건축법에 따라 건축허가 및 사용승인 처분이 이루어진 일반적인 부동산 개발사업을 양도로 보지 아니하는 환지처분 등으로 볼 수 없음

사 건 2016구단6928 원 고 김AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2018. 4. 25. 판 결 선 고

2018. 5. 9.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2015. 6. 1. 원고에게 한 양도소득세 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 서울 ○○구 ○○동 ×××-××× 대 1,034㎡(이하 ‘이 사건 토지’라고 한다) 중 1,213분의 11.42지분(이하 ‘이 사건 토지지분’이라고 한다)과 그 지상 제52호 1층 66.12㎡ 중 66.12분의 20.79지분을 소유하고 있었다.
• 나. 주식회사 ○○○○(이하 ‘○○○○’이라고 한다)은 이 사건 토지 위에 DDDD주 상복합아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다) 신축사업(이하 ‘이 사건 신축사업’이라고 한다)을 시행하기 위하여 2006. 7. 1.경 원고와 아래와 같은 내용의 시행계약(이하 ‘이 사건 계약’이라고 하고, 제4조 제1항의 부담금을 ‘이 사건 부담금’이라고 한다)을 체결 하였는데, 원고 외에 이 사건 토지의 다른 지분권자들도 ○○○○과 사이에 이 사건 계약과 같은 내용의 계약을 체결하였다.
• 다. 원고는 이 사건 계약에 따라 2007. 4. 2.경 주식회사 EE부동산신탁(이하 ‘EE 부동산신탁’이라 한다)과 아래와 같은 내용의 관리형 토지신탁계약(이하 ‘이 사건 신탁 계약’이라 한다)을 체결하고, 2007. 4. 6. EE부동산신탁 앞으로 신탁등기(이하 ‘이 사 건 신탁등기’라 한다)를 마쳐주었다.
• 라. 원고는 2008. 2. 27. EE부동산신탁과 분양계약을 체결하였고, EE부동산신탁은 건축주로서 이 사건 아파트 신축을 완료한 후 2011. 2. 14. 소유권보존등기(이하 ‘이 사건 소유권보존등기’라고 한다)를 마쳤다.
• 마. 원고는 2011. 3. 7. EE부동산신탁으로부터 2007. 12. 5.자 매매를 원인으로 하 여 이 사건 아파트 중 제6층 제△△△-△△△호 아파트(전용면적 92.13㎡, 대지지분 3989분의 15.05, 이하 ‘이 사건 수분양아파트’라고 한다)에 관하여 소유권이전등기(이하 ‘이 사건 아파트등기’라고 한다)를 마쳤다.
• 바. 피고는, 원고가 이 사건 토지지분을 이 사건 계약에 따라 2011. 2. 14.경 양도하 였다고 보아, 원고에게 2011년 귀속 양도소득세 00,000,000원을 경정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다).

• 가. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 나. 이 사건 토지 양도 여부

1. 원고의 주장 원고는 이 사건 계약에 따라 이 사건 토지지분을 ○○○○에 제공하여 이 사건 아파트를 신축하도록 하고, 이 사건 수분양아파트를 취득한 것으로서, 원고는 실질적으 로 원고의 소유 토지 위에 아파트를 신축한 것이므로, 이 사건 토지지분 중 이 사건 수분양아파트 대지권 면적에 상응하는 부분은 원고가 이를 양도하였다고 볼 수 없다.

2. 판단

• 가) 구 소득세법(2012. 1. 1. 법률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘소득세 법’이라고 한다) 제88조 제1항은 양도를 ‘자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매 도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다’고 정의하면서, 같은 조 제2항에서 ‘도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 지목 또는 지번이 변경되거나 체비지로 충당되는 경우에는 제1항에서 규 정하는 양도로 보지 아니한다’고 정하고 있다.
• 나) 앞서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 원고는 이 사건 계약에 따라 이 사건 토지지분을 이 사건 수분양 아파트의 분양가액에서 이 사건 부담금을 공제한 금액 상당의 대가를 받고 유상으로 양도하였다고 봄이 타당하다.

