교환양도한 부동산의 실거래가액 판단기준

사 건 수원지방법원2018구단7345 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 BBB세무서장 변 론 종 결 2019. 6. 26. 판 결 선 고 2019. 7. 17.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2017. 6. 12. 원고에게 2011년 귀속 양도소득세 000원 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고는 1985. 1. 1. 취득한 AA시 BB동 581-5 CC용지 411㎡, 같은 동581-15 공장용지 320㎡와 그 지상 건물 978㎡(이하 위 3개의 부동산을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라고 한다)이 AA시 고시 제2011-24호 ‘BB동 문화공원 계획’에 의하여 공원부지로 편입되자, 2011. 11. 29. 사업시행사인 주식회사 QQQQ(이하 ‘소외 회사’라고 한다)와 사이에 이 사건 부동산을 소외 회사 소유의 AA시 BBBB동 600-1 토지 1) 중 661㎡ 2) (이하 ‘이 사건 교환토지’라고 한다)와 교환하는 내용의 계약(이하 ‘이 사건교환계약’이라고 한다)를 체결하고, 2011. 12. 2. 소외 회사에게 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
• 나. 원고는 2012. 5. 29. 피고에게 이 사건 교환계약서(갑 제8호증)에 기재된 교환가액 36억 원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하면서 조세특례제한법 제77조의2 에 따른 과세이연신청을 하였다.
• 다. 이후 원고는 2016. 3. 18. 이 사건 교환토지 중 630㎡를 원고의 배우자 등에게 증여하였음에도, 피고에게 해당 과세이연금액 상당 세액을 양도소득세로 신고․납부하지 않았다.
• 라. 이에 피고는 세무조사를 실시하여 2017. 6. 12. 원고에 대하여 이 사건 부동산의 양도가액을 00억 원으로 보고 과세이연 상당액인 2011년 귀속 양도소득세 000 원을 결정∙고지(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다.
• 마. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2017. 7. 19. 이의신청을 하였다가 기각결정을 받았고, 다시 2017. 10. 18. 심판청구를 하였으나 2018. 4. 12. 기각결정을 받았다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 4, 8호증, 을 제1호증, 제2호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지.

• 가. 원고의 주장 이 사건 교환계약을 체결하기 전에 이 사건 부동산에 대한 평균 감정가액이 약 00억 00만 원으로 나왔으나, 위 감정평가 기준일은 이 사건 교환계약 체결일보다 약4개월 전인 2011. 7. 29.인 점, 이 사건 교환토지에 대하여는 시가감정을 하지 않았던 점, 이 사건 교환계약서에 기재한 교환가액 36억 원은 위 평균 감정가액과 차이가 클뿐만 아니라 임의로 기재된 금액이었고, 소외 회사도 원고를 상대로 이 사건 교환토지에 대하여 제소했던 KKKK지방법원 0000가단00000호 공유물분할 소송에서 위 교환가액은 원고가 일방적으로 요구하여 기재된 금액임을 인정하였던 점, 위 교환가액36억 원이 기재된 소외 회사의 계정별원장(을 제5호증의 3)은 금융회사의 거래내역이나 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의하여 작성된 원장∙보조장∙출납전표∙결산서에 해당하지 않는 점 등의 사정을 종합하여 보면, 위 36억 원은 이 사건 부동산의 실지양도가액으로 볼 수 없고, 이 사건 교환계약은 단순한 교환인 경우로서 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의한 양도가액에 의하여 산정한 000원이 정당한 양도소득세액이다. 따라서 이 사건 처분 중 이를 초과한 부분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 인정 사실

