원고는 건축허가권이 부여된 쟁점토지를 미등기전매한 것임

사 건 수원지방법원 2015구단930 양도소득세부과처분취소 원 고 정OO 피 고 OO세무서장 변 론 종 결

2015. 11. 4. 판 결 선 고

2015. 12. 2.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2014. 8. 1. 원고에 대하여 한 2004년 귀속 양도소득세 O,OOO,OOO,OOO원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 정OO 소유의 OO시 OO동 168-1 토지는 2004. 4.경부터 12.경까지 같은 동 168-1 및 같은 동 168-8 내지 14 토지로 각 분할되었고, 허OO는 2004. 7. 1. 같은 동 168-8 내지 14 토지 합계 3,386㎡에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 피고는 원고에 대한 양도소득세 실지조사를 실시하여, 원고가 일자미상에 정OO로부터 OO시 OO동 167-2와 같은 동 168-1 중 일부인 약 3,454㎡(1,045평)를 매매대금 OO억 O,OOO만 원에 매수한 후 다시 허OO에게 건축허가권을 포함하여 OO시 OO동 168-1 전 1,045평(위와 같이 분할이 된 후 허OO에게 이전된 OO시 OO동 168-8 내지 14 토지 합계 3,386㎡를 합하여 ‘이 사건 토지’라 한다)을 OO억 O천만 원에 양도한 것으로 판단하고(양도가액은 실제로 지급받은 OO억 O천만 원으로 계산하였다), 2014. 8. 1. 원고에 대하여 2004년 귀속 양도소득세 O,OOO,OOO,OOO원을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 을 제1, 2호증, 을 제3호증의 1 내지 8의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 아래와 같은 이유로 이 사건 처분은 위법하다고 주장한다.

1. 미등기전매가 아니다. 즉 ① 원고와 정OO 사이의 이 사건 토지에 관한 계약은 가계약에 불과하고, 원고는 허OO에게 가계약상의 지위를 양도하였을 뿐 이 사건 토지를 취득한 사실이 없다. ② 이 사건 토지는 토지거래허가대상인데 원고와 정OO 사이의 매매계약 및 원고와 허OO 사이의 매매계약은 토지거래허가를 받지 않아 무효이다.

2. 원고가 허OO에게 양도한 것은 이 사건 토지가 아니라 건축허가권(공공이축권) 만이다.

3. 이 사건 토지의 취득가액과 양도가액은 모두 12억 5,400만 원이어서 양도차익이 발생하지 않았음에도 허OO로부터 수령한 금액 전부를 양도가액을 보았다.

4. 이 사건 처분은 국세 부과제척기간인 7년을 도과하여 이루어진 처분이다.

• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 인정사실

1. 정OO는 일자미상에 원고에게 그 소유의 OO시 OO동 167-2(2004. 5. 19. 같은 동 168-1에 합병되었다)와 같은 동 168-1 중 일부인 약 3,454㎡(1,045평)를 매매대금 OO억 O,OOO만 원에 매도하였다.

2. 원고는 2004. 2. 16. OO시장에게 개발제한구역내 행위허가 신청을 하였고, OO시장은 2004. 4. 13. 원고에게 OO시 OO동 168-1에 농수산물창고 공공이축허가를, OO시 OO동 168-1 외 1필지에 축사공공이축허가를 통지하였다.

3. 원고는 2004. 4. 9. OO시 OO동 168-1 전 1,045평, 축사 약 135평, 농수산물창고 약 150평을 허OO에게 매매대금 OO억 O천만 원에 매도하였다.

4. 원고는 허OO로부터 2004. 4. 9. 계약금 명목으로 O억 원을, 2004. 5. 25. 중도금 명목으로 O억 원을 지급받았고, 2004. 10.경까지 잔금 OO억 O천만 원 중 OO억 원만을 지급받았다.

