원고가 중도금으로 지급하였다는 금원에는 잔금이 포함됨

사 건 2013구단1670 양도세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 oo세무서장 변 론 종 결

2014. 08. 22. 판 결 선 고

2014. 12. 12.

1. 피고가 2013. 1. 11. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 중 OOO원을 초과하는 부분 및 2011. 5. 1. 원고에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 중 OOO원을 초과하는 부분을 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 9/10은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청구취지 피고가 2013. 1. 11. 원고에게 한 2004년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 및 2011. 5. 1. 원고에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 중 OOO원을 초과하는 부분을 취소한다(당사자의 의사에 반하지 아니하는 범위 내에서 청구취지 중 처분일 부분을 일부 정정하였다).

• 가. 토지의 분할, 등록전환 과정

1. OO시 OO구 OO동 산OO 임야 24,198㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)는 2004. 6. 1. OO시 OO구 OO동 산OO 임야 8,066㎡(이하 ‘이 사건 제1토지’라 한다), 같은 동 산OO-1 임야 8,066㎡, 같은 동 산OO-2 임야 8,066㎡로 분할되었다.

2. 같은 동 산OO-1 임야 8,066㎡는 2005. 8. 24. 같은 동 OOO-1 임야 8,105㎡로 등록전환되었고, 같은 동 OOO-1 임야 8,105㎡는 2005. 10. 13. 같은 동 OOO-1 임야 1,652㎡, 같은 동 OOO-3 임야 1,600㎡, 같은 동 OOO-4 임야 1,600㎡, 같은 동 OOO-5 1,653㎡, 같은 동 OOO-6 임야 1,600㎡로 분할되었다가 2005. 12. 8. 분할된 같은 동 OOO-1 임야 1,652㎡, 같은 동 OOO-3 임야 1,600㎡, 같은 동 OOO-4 임야 1,600㎡, 같은 동 OOO-5 1,653㎡, 같은 동 OOO-6 임야 1,600㎡가 같은 동 OOO-1 임야 8,105㎡로 합병되었다.

3. 같은 동 산OO-2 임야 8,066㎡는 2005. 2. 23. 같은 동 산OO-2 임야 7,519㎡, 같은 동 산OO-3 임야 547㎡로 분할되었으며, 같은 동 산OO-2 임야 7,519㎡는 2005. 8. 24. 같은 동 OOO-2 임야 7,536㎡로 등록전환되었다.