• 가) 소외 회사가 2010. 5. 3. 원고에게 이 사건 부동산과 영업권을 포함하여 00억원에 매입하는 안과 이 사건 부동산 중 토지 부분을 30% 감보율을 적용하여 근린생활시설용지와 교환하는 안을 제시하자, 원고가 대표이사로 있던 동아전자 주식회사는2010. 5. 26. 위 제시에 대하여 그동안 수회 에○○○(LL)건설과 회합하고 충분히 관련자료를 보여주었는데 갑자기 처음 보는 소외 회사가 항목별 내용과 근거도 없이 00억원을 제시한 것에 대하여 항의하면서 이 사건 부동산 중 토지 부분 00억 원, 건물 부분0억 원, 영업권 부분 00억 원, 합계 00억 원을 매입대가로 요구하였고, ‘2010년 4월 매출현황’, ‘공장 이전시 지불해야 할 퇴직금 명세서’, ‘이목동 자연 녹지 매매계약서 및 지적도’를 첨부하였다.
• 나) 이에 소외 회사는 2010. 6. 30. 원고에게 이 사건 부동산 중 토지 가격 32억원은 거래시세 및 주변 부동산의 감정평가금액을 적용할 경우의 약00억~00억 원에 비하여 과다하고, 건물은 약 25년이 지나 잔존 가치가 크지 않으며, 영업권 10억 원도 과다하므로 객관적 자료를 제시해 달라는 내용의 내용증명우편을 발송하였고, 2010.12. 7. 사업의 원만한 추진을 위하여 이 사건 부동산과 영업권을 포함하여 23억 원[토지: 약 13.4억 원(603만 원/평 X 221평, BB동 581-5의 감정평가자료 참조), 건축물:약 4.4억원(연면적 289평 X 150만 원/평), 영업권 보상: 약 4억원(2008년, 2009년도 손액계산서에 의해 추정, +@ 약 5.2억 원]에 매입하기를 희만한다는 내용증명우편을 발송하였다.
• 다) 소외 회사는 2011. 8. 16. 원고에게 보상협의 요청 내용 중 개별보상금 산정조서 내용이 착오가 있다고 하면서 이 사건 부동산 중 BB동 581-5 토지의 당초 제시액 000원을 000원으로 증액 변경한다고 통지하고, ‘개별 보상금 산정 조서’와 ‘감정평가서 사본(HH감정평가법인, VV감정평가법인)’을 첨부하였다.
• 라) 위 다)항의 감정평가서 사본에는 ‘HH감정평가법인 및 VV감정평가법인이 이 사건 부동산에 관하여 평가기준일을 2011. 7. 29.로 감정한 감정가액의 평균액 000원(토지 000원)’이 기재되어 있다.
• 마) 위와 같이 이 사건 부동산에 대한 매입절차가 지연되자, AA시는 사업시행지연을 염려하여 원고와 소외 회사에게 토지교환 방식을 권유하였고, 원고와 피고는 AA시의 권유에 따라 이 사건 교환계약 체결하였다.
• 바) 이 사건 교환계약서 중 이 사건 쟁점과 관련한 주요 내용은 아래와 같다.

(1) 이 사건 교환토지는 분필 후에 토지 면적이 증감될 수 있고, 만약 토지 면적 증감이 있을 경우에는 제3조 교환가액의 총액을 기준으로 정산한다(제2조 제3호 단서).

(2) 원고와 소외 회사가 교환하는 가액은 36억 원(토지: 25억 원, 건물, 지장물등 일체: 16억 원)으로 정한다(제3조).

(3) 이 사건 교환계약과 관련하여 원고가 대표이사로 있는 동아전자 주식회사는 영업권 등 일체의 보상청구를 하지 않기로 하고, 만약 동아전자 주식회사가 동 청구권을 행사할 경우 원고는 본인의 비용과 책임으로 이를 해결하여야 한다(제9조).

• 사) 원고는 2012. 1. 30. 이 사건 교환토지에 대한 취득세를 신고하면서 지방세특례제한법 제73조 에 따라 토지수용 등으로 인한 대체취득에 대한 감면신청을 하였는데, 소외 회사가 이 사건 부동산의 교환가액으로 36억 원을 기재한 계정별원장을 제출하였다.
• 아) 원고는 2012. 5. 29. 피고에게 이 사건 부동산의 양도소득에 관하여 36억 원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하자, 피고는 2013. 4. 22.부터 2013. 5. 10.까지 세무조사를 실시하였는데, 조사 담당 공무원은 ‘이 사건 부동산의 양도가액이 감정가액인 21억 5,400만 원의 167%인 점, 소외 회사가 TTT에게 TTT 소유인 AA시 TT구 BB동 547-1 토지 및 지상 건물에 대하여 감정가액 1억 6,400만 원의 457%인 7억 5,000만 원을 보상금으로 지급한 점, 이 사건 교환토지 인근 공인중개사에게 탐문한 결과 이 사건 교환토지의 조사 당시 시세는 약 22억 원(평당 1,100만 원)인 점 등의 사정을 근거로 이 사건 교환토지가 새로 부지 조성할 토지로 감정하기 어려운 측면이 있고, 조성 후의 미래 가치로 인하여 양도가액을 산정할 수밖에 없는 특수성이 있음을 고려하여 36억 원을 양도가액으로 산정한 것은 적정하다’는 의견을 제시하였다.
• 자) 소외 회사는 원고를 상대로 이 사건 교환토지에 대하여 제소했던 서울중앙지방법원 2012가단193982호 공유물분할 소송에서 이 사건 교환계약서에 기재된 교환가액 36억 원은 원고가 일방적으로 요구하여 기재된 것이라는 취지로 진술하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 10호증, 을 제1 내지 5호증(각 가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지.

2. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94누6840 판결, 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결 등 참조). 위에서 ‘교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등’의 경우는 예시적인 것으로 보아야 하고, 당사자 사이에 반드시 시가감정을 거쳐 자산의 가액을 평가하지 않았다고 하더라도 당사자가 평가한 가액이 허위나 가공의 가액이 아니라 진정한 가액임을 확인할 수 있는 절차 즉, 시가감정에 준하는 평가절차를 거쳤다면 그 평가액을 실지양도가액으로 인정할 수 있다고 하여야 할 것이다.

3. 위 인정사실과 그로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 원고와 소외 회사는 수회에 걸쳐 협의를 거친 끝에 이 사건 교환계약을 체결하였고, 그 과정에서 쌍방은 나름대로 근거 자료를 제시하여 왔던 점, 이 사건 부동산 교환가액은 쌍방의 주장을 고려하여 AA시가 권유한 바에 따라 결정된 것으로 보이는 점, 이 사건 교환계약을 체결하기 전에 이미 이 사건 부동산의 감정가액이 산출되어 있었으므로 쌍방 사이에 일응의 교환가액 기준이 형성되어 있었고, 이 사건 교환토지의 경우 개발과정을 거쳐 시가 상승이 있을 것이 충분히 예상되는 상황이었던 점, AA시 TT구 BB동 547-1 토지 및 지상 건물에 대하여 감정가액 1억 6,400만 원의 457%인 7억 5,000만원이 보상금으로 지급된 것으로 보이므로, 이 사건 부동산의 교환가액을 36억 원으로 산출한 것이 감정가액과 비교하여 보더라도 부당하다고 보이지 아니하는 점, 이 사건 교환계약을 체결하면서 원고와 소외 회사는 이 사건 교환토지의 면적 증감이 발생할 경우 교환가액 36억 원을 기준으로 정산하기로 하였던 점, 원고가 이 사건 교환토지의 취득세와 이 사건 부동산의 양도소득세를 신고하면서 교환가액 36억 원을 근거로 하였던 점, 소외 회사도 계정별원장에 이 사건 부동산의 취득가액을 36억 원으로 기재하였던 점, 소외 회사가 KKKK지방법원 0000가단0000호 공유물분할 소송에서 위 교환가액은 원고가 일방적으로 요구하여 기재된 금액이라는 취지로 진술하였던 것은 분할의 공평성과 공유물의 경제적 효용을 도모하는 공유분할소송에서 소외 회사에게 유리한 상황을 만들기 위한 왜곡 또는 과장 표현이었을 가능성도 있으므로, 위와 같은 진술만으로 이 사건 부동산의 교환가액 36억 원이 진정한 가액임을 인정하는데 방해된다고 보기 어려운 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 교환계약서에 기재된 36억 원은 이 사건 교환토지에 대한 시가감정이 없었더라도 실제로 당사자들이 약정한 금액임을 충분히 인정할 수 있고, 위 교환가액 36억 원을 이 사건 부동산의 실지 양도가액으로 봄이 옳다고 할 것이다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고 주장은 받아들일 수 없다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1)

2011. 12. 8. 같은 동 600-28 공장용지 2,304㎡와 같은 동 600-29 공장용지 1,298㎡가 분할되어 나왔다. 2)

2011. 12. 8. 분할된 AA시 BB구 CC동 600-29 토지에 속하였다가 2013. 10. 1. 같은 동 600-31 공장용지 661㎡로 공유물분할되었다.