 217,826,000원)에 불과하므로, 분할 전 토지의 취득가액이 232,900,000원이라는 원고의 주장을 받아들인다.

• 나) 원고의 분할 전 토지 매도 경위 아래의 (1) 내지 (7)항의 사정을 종합하여 보고, 특히 망 이길(1937. 10. 3.출생. 2014. 8. 17. 사망. 이하 ‘망인’이라고 한다)이 분할 전 토지를 매수한 경위를 살펴보면, 원고는 망인과 사이에 2007. 4. 3.경 망인에게 분할 전 토지 전부를 매도하는 계약을 체결하였고, 매매계약 이행 과정에서 이산이 그의 아버지인 망인의 매수인 지위를 양수하였는데, 위 매매계약 체결과 그 이행은 모두 김진이 망인과 이산을 대리하거나 실제 수행한 것으로 보인다.

(1) 망인 소유의 토지와 이 사건 토지의 위치 O 분할 전 토지는 아래 [그림 1] 지적도상 표시 1, 2, 3, 4, 1의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분과 같은 모양이었고, 한진1길이라는 공로에 접하여 있다. O 분할 전 토지의 서쪽에 접하여 있는 망인 소유의 토지가 위 지적도상 표시 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 3의 각 점을 순차로 연결한 선내 부분(이하 ‘망인 토지’라고 한다)과 같은 모양으로 맹지 상태로 있었다.

(2) 망인 토지의 활용 O 망인은 1965. 11. 20.부터 당시 송읍 한리 11- 임야 479㎡를 소유하였는데, 2008. 2. 19. 그 소유이었던 같은 리 11-3 임야 3904㎡를 합병하였고, 합병된 토지가 위 망인 토지이다. O 망인은 2010. 1. 11. 망인 토지를 14개의 필지로 분할하고, 분할 된 토지 중 같은 리 11-9* 임야 693㎡(이하 ‘이 사건 제1도로 토지’라고 한다)를 위 지적도에 나타나는 바와 같이 도로의 형태로 남기고, 나머지 분할된 토지는 택지의 형태로 개발하였다.

(3) 분할 전 토지는 2009. 3. 19. 이 사건 토지와 같은 리 11- 대 115㎡2)(이하 ‘이 사건 제2도로 토지’라고 한다)로 분할되었는데, 이 사건 제2도로 토지는 위 지적도상 표시 1, 4의 각 점을 연결한 직선 및 그것과 남쪽으로 평행한 직선으로 형성된 장방형의 형태로 이 사건 제1도로 토지와 연결되어 망인 토지 중 택지 형태의 분할된 토지들과 공로인 한진1길을 연결하는 도로 역할을 할 수 있다.

(4) 김진의 역할 김진은 망인의 이른바 수양아들로 지내면서, 망인과 사이에 망인이 분할 전 토지를 매수하여 이 사건 제2도로 토지를 망인 토지의 진입로로 활용함으로써 망인 토지를 택지로 개발하기로 상의하고, 망인이 원고로부터 분할 전 토지를 매수하는 일과 망인 토지의 택지 개발 작업을 실제로 수행하기로 하였다. 김진은 원고의 분할 전 토지 매도 일을 실제로 수행한 박덕과 사이에 매매계약체결을 협상하면서, 일단 분할 전 토지의 매매계약을 체결한 뒤 양도소득세 등의 절세를 위하여 소유권이전등기는 나중에 하기로 하자는 제안을 받아들였다.

(5) 망인은 2007. 4. 4. 원고에게 35,000,000원을 계좌로 이체하였고, 이*산은 2007. 6. 4. 분할 전 토지를 담보로 서협으로부터 190,000,000원을 대출받았으며, 원고는 2007. 6. 4. 분할 전 토지를 담보로 한 서협에 대한 채무 140,000,000원을 변제하였다.

(6) 원고는 2010. 2. 26. 이산에게 이 사건 토지에 관하여 소유권이전등기를 경료하였고, 2011. 10. 27. 박미에게 이 사건 제2도로 토지에서 분할된 같은 리11- 대 110㎡ 중 110분의 103.7 지분에 관하여 소유권일부이전등기를 경료하였다.

(7) 원고는 2010. 10. 11. 분할 전 토지에 관하여 근저당권자를 송**동조합 (이하 ‘송협’이라고 한다)으로, 채무자를 이산으로, 채권최고액을 280,000,000원 으로 한 근저당권설정등기를 경료하였고, 이산은 2010. 10. 19. 송**협으로부터 210,000,000원을 대출받았다.

• 다) 아래의 (1) 내지 (4)항의 사정을 종합하여 보면, 이*산이 이 사건 건물을 신축하고 임대하였다.