• 나. 원고는 2004. 4. 20. BBB, CCC, DDD과 사이에 이 사건 토지에 관하여 원 고의 배우자 FFF 명의로 매매계약을 체결하였다.
• 다. 원고는 2004. 4. 말경 GGG과 사이에 이 사건 토지를 평당 OO만 원씩 OO억 OOO만 원에 매도하기로 하였다.
• 라. 같은 동 OOO-1 임야 8,105㎡, 같은 동 OOO-2 임야 7,536㎡는 2001년경부터 2009년경까지 토지거래허가구역으로 지정된 상태였고, 토지거래업무처리규정에 관한 건설교통부 훈령 제530호에 의하면, 임산물의 수확이 없는 임업용 토지는 취득일로부터 5년이 경과하기 전에는 타인에게 매매․양도할 수 없었으므로, BBB, CCC, DDD이 토지를 취득한 2002년경부터 5년이 경과한 후에야 위 각 토지에 관하여 수원지방법원 성남지원 분당등기소 2008. 10. 8. 접수 제52028호로 FFF 명의의 소유권이전등기가 마쳐졌다.
• 마. 한편 2010. 7. 5. 같은 동 OOO-1 임야 8,105㎡에 관하여 OOO원에 강제경매로 인한 매각이 이루어졌고, 2010. 8. 13. 같은 동 174-2 임야 7,536㎡에 관하여OOO원에 강제경매로 인한 매각이 이루어졌다(이하 성남시 분당구 동원동 OOO-1 임야 8,105㎡, 같은 동 OOO-2 임야 7,536㎡를 통틀어 ‘이 사건 제2토지’라 한다).
• 바. 원고는 2010. 10. 8. FFF 명의로 이 사건 제2토지에 대한 양도가액을 OO억 OOO만 원으로, 취득가액을 OO억 OOO만 원으로 양도소득세를 신고하였다.
• 사. 중부지방국세청장은 세무조사 결과 이 사건 토지의 취득가액을 OO억 OOO만 원 (취득금액 OOO원 + 대금지급 미이행에 따른 추가금액 OOO원), 제1토지 양도가액을 OO억 OOO만 원으로 판단하여 피고에게 이를 통보하였다.
• 아. 이에 피고는 2011. 5. 1. 원고에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원, 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 자. 원고는 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였고, 조세심판원은 2012. 12. 20. 위 2004년 귀속 양도소득세 중 양도가액을 OO억 OOO만 원이 아닌 O억 OOO만 원으로 보아 과세표준과 세액을 경정하고, 2010년 귀속 양도소득세 부분에 관하여는 그 청구를 기각하는 결정을 하였으며, 이에 따라 피고는 2013. 1. 11. 2004년 귀속 양도소득세를 OOO원에서 OOO원으로 경정하는 결정을 하여 원고에게 이를 고지하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3, 11호증, 을 제1, 2, 3, 5, 12호증의 각 기재 (가지 번호 있는 것은 가지 번호 각 포함), 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 1) 이 사건 토지의 취득가액 원고는 이 사건 토지에 관한 매매대금으로 BBB에게 아래와 같이 OOO원을 지급하였다. 이 사건 토지의 취득가액에 관하여 피고는 OO억 OOO만 원임을 전제로 이 사건 처분을 하였으나, 실제로는 OO억 OOO만 원이고, 이를 토지별로 안분하면 이 사건 제1토지의 취득가액은 OOO원(OO억 OOO만 원 × 1/3)이고, 이 사건 제2토지의 취득가액은 OOO(OO억 OOO만 원 × 2/3 + OOO원)이다. 2) 이 사건 제1토지의 양도가액 및 이 사건 제1토지 매매로 인한 양도소득세액
• 가) 원고는 2004. 4.말경 GGG에게 이 사건 토지를 매매대금 OO억 OOO만 원으로 정하여 미등기전매를 하였고, 2004. 5.경 GGG의 요청에 따라 HHH에게 이 사건 제1토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 나) 그런데 원고는 GGG으로부터 위 매매대금 중 일부만을 지급받았고, 이 사건 토지 중 일부가 토지거래허가지역으로서 토지거래허가를 받지 못하여 소유권이전등기가 용이하지 아니하였으며, 이러한 각 사정으로 인하여 2005. 2. GGG과 사이에 위 매매계약을 해제하였다.
• 다) 원고는 위 매매계약을 해제하면서 GGG으로부터 이 사건 토지 중 일부를 매수한 III 등에게는 GGG의 소유권이전등기의무를 승계하기로 하였는데 원고가 승계하기로 한 금액이 OO억 OOO만 원이고, GGG으로부터 매매대금으로 지급받은 금원이 OO억 원 가량이었으므로 O억 원의 차액이 발생하였으나, GGG과 원고와의 관계 등을 고려하여 이를 면제해 주기로 하였다. 한편 이 사건 제1토지에 대한 대금을 O억 OOO만 원으로 계상하여 이는 원고가 GGG으로부터 반환받기로 하였다.
• 라) 따라서 원고는 GGG에게 이 사건 제1토지를 매도하고 얻은 양도소득이 없으므로 결국 이 사건 토지의 양도가액은 O원이 되어 이 부분 양도소득세 부과처분은 위법하다. 한편 GGG의 증언에 의하면 이 사건 제1토지 부분의 양도가액을 O억 OOO만 원 내지 O억 원으로 계산하였다는 것이므로 적어도 O억 원을 초과할 수는 없다. 3) 이 사건 제2토지의 양도가액 및 이 사건 제2토지 매매로 인한 양도소득세액 이 사건 제2토지의 양도가액은 이 사건 제2토지의 경락가액인 OO억 OOO만 원이고, 취득가액은 앞서 본 바와 같이 OOO원이므로 그 양도차액은 OOO 원이고, 이를 전제로 양도소득세액을 산출하면 OOO원이 된다. 따라서 2011. 5. 16.자 처분 중 위 금원을 초과하는 부분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 취득가액에 관하여 본다.