(1) 이 사건 아파트 건축사업은 건축법에 따라 건축허가 및 사용승인 처분이 이루어진 일반적인 부동산 개발사업이다. 위 사업을 위하여 원고는 ○○○○과 자유로운 의사에 따라 개별적으로 이 사건 계약을 체결하였고 이에 따라 원고가 이 사건 토지지분을 제공하고 이 사건 수분양아파트를 분양받았을 뿐, 위 일련의 절차가 소득세법 제88조 제2항 이 정한 도시개발법이나 그 밖의 법률에 따른 환지처분으로 인하여 이루어진 것이라고 볼 근거는 없다.

(2) 이 사건 계약의 내용은 원고가 이 사건 토지지분을 이 사건 아파트 신축을 위하여 제공하고, 그 대가로 이 사건 수분양아파트를 분양받되, 이 사건 토지지분의 평 가액과 수분양아파트의 분양가액의 차액을 정산하는 것이다. 이 때 원고가 제공한 이 사건 토지지분은 원고의 이 사건 토지에 대한 공유지분권이고, 원고가 분양받는 이 사 건 수분양아파트의 각 대지권은 집합건물인 이 사건 아파트의 한 구성요소로서 대지에 관한 권리이다. 즉 이 사건 토지지분은 지상건물과는 독립된 별개의 권리인 반면, 대지 권은 집합건물과 분리될 수 없는 일체의 권리이다. 같은 토지를 목적으로 하더라도, 위 각 권리는 법적 성격을 전혀 달리하므로, 원고가 이 사건 토지지분 중 일부를 유지하 면서 그 지상에 수분양아파트를 신축하였다고 보기는 어렵다.

(3) 원고가 이 사건 토지지분을 제공하고 이 사건 수분양아파트를 분양받으면 서 정산하게 되는 이 사건 부담금은 이 사건 수분양아파트의 분양가액에서 이 사건 토 지지분에 평당 4.64를 곱한 대물변제면적 상당의 분양가액을 차감한 금액이다. 이같은 정산방식은 원고가 제공한 이 사건 토지지분의 가액과 원고가 분양받는 이 사건 수분 양아파트의 가액을 각각의 산정방법에 따라 산출해낸 뒤 최종적으로 그 차액만을 지급 하도록 함으로써 정산의 편의를 도모하기 위한 것일 뿐, 이 사건 토지지분의 가액과 이 사건 수분양아파트의 가액을 지급하는 것을 전제로 하는 것이지, 이 사건 토지지분 중 수분양아파트의 대지권 상당의 토지에 관하여는 거래가 이루어지지 않는 것을 전제로 하였다거나 위 부분에 관하여는 대가를 지급받지 않았다고 볼 수 없다.

• 나. 양도시기에 대하여

1. 원고의 주장 이 사건 토지지분의 양도시기는 EE부동산신탁 명의로 이 사건 토지에 관한 소 유권보존등기가 마쳐진 2011. 2. 14.이 아니라 이 사건 신탁등기가 마쳐진 2007. 11. 29.로 보아야 한다.

2. 판단 앞서 본 사실 및 증거에 변론 전체의 취지를 더하여 알 수 있는 다음과 같은 사 정에 비추어 보면, 이 사건 토지지분의 양도시기는 2011. 2. 14.이라고 봄이 타당하다.