(1) 이*산은 이 사건 제2도로 토지를 망인 토지의 진입로로 사용하기로 하는 한편 이 사건 토지를 활용하기 위하여 이 사건 토지 위에 이 사건 건물을 신축하기로 하였다.

(2) 이산은 공인중개사인 유민에게 이 사건 건물 신축공사를 도급주었고, 김*진을 통하여 공사대금을 지급하였다.

(3) 이*산은 이 사건 건물의 준공일인 2009. 11. 20. 이전에 미리 망인과 함께 입주하였고, 2009. 7.경부터 이 사건 건물을 임대하기 시작하였으며, 원고는 이 사건 건물에서 거주한 적이 전혀 없고, 이 사건 건물을 임대한 적도 없다.

(4) 원고가 이 사건 건물 신축 공사와 관련하여 원고의 명의로 돈을 지출한 내역에 대한 금융 자료가 없다.

• 라) 원고는 매매대금 수령 사실과 관련하여, ① 2019. 1. 28.자 준비서면을 통하여 ‘망인은 2007. 4. 4. 계약금 35,000,000원을 원고의 계좌로 입금하였고, 이*산은

2007. 6. 1. 원고의 서해신협에 대한 140,000,000원의 피담보채무를 인수하고, 추가 대출받은 돈 50,000,000원을 교부함으로써 잔금 일부를 지급하였으며, 2007. 10. 11. 이 사건 토지를 담보로 추가로 대출받은 20,000,000원으로 잔금 일부를 지급하였고, 나머지 잔금 42,000,000원은 망인이 송협 계좌에 있던 돈을 현금이나 수표로 인출하여 지급하였다’는 내용으로 주장하였다가, ② 2019. 7. 22.자 준비서면을 통하여 ‘원고는 2007. 4. 4. 망인으로부터 계약금 35,000,000원을 수령하였고, 2007. 6. 4. 이산이 대출받은 190,000,000원 중 140,000,000원은 서협에 부담하고 있던 원고의 채무를 변제하는데 사용하였으며, 나머지 50,000,000원은 매매대금의 일부로 수령하였고, 2007. 6. 28. 망인이 송**협 계좌에서 인출한 60,000,000원 중 45,000,000원을 매매대금의 일부로 수령하였으며, 2007. 10. 11. 이산으로부터 17,000,000원을 매매대금의 일부로 수령하였다’는 내용으로 주장을 일부 번복하였다.

• 마) 한편 이산은 이 법정에서 ‘2010. 7. 19. 송협으로부터 대출받은 돈으로 서협의 채무를 변제하는 남은 돈은 원고에게 주지 않고 다른 용도로 사용하였다’ 고 증언하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제5호증, 제6호증의 1, 2, 제7, 9, 11 내지 16, 18호증, 제21호증의 1, 2, 3, 제22호증의 1 내지 14, 제23, 24, 25호증, 제30호증의 1 내지4, 제31, 33호증의 각 기재 또는 영상, 증인 서원의 증언, 갑 제17, 19호증의 각 일부 기재, 증인 이*산의 일부 증언, 원고 본인신문 일부 결과, 변론 전체의 취지.

2. 판단

• 가) 이 사건 처분의 위법성

(1) 취득가액 산정 잘못 위 인정사실에 의하면 이 사건 토지의 취득가액은 실지 거래가액인 173,362,637원(= 분할 전 토지의 매매대금 232,000,000원 x 이 사건 토지의 면적 340㎡ / 분할 전 토지의 면적 455㎡, 원 미만 버림)이라고 할 것인데, 피고가 이와 달리 환산 취득가액을 적용하였으므로, 이 사건 처분은 위법하다(피고는, 서원이 원고에게 분할 전 토지를 170,000,000원에 양도하였다고 진술하였고, 원고가 서원에게 지급한 돈의 금융거래내역은 2006. 6. 29. 117,826,000원의 1회 거래뿐이며, 잔금의 실제 지급일이 약정된 지급기일보다 하루 뒤이므로, 원고 주장은 믿을 수 없다고 주장하나, 앞서 본 사정들, 특히 서원은 이기에게 분할 전 토지의 매매를 일임하고 일정 금액만 받는 것에만 관심이 있었을 뿐이고 실제 매매대금을 알지 못하였던 것으로 보이는 점, 원고가 서원에게 지급한 돈의 금융거래내역이 더 있는 점 등을 종합하여 보면, 을 제2호증의 기재와 증인 서원의 일부 증언만으로는 앞서 인정한 사실들을 번복하기에 부족하고, 달리 이를 번복할 만한 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 받아들이지 아니한다).