5. 그 후 OO시 OO동 168-1 토지는 같은 동 168-1 토지 및 168-8 내지 14 토지로 각 분할 되었고, 허OO는 2004. 7. 1. 같은 동 168-8 내지 14 토지 합계 3,386㎡인 이 사건 토지에 관하여 자신 앞으로 소유권이전등기를 마쳤다.

6. 허OO는 2004. 9.경 이 사건 토지 중 OO시 OO동 168-8 토지 위에 건물 1동(1층 경량철골구조 축사 345.8㎡ 및 퇴비사 100.1㎡)과 같은 동 168-9 토지 위에 건물 1동(경량철골구조 농수산물보관창고 498㎡)을 신축한 후 2005. 12. 1. 원고 명의로 사용승인을 받았다.

7. 원고는 미지급 잔금이 O억 O천만 원임을 전제로 허OO를 상대로 제기한 민사소송의 항소심{OOOO법원 2008나OOOOO, 2009나OOOOO(반소)}에서 2009. 4. 24. 허OO는 원고에게 O억 O천만 원을 지급하되, 원고는 허OO에게 위 건물들에 관하여 원고 명의로의 소유권보존등기 및 허OO 명의로의 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 교부하기로 하는 내용의 조정이 성립되었다.

8. 원고는 2009. 6. 4. 허OO로부터 OOO,OOO,OOO원을 송금받았고, 나머지는 현금으로 수령하여 O억 O천만 원을 모두 지급받았다.

9. 위 건물들에 관하여 2009. 5. 27. 원고 앞으로 소유권보존등기가 마쳐졌고, 2010. 1. 14. 허OO 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌다. [인정근거] 갑 제3호증, 갑 제4호증의 1 내지 3, 갑 제5호증의 1, 2, 갑 제11, 14, 15, 18 내지 20, 22호증, 을 제4호증의 1 내지 4의 각 기재, 이 법원의 OO시장에 대한 사실조회결과, 변론 전체의 취지

