부동산 양도가 사업으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성이 없어 부동산 매매업자로 볼 수　없음

사 건 2011구합10110 종합소득세경정청구거부처분취소 원 고 박XX 피 고 성남세무서장 변 론 종 결

2011. 12. 16. 판 결 선 고

2012. 1. 20.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2010. 8. 5. 원고에 대하여 한 종합소득세 경정청구 거부처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2002. 11. 29.경부터 2010. 6. 24.경 사이에 아래 표 기재와 같이 부동산과 분양권(이하 이들을 ’이 사건 부동산’이라 통칭한다)을 취득하여 그 후 양도하거나 현재까지 보유하고 있다.
• 나. 원고는 우AA와 공동으로 2006. 7. 24.과 10. 4.에 서울 용산구 XX가 000-0과 같은 구 OO가 00-00을 각 사업장으로 하여 부동산임대업자로 사업자등록을 마치고 임대업을 영위하였는데, 2006년부터 2008년까지 부동산임대업에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 신고·납부하였고, 2006년에 양도한 부동산에 대하여 양도소득세 153,863,080원을 신고·납부하였다.
• 다. 그런데 원고는 2010. 5. 31.에 이르러 2009년 종합소득세 확정신고를 하면서 자신이 2006년부터 2009년까지 부동산매매업자에 해당한다는 전제에서, 2006년부터 2008년까지의 종합소득세 및 양도소득세 확정신고는 착오에 기한 것이라는 이유로 2006년 귀속 양도소득세 납부세액에 대하여는 환급신청을, 종합소득세에 대하여는 아래 표 기재와 같이 수정선고(2006년 귀속분) 및 경정청구(2007년 및 2008년 귀속분)를 하였다. 그 후 원고는 우AA와 공동으로 2010. 8. 27. 서울 강남구 AA동 000-0 AA아파트 00동 0000호를 사업장으로 하여 부동산매매업자로 사업자등록을 하였다.
• 라. 이에 피고는 2010. 8. 5. 원고를 부동산매매업자로 볼 수 없다는 이유로 2008년 분에 대하여는 경정청구 거부통지를 하였고, 2007년분 경정청구에 대하여는 아무런 통지를 하지 아니하였다(이하 이 둘을 합하여 ’이 사건 거부처분’이라 한다).
• 마. 원고는 이 사건 거부처분에 불복하여 국세청장에게 심사청구를 하였으나 2011. 4. 8. 기각되었다.
• 바. 한편 위 [부동산 취득 및 양도 현황]표 순번(이하 ’순번’으로만 부동산을 특정한다) 제1번 아파트는 원고가 2002. 11. 28.부터 2006. 7. 11.까지 거주하였고, 순번 제2번 아파트는 2006. 7. 12.부터 현재까지 거주하고 있는 아파트이다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증, 을 제1호증, 을 제2, 3호증의 각 1 내지 3, 을 제4호증, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 원고는 2006년부터 2009년 사이에 집중적으로 우AA와 함께 투기과열 지구인 용산, 마포, AA 일대의 아파트, 상가 및 분양권 등 다수의 부동산을 기존 임대차보증금 반환채무를 인수하고 총 매수금액의 80% 이상을 담보대출로 충당하는 방법으로 취득하였다가 단기간 내에 다시 양도하여 그 대출금을 변제하는 등 극히 적은 자기 자금을 투입하여 수익을 최대한 올려 온 것으로서 이는 전형적인 부동산투기의 행태인 점, 원고와 동업한 우AA는 송파세무서장으로부터 같은 기간 동안 부동산매매업자로 인정받은 점 등에 비추어 보면, 위 기간 동안 원고가 사업을 목적으로 이 사건 부동산을 계속적, 반복적으로 취득하고 양도한 부동산매매업자로 봄이 타당함에도 불구하고, 이와 다른 전제에서 한 피고의 이 사건 거부처분은 위법하다
• 나. 관련 법령 별지 관련법령 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 부동산의 양도로 인한 소득이 소득세법상 사업소득인지 흑은 양도소득인지는, 양도인의 부동산 취득 및 보유현황, 조성의 유무, 양도의 규모, 횟수, 태양, 상대방 등에 비추어 그 양도가 수익을 목적으로 하고 있는지 여부와 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 하고, 그 판단을 함에 있어서는 단지 당해 양도 부동산에 대한 것뿐만 아니라, 양도인이 보유하는 부동산 전반에 걸쳐 당해 양도가 행하여진 시기의 전후를 통한 모든 사정을 참작하여야 한다(대법원 200l. 4. 24. 선고 99두5412 판결 등 참조). 또한 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항 은 부동산매매업으로 볼 수 있는 경우를 예시적으로 규정한 것에 불과하여 그 부동산거래가 전체적으로 수익목적 하에 계속 성과 반복성을 갖고 이루어진 이상 위 규정상의 판매횟수에 미달하는 거래가 발생하였다고 하더라도 그 과세기간 중에 있은 거래의 사업성이 부정되는 것은 아니다(대법원 1998. 2. 10. 선고 97누12785 판결 등 참조).

