건물 실지취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하여 환산가액 적용은 적법함

사 건 2011구합12239 양도소득세부과처분취소 원 고 김AA 피 고 용인세무서장 변 론 종 결

2012. 6. 22. 판 결 선 고

2012. 7. 6.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2009. 12. 16. 원고에 대하여 한 2008년 귀속 양도소득세 000원의 부과처분 중 000원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고는 2002. 9. 11. 서울 강남구 OO동 00000 대 249.1㎡(이하 ’이 사건 토지’ 라고 한다)를 취득한 후 그 지상에 연면적 합계 524.52㎡의 지상 3층 지하 1층의 철근 콘크리트 구조의 다가구주택(이하 ’이 사건 건물’이라 하고， 이 사건 토지와 합쳐서 ’이 사건 부동산’이라 한다)을 신축하여 2003. 5. 15. 소유권보존등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 2008. 9. 25. 김CC， 차DD에게 이 사건 부동산을 000원에 양도한 후 2008. 11. 8. 피고에게 취득가액 000원， 필요경비 000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하고， 그에 따른 양도소득세 000원을 납부하였다.
• 다. 피고는 2009. 12. 16. 이 사건 부동산의 취득 당시 그 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라고 보아 구 소득세법(2009.12.31. 법률 9897호로 개정되기 전의 것， 이하 같다) 제97조 제1항 제호 나.목의 규정에 의한 환산가액을 취득가액으로 하여 원고에게 2008년 귀속 양도소득세 000원(가산세 포함)을 경정 ․ 고지하였다(이하 ’이 사건 종전처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이에 불복하여 2010. 3. 10. 이의신청을 거쳐 2010. 6. 24. 조세심판원에 심판청구를 하였는데， 조세심판원은 2011. 7. 12. 이 사건 토지의 경우 확인된 실지거래가액을 취득가액으로 인정하라는 취지로 일부 인용의 결정을 하였다. 이에 피고는 2011. 7. 22.경 이 사건 토지의 취득에 소요된 비용을 000원(취득가액 000원，취·등록세 000원， 중개비 000원)으로 인정하여 이 사건 종전처분에서 부과한 000원의 양도소득세를 000원으로 감액경정하고 이를 원고에게 통지하였다(이하 이 사건 종전처분에서 감액경정되고 남은 부분을 ’이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실， 갑 제1호증의 1， 2， 을 제1호증， 을 제2호증의 1 내지 4， 을 제3호증의 l의 각 기재， 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 이 사건 건물을 신축하면서 공사대금 000원， 설계비용 000원， 취·등록세 000원 및 법무사비용 000원 등 합계 000원을 지출 하였고，이는 제반 증빙자료에 의하여 객관적으로 확인되는 실지거래가액이다. 나아가 이 사건 건물의 실지취득가액을 인정할 수 있는 이상 원고가 이 사건 부동산을 양도할 당시 지출한 중개비용 000원 및 이 사건 건물의 인테리어 공사비용 000원 전부가 기타 필요경비로 양도소득세 과세표준에서 공제되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 관계법령 별지 관계법령 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 구 소득세법 제97조 제1항 제1호 는 ”거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도 가액에서 공제할 필요경비인 취득가액은 원칙적으로 취득에 소요된 실지거래가액에 의 하되， 예외적으로 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액， 감정가액 또는 환산가액에 의한다"라고 규정하고 있고， 그 위임을 받은 구 소득세법 시행령(2010.2.18.대통령령 제22034호로 일부개정되기 전의 것) 제163조 제12항 및 제176조의2 제2항 제2호에 의하면， 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우 취득가액의 산정기준이 되는 ’환산가액’은 ’양도 당시의 실지 거래가액， 매매사례가액， 또는 감정가액에 취득 당시의 기준시가를 곱한 금액을 양도 당시의 기준시가로 나누어 계산한 가액’을 뜻한다. 그리고 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액이라 함은 거래 당시 자산을 취득 또는 양도하고 그 대가로 수수한 금액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말한다(대법원 2012. 2. 9. 션고 2010두27592 판결 등 참조).

(2) 위 법리에 기초하여 원고가 이 사건 토지의 취득가액으로 주장하는 금액을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지에 관하여 보건대， 갑 제3호증， 갑 제9호증의 1 내지 3，갑 제10호증의 1， 2， 갑 제11호증， 갑 제14호증의 각 기재 및 증인 신FF의 증언에 의하면 원고가 2002. 9. 10. EE주택이라 상호로 건설업을 영위하던 신FF와 사이에 평당 공사금액을 000원(단 발코니 부분은 그 1/2)으로 정하여 이 사건 건물의 신 축도급공사계약을 체결한 사실， 신FF는 이 사건 건물을 신축한 후 임차인들로부터 임차보증금을 직접 수령하기도 한 사실이 인정된다. 그러나 을 제4호증의 기재에 의하면 당시 신FF는 이미 1998. 6. 29. 사업부진 등을 이유로 폐업선고를 한 무등록사업자인 사실이 인정되는바， 원고가 정상적으로 사업자등록을 하지 않아 사실상 납세의무를 면탈한 채 건설업을 영위하던 신FF와 사이에 작성된 공사도급계약서에 기재된 공사단가에 의하여 전체공사대금을 정확하게 산정 하였을 것이라거나 또는 이를 신FF에게 그대로 지급하였을 것이라고 쉽게 믿기 어렵다. 그리고 원고가 신FF에게 이 사건 건물의 신축공사대금으로 얼마를 지급하였는지에 관하여 이를 손쉽게 확인할 수 있는 영수증 등 객관적인 자료나 이를 뒷받침할 금융자료를 전혀 제출하지 않고 있으므로， 위 인정사실만으로 원고가 이 사건 건물의 신축비용으로 공사대금 000원을 포함하여 000원을 지출하였다고 인정하기는 어렵다. 나아가 이 사건 건물의 실지취득가액이 인정되지 않는 이상 원고가 주장 하는 필요경비는 실제 발생액을 기준으로 공제할 수 없고 필요경비개산공제가 적용될 것이므로 원고의 주장은 이유 없다.

(3) 따라서 이 사건 건물의 취득가액은 그 실지거래가액을 객관적으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 해당하므로， 소득세법령의 규정에 의한 환산금액을 이 사건 건물의 취득가액으로 하여 양도소득세액을 산출한 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.