• 라. 판단

1. 미등기전매 여부

• 가) 우선 원고와 허OO 사이의 약정이 가계약상의 지위의 매매에 불과한지 여부에 관하여 살펴본다. 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 원고와 정OO 사이의 매매계약서에는 계약날짜가 기재되어 있지 아니하나 매매목적물과 매매대금(면적과 면적당 매매대금 산정기준도 특정되어 있다)이 특정되어 있고, 나아가 중도금 및 잔금 지급일자도 특정되어 있는바, 향후 분할될 목적물을 전제로 한 내용이 포함되어 있다는 사정만으로 위 계약을 가계약에 불과한 것으로 단정하기 어려운 점, ② 원고는 정OO로부터 이 사건 토지를 매수한 이후 자신 명의로 OO시장에게 이 사건 토지상에 농수산물창고 등의 공공이축 관련 행위허가신청을 하여 개발제한구역 내 행위허가를 받았으나, 계약 당시에는 OO시장으로부터 건축 관련 행위허가를 받지 않은 상태였던 것으로 보이는데, 최종 허가를 받지 아니한 상태에서 계약이 이루어진 사정에 비추어 계약이 성립되기 위해서는 원고가 계약의 진행을 주도할 수밖에 없었을 것으로 보이고 이 사건 토지 관련 계약관계에서 탈퇴하기는 곤란하였을 것으로 보이는 점, ③ 원고는 허OO를 상대로 한 관련 민사소송에서 건축허가권뿐만 아니라 이 사건 토지도 매도하였다고 변론하였고(갑 제OO호증 조정조서에 첨부된 원고 주장의 청구원인에도 원고가 정OO와 체결한 매매계약상의 매수인의 지위를 승계하는 방식이 논의되다가 원고의 건축허가권이 없는 토지의 매입은 필요가 없어 이 사건 토지와 건축허가권을 함께 매매하는 것으로 하였다는 내용이 기재되어 있다), 원고와 허OO 사이의 매매계약서에 원고가 가계약상의 지위를 양도한 채 계약관계에서 탈퇴한다는 문구나 특약사항이 존재하지 않는 점, ④ 원고는 또한 위 민사소송에서 매매대금 OO억 O천만 원 중 OO억 원을 지급받았다고 변론하면서 나머지 매매잔금 O억 O천만 원의 지급을 구하였는데, 위 소송에서 성립된 화해의 내용에 따른 나머지 매매대금 O억 O천만 원도 모두 지급받은 것으로 보이는 점, ⑤ 허OO는 세무조사 담당공무원에게 계약 당시 원고에게 계약금을 지급하였고, 중도금 및 잔금 일부도 원고의 요청으로 현금으로 지급하였다고 진술하였던 점, ⑥ 당시 중개인으로 계약에 참여하였던 김OO도 세무조사 담당공무원 및 관련 민사소송에서 한 증언에서 계약 당시 원고가 이 사건 토지의 실제 소유자라고 주장하면서 소유권이전에 필요한 서류는 등기명의자인 정OO로부터 받아 주겠다고 하여 매도인을 원고로 한 매매계약서를 작성하게 되었다고 진술하였는바, 이는 원고가 이 사건 토지를 자신 명의로 취득하여 허OO에게 양도하기로 한 것으로 볼 수 있는 점, ⑦ 이와 같은 일련의 과정 즉, 원고의 이 사건 토지 취득 과정, 건축허가 경위, 허OO에게 이 사건 토지와 건축허가권을 양도한 경위, 그 이후 원고와 허OO 사이의 소송 경과 등의 사정에 비추어 원고가 허OO에게 가계약상의 지위만을 매매한 것으로는 보기 어려운 점, ⑧ 부동산 매매계약을 체결한 매수인이 대금을 청산하지 아니한 상태라고 하더라도 그 매매계약상 권리의무관계 내지 매수인의 지위를 그대로 유지하면서 제3자와 다시 그 부동산에 관한 매매계약을 체결한 경우에는 매수인의 명의로 부동산을 취득하여 양도하기로 하는 것이므로 이는 부동산의 양도에 해당하고, 그 후 매수인이 매도인에게 잔금을 완납하면 그 취득에 관한 등기가 가능하므로 매수인이 그 명의의 소유권이전등기를 하지 아니한 채 곧바로 제3자에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다면 이에 대하여는 미등기 양도자산에 관한 중과세율이 적용되는 점(대법원 2013. 10. 11. 선고 2013두10519 판결 참조) 등을 종합하면, 원고는 이 사건 토지를 정OO로부터 취득한 후 향후 취득할 건축허가를 포함하여 이를 미등기전매의 형식으로 허OO에게 양도한 것으로 봄이 상당하다.
• 나) 다음으로, 토지거래허가지역내의 매매로서 무효인지 여부에 관하여 살펴본다.국토계획법이 정한 토지거래허가구역 내 토지를 매도하고 대금을 수수하였으면서도 토지거래허가를 배제하거나 잠탈할 목적으로 매매가 아닌 증여가 이루어진 것처럼 가장하여 매수인 앞으로 증여를 원인으로 한 이전등기까지 마친 경우 또는 토지거래허가구역 내 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 않고 이전등기를 마치지도 않은 채 토지를 제3자에게 전매하여 매매대금을 수수하고서도 최초 매도인이 제3자에게 직접 매도한 것처럼 매매계약서를 작성하고 그에 따른 토지거래허가를 받아 이전등기까지 마친 경우, 이전등기가 말소되지 않은 채 남아 있고 매도인 또는 중간 매도인이 수수한 매매대금도 매수인 또는 제3자에게 반환하지 않은 채 그대로 보유하고 있는 때에는 예외적으로 매도인 등에게 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 보아 양도소득세 과세대상이 된다고 보는 것이 타당하다(대법원 2011. 7. 21. 선고 2010두23644 전원합의체 판결 등 참조). 살피건대, 설령 원고와 정OO 사이의 매매계약 및 원고와 허OO 사이의 매매계약 당시 토지거래허가를 받지 않았다고 하더라도 앞서 본 바와 같이 원고는 토지거래허가구역 내의 이 사건 토지를 매수하였으나 그에 따른 토지거래허가를 받지 않고 소유권이전등기를 마치지도 않은 채 이 사건 토지를 제3자인 허OO에게 전매하여 매매대금을 수수하고서도 최초 매도인이 제3자인 허OO에게 직접 매도한 것처럼 하여 그에 따른 소유권이전등기까지 마쳤고, 매매대금도 반환되지 않고 있으므로, 원고에게는 자산의 양도로 인한 소득이 있다고 봄이 상당하다.

