토지 취득에 있어 실지거래가액이 확인된 이상 환산가액 규정이 적용될 여지없다.

사 건 2016구단6089 양도소득세부과처분취소 원 고 AA 피 고 용인세무서장 변 론 종 결

2017. 1. 25. 판 결 선 고

2017. 2. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 11. 8. 원고에 대하여 한 2011년 귀속 양도소득세 208,563,140원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2011. 8. 16. 소외 이영규 외 1인에게 00시 00구 00동 689 대 247.6㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)를 674,000,000원에 양도하고 2011. 11. 11. 피고에게 위 금액을 양도가액으로, 취득가액은 환산가액인 468,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 피고는 2014. 8. 25.부터 2014. 9. 13.까지 양도소득세 조사를 실시한 후 이 사건 토지에 관하여 원고가 한국BBB공사에 납부한 분양대금 49,797,110원을 실거래 취득가액으로 보고, 2014. 11. 18. 원고에게 2011년 귀속 양도소득세 208,563,140원을 고지․결정하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 다. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2015. 7. 1. 국세청장에 심사청구를 하였 으나 2015. 9. 25. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없음, 갑 5 내지 갑 9(가지번호 포함), 을 1 내지 4의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 한국BBB공사는 2000. 3. 29. 소외 JSN에게 이 사건 토지를 50,162,632원(실제 납부대금 49,797,110원)에 분양하였고, 원고는 2000. 4. 하순경 공인중개사로 추정되는 소외 LSM을 통해 위 분양권을 매수하고 2000. 4. 3.경부터 2004. 8. 30.경까지 위 LSM에게 현금과 수표 합계 364,489,700원을 대금으로 지급한 다음 2004. 10. 29. 위 토지에 관한 소유권이전등기를 경료받았다. 이처럼 원고가 전매로 이 사건 토지를 취득한 것이 명백함에도 피고가 한국BBB공사와 JSN 사이의 분양계약상 분양대금을 원고의 취득가액으로 산정한 것은 사실과 다르고, 통상 분양권 전매의 경우에는 프리미엄이 가산됨에도 이를 고려하지 않은 것은 경험칙에도 반하며, 피고가 인정한 취득가액은 2000년 당시 위 토지 기준시가의 절반에도 미치지 않는 금액으로서 피고로서는 해당 자산의 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보고 취득가액을 환산가액으로 산정했어야 한다. 따라서 피고의 이 사건 처분은 과세근거 및 실질과세의 원칙에 위반되고, 피고가 인근 토지들에 대하여는 양도소득세를 부과하면서 취득가액을 산정할 때 환산가액을 적용하였음에도 이 사건 토지에 대해서만 실지거래가액을 적용한 것은 조세평등의 원 칙에도 반하여 이 사건 처분은 취소되어야 한다.
• 나. 관계 법령 별지와 같다.
• 다. 판단

1. 건물의 양도소득세를 산정하기 위한 양도소득금액은 구 소득세법(2012. 1. 1. 법 률 제11146호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제94조에 정한 양도가액에서 취득가액 등 구 소득세법 제97조 에 정한 필요경비를 공제한 금액인데(제95조 제2항), 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액으로 산정하는 것이 원칙이고(구 소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가.목), 양도차익의 산정에 있어서 기준이 되는 실지거래가액이란 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원 2007. 4. 26. 선고 2006두7171 판결 참조). 다만, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 취득가액을 계산할 수 있다 �구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목, 구 소득세법 시행령(2012. 2. 2. 대통령령 제23588호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제176조의2 제2항 등 참조. 한편 일반적으로 세금부과처분 취소소송에서 과세요건사실에 관한 증명책임은 과세권자에게 있지만, 구체적인 소송과정에서 경험칙에 비추어 과세요건사실이 추정되는 사실이 밝혀진 경우에는 납세의무자가 문제로 된 해당 사실이 경험칙을 적용하기에 적절하지 아니하다거나 해당 사건에서 그와 같은 경험칙의 적용을 배제하여야 할 만한 특별한 사정이 있다는 점 등을 증명하지 못하는 한, 해당 과세처분이 과세요건을 충족 시키지 못한 위법한 처분이라고 단정할 수 없다(대법원 2002. 11. 13. 선고 2002두 6392 판결, 대법원 2006. 9. 22. 선고 2006두6383 판결 등 참조).

2. 위와 같은 관계 법령 및 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대, 앞서 든 증거들에 더하여 갑 2, 3, 을 5 내지 8의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정들을 종합해 보면, 피고가 이 사건 토지 양도와 관련하여 원고가 한국BBB공사에 실제로 납부한 49,797,110원을 실지거래가액으로 보고 이를 취득가액으로 인정한 조치에 위법이 있다고 볼 수 없고, 원고가 제출한 증거들과 이 법원의 한국BBB공사 시화지역본부장에 대한 사실조회회신결과만으로는 원고의 취득가액이 피고가 인정한 위 취득가액 이상이라거나 이 사건 토지의 실질취득가액을 알 수 없어 취득가액을 환산가액에 의하여 산정하여야 한다는 주장을 받아들일 수 없다.

