임차물의 하자로 임대료의 합의면제가 있는 경우 과세표준에서 공제함

1. 피고가 2009. 3. 5. 원고에 대하여 한 2005년 제2기 부가가치세 48,570,400원, 2007년 제1기 부가가치세 68.446.050원의 각 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고와 조PP, 조QQ(이하 ‘원고 등’이라 한다)은 2005. 5. 12. 성남시 분당구 SS동 17-4 지상에 RR빌딩(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축한 뒤 공동(지분율: 원고 33.4%, 조PP 33.3%, 조QQ 33.3%)으로 부동산임대업을 영위하고 있다.
• 나. 원고 등은 2005년 제2기 부가가치세 신고시 이 사건 건물의 임차인인 김DD(EE복집), 전FF(GGG피자 SS역점), (주)AAA스파장마원(이하 ‘AAA’라 하고, 김DD, 전FF과 통틀어 ‘이 사건 임차인들’이라 한다) 등에게 임대료 합계 195,100,000원(이하 ‘이 사건 임대료’라 한다)을 합의 면제하여 주었다는 이유로 이를 공제하고 부가가치세 신고를 하였다.
• 다. 원고 등은 2007. 4. 10. AAA와 임대보증금 1,000,000,000원에 대하여, 마납임 차료 및 관리비 등 합계액이 576,233,125원이어서 이를 공제한 잔액이 423,766,875원 (이하 ‘이 사건 잔액’이라 한다)인 사실을 확인하고, 위 잔액을 원고 등이 임차목적물에 대한 원상복구비로 사용하며 그 복구비용이 위 잔액을 초과하더라도 원고 등이 추가비용을 청구하지 않기로 합의하는 취지의 ‘잔존보증금에 관한 상호협의각서’를 작성하였다.
• 라. 피고는 2008. 11. 10.부터 2008. 11. 21.까지 원고를 상대로 개인사업자조사를 실시한 결과, 이 사건 임대료 면제는 원고가 임대용역을 제공하고 대가 확정 후 면제한 것으로서 임대수입금액을 신고 누락한 것으로 2005년 제2기 부가가치세 48,570,400원을 경정 ㆍ고지하고(이하 ‘이 사건 제1처분’이라 한다) 이 사건 잔액은 임대용역을 제공하고 거래상대자로부터 받은 대가관계에 있는 것으로 부가가치세 과세대상에 해당된다고 보고 2007년 제1기 부가가치세 68,446,050원을 경정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 제2처분’이라 하고, 이 사건 제1처분과 통틀어 ‘이 사건 각 처분’이라 한다).
• 마. 원고는 이 사건 각 처분에 불복하여 2009. 5. 29. 이의신청을 거쳐 2009. 9. 22. 조세심판원에 심판청구를 하였으나 2009. 12. 15. 기각되었다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1 내지 7호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

2. 이 사건 각 처분의 적법 여부

• 가. 원고 주장

1. (주)남전종합은 원고 등으로부터 이 사건 건물 신축공사를 도급받아 그 공사의 일부를 다시 (주)MM하우징, (주)KK전업, (주)HH소방설비, (주)NN씨앤아이 등 하도급업자들(이하 ‘이 사건 하도급업자들’이라 한다)에게 하도급 주었는데, 이 사건 하도급업자들이 하도급 공사대금을 받지 못하자 이 사건 건물에 대하여 유치권을 행사하는 바람에 원고가 이 사건 임차인들에 대하여 하자 없는 임대용역을 제공하지 못하게 되어 이에 대하여 이 사건 임대료를 합의 면제하게 되었던 것이므로, 이 사건 임대료는 과세표준에서 공제되어야 함에도 불구하고 이를 공제하지 아니한 이 사건 제1처분은 위법하다.

2. 원고 등이 이 사건 잔액을 AAA로부터 원상복구비 명목으로 수령하였으나, 2007년 제1기에 그에 상응한 용역을 공급한 사실이 없어 부가가치세 부과대상이 되지 아니함에도 불구하고 이에 대하여 부가가치세를 부과한 이 사건 제2처분은 위법하다.

• 나. 쟁점 법령 별지와 같다.
• 다. 판단

1. 제1처분에 관한 판단

• 가) 인정사실

(1) 이 사건 하도급업자들은 2005. 9. 18.경부터 2006. 3. 30.경까지 이 사건 건물 중 일부를 점유하며 미수령 하도급대금채권에 기하여 유치권을 행사하였고, 이는 이 사건 임차인들이 이 사건 건물에서 개업에 필요한 행위를 한 시기와 중복된다.

(2) 이 사건 하도급업자들의 유치권 행사로 AAA의 경우 정상적인 개업 준비 행위, 전대차 등이 매우 어려웠고, 고객이 반드시 이용해야 하는 주차장, 화장실 등의 이용도 매우 제한되었다. 비록 김DD이 임차한 EE복집, 전FF이 임차한 GGG피자는 유치권 행사 대상에서 제외되었으나, EE복집, GGG피자도 역시 위와 같은 제한을 받았다.

