건물은 본래 구조적으로 업무용시설로 지어졌고 당사자들도 이를 업무용시설로 사용할 의사로 임대차하였음이 분명하므로 건물은 사실상 주거용 건물이 아니라 업무용 사무실로 봄이 상당함
건물은 본래 구조적으로 업무용시설로 지어졌고 당사자들도 이를 업무용시설로 사용할 의사로 임대차하였음이 분명하므로 건물은 사실상 주거용 건물이 아니라 업무용 사무실로 봄이 상당함
1. 피고가 2008. 11. 1. 원고 박AA와 선정자 김BB에게 한 각 양도소득세 163,946,240원의 부과처분을 각 취소한다.
2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.
2. 이 사건 각 처분의 적법 여부
(1) 처분 근거법률의 위헌 (가) 조세법률주의 위반 건축법, 부가가치세법, 지방세법, 주택임대차보호법에서 보는 바와 같이 현행 법령체계상 주택은 법령에 따라 그 개념과 판단기준을 달리한다. 그런데 이 사건 중과세규정은 주택의 개념에 대한 정의규정을 두고 있지 않거나 그 개념이 불분명하여 중과 여부에 대한 예측가능성이 없다. 따라서 이 사건 중과세규정은 조세법률주의에 위배된다(이하 ‘주장 ①’이라 한다). (나) 조세평등주의 위반 이 사건 중과세규정상의 주택이 개념이 불분명하게 규정되어 이 사건 각 건물과 같은 오피스텔의 경우 동일한 과세요건을 충족하였음에도 그 임차인의 주민등록 전입신고 여부나 세무조사 여부라는 우연한 사정에 의하여 중과세 여부가 결정된다. 따라서 이 사건 중과세규정은 조세평등주의에 위반된다(이하 ‘주장 ②’라 한다). (다) 과잉금지원칙 위반 및 재산권 침해 이 사건 중과세규정은 주택에 대한 투기억제의 목적을 달성하기 위한 것으로 그 입법목적의 정당성은 인정되나 이러한 목적을 달성하기 위하여 정한 60%의 세율은 입법형성권을 남용하여 과도하게 국민의 재산권을 침해하는 것이다(이하 ‘주장 ③’이라 한다).
(2) 처분사유 부존재 이 사건 각 건물은 주거용이 아니라 업무용이므로 원고와 선정자는 1세대 1주택자이다. 따라서 이들이 1세대 3주택자임을 전제로 한 이 사건 각 처분은 위법하다(이하 ‘주장 ④’라 한다).
(3) 신의성실의 원칙 위반 원고는 이 사건 각 건물이 주택이 아닌 건축물임을 전제로 하여 부과된 부가가치세 및 재산세를 납부하였다. 그런데 이 사건 각 처분은 이 사건 각 건물이 주택임을 전제로 부과된 것이다. 따라서 이 사건 각 처분은 신의성실의 원칙에 위배되어 위법하다(이 하 ‘주장 ⑤’라 한다).
(1) 주장 ①, ②에 관한 판단 살피건대 소득세법에서는 양도소득세의 과세대상이 되는 자산 중 부동산을 토지와 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)로 대별하고(제94조 제1항 제1호), 건물을 그 용도에 따라 오피스텔 및 상업용 건물 주택과 이들을 제외한 건물(이하 ‘일반 건물’이라 한다)로 구분하고 있다(제99조 제1항 제1호 참조). 그리고 지방세법(2009. 6. 9. 법률 제9780호로 개정되기 전의 것)에서는 재산세의 과세대상이 되는 부동산을 토지, 건축물 및 주택으로 구분하면서(제180조), 주택의 정의에 관하여 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것) 제2조 제1호의 규정을 준용하고 있다(지방세법 제180조 제2호). 이러한 각 규정상의 문언을 면밀히 비교해 보면 소득세법상의 오피스텔 및 상업용 건물과 일반 건물은 지방세법상의 건축물에, 소득세법상의 주택은 지방세법상의 주택에 각 대응된다. 그리고 주택은 이를 보유하고 있다가 양도하는 경우 그 보유기간 중에는 재산세의, 양도시에는 양도소득세의 각 과세대상이 된다. 따라서 주택에 대한 재산세와 양도소득세는 주택이라는 동일한 과세물건에 대하여 과세하는 것이므로 양법상의 주택의 개념은 동일한 것으로 판단된다. 이에 따라 주택에 대한 양도소득세의 경우에도 주택에 대한 재산세와 마찬가지로 주택의 개념은 주택법 제2조 제1호 에 따라 정의될 수 있다. 주택법 제2조 제1호 에 의하면 ‘주택’이라 함은 세대의 세대원이 장기간 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다. 한편 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득ㆍ수익ㆍ재산ㆍ행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용하도록 하여 실질과세의 원칙을 규정한 국세기본법(2010. 1. 1. 법률 제9911호로 개정되기 전의 것) 제14조 제2항의 취지에 따라 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제용도 가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 할 것이다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304 판결 등 참조). 결국 이 사건 중과세규정상의 ‘주택’은 관련 규정의 문언, 체계, 내용 및 조세법의 일반원칙 등을 종합하여 볼 때 해석상 구체적인 의미와 내용이 명확히 정립될 수 있다. 그러므로 이 사건 중과세규정상의 ‘주택’에 대한 개념 정의가 없거나 불분명하여 과세요건법정주의나 과세요건명확주의에 위배된다는 주장 ① 및 자의적인 법집행을 가능하게 함으로써 조세평등주의에 위배된다는 취지의 주장 ②는 모두 이유 없다.