• 가) 인정사실 ⑴ BBB 외 2인이 매도인이고, FFF이 매수인으로 된 2005. 4. 20.자 이 사건 토지에 대한 매매계약서에는 매매대금을 OO억 OOO만 원으로 기재되어 있고, BBB은 진입로를 시세에 따라 매매하기로 한다고 기재되어 있다. ⑵ 원고와 BBB 등과의 매매계약 당시 원고 측에서는 중개인으로 JJJ이, BBB 측에서는 중개인으로 KKK이 관여하였는바, 이 사건 매매계약의 매매대금에 관하여 매매대금은 OO억 OOO만 원으로 정하되, 계약금 O억 원은 계약 당일 지급하고, 잔금 OO억 OOO만 원은 2004. 6. 20.까지 지급하되, O억 원은 현금으로 지급하고, O억 OOO만 원은 은행융자를 승계하는 조건이었다는 취지로 기재된 공정증서를 제출하였다. ⑶ 원고가 BBB에게 금원 등을 지급한 내역은 아래와 같다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제4, 5, 8, 9, 10, 11, 13호증, 을 제4, 7, 8호증의 각 기재(가지 번호 있는 것은 가지 번호 각 포함), 변론 전체의 취지
• 나) 판단 ⑴ 위 인정사실에 의하면, 원고가 2004. 4. 20.부터 2005. 7. 6.까지 BBB 등 에게 대물변제를 포함하여 매매대금으로 지급한 금원의 합계가 OOO원이고, 원고가 BBB 등에게 지급한 2004. 5. 31.자 OOO원, 2004. 8. 23.자 OOO원, 2004. 9. 18.자 OOO원, 2004. 10. 18.자 OOO원 및 2008. 8. 22.자 OOO 원 합계 OOO원은 우리은행 대출금에 대한 이자, 진입로에 대한 대금 등으로 지급한 것으로서 재산취득에 소요된 실지거래가액에 포함시켜야 함이 상당하다 할 것이므로(대법원 1993. 3. 26. 선고 92누15802 판결 등 참조), 이 사건 토지의 취득가액은 OOO원(OOO원 +OOO원)으로 보아야 할 것이다. ⑵ 원고는 2004. 5. 4. O억 원이 아닌 OO억 OOO만 원을 중도금으로 지급하였다고 주장한다. 살피건대, 갑 제6호증의 1의 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, BBB은 2004.5. 4. OO억 OOO만 원을 매매대금조로 영수하였다는 취지의 영수증을 작성한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 갑 제3호증의 1, 2, 갑 제7호증의 3, 을 제4, 18, 20호증의 각 기재 및 변론전체의 취지를 종합하면, BBB은 2002. 10. 19. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 O억 OOO만 원, 근저당권자 주식회사 우리은행인 근저당권설정등기를 마친 사실(위 근저당권의 피담보채무가 O억 OOO만 원 상당인 것으로 보인다), BBB은 위 영수증에 관하여 원고로부터 O억 원을 수령한 다음 O억 OOO만 원의 은행대출금에 승계가 가능하다고 하여 OO억 OOO만 원인 영수증을 작성해 주었고, 이후 대출금의 축소로 대출금 승계가 이루어지지 않았다고 설명하고 있는 사실, BBB은 2004. 5. 12. 이 사건 토지의 매매대금 완불하고 은행융자는 매매대금에서 승계 및 매수인 지불조건이라는 내용의 확인서를 작성한 사실을 인정할 수 있는바, 위 인정사실에 의하면, BBB이 2004. 5. 4. 작성한 영수증 및 갑 제6호증의 2, 3의 각 기재만으로는 같은 날 원고가 BBB에게 O억 원을 초과하여 OO억 OOO만 원을 지급하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ⑶ 원고가 2004. 5. 12. OOO원을 OO은행 OO지점 발행 수표로 지급하였다고 주장하므로 살피건대, 갑 제7호증의 1, 2의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 원고는 2004. 5. 12. GGG으로부터 O억 OOO만 원인 수표 1장을 교부받은 사실을 인정할 수 있으나, 이러한 사실만으로는 원고가 위 수표를 액면금 O억 원인 수표 등으로 교환하여 그 중 OOO원을 BBB에게 교부하였다고 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