(3) 이 사건 건물의 관리회사인 (주)CC티에스는 2005. 9. - 2005. 11.경 이 사건 임차인들에 대하여 전기세 및 관리비를 정상적으로 부과 징수하였고, 이 사건 임차인들의 2005. 9. - 2005. 11. 전기사용량은 2006. 1. - 2006. 3. 전기사용량 대비 평균 80.12% 정도이다.

(4) 이 사건 임차인들은 2005년 10월, 11월경에 원고 등에게 내용증명 등을 통하여 ‘유치권행사로 인하여 영업에 지장이 있으니 임대료 감면 등을 해달라’는 취지의 차임감액청구를 하였고, 그 결과가 원고와 이 사건 임차인들 사이의 임대료 면제 합의이다.

(5) 원고 등과 김DD 명의의 2005. 11. 30.자 합의서에는 ‘유치권관계로 인하여 2005. 9. 15.부터 2005. 12. 30.까지 월세를 받지 아니한다’고 기재되어 있다.

(6) 원고 등과 전FF 명의의 2005. 12. 1.자 합의서에는 ‘유치권관계로 인하여 2005. 9. 15.부터 2005. 11. 30.까지 월세를 받지 아니한다’고 기재되어 있다.

(7) 원고와 AAA 명의의 2006. 12. 20.자 합의서에는 ‘유치권행사 및 준공지연 피해에 대하여 임대료 2개월 15일분(175,000,000원)을 공제한다’고 기재되어 있다. [인정근거] 갑 제3, 4, 5호증, 을 제3호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 나) 판단 민법 제627조 제1항 에 의하면 임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실 기타 사유로 인하여 사용, 수익할 수 없는 때에는 임차인은 그 부분의 비율에 의한 차임의 감액을 청구할 수 있다. 임차인의 차임 감액 청구는 형성권이므로 임대인의 승낙을 기다리지 않고서 당연히 감액된다. 이러한 감액 청구는 사용, 수익 기간이 경과하더라도 할 수 있다. 이로 인해 위와 같은 임차인의 차임 감액 청구에 의해 차임이 감액된 경우에는 감액된 부분에 대한 재화 또는 용역의 공급이 있었다거나 금전으로 그 대가를 받았다고 할 수 없을 것이고, 사용, 수익 기간 경과 후에 임차인의 차임 감액 청구가 있은 경우에도 마찬가지이다. 위 인정사실에 의하면, 유치권 행사기간 동안 AAA는 임차 목적물을 거의 임차 목적대로 사용할 수 없었고, 김DD, 전FF도 임차 목적물을 전혀 사용할 수 없었다고 볼 수는 없으나, 거의 사용할 수 없었던 상황에 준한 상태였으며, 이에 따라 이 사건 임차인들은 원고 등에게 차임 감액 청구를 하여 이 사건 임대료 면제합의가 이루어진 것으로 보인다. 따라서 이 사건 임대료 상당액은 임대용역 공급대가에서 공제되어야 할 것임에도 이를 공제하지 아니한 채 부과된 이 사건 제1처분은 위법하고, 원고의 이 부분 주장은 이유 있다.

2. 제2처분에 관한 판단

• 가) 인정사실

(1) 원고는 AAA가 이 사건 건물에 설치하였던 시설의 철거를 2007. 6. 30.경 (주)BB에 의뢰한 후 철거공사대금을 지급하고 2007. 12. 29. (주)BB로부터 공급가액 합계 457,000,000원의 세금계산서를 지급받았다고 주장하였으나, (주)BB는 2007년에 위 철거공사를 수행한 사실이 없으며, 위 세금계산서는 가공계산서이다.

(2) 원고는 2008. 5. - 2008. 7.경 이 사건 잔액으로 AAA 시설물의 철거공사 및 개 ㆍ보수 공사를 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 을 제10, 11, 12호증(각 가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 나) 판단 위 인정사실에서 드러나는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고가 AAA로부터 공제받은 이 사건 잔액은 AAA가 이 사건 건물에 설치한 시설물의 철거 대가인 점, ② 원고는 이 사건 잔액 취득과 동시에 부가가치세법 규정에 의한 세금계산서 또는 영수증을 교부하지 아니한 점, ③ 원고가 이 사건 잔액을 취득한 시기에는 그에 대한 철거용역을 공급하지 아니한 점 등을 종합하여 보면, 원고가 취득한 이 사건 잔액이 2007년 제1기 부가가치세 부과대상이 되는 용역공급의 대가라고 보기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 원고의 이 사건 잔액 취득에 대하여 2007년 제1기 부가가치세를 부과할 수는 없다 할 것이므로, 이 사건 제2처분은 위법하고, 원고의 이 부분 주장도 이유 있다.

그렇다면 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용한다.