미등기전매로 보아 한 이 사건 처분은 적법함.

사 건 2017구합67873 양도소득세등부과처분취소 원 고 이AA 피 고 분당세무서장 변 론 종 결

2017. 12. 19. 판 결 선 고

2018. 1. 23.

1. 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고 분당세무서장이 2016. 7. 1. 원고에 대하여 한 2013년 귀속 양도소득세 23,947,000원(가산세 포함), 피고 성남시 분당구청장이 2016. 8. 18. 원고에 대하여 한 지방소득세 2,394,700원, 피고 안성시장이 2016. 8. 23. 원고에 대하여 한 과징금 28,798,000원의 각 부과처분을 취소한다는 판결(소장 기재 각 해당 처분일자인 2016.

8. 5., 2016. 8. 1., 2016. 8. 9.은 모두 오기임이 분명하다).

• 가. 원고의 이 사건 토지의 취득 및 근저당권설정등기의 설정

1. 원고의 장모인 김BB과 처남인 송CC는 1995. 8. 22. 군 면 임야 8,000㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 관하여 각 1/2지분씩 상속협의분 할을 원인으로 한 각 소유권이전등기를 마쳤다.

2. 원고는 2004년 5월경 김BB과 송CC로부터 이 사건 토지 중 일부(2,300평 중 900평)를 매매대금 3억 원(2004. 4. 28. 계약금 2,000만 원, 2005. 5. 17. 잔금 2억 8,000만 원)에 매수하는 내용의 매매계약서(갑 제2호증, 이하 ‘이 사건 ①매매계약’이라 한다)를 작성하고, 그 대금을 모두 지급하였다.

3. 원고는 2004. 5. 18. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액을 3억 원으로, 채무자 를 김BB로, 근저당권자를 원고로 하는 근저당권설정등기를 마쳤다.

• 나. 이 사건 토지의 양도 등

1. 김BB과 송CC는 2013. 5. 9. 주식회사 DD(이하 ‘DD’이라 한다)에 게 이 사건 토지를 매매대금 7억 7,400만 원(계약시 계약금 7,800만 원, 2013. 6. 4. 중 도금 3억 1,000만 원, 2013. 6. 26. 잔금 3억 8,600만 원)에 매도하는 내용의 매매계약 서(갑 제6호증, 이하 ‘이 사건 ②매매계약’이라 한다)를 작성하였는데, 위 매매계약의 특약사항에는 다음과 같은 내용이 기재되어 있다. ■ 특약사항

5. 8,000㎡에 대한 매매대금 7억 7,400만 원 중 3,305㎡에 대한 매매대금 3억 2,000만 원 을 매도인이 계약시 3,000만 원, 중도금시 1억 5,000만 원, 잔금시 1억 4,000만 원을 원고에게 지급 하며, 원고는 계약시 경매를 취하하고, 잔금시 근저당권을 말소 한다.

6. 근저당설정(채권최고액: 3억 원, 채무자: 김BB, 근저당권자: 원고)상태 이고, 임의경매 진행 중 임

2. 원고는 2012. 10. 8. 수원지방법원 2012타경15051호로 신청하였던 이 사건 토 지에 관한 임의경매를 2013. 5. 9. 취하하였다.

3. 김BB과 송CC는 2013. 6. 26. DD 명의로 위 ②매매계약을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었고, 위 가.3)항 기재의 근저당권설정등기는 같은 날 해지를 원인으로 하여 말소되었다.

4. 김BB과 송CC는 이 사건 토지 전체(8,000㎡)의 양도가액 중 일부(4,695㎡)에 관하여 4억 5,400만 원을 양도가액으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 나머지 부분 (3,305㎡)을 원고에게 미등기 양도한 것으로 2013년 10월경 양도소득세 기한 후 신고‧ 납부하였다.

• 다. 이 사건 토지의 미등기 전매로 인한 양도소득세 및 지방소득세 부과처분 등

1. 피고 분당세무서장은 2016. 4. 24.부터 2016. 5. 13.까지 사이에 원고에 대한 세 무조사(이하 ‘이 사건 세무조사’라 한다)를 실시한 결과, 원고가 2005. 5. 17. 이 사건 토지 중 3,305㎡를 3억 원에 취득한 후 2013. 6. 26. 3억 2,000만 원에 양도하였음을 확인하였다.

2. 피고 분당세무서장은 2016. 7. 1. 원고에 대하여 양도소득세 23,947,000원(가산 세 포함)을 결정‧고지(을가 제1호증)하였고, 과세자료를 통보받은 피고 성남시 분당구 청장은 2016. 8. 18. 원고에 대하여 지방소득세 2,394,700원을 결정‧고지(을나 제1호증) 하였다.

3. 원고는 이에 불복하여 2016. 10. 14. 이의신청을 거쳐 2017. 2. 2. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2017. 5. 11.과 같은 달 17.에 각 기각 결정을 하 였다.

• 라. 이 사건 토지의 미등기 전매로 인한 과징금 부과처분 등

1. 피고 안성시장은 2016. 7. 12. 피고분당세무서장으로부터 원고가 이 사건 토지 중 3,305㎡ 부분을 미등기 전매하였다는 내용의 􎛱구 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률(2016. 1. 6. 법률 제13713호로 개정되기 전의 것)􎛲위반사실을 통보받았다.