2. 이 사건 제1토지의 양도가액 및 이 사건 제1토지 매매로 인한 양도소득세액

• 가) 인정사실 ⑴ 원고는 2004. 4. 말경 GGG과 사이에 이 사건 토지를 평당 OO만 원씩 OO억 OOO만 원으로 정하여 매매계약을 체결하되, 매매계약서는 따로 작성하지 아니하였다. ⑵ GGG은 2004. 4.경부터 2004. 5.경 사이에 소유권이전이 가능한 이 사건 제1토지를 HHH 등 11명에게 매매대금 합계 OO억 OOO만 원에 나누어 매도하고, HHH 등 11명은 2004. 7. 23. HHH 명의로 원매도인 DDD으로부터 소유권을 이전 받는 형식으로 소유권이전등기를 경료하였다. ⑶ 한편 GGG은 이 사건 제2토지 중 일부를 LLL, MMM, III 등 다른 매수인들에게 전매하였으나, 이 사건 제2토지 중 일부가 토지거래허가지역으로서 소유권이전등기가 이루어지지 않자 위 매수인들 중 일부가 계약 해제를 요청하였고, 위 매수인들로부터 수령한 매매대금을 반환하여야 하는 상황에 처하게 되자 원고와 사이에 이 사건 제2토지 부분에 대한 매매계약을 해지하기로 하고, 위 매수인들에 대한 소유권이전등기 등을 원고가 부담하기로 하는 한편 이로 인하여 발생하는 비용은 이후 정산하기로 하였다. 【인정근거】다툼 없는 사실, 을 제13, 14호증의 각 기재, 갑 제13, 15호증, 을 제11, 17호증의 각 일부 기재(가지 번호 있는 것은 가지 번호 각 포함), 증인 GGG의 일부 증언, 변론 전체의 취지
• 나) 판단 ⑴ 살피건대, 위 인정사실 및 앞서 든 각 증거를 종합하여 인정되거나 추단되는 아래 각 사정, 즉, 원고가 GGG을 사기 등으로 고소한 사건에서 GGG은 매매대금 OO억 OOO만 원 중 OO억 OOO만 원이 지급되었고, 잔금에 관하여는 이 사건 제2토지에 설정된 근저당권의 피담보채무 O억 OOO만 원을 승계하면 되기 때문에 매매대금이 모두 지급되었다고 주장하였고, 수사기관은 원고와 GGG이 매매대금 중 OO억 OOO만 원이 지급된 사실을 인정하고 있는 등의 사정을 들어 GGG에 대하여 혐의없음 처분을 하였던 점, 원고가 이 사건 제2토지에 대한 매매계약을 해제하기 이전에 이 사건 토지의 매매대금 OO억 OOO만 원 중 1/3에 해당하는 OOO원을 초과한 금원을 GGG으로부터 수령하였고, 이후 이 사건 제2토지에 대한 매매계약의 해제가 이루어졌으므로 이 사건 제2토지의 매수인들에 대하여 원고가 부담하게 된 비용 또는 채무는 이 사건 제1토지 부분의 매매에 영향을 미친다고 보기 어려운 점 등에 비추어 보면, 원고가 이 사건 토지 중 일부를 매수한 III 등에게 GGG의 소유권이전등기의무를 승계하기로 하였는데 원고가 승계하기로 한 금액이 OO억 OOO만 원이어서 원고가 GGG에게 이 사건 제1토지를 매도하고 얻은 양도소득이 없다는 원고의 주장은 받아들일 수 없다. ⑵ 원고는 이 사건 제1토지 부분의 매매대금이 O억 OOO원이고, GGG의 증언에 의하더라도 그 매매대금이 7억 5,000만 원 내지 8억 원에 해당한다고 주장하나, 이를 인정할 만한 아무런 증거가 없거나 GGG의 위와 같은 취지의 일부 증언은 이를 믿기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. ⑶ 한편, 원고와 GGG은 수사기관에서 이 사건 토지의 매매대금을 평당 OO 만 원씩 OO억 OOO만 원(OOO평 × OOO원)으로 정하였다고 진술하였는바, 원고 등이 수사기관에서 진술하면서 매매금액을 OO억 OOO만 원 또는 OO억 OOO만 원으로진술하기도 하였으나, 이는 위와 같은 금원으로 산정된 근거를 전혀 알 수 없는 점, 위와 같은 진술이 한 두 차례 나오는 것에 불과한 점 등에 비추어 OO억 OOO만 원을 잘못 이야기한 것으로 보일 뿐이어서 이 사건 토지의 매매대금은 OO억 OOO만 원으로 보아야 할 것이고, 원고가 GGG과 사이에 이 사건 제2토지 부분의 매매계약을 해제하기 이전에 이 사건 토지의 매매대금 OO억 OOO원 중 1/3에 해당하는 OOO원을 초과한 금원을 GGG으로부터 수령한 이상, 이 사건 토지 면적의 1/3에 해당하는 이 사건 제1토지의 양도대금은 이 사건 토지의 매매대금 중 1/3에 해당하는 OOO원으로 봄이 상당하다 할 것이다. 나아가 이 사건 제1토지의 취득가액을 OOO원(이 사건 토지의 취득가액 OOO원 × 1/3), 양도가액을 OOO원으로 하여 이 사건 제1토지의 양도에 따른 납부해야 할 양소득세를 계산하면, 별지 2004년 귀속 양도소득세 결정결의서 기재와 같이 원고가 납부해야 할 양도소득세는 양도소득세 OOO원 및 그에 따른 가산세 OOO원의 합계 OOO원이 되므로 결국 2013. 1. 11.자 2004년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 중 OOO원(10원 미만 버림)을 초과하는 부분은 위법하다.