• 가) 원고가 이 사건 계약에 따라 이 사건 신축사업을 위하여 이 사건 토지지분을 건축주에게 양도하기로 약정하였는데, 이 사건 신축사업이 완료되기까지는, 이 사건 토 지지분을 EE부동산신탁에 신탁하여 두기로 정하였다. 이 사건 신탁계약에 따라 유보 의 의미로 이 사건 신탁등기를 경료함으로써 이 사건 토지지분에 관한 소유권의 처분 을 완료하지 아니하였다. 이 때 수탁자와 이 사건 신축사업의 건축주는 원칙적으로 별 개의 법적 지위를 가진 주체이고, 이 사건에서는 우연히 동일법인(EE부동산신탁)이 건축주이자 수탁자가 된 것이다.
• 나) 이 사건 계약에 따른 이 사건 신탁계약상 위탁자인 원고가 일방적으로 신탁 계약을 해지하지 못하도록 되어 있다. 그러나 계약상의 일정한 사유에 의하여 신탁계 약이 해지될 수 있고, 신탁계약이 해지되는 경우 또는 목적 사업이 달성되거나 달성할 수 없게 되는 경우에는 신탁계약이 종료되게 된다(신탁계약 제25조). 이 경우 신탁부동 산에 관한 신탁등기는 말소되고 수분양자에게 소유권이전등기가 마쳐지며 신탁재산은 현존하는 상태대로 수익자에게 인도된다(신탁계약 제26조 제1호). 즉, 신탁계약은 종료 를 예정하고 있는데, 종료시 수탁자는 신탁재산에 대한 권리를 취득하는 것이 아니라 수분양자, 수익자 등에게 환원해야 한다.
• 다) 이 사건 토지지분 양도에 대한 대가는 원고가 이 사건 수분양아파트를 분양 받는 것이다. 이 사건 신축사업이 완료되고 분양계약에 따라 이 사건 아파트등기가 경 료되기 전까지는 원고가 반대급부를 지급받지 못한 상태에 있었다. 그 과정에서 이루 어진 것이 이 사건 신탁계약 및 신탁등기인데, 위 신탁계약상 신탁 자체로 인하여는 원고가 토지지분에 대한 대가를 지급받거나 지급을 약정받은 바 없다. 즉 이 사건 신 탁등기시에는 이 사건 토지지분에 대한 대금 청산이 전혀 이루어지지 않았다.
• 라) 원고로서는 이 사건 신축사업의 목적이 달성되어 원고가 이 사건 아파트등기 를 마치기 전까지는 그 반대급부의 지급을 보장받을 방법을 마련할 필요가 있었다. 반 대로 건축주측의 입장에서도 이 사건 신축사업을 진행하는 동안 이 사건 토지지분에 관하여 완전히 소유권을 취득하지는 못하더라도 원고들이 이 사건 토지지분을 제3자에 게 마음대로 처분하지 못하도록 제한할 필요가 있었다. 이러한 양자간의 필요로 인하 여 서로 그 목적 범위 내에서 이 사건 토지지분에 관한 사용‧수익‧처분을 제한하기 위 하여 이 사건 신탁등기가 경료된 것으로 보이고, 원고가 실제 이 사건 토지지분에 대 한 대금을 지급받은 바는 없으므로 이미 지급된 양도대금의 반환을 담보하기 위한 목 적으로 이 사건 신탁등기가 이루어진 것은 아니다.
• 마) 이 사건 계약상 ‘대물변제면적’라는 표현이 있기는 하나, 이는 이 사건 토지지 분에 대응하여 원고가 지급받는 대가를 이 사건 수분양아파트의 면적으로 환산한 수치 를 의미한다고 보일 뿐, 실제 대물변제가 이루어지는 것을 의미한다고 보이지 않는다. 이 사건 소유권보존등기를 원고의 대물변제로 볼 수는 없으나, 이 사건 소유권보존등 기의 경료로써 원고의 이 사건 토지지분에 대한 소유권의 이전이 사실상 완료되었다는 사실은 변함이 없다.
• 다. 양도가액 산정에 대하여

1. 원고의 주장 양도차익 계산에서, 양도가액을 이 사건 신축아파트에 투입괸 공사대금 상당액인 000,000,000원으로 보아야 하고, ○○○○이 결정한 분양가액을 기준으로 양도가액을 산정한 것은 위법하다.

2. 판단 앞서 본 사실관계에 의하면, 원고는 이 사건 계약상 ○○○○이 관할관청에서 승인받은 이 사건 수분양아파트의 분양가액을 인정하고(제3조 제3항), 그 분양가액에서원고들이 대물변제 받은 면적(금액)을 차감한 금액을 부담하기로 약정하였으므로(제4조제1항), 분양가액을 양도가액 산정의 근거로 삼는 것에 대하여 합의한 것으로 볼 수 있다. 따라서 이 사건 토지지분의 양도가액은 위 계약 내용에 따라 분양가액을 기준으로 산정함이 타당하다. 원고의 이 부분 주장도 근거가 없다.

그렇다면 원고 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판 결을 선고한다.