취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 환산가액으로 추계하여 결정할 수 있음

사 건 수원지방법원2016구단8122 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 00세무서장 변 론 종 결

2017. 03. 15. 판 결 선 고

2017. 05. 31.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2015. 11. 13. 원고에 대하여 한 2014년도 귀속 양도소득세 52,435,830원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고와 LLL은 2004. 4. 28. 소외 이**으로부터 00시 000동 산 83-33임야 2,474㎡(이하 ‘이 사건 전체토지’라 한다)를 공동으로 매수하여 위 토지 중 2,474분의 2,274 지분(이하 ‘쟁점외토지’라 한다)에 관하여는 원고가, 2,474분의 200 지분(이하 ‘쟁점토지’라 한다)에 관하여는 LLL 명의로 각 지분이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2005. 6. 22. 소외 LLL으로부터 쟁점토지를 매수하여 지분이전등기를 마친 다음 2014. 1. 22. 이 사건 전체토지를 주식회사 00산업에 양도한 후 2015. 3. 31. 아래 표 중 ‘신고’란 기재 내역과 같이 양도소득세 신고를 하였다. 원고는 당시 LLL으로부터 쟁점토지를 150,000,000원에 매수하였다면서 취득가액을 실지거래가액으로 신고하였다. 구분 신고 경정 쟁점외토지 쟁점토지 쟁점외토지 쟁점토지 양도가액 873,164,527 76,795,473 873,164,527 76,795,473 취득가액 414,417,410 150,647,120 414,417,410 38,672,660 양도소득세 75,897,534 127,328,368
• 다. 그런데 중부지방국세청장이 피고에 대한 종합감사를 실시한 결과 쟁점토지의 취득가액이 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다는 취지로 감사결과를 통보하였고, 이에 따라 피고가 위 표 중 ‘경정’란 해당 기재와 같이 쟁점토지의 취득가액을 환산가액인 38,672,660원으로 결정하여 2015. 11. 13. 원고에게 2014년 귀속 양도소득세로 총 결정세액에서 자진납부세액을 공제한 52,435,830원을 정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 2016. 2. 15. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2016. 4. 21. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없음, 갑 1, 2, 을 1(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 이 사건 쟁점토지는 비록 약 60평(200㎡)밖에 되지 않으나 정부의 시화지구개발계획과 공로에 가장 인접한 위치로 인하여 LLL이 요구한 150,000,000원을 주고 매입한 것이다. 원고는 위 매입자금을 마련하기 위하여 이%% 등으로부터 2억 원 이상을 투자형식으로 빌리고 인증서도 작성하였다. 피고는 거래시점으로부터 10여년이 지나서 수표조회 등이 불가한 사정이 있음에도 위 거래대금의 금융거래증빙이 없다는 이유만으로 원고의 양도소득세 신고내역을 믿지 아니하고 쟁점토지의 취득가액을 환산가액으로 결정하여 이 사건 처분을 한 위법이 있다.
• 나. 관계 법령 별지와 같다.
• 다. 판단 1) 소득세법 제114조 제7항, 구 소득세법 시행령(2015. 2. 3. 대통령령 제26067호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘시행령’이라고만 한다) 제176조의2 제1 내지 3항 등의 관계 규정들을 종합하면, 토지의 양도차익을 계산함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 매매계약서 등의 증빙서류가 없거나 그 중요 부분이 미비 또는 허위로 기재되어 신뢰성이 없고, 달리 과세관청이 그 실지양도가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 경우라면 그 양도가액을 시행령 제176조의2 제3항이 정한 바에 따라 매매사례가액,감정가액, 환산가액, 기준시가를 차례로 적용하여 추계조사로 토지의 양도차익을 결정 또는 경정할 수 있다(대법원 1997. 10. 24. 선고 97누10192 판결 등 참조).

2. 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 본다. 앞서 든 증거들에 더하여 을 2 내지 4의 각 기재와 영상, 증인 LLL의 일부 증언 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사실 내지 사정들을 종합해 보면, 비록 원고가 쟁점토지의 취득가액과 관련하여 실지거래가액의 증빙으로 매매계약서와 영수증 등을 제출하였으나 피고가 위와 같은 매매계약서 등의 기재 내용이 신뢰성이 없고, 달리 그 실지양도가액을 밝힐 수 있는 방법이 없는 경우에 해당한다고 보고 그 취득가액을 환산가액으로 인정한 이사건 처분에 어떠한 잘못이 있다고 할 수 없다.