2. 이축권 매매에 불과한 것인지 여부 앞서 든 증거들과 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정 즉, ① 앞서 본 바와 같이 원고는 허OO를 상대로 한 관련 민사소송에서 건축허가권뿐만 아니라 이 사건 토지도 매도하였다고 변론하였고, 나아가 허OO와의 계약을 체결하는 과정에서 건축허가권이 없는 토지는 평당 OOO만 원 정도이고 건축허가권이 있는 토지는 평당 OOO만 원 정도하는 사정을 고려하여 매매대금을 OO억 O천만 원으로 결정하였다고 변론하였던 점, ② 허OO는 세무조사 담당공무원에게 이축허가권을 취득한 것이 아니라 건축허가가 난 부동산을 취득한 것으로 건축허가가 나지 않는 부동산이라면 당시 시세보다 비싸게 취득할 필요가 없다고 진술한 점, ③ 매매계약서에 이 사건 토지의 가액과 건축허가권의 가액이 별도로 구분되어 기재되어 있지 아니할 뿐만 아니라 앞서 본 바와 같이 원고는 소송을 통하여 최종적으로 합의된 매매대금 전부를 지급받은 것으로 보이는 점 등을 종합하면, 원고가 허OO에게 양도한 것은 건축허가권만이 아니라 건축허가가 부여된 이 사건 토지라고 봄이 상당하다.

3. 양도차익의 발생 여부 앞서 본 바와 같이 원고가 허OO에게 양도한 목적물이 건축허가가 부여된 이 사건 토지라고 본다면, 피고가 이 사건 토지의 양도가액을 원고가 실제로 지급받은 금액인 OO억 O천만 원으로 보아 양도소득세를 계산한 것에 잘못이 있다고 볼 수 없다.

4. 국세 부과제척기간 도과 여부 구 국세기본법(2014. 12. 23. 법률 제12848호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제26조의2 제1항 제1호는 납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 국세를 포탈하는 등의 경우에는 10년간 국세를 부과할 수 있다고 규정하고 있고, 그 입법취지는 국세에 관한 과세요건사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 행위가 있는 경우에 단순미신고와 달리 과세관청으로서는 탈루신고임을 발견하기가 더욱 어려워 부과권의 행사를 기대하기가 매우 곤란하므로 당해 국세에 대한 부과제척기간을 10년으로 연장하는 데에 있다. 따라서 부동산을 매수하여 전매한 자가 미등기전매로 인한 이익을 얻고자 매도인과 최종 매수인 사이에 직접 매매계약을 체결한 것처럼 매매계약서를 작성하는 데에 가담하고, 나아가 소유권이전등기도 매도인으로부터 최종 매수인 앞으로 직접 마치도록 하는 한편 자신의 명의로는 양도소득세 예정신고나 확정신고를 하지 아니한 채 그 신고기한을 도과시키는 등의 행위를 하는 것은 조세의 부과징수를 불능 또는 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위로서 국세기본법 제26조의2 제1항 제1호 에서 정한 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당한다. 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고가 이 사건 토지를 미등기전매한 사실이 인정되는 이상 원고의 이러한 행위는 적극적인 기망행위로서 조세의 부과징수를 현저히 곤란하게 하는 “사기 기타 부정한 행위”에 해당되고, 그 결과 이 사건 양도소득세의 부과제척기간은 10년이라 할 것이어서 이 사건 처분이 부과제척기간을 도과하였다고 볼 수 없다.

5. 따라서 피고의 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.