교환계약의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 기준시가로 양도차익 산정한 처분은 적법함

사 건 2013구단1205 양도소득세부과처분취소 원 고 윤AAAA 피 고 성남세무서장 변 론 종 결

2013. 4. 24. 판 결 선 고

2013. 5. 15.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2009. 9. 16. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2004. 4. 30. 성남시 분당구 OO동 0000 대 206.3㎡와 그 지상 3층 근린생활시설 및 주택 309.12㎡(이하 ’이 사건 각 부동산’이라고 한다)를 취득하여 보유하다가，2005. 4. 19. 박OO와 사이에 이 사건 각 부동산을 박PP가 보유하고 있는 서울 영등포구 OOOO동 0000 OOO빌딩 00층 OOO헬스클럽(면적 761.31㎡)에 관한 임차권과 교환하는 내용의 교환계약(이하 ’이 사건 교환계약’이라고 한다)을 체결하였 고， 위 교환계약에 따라 2005. 5. 9. 이 사건 각 부동산에 관하여 박OO 명의의 소유 권이전등기가 각 경료되었다.
• 나. 원고는 2005. 6. 1. 이 사건 각 부동산의 양도와 관련하여 취득가액을 실지거래 가액 000원으로， 양도가액을 실지거래가액 000원으로 각 기재하여 양도소득세과세표준 예정신고를 하였다.
• 다. 피고는 세무조사를 실시하여 박OO가 2006. 8. 31. 이 사건 각 부동산의 실지취 득가액을 000원으로 기재하여 양도소득세과세표준 신고를 한 사실을 확인한 후，위 000원을 이 사건 각 부동산의 양도 당시 실지거래가액으로 인정하여 이를 기초로 양도차익을 계산한 다음， 2009. 9. 16. 원고에 대하여 2005년 귀속 양도소득세 0000원을 경정·고지하였다.
• 라. 원고는 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2010. 11. 10. 조세심판원에 심판청구를 하였고，조세심판원은 2011. 7. 20. "이 사건 교환계약은 정산절차가 수반되지 않은 단순한 교환계약이므로，이 사건 각 부동산의 실지양도가액이 확인되지 않는 것으로 보아 과세표준과 세액을 경정하라”는 내용의 결정을 하였다.
• 마. 피고는 조세심판원의 위 결정에 따라 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 다시 각 산정한 후， 2011. 8. 8. 원고에 대한 위 양도소득세를 0000원으로 감액 경정 하였다(이하 ’이 사건 처분’이라고 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실，갑 제1호증，갑 제2호증，갑 제3호증의 1， 2， 갑 제6호증，갑 제7호증의 1，2，을 제1호증，을 제2호증의 1，2，을 제3 내지 5호증의 각 기재

• 가. 원고의 주장 이 사건 각 부동산의 양도와 관련하여 취득가액을 실지거래가액 000원으로，양도가액을 소급감정에 의한 2005. 4.경의 감정가액 000원으로 각 보아야 함에도 불구하고， 피고는 이와 달리 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 각 산정한 후 이 사건 처분을 하였으므로， 피고의 원고에 대한 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계 법령 별지 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로， 거래가 교환인 경우에 는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등으로 목적물의 객관적인 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 경우 에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만， 위와 같은 과정 없이 당사자 사이의 합의에 의하여 교환대상 목적물의 가액 차이만을 결정하여 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 한 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다. 그리고 이는 교환계약 당사자들이 교환대상 목적물의 가액을 임의로 평가하여 정한 다음 그 차액을 산정한 경우에도 마찬가지라고 할 것이다. 소득세법(2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것，이하 ’소득세법’이 라고만 한다) 제96조 제1항 제6호， 제114조 제4항，제5항의 각 내용과 취지를 종합하여 보면， 소득세법 제96조 제1항 제6호 는 양도자가 기준시가에 의한 양도소득금액의 산정으로 말미암아 실지거래가액에 의할 때보다 불이익을 받지 않도록 하기 위하여 기준시가과세원칙을 보완하는 취지에서 둔 규정으로 해석되므로， 실지거래가액이 확인되지 않으면 원칙으로 돌아가 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정해야 할 것이나，다만 소득세법 제114조 제4항 단서는 양도자가 신고한 가액이 사실과 달라 납세지 관 할세무서장 등이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정하도록 규정하고 있으므로， 양도자가 신고한 가액과 달리 실지거래가액을 적용하는 것은 그 경우에 한정된다고 할 것이다. 다시 말해 소득세법 제94조 제1항 제1호 의 자산을 양도한 양도자가 실지거래가액이라 하여 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되는 경우에는 그 실지의 양도가액에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 하나，그 신고한 가액이 실지거래가액으로 확인되지 아니하는 경우에는 납세지 관할세무서장 등이 양도자가 신고한 가액과 다른 실지거래가액을 확인함에 따라 소득세법 제114조 제4항 단서가 적용되는 경우를 제외하고는 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 할 것이고， 소득세법 제114조 제5항 을 적용하여 양도가액을 추계조사하여 결정할 것은 아니다(대법원 2012. 2. 9. 선고 2010두27592 판결 등 참조).

2. 위 법리에 비추어 이 사건에 관하여 보건대， 앞서 거시한 각 증거에 변론 전체의 취지를 보태어 살펴볼 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하여 보면， 피고가 기준시가에 의하여 취득가액과 양도가액을 각 산정한 후 이를 기초로 양도차익을 계산하여 한 이 사건 처분은 관계 법령의 각 규정에 따른 것으로서 적법하다.

① 이 사건 교환계약이 교환대상 목적물의 객관적 가액평가를 기준으로 한 가치적 교환을 한 것임을 인정할 수 있는 아무런 자료가 없고， 오히려 이 사건 교환계약 당시 원고와 박OO 사이에 작성된 교환계약서에는 ”원고와 박OO가 시세를 무시하고 필요에 의해 본 계약을 체결한다”는 내용이 특약사항으로 기재되어 있기 때문에 이 사건 교환계약은 실지양도가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다.

② 비록 원고가 이 사건 교환계약에 따른 실지거래가액이라 하여 양도가액을 신고하기는 하였으나， 앞서 살펴본 바와 같이 원고가 신고한 양도가액이 실지거래가액 으로 확인되지 않기 때문에 피고는 기준시가에 의하여 양도소득금액을 산정하여야 한다.

3. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 위 주장은 이유 없다.

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 기각한다.