○ 원고의 최초 양도소득세 신고 내역에 의하면 쟁점토지에 관련하여 취득가액(150,647,120원)이 양도가액(76,795,473원)에 비하여 오히려 약 2배 정도 많은 것으로 되어 있는데 이는 쟁점토지의 위치와 면적, 취득시기와 양도시기의 간격, 뒤에서 보는 공시지가의 변동 내역 등에 비추어 매우 이례적이다.

○ 원고가 제출한 쟁점토지에 관한 매매계약서는, 계약서 가운데 ‘중개’라는 표식이 기재되어 있음에도 중개인 없이 작성되었고, 시장, 군수 등의 검인을 받은 검인계약서도 아니며, 매도인 LLL의 도장이 계약서 작성 당시 통상 수수하는 계약금 란 옆이 아닌 잔액 란 옆에 날인되어 있다(LLL은 잔액 란 옆에 잔금 수령을 의미하는 도장이 날인되어 있음에도 잔금 영수증을 다시 작성한 이유에 관하여 원고의 요구에 따라 영수증을 작성한 것 같다고 증언하고 있는바, 잔금 수수 시에 매매계약서를 다시 지참하여 영수의 의미로 날인을 받는다는 것은 일반적이지 아니하고, 이러한 날인 외에 영수증을 따로 작성하여 이중으로 잔금 수령의 증빙을 마련한다는 것도 통상적인 거래 관행 등에 비추어 쉽게 납득할 수 없다).

○ LLL이 2005. 6. 16. 원고로부터 위 계약과 관련하여 잔금 90,000,000원을 수령하고 작성해 주었다는 영수증(갑 5의 2)에는 쟁점토지와 관련된 금원이라는 표시가 되어 있지 아니하고 교부상대방도 기재되어 있지 아니하며, 그 금액의 출처나 지급에 관한 아무런 금융증빙자료가 존재하지 아니한다.

○ 원고가 쟁점토지의 매입자금의 출처를 밝히기 위해 제출한 인증서(갑 6) 경우에도 그 기재만으로는 원고가 실제로 이%% 등으로부터 투자금을 받았는지, 그 투자금이 쟁점토지의 취득대금으로 사용되었는지 등을 알 수 있는 자료가 없고, 그와 같은 투자내용이 사실이라 하더라도 원고가 주장하는 실지거래가액과도 일치하지 아니하여 쟁점토지의 취득가액이 150,000,000원이라는 점을 증명하기에는 부족하다.

○ 매도인 LLL은 증인으로 출석하여서도, 매매계약의 당사자임에도 매매계약서(갑 5의 1)에 특약사항으로 기재된 “인접계획도로(대부북동 산 83-25)의 매입과 건축물인허가 및 건축물 일체를 책임 시공한다”의 의미에 대하여 제대로 설명하지 못하고 있고, 당시 이 사건 전체토지 중 쟁점토지 일부를 특정하여 매수하였다면서도 자신이 매입한 지분 부분에 관하여 처음에는 바닷가에 가까운 쪽(을 4의 표시 부분 중 좌측 아래쪽)이라고 증언하였다가 원고대리인의 질문에는 바닷가 반대쪽(을 4의 표시 부분 중 우측 위쪽)이라고 답변하는 등 증언 내용에 일관성도 없다. 당시 공인중개보조 업무를 하면서 쟁점토지의 지가상승을 알고 있었다는 LLL의 지위나 경험 등에 비추어 위와같은 증언 내용 및 태도는 그가 작성하였다는 계약서나 영수증의 진실성과 신빙성을 의심하기에 충분한 사정들이다.

○ LLL은 당시 이 사건 쟁점토지의 양도와 관련하여 양도소득세를 신고지 아니하였다. 원고의 신고 내역에 따르면 LLL은 약 4,000만 원에 쟁점토지를 매수하여 약 1년 후에 1억 5,000만 원에 원고에게 양도하였음에도 LLL은 ‘당시 세금이 얼마안 나온다고 하여 원고가 내기로 했다’는 취지로 증언하였는데, 만약 LLL의 증언이 맞다면 쟁점토지의 취득가액과 양도가액이 크게 차이가 나지 않았을 가능성이 크다.

○ 한편 쟁점토지의 공시지가는 취득 당시 21,100원(㎡당)에서 양도 당시 41,900원(㎡당)으로 2배 가까이 상승하였음에도 원고가 신고한 양도가액(76,795,473원)이 취득가액(150,647,120원)에 비하여 오히려 1/2 정도 밖에 되지 않고, 원고가 실지거래가액으로 신고한 쟁점토지의 취득가액(753,235원/㎡당)은 당시 공시지가(21,100원/㎡당)의 약 35배에 달하는 금액으로서 약 1년 전에 거래된 쟁점외토지의 취득가액(182,241원/㎡당)과 비교하여서도 4배 이상 많은 것으로 나타난다.

3. 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.