○ 원고는 2000. 4. 29.자로 한국BBB공사에 대하여, 최초 수분양자인 JSN와 의 분양계약서 내용의 모든 권리와 의무를 자동적으로 승계하는 조건으로 분양토지에 대한 명의변경을 인정받는다는 내용의 분양토지 명의변경인정서(갑 3)를 작성한 사실, 이후 원고는 2000. 3. 29.부터 2004. 8. 31.까지 한국BBB공사에 합계 49,797,110원의 분양대금을 납부한 사실, 한편 피고는 국세기본법 제84조 제1항 에 따라 2016. 9. 12. 안산시 단원구청장에게 이 사건 토지 취득에 관한 취․등록세 과세표준 등의 열람 및 회신을 요청한 사실, 이에 따라 00시 00구청장은 당일 피고에게, 원고가 2005. 8.30. 이 사건 토지를 취득할 때의 과세표준이 49,601,700원이라고 회신한 사실을 인정 할 수 있는바, 이에 따르면 피고가, 원고가 최초 수분양자 소외 JSN로부터 모든 권리와 의무를 승계받아 한국BBB공사에게 실제로 납부한 분양대금 49,797,110원을 이 사건 토지의 실지취득가액으로 인정한 데에 어떠한 잘못이 있다고 보기 어렵다.

○ 위와 같은 사실들에 더하여 소외 JSN가 한국BBB공사로부터 이 사건 토지를 분양받은 일자(2000. 3. 29.)와 원고가 위 공사로부터 분양토지 명의변경을 인정받은 일자(2000. 4. 29.)가 불과 한 달 정도에 불과한 점, 원고는 2000. 4. 하순경에 분양권을 매수하였다고 주장하면서도 그 대금(프리미엄 포함)을 2000. 12. 18.과 2001. 2.3. 및 2004. 8. 30.에서야 모두 지급하였다고 주장하고 있는 점, 원고는 JSN 등과의 사이에 체결하였다는 분양권 전매계약서를 제출하지도 못하고 있고, 분양권 전매 업무 를 위임하였다는 LSM은 그 소재나 자격을 알 수 없으며, 그에게 전달하였다는 토지 분양권 매수대금이 실제로 지급되었는지 여부에 관한 충분한 증빙도 존재하지 않는 점 등을 감안해 보면, 비록 원고는 JSN나 혹은 그 이후의 성명불상 전매자로부터 이 사건 토지에 관한 분양권을 매수한 것으로 추측되기는 하지만, 원고가 제출한 증거들 만으로는 피고가 앞서 본 사실관계에 의거하여 추정 또는 인정한 실지취득가액이 경험 칙의 적용대상이 되지 못한다거나 위와 같은 경험칙의 적용을 배제하여야 할 만한 특 별한 사정이 있다는 점이 증명되었다고 할 수 없다.

○ 이처럼 이 사건 토지 취득에 있어서 실지거래가액이 확인된 이상, 그 액수가 이 사건 토지의 당시 기준시가와 상당한 차이가 난다고 하여 문제가 되는 것은 아니고, 양도자산의 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액 산정 방법에 관하여 규정하고 있는 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 나.목 및 제114조 제7항은 적용될 여지가 없으므로, 이 사건 토지 취득가액을 환산가액으로 결정해야 한다는 원고 주장도 받아들일 수 없다.

○ 한편 원고가 이 사건 토지 인근의 토지소유자에게 부과된 양도소득세의 산정 자료를 제출해 달라는 사실조회신청(문서제출명령신청)을 하여 이 법원이 이를 인용하였음에도 피고가 2차례에 걸쳐 개인정보보호법에 따라 정보를 제공할 수 없다는 취지의 회신을 한 사실은 인정되나, 이러한 사정만으로는 피고가 이 사건 토지의 인근 토지들에 대하여 양도소득세를 부과할 때 환산가액을 취득가액으로 적용하였다는 사실을 인정하기는 어렵고, 설령 피고가 이 사건 토지의 인근 토지 중에 일부에 대하여 취득가액으로 환산가액을 인정한 사례가 있다 하더라도, 앞서 본 바와 같이 양도가액 및 취득가액은 실지거래가액으로 산정하는 것이 원칙이므로(구 소득세법 제96조 제1항, 제97조 제1항 제1호 가.목), 실지취득가액이 확인된 이 사건 토지에 대해서만 환산가액을 적용하지 아니하였다고 하여 조세평등의 원칙에 위반한 것이라고 볼 수도 없다.

3. 따라서 원고의 주장은 모두 받아들일 수 없고, 이 사건 처분은 적법하다.

원고의 청구를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.