(2) 이 사건 건물의 소유권자 판단 잘못 위 인정사실에 의하면, 이 사건 건물은 비록 원고 명의로 건축허가가 났고, 소유권보존등기가 경료되었으나, 이산이 실제 건축주이었고, 소유권을 원시 취득하였던것이므로, 원고가 이산에게 이 사건 건물을 양도하였음을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나) 이 사건 토지의 양도시기에 관한 판단 한편 원고가 망인 또는 이산에게 매도한 분할 전 토지의 매매대금이 287,700,000원이고, 매매대금 청산 시기가 2007. 10.경 또는 2007. 10. 11.이라는 원고의 주장에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같은 사정들, 특히 망인이 2007. 4. 4. 원고 에게 35,000,000원을 계좌로 이체하였고, 이산이 2007. 6. 4. 분할 전 토지를 담보로 서협으로부터 190,000,000원을 대출받았으며, 원고는 2007. 6. 4. 분할 전 토지를 담보로 한 서협에 대한 채무 140,000,000원을 변제한 사실 이외에 위 주장을 직접적으로 인정할 만한 금융자료가 없는 점, 원고가 이미 수원지방법원 2015구단33718호 사건을 경험하였음에도 불구하고, 분할 전 토지의 매매대금 수령 경위에 대하여 일관되지 아니한 진술을 하고 있고, 증인 이산의 증언과도 일치되지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 원고의 위 주장에 부합하는 듯한 갑 제17, 19호증의 각 일부 기재, 증인 이산의 일부 증언, 원고 본인신문 일부 결과는 이를 믿기 어렵고, 갑 제6호증의 1,2, 갑 제12, 13, 14호증만으로는 이를 인정하기에 부족하며, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 이 사건 토지의 매매대금을 청산한 날이 분명하지 아니하므로, 이 사건토지의 소유권이전등기일인 2010. 2. 26.을 양도시기로 보고 2010년 귀속 양도소득세를 부과한 것은 적법하고, 이 부분 원고의 주장은 이유 없다(소유권이전등기일을 양도시기로 보아야 하고, 1필지를 매매대상으로 하여 1개의 매매계약을 체결한 뒤, 수필지로 나누어서 해를 바꾸어 이전등기를 하였다면, 각 이전등기시마다 분리하여 환산가액으로 처분한 것은 적법하다).
• 다) 이 사건 처분의 전부 취소 한편 이 사건 처분의 적법한 양도소득세액은 이 사건 토지의 양도차익만에 의하여 산정되어야 할 것인데, 취득가액은 앞서 본 바와 같이 173,362,637원이나, 이 사건 토지만의 양도가액은 제출된 자료만으로는 알 수 없는 경우(원고는 이 사건 부동산에 관하여 이*산에게 소유권이전등기를 경료하면서 매매가액을 통틀어 6억 원으로 하여 매매목록에 기재하였다)에 해당하므로, 적법하게 부과될 정당한 세액을 산정할 수 없어서 이 사건 처분 전부를 취소할 수밖에 없다(대법원 1995. 4. 28. 선고 94누13527판결 참조).
• 라) 제척기간 도과 주장에 관하여 구 국세기본법(2010. 12. 27. 법률 제10405호로 개정되기 전의 것, 이하 같다)제26조의2 제1항은 “국세는 다음 각 호에 규정하는 기간이 만료한 날 후에는 부과할 수 없다.”고 규정하면서, 제1호에서 “납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를포탈하거나 환급·공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간”, 제2호에서 “납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간”의 제척기간을 규정하고 있다. 한편 구 소득세법(2010. 12. 27. 법률 제10408호로 개정되기 전의 것) 제110조 제1항은 ‘해당 과세기간의 양도소득금액이 있는 거주자는 그 양도소득 과세표준을 그 과세기간의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 신고하여야 한다’고 규정하고 있고, 제114조 제1항은 ‘납세지관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다’고 규정하고 있다. 이 사건에 관하여 살피건대, 앞서 본 바와 같이 이 사건 토지의 소유권이전등기일 인 2010. 2. 26.을 양도시기로 보아야 하고, 원고가 2011. 5. 31.까지 양도소득과세 표준을 신고하지 아니하였으므로, 원고의 양도소득에 대한 7년의 제척기간은 이를 부과할 수 있는 날인 2011. 6. 1.부터 진행하여 2018. 5. 31.에 만료된다고 할 것이다. 그런데 피고는 2017. 6. 15. 이 사건 처분을 하였으므로, 이 사건 처분은 제척기간이 경과하기 전에 이루어졌다고 할 것이다. 따라서 제척기간 7년이 도과되었다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로, 이를 받아들이기로 하여 주문과 같이 판결한다.