2. 피고 안성시장은 원고가 이 사건 토지(부과대상 면적: 3,305㎡)를 미등기 전매 하였다는 이유로, 2016. 8. 23. 원고에 대하여 과징금 31,992,400원을 부과(을다 제6호 증)하였다가, 원고의 요청에 따라 부과대상 면적을 이 사건 ①매매계약서상의 면적인 900평(2,975㎡)으로 변경하여 2017. 1. 9. 원고에 대하여 위 과징금을 28,798,000원으 로 감액정정‧통지하였다(이하 감액되고 남은 과징금 부과처분과 위 다.2)항 기재 양도 소득세 및 지방소득세 부과처분을 통칭하여 ‘이 사건 각 처분’이라 한다).

3. 원고는 이에 불복하여 경기도 행정심판위원회에 심판청구를 하였으나, 경기도 행정심판위원회는 2017. 6. 19. 청구 기각 재결을 하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제2, 3, 4, 6, 11, 12, 13호증, 을가 제1, 2, 4호증, 을 나 제1, 2, 3호증, 을다 제1, 2, 6, 7, 8호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

• 가. 원고의 주장 원고는 김BB에게 3억 원을 대여하고 담보 목적으로 이 사건 ①매매계약서를 작성 한 것에 불과한 점, 원고는 위 매매계약서를 작성하였음에도 바로 원고의 명의로 소유 권이전등기를 마지지 아니한 채 근저당권설정등기만을 마쳤고, 김BB, 송CC의 지분 중 누구의 지분을 이전받는 것인지에 관하여 위 매매계약서에 특정하지도 아니한 점, 위 매매계약서를 작성할 당시 이 사건 토지의 시가는 1억 3,000만 원에 불과하였는데 (갑 제5호증), 원고가 매매대금을 3억 원으로 하여 위 토지를 매수하지는 않았을 것인 점, 원고는 대여금을 변제받기 위하여 이 사건 토지에 대한 임의경매를 신청하였는데, 원고가 진정한 매수인이었다면 소유권이전등기 청구소송을 제기하였을 것인 점, 원고 는 김BB이 DD에게 이 사건 토지를 매각한 후 대여금을 변제받지 못할 것을 우 려하여 매매대금 3억 2,000만 원을 직접 받았을 뿐, 미등기 전매를 통한 이익을 얻은 것이 아닌 점, 김BB은 위 매매계약서 작성 후에도 이 사건 토지에 기도원을 설치‧운 영하면서 사용하였고, 재산세 등도 납부해 온 점, 이 사건 토지는 위 매매계약 당시 토 지거래허가구역이었으므로 위 매매계약은 무효이고, 김BB이 이후 이 사건 ②매매계 약을 통해 이 사건 토지를 처분한 것은 적법한 매매로써 미등기 전매라 할 수 없는 점 등을 고려할 때, 원고는 이 사건 토지를 DD에게 미등기 전매한 것이 아니라고 할 것인바, 이와 다른 전제에서 피고들이 원고에 대하여 한 이 사건 각 처분은 위법하
• 다. 나. 관계 법령 [별지] 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 원고는 다음과 같이, 2004. 5. 15. 김BB과 사이에 차용금증서를 작성하였고, 한편 2004년 5월경 김BB, 송CC와 사이에 이 사건 토지에 관한 이 사건 ①매매계약 서를 작성한 후, 김BB의 농협계좌로 2004. 4. 28. 2,000만 원, 2004. 5. 17. 2억 8,000 만 원을 각 송금(을다 제4호증의 5, 6쪽)하였다. ■ 2004. 5. 15.자 차용금 증서(갑 제1호증) 금 삼억 원(300,000,000원)

1. 변제기일: 2005년 12월 30일

1. 이자: 월

1. 이자 지급방법: 매월 일 채권자의 주소 (또는 영업소)에 지참한다. ■ 부동산 매매계약서(갑 제2호증)

1. 부동산의 표시: 안성시 미양면 구수리 산61번지 임야 900평

2. 계약내용(약정사항) 매매대금 삼억 원(300,000,000원) 계약금: 이천만 원은 계약시에 지불 한다(

2004. 4. 28. 지불 완료) 잔금: 이억 팔천만 원 은 2004년 5월 17일에 지불 한다. 특약사항 상기 부동산의 표시는 안성시 미양면 구수리 산 61번지 소재 임야 2,300평 중(김BB, 송CC 공동소

• 유) 900평을 잔금 이억 팔천만 원을 매수인인 원고가 김BB에게 완납하는 일부터 매입한 것으로 계 약됨을 확인함 ※ 잔금(이억 팔천만 원)을 농협통장으로 입금확인함(2004. 5. 17.)

2. 원고가 이 사건 ①매매계약을 체결하기 이전인 2002. 12. 20.부터 2009. 5. 30. 까지 사이에 이 사건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있었다가 국토해양부 공 고 제2009-48호에 의하여 해제된 것으로 나타난다.