(2) 앞서 본 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 최초 2006. 7. 24.경 부동산임대업자로 사업자등록을 하고 스스로 2006년부터 2008년까지 임대업과 관련된 소득 등에 대하여 부가가치세와 종합소득세를 신고·납부하여 온 반면, 2006년 양도분(순번 제1. 3. 4번)에 대하여는 양도소득세로 신고·납부한 점(따라서 원고가 순번 제8, 9번 부동산을 매매를 전제로 취득하여 그 처분시까지 투하자금의 회수 등의 목적으로 잠시 임대한 것은 아니라 할 것이다), ② 한편 순번 제1, 2번 아파트는 원고가 판매목적이 아닌 거주목적으로 취득하여 실제 거주한 아파트이고, 순번 제3, 4번 분양권도 그 취득 1주일 내에 모두 전매한 것은 단순히 투기목적으로 거래한 것으로 보이므로, 위 각 부동산의 거래는 원고에 대한 사업성 유무의 판단대상 거래에서는 제외함이 마땅한 점, ③ 그렇다면 원고가 2006년경부터 2010년경 사이에 걸쳐 취득한 부동산은 순번 제5 내지 10번의 총 6건으로서 그 중 현재까지 양도한 것은 4건에 불과한데다가 그 보유기간이 2년 6개월 내지 3년 9개월로 단기간은 아닌 점, ④ 원고는 순번 제5, 8 내지 10번 부동산을 취득한 후 임대엽 등을 영위하다가 필요한 시기에 양도하였을 뿐, 부동산 자체의 가치를 증가시카기 위하여 개량행위를 한 바 없고 단지 부동산 가격이 상승하였을 때 취득 당시 상태대로 매도하여 그 시세차익을 얻은 것으로 보이는 점. ⑤ 원고가 2010. 8. 27.에 이르러 부동산매매업자로 사업자등록을 변경하였다는 것은 그때부터 부동산매매업자로서 사업할 의사가 있음을 반영하는 것일 수 있는 점. ⑥ 부동산 양도에 따른 소득이 사업소득인지 양도소득인지의 구별함에 있어 공동 사업자를 반드시 같이 취급해야 할 이유가 없고 따라서 송파세무서장이 우AA에 대하여 부동산매매업자로 인정한 것은 그 부동산 거래내역, 그 규모와 횟수 등이 원고와 달라 별도로 평가될 수 있는 것인 점 등을 종합하여 보면, 원고는 양도행위는 수익을 목적으로 한 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성, 반복성을 가지고 행한 것으로서 부동산매매업에 해당한다고 할 수 없다.

(3) 따라서 이와 같은 취지에서 한 피고의 이 사건 거부처분은 적법하다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.