단순교환에 불과하여 실지양도가액을 확인할 수 없으므로 기준시가에 의하여 양도차익 산정은 적법함

사 건 2011구합5903 양도소득세부과처분취소 원 고 최AA 피 고 성남세무서장 변 론 종 결

2012. 7. 19. 판 결 선 고

2012. 8. 16.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2010. 8. 10.(소장에 기재된 2009. 9. 30.은 오기임이 명백하다) 원고에 대하여 한 2009년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2009. 5. 8. 김BB과 사이에， 원고 소유의 동두천시 OO동 000 대 1，628㎡ 및 그 지상 ’AAA궁전’ 모텔 건물(이하 ’이 사건 1 부동산’이라고 한다)과 김BB 소유의 남양주시 진접읍 OO리 000 답 383㎡， 같은 리 000 답 998㎡， 같은 리 000 답 1，002㎡， 같은 리 산000 임야 2，312㎡(이하 ’이 사건 2 부동산’이라고 한 다)를 교환하기로 하는 계약을 체결하였는데(이하 ’이 사건 교환계약’이라고 한다)， 그 교환계약서의 특약사항에는 ’세무신고 및 등기는 매매로 한다(원고의 물건은 000원， 김BB의 물건은 000원으로 신고한다)’라고 기재되어 있다.
• 나. 원고와 김BB은 2009. 5. 15. 위 교환계약에 따라 이 사건 1 부동산에 관한 사업장포괄양도양수계약을 체결하였는데， 그 계약서에는 원고가 김BB에게 이 사건 1부동산을 000원에 매도하되， 그 대금지급과 관련하여 ’매도대금 중 000원 은 김BB이 이 사건 1 부동산에 관한 대출금 000원을 승계하고， 나머지 금액은 지급한다’고 기재되어 있다.
• 다. 원고는 2009. 5. 14. 이 사건 1 부동산에 관하여 김BB에게 소유권이전등기를 해 주었으나， 이 사건 2 부동산에 관한 소유권이전등기의 이행과 관련하여 김BB과 분쟁이 생기는 바람에 김BB을 상대로 의정부지방법원 2010가합5196호로 그 소유권 이전등기를 청구하는 소송을 제기하였고， 2010. 11. 26. 위 법원으로부터 승소판결을 받아 2011. 7. 7. 위 판결에 기하여 이 사건 2 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤 다.
• 라. 원고는 2009. 7. 말경 피고에게 이 사건 1 부동산의 양도가액을 000원，취득가액을 000원，과세표준을 0000원으로 신고하고，그에 따른 양도소득세 000원을 납부하였다.
• 마. 이에 대하여 피고는， 이 사건 1 부동산의 실지양도가액이 불분명한 것으로 보아 소득세법 제114조 제7항 ，같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제4호의 규정에 의하여 기준시가에 따라 양도가액을 000원， 취득가액을 000원으로 보고 양도차익을 산정하여 2010. 8. 10. 원고에게 2009년도 귀속 양도소득세 000원을 부과하였다(이하 ’이 사건 처분’이라고 한다).
• 바. 원고는 이에 불복하여 2010. 1l. 5. 국세청에 이 사건 처분에 대한 심사청구를 하였으나，국세청장은 201l. 2. 25. 이를 기각하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제4， 5， 12호증，을 제1 내지 5호증(가지번호 있는 것은 가지변호 포함， 이하 같다)， 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

① 이 사건 교환계약 체결 당시 이 사건 1 부동산에 채무액 000원의 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 이 사건 1 부동산의 가액을 000원으로 하고， 위 근저당권 채무는 김BB이 인수하되 이 사건 2 부동산을 000원으로 평가하여 교환계약을 체결하였으므로，이 사건 1 부동산에 대한 양도소득세는 실지거래가액에 따라 취득가액 000원， 양도가액 000원으로 보고 산정하여야 한다.

② 이 사건의 경우 소득세법 시행령 제176조의2 제1항 의 추계결정요건에 해당하지 않으며， 이에 해당한다고 하더라도 이 사건 소송절차에서 공신력 있는 감정기관에 의뢰하여 감정한 양도당시의 시가인 000원을 양도가액으로，취득가액은 실지취득가액인 000원으로 보고 양도소득세를 산정하여야 한다.

• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 이 사건 교환계약에서 정한 매매대금이 실지거래가액인지 여부 (가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로，거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만， 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94누6840 판결，1997. 2. 11. 선고 96누860 판결， 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결， 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결 등 참조). (나) 이 사건으로 돌아와 살피건대， 앞서 본 사실에 의하면， 원고와 김BB은 이 사건 각 부동산을 교환하면서 그 시가를 감정하는 등의 절차를 거친 바 없고， 단지 당사자 사이에 임의로 이 사건 1 부동산의 가액을 000원으로， 이 사건 2 부동산의 가액을 000원으로 정하고， 그 차액은 김BB이 이 사건 1 부동산에 관한 근저 당권의 피담보채무를 인수하는 방법으로 정산하기로 한다는 내용의 사업장포괄양도양수계약서를 작성하였음을 알 수 있는바， 이와 같은 교환계약 체결의 경위와 내용에 비추어 이 사건 교환은 단순한 교환에 불과하여 실지양도가액을 확인할 수 있는 경우에 해당한다고 볼 수 없고， 따라서 이 사건 교환계약서나 사업장포괄양도양수계약서에 기재된 000원을 실지양도가액으로 볼 수 없으며，달리 실지양도가액을 확인할 만한 자료도 없으므로， 이 사건 1 부동산에 대한 양도소득세를 산정함에 있어 양도가액 및 취득가액은 소득세법 제114조 제7항 ， 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정에 의하여 추계결정함이 상당하다.

(2) 이 사건 1 부동산에 관한 양도소득세액의 추계결정방법 (가) 소득세법 제114조 제7항 ， 같은 법 시행령 제176조의2 제3항의 규정내용에 따르면， 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는，① 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액，② 양도일 또는 취득일 전 후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙 성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3 월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액，③ 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액，④ 기준시가의 순서대로 적용하여 산정한 가액에 의하여 양도소득세를 추계결정 하여야 한다. (나) 원고는 위 ② 항의 감정가액에는 이 사건 1 부동산에 관한 이 법원의 감정인 이FF의 시가감정결과도 포함된다는 취지로 주장하나， 소득세법 제176조의2 제3항 각 호는 당해 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우 적용되는 가액에 관하여 한정적인 열거 형식으로 규정하고 있을 뿐만 아니라，원고가 주장하는 바와 같이 과세처분 취소소송 과정에서 나온 소급감정 결과를 양도소득세 산정의 기초로 하는 것을 제한 없이 허용하면 감정가액이 과세관청이 인정 한 양도가액과 일치하지 않는 이상 과세관청으로서는 감정결과에 따라 양도소득세를 경정해야 하므로 법적안정성을 현저히 해치는 결과가 되는 점까지 고려하면， 위 시행 령 규정에서 추계결정의 근거가 될 수 있는 감정가액은 ’양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것’에 한정된다고 할 것이므로， 이에 반하는 원고의 주장은 받아들일 수 없다. (다) 따라서， 이 사건 1 부동산에 관한 매매사례가액이나 적절한 감정가액이 존재하지 아니하는 이상 양도가액은 기준시가에 의할 수밖에 없고， 이와 같이 양도가액을 기준시가를 적용하여 산정하는 경우 취득가액도 기준시가에 의하여야 할 것인바，이와 같은 방법으로 계산된 양도가액 및 취득가액을 기초로 양도소득세액을 산정한 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면， 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.