3. 이 사건 제2토지의 양도가액 및 이 사건 제2토지 매매로 인한 양도소득세액 살피건대, 이 사건 제2토지가 2009타경OOOO 부동산강제경매 등 사건에서 OOO원(OOO원 + OOO원)에 매각된 사실은 앞서 본 바와 같다. 위 인정사실에 의하면, 이 사건 제2토지의 양도가액은 OOO원임에도 피고는 이 부분 양도가액이 OOO원임을 전제로 양도소득세를 계산하였고, 이 사건 제2토지 부분의 취득가액은 앞서 본 이 사건 토지의 취득가액 OOO원의 2/3에 해당하는 OOO원에 취득세 등 OOO원(이 부분에 관하여는 피고가 2011. 5. 1.자 처분 당시 이를 반영하였다)을 더한 OOO원임에도 피고는 OOO 원임을 전제로 양도소득세를 계산하였으므로, 위 각 부분은 위법하다. 나아가 이 사건 제2토지의 취득가액을 OOO원, 양도가액을 OOO원으로 하여 이 사건 제2토지의 양도에 따른 납부해야 할 양소득세를 계산하면, 별지 2010년 귀속 양도소득세 결정결의서 기재와 같이 원고가 납부해야 할 양도소득세는 양도소득세 OOO원 및 그에 따른 가산세 OOO원의 합계 OOO원 이 되므로 결국 2011. 5. 1.자 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분 중 OOO원(10원 미만 버림)을 초과하는 부분은 위법하다.

그렇다면 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있어 인용하고, 나머지 청구는 이유 없어 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.