3. 한편 이 사건 세무조사 당시 김BB, 송CC가 제출하였던 이 사건 ②매매계약 의 대금지급에 관한 영수증 1) 의 기재 내용은 다음과 같고, 원고는 DD으로부터 위 영수증 기재와 같이 합계 3억 2,000만 원을 직접 교부받았다. ■ 2013. 5. 9.자 영수증(을가 제3호증의1) 일금 삼천만 원 정(30,000,000원) 상기 금액을 이 사건 토지의 매매대금 7억 7,400만 원 중 3,305㎡에 대한 매매대금 3억 2,000만 원 중 일부 수령금액조 로 정히 영수합니다.

2013. 6. 4. 1억 5,000만 원을 지급하며 잔금 수수일인 2013. 6. 26. 1억 4,000만 원을 지급하기로

• 함. ■ 2013. 6. 4.자 영수증(을가 제3호증의2) 일금 일억 오천만 원 정(150,000,000원) 상기 금액을 이 사건 토지의 매매대금 7억 7,400만 원 중 3,305㎡에 대한 매매대금 3억 2,000만 원 중 일부 수령금액조 로 정히 영수합니다. 단 3억 2,000만 원 중 잔액 1억 4,000만 원은 매매대금 잔금 수수일인 2013. 6. 26. 최종 지급하기 로 함. ■ 2013. 6. 26.자 영수증(을가 제3호증의3) 일금 일억 사천만 원 정(140,000,000원) 상기 금액을 이 사건 토지의 매매대금 7억 7,400만 원 중 3,305㎡에 대한 매매대금 3억 2,000만 원 중 잔금조 로 정히 영수합니다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 13호증, 을가 제2, 3호증, 을다 제1, 4호증(가지 번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지
• 라. 판단 의사표시의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정 하는 것으로서, 계약당사자 사이에 어떠한 계약 내용을 처분문서인 서면으로 작성한 경우에는 그 서면에 사용된 문구에 구애받는 것은 아니지만 어디까지나 당사자의 내심 적 의사의 여하에 관계없이 그 서면의 기재 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부 여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 하며, 이 경우 문언의 객관적인 의미가 명 확하다면, 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시의 존재와 내용을 인정하여야 한다(대법원 2010. 5. 13. 선고 2009다92487 판결 참조). 살피건대, 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거에 의하면 알 수 있는 다음의 각 사정, 즉 ㈀ 원고는 2004년 5월경 김BB과 송CC로부터 이 사건 토지 중 일부를 3억 원에 매 수하는 이 사건 ①매매계약을 체결한 후 그 대금을 모두 지급하였음에도 그 당시 위 토지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있었기에 자신의 명의로 소유권이전등기를 마 치지 못한 것으로 보이는 점, ㈁ 이에 원고는 2004. 5. 15. 김BB에게 3억 원을 대여 하는 내용의 차용금증서를 작성한 후, 2004. 5. 18. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 을 3억 원으로, 채무자를 김BB로, 근저당권자를 원고로 하는 근저당권설정등기를 마 친 것으로 보이는 점, ㈂ 위 차용금증서에는 이자 및 이자의 지급방법이 기재되어 있 지 아니하는 등 그 기재 내용을 그대로 믿기 어려울 뿐만 아니라 원고는 이 사건 ①매 매계약서의 대금지급시기 및 방법에 따라 김BB의 농협계좌로 2004. 4. 28. 2,000만 원, 2004. 5. 17. 2억 8,000만 원을 각 송금하였는바, 통상적인 금원대여의 방법으로 보 기 어려운 점, ㈃ 또한 이 사건 ②매매계약의 대금지급에 관한 영수증에도 원고는 매 매대금 명목으로 합계 3억 2,000만 원을 교부받은 것으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 원고의 지분 면적도 정확히 특정되어 있는 점, ㈄ 이 사건 토지의 전 소유자였던 김진 실, 송CC도 원고에게 이 사건 토지 중 일부를 매도하였음을 인정하고 있고, 이를 전 제로 하여 양도소득세를 기한 후 신고‧납부한 점 등에 비추어 볼 때, 원고는 2005. 5.

17. 김BB, 송CC로부터 이 사건 토지 중 일부 지분을 취득하였음에도 소유권이전등 기를 마치지 아니한 채 2013. 6. 26. DD에게 3억 2,000만 원에 이를 양도한 사실 을 인정할 수 있고, 이에 어긋나는 갑 제1, 7 내지 10호증의 각 기재 또는 일부 기재 는 믿기 어렵고, 갑 제3, 5호증의 각 기재만으로 위 인정을 뒤집기에 부족하다. 따라서 원고가 김BB과 송CC로부터 취득한 이 사건 토지의 지분을 DD에게 미등기 전매하였음을 전제로 한 이 사건 각 처분은 적법하고, 원고의 주장은 이유 없

그렇다면 원고의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 1) 반 면, 원 고 가 제 출 한 영 수 증 (갑 제 7, 8호 증)에 는 ‘대 여 금 3억 원 에 대 한 변 제 금 ’이 라 는 취 지 의 수 기 로 된 기 재 가 추 가 적 으 로 되 어 있 다.