조세특례제한법 제97조 제1항에 따른 장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면대상

사 건 2018구단3503 양도소득세부과처분취소 원 고 신○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2019. 7. 24. 판 결 선 고

2019. 9. 4.

1. 피고가 2018. 1. 9. 원고에 대하여 한 2016년 귀속 양도소득세 *원의 부과처분 중 **원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 4분의 3은 원고가 부담하고, 나머지는 피고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2018. 1. 91). 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 ***원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2005. 4. 19. 배우자 정AA으로부터 서울 구 동 626 *아파트 14동 12**호(전유면적 90.94㎡, 이하 ‘이 사건 주택’이라고 한다)를 증여받아 2005. 5. 16. 소유권이전등기를 마친 뒤, 2016. 3. 25. 노BB, 최CC에게 이 사건 주택을 매매대금 4억 2,000만원에 매도하는 계약을 체결하고, 2016. 6. 2. 노BB, 최CC에게 이 사건 주택에 관하여 소유권이전등기를 경료하여 주었다.
• 나. 원고는 이 사건 주택을 위와 같이 양도한 후, 2016. 8.경 피고에게 이 사건 주택의 취득가액을 환산가액인 253,890,675원으로 하고, 조세특례제한법 제97조 를 적용하여 세액면제신청을 하였으나, 피고는 2018. 1. 16. 이 사건 주택의 임대개시일이 2002. 4. 12.이므로 ‘2000. 12. 31. 이전 임대개시’라는 감면요건을 충족하여 못하였다는 이유로 조세특례제한법 제97조 의 적용을 배제하고 이 사건 주택의 취득가액을 증여재산평가액인 1억 6,800만원으로 하여 원고에게 양도소득세 ***원(가산세 포함)을 부과․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다)하였다.
• 다. 원고는 이에 불복하여 2018. 3. 21. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 2018. 6. 14. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4, 5, 7호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 제1 주장 조세특례제한법 제97조 제1항 에 단서에 의하면, ‘1995. 1. 1. 이후 국민주택을 취득 및 임대 개시하여 5년 이상 임대한 주택과 10년 이상 임대한 주택의 경우에는 면제한다‘고 되어 있고, 원고는 2005. 5. 16.부터 10년 이상 이 사건 주택을 임대하였으므로, 원고의 경우 위 규정 단서에 해당함에도, 피고가 위 규정의 적용을 배제하고 한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 제2 주장 조세특례제한법 제97조의5 제1항 은 ‘2017. 12. 31.까지 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제3호 의 민간매입임대주택을 취득하고, 취득일로부터 3개월 이내에 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 준공공임대주택등으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대하였다가 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다’는 내용으로 규정되어 있다. 원고는 2005. 5. 16. 이 사건 주택을 취득하여 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 준공공임대주택등으로 등록한 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택등으로 임대하였다가 양도하였으므로, 원고의 경우 위 규정에 따라 양도소득세를 면제받아야 함에도 피고가 위 규정의 적용을 배제하고 한 이 사건 처분은 위법하다.

3. 제3 주장 원고가 이 사건 주택을 취득한 가액은 감정평가액인 2억 1,100만 원이므로, 취득가액을 1억 6,800만원으로 인정하고 한 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 제1 주장에 관한 판단 조세특례제한법 제97조 제1항 은, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 국민주택을2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면하고, 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 양도소득세를 면제하는 것으로 규정하고 있다고 해석된다. 즉 ‘10년 이상 임대한 경우’에도, ‘2000. 12. 31. 이전에 임대를 개시’하여야만 면제된다고 해석해야 맞다. 그런데 원고는 2005. 5. 16. 이 사건 주택을 임대하기 시작하였다는 것이므로, 위규정에 따른 장기임대주택 감면대상에 해당하지 않는다. 또한 조세특례제한법 제55조의2 제4항, 조세특례제한법 시행령 제51조의2 제3항,구 주택법(2016. 12. 2. 법률 제14344호로 개정되기 전의 것) 제2조 제3호에 의하면 국민주택은 주거전용면적이 1호 또는 1세대당 85㎡이하인 주택인데, 이 사건 주택의 주거전용면적이 90.94㎡로 ‘국민주택 규모’에도 해당하지 않는다. 따라서 원고의 제1 주장은 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.

2. 제2 주장에 관한 판단 구 조세특례제한법(2014. 12. 23. 법률 제12853호로 개정된 것) 제97조의5는 2014. 12. 23. 신설되어 2015. 1. 1.부터 시행되었는데, 부칙(제12853호, 2014. 12. 23.) 제34조에 의하면, 위 제97조의5의 개정규정은 위 시행 후 최초로 취득하는 분부터 적용하도록 되어 있다. 그런데 원고는 위 개정규정 시행보다 훨씬 전인 2005. 5. 16. 취득하였으므로, 위개정규정의 적용을 받지 아니하고, 원고의 제2 주장도 나머지 점에 관하여 살필 필요 없어 이유 없다.

3. 제3 주장에 관한 판단

• 가) 증여재산은 실지거래가액으로서 당사자 사이에 약정된 금액이 있을 수 없으므로 소득세법은 특별히 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다）제60조부터 제66조까지 규정에 따라 평가한 가액을 실지거래가액으로 보도록 규정하고 있다(소득세법 제97조 제1항, 시행령 제163조 제9항). 한편 상증세법 제60조 제1, 2항은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 ‘시가’에 따르도록 하면서, ‘시가’는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있으며, 감정가액은 평가기준일 전후 6개월(증여재산은 3개월) 이내의 기간 중 2 이상의 감정평가기관이 평가한 가액의 평균액(상증세법 시행령 제49조 제1항)으로 정하고 있다.
• 나) 한편 증여받은 재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과함에 있어, 과세관청이 비록 당해 자산의 증여 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 당해 자산의 취득가액을 증여재산평가액으로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 당해 자산의 증여 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 여부를 판단하여야 한다. 여기서 ‘시가'라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 ‘시가'로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원 2005. 9. 30. 선고 2004두2356 판결, 대법원 2010. 9. 30. 선고 2010두8751 판결 등 참조). 또한 상증세법과 그 시행령이 정한 ’시가‘는 예시적 개념으로 보고 있으므로 반드시 평가기준일 전후 3개월 이내에 2 이상의 감정평가기관의 감정평가액 평균액이 아니라 사후에 비록 1개의 감정평가기관에 의해 이루어진 감정가액도 인정된다(대법원 2001. 8. 21. 선고 2000두5098 판결, 대법원 2010. 1. 14. 선고 2007두23200 판결 등 참조).
• 다) 살피건대, 이 법원의 감정인 김에 대한 감정촉탁결과에 의하면 증여일인2005. 5. 16. 당시 이 사건 주택의 가액은 2억 1,100만 원인 사실을 알 수 있고, 이와 같은 감정평가액은 적정한 평가사례인 2003. 11. 8. 서울 구 동 6 *아파트 14동 4**호(전유면적 90.94㎡)의 법원경매를 선정하여 시점수정을 하고, 단지 외부요인, 단지 내부요인, 호별 요인, 기타 요인 등을 참작하여 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 것으로서 이 사건 주택의 객관적 교환가격을 적정하게 반영한 시가로 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 양도소득세 산정 시 이 사건 주택의 증여 당시 시가인 2억 1,100만 원을 그 취득가액으로 보아야 한다.
• 라) 소결론 따라서 이 사건 처분 중 위 감정가액을 취득 당시 시가로 인정하여 계산한 세액인 29,693,836원(쌍방이 다툼이 없거나 변론 전체의 취지에 의하여 인정됨)을 초과하는 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 타당하여 이를 받아들이고, 나머지 청구는 근거가 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.