(2) 주장 ③에 관한 판단 살피건대 이 사건 중과세규정의 입법목적은 주택 투기를 차단하고 주택 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평과 주택시장의 안정을 도모하기 위한데 있는 바 그 입법목적의 정당성이 인정된다. 그리고 이러한 입법목적을 달성하기 위하여 어느 정도의 세율을 과할 것인지에 관하여는 입법자에게 광범위한 정책판단권한이 부여 되어 있다 할 것인바, 1세대가 3주택 이상을 소유하는 경우에는 거주목적에 따른 실수요에 기하여 주택을 소유하는 것이 아니라 주택을 재산증식 수단으로 악용하는 것이라는 점, 주택은 국민의 주거생활의 기초가 된다는 점, 주택에 대한 투기과열로 인하여 국민들이 소중한 내집 마련의 기회를 갖지 못하고 빈익빈 부익부의 현상이 가속화되어 왔던 그간의 경제현실 등에 비추어 보면, 이 사건 중과세규정에서 정한 60%의 세율은 위 입법목적의 달성에 적합한 것으로서, 그 목적달성에 필요한 정도를 넘어 입법재량 권을 일탈하여 자의적인 세율을 설정한 것이라 할 수 없다. 또한 이러한 중과세율로 인하여 3주택 이상을 소유한 1세대가 입게 되는 불이익보다 이를 통하여 달성되는 공익이 보다 중대한 것으로 판단된다. 따라서 이 사건 중과세규정이 입법재량권을 일탈하여 과도하게 국민의 재산권을 침해한다는 취지의 주장 ③은 이유 없다.
(3) 주장 ④에 관한 판단 양도소득세 중과세가 되는 1세대 3주택에 있어서의 ‘주택’ 개념 판단은 앞에서 본 바와 같이 구조적으로 주거용으로 적합한 상태에 있고 주거기능이 유지되고 있는지를 기준으로 판단하되, 이때 주거기능 유지와 관련하여서는 임대차계약 당사자들의 의사, 목적 등과 같은 주관적인 요소도 함께 고려하여 종합적으로 판단하여야 한다. 살피건대 갑 제2호증, 제4호증의 1, 2, 3, 4, 제6호증의 2, 3, 제7호증의 1, 2, 을 제4, 5호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지를 종합하면, 선정자는 2004. 11. 1. 임대업 사업자등록을 하였다가 2007. 12. 27. 폐업한 사실, 이 사건 각 건물의 임대차계약서상 이 사건 각 건물의 용도는 업무용으로 기재되어 있는 사실, 특히 이 사건 제2건물의 임대차계약서에는 이 사건 제2 건물을 업무용으로만 사용하기로 하는 특약사항이 기재 되어 있는 사실, 이 사건 각 건물의 임차인들은 이 사건 각 건물을 업무용 사무실로 사용하였으며 이 사건 각 건물에 전입신고를 한 이유는 임대차보증금 회수를 확보하기 위한 것이었다는 취지의 확인서를 작성해 준 사실, 각 임차인이 이 사건 각 건물에 전입신고를 하기 전 이 사건 제1건물에는 채권최고액 4.550만 원 이 사건 제2 건물에는 채권최고액 3,600만 원의 각 근저당권이 설정되어 있었던 사실, 한편 서울관악구신림5동장은 이 사건 제1건물에 대하여 2006년부터 2007년까지 서울KK구청장은 이 사건 제2건물에 대하여 2006년부터 2008년까지 주택이 아닌 건축물임을 전제로 하여 재산세를 과세하여 온 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면 이 사건 각 건물은 본래 구조적으로 업무용시설로 지어졌고 당사자들도 이를 업무용시설로 사용할 의사로 임대차하였음이 분명하므로 이 사건 각 건물은 사실상 주거용 건물이 아니라 업무용 사무실로 봄이 상당하다. 한편 갑 제4호증의 1, 3, 을 제2 내지 5호증의 각 기재에 의하면 이 사건 각 건물에는 세탁기, 냉장고, 에어컨, 붙박이장, 쿡탑 등이 설치되어 있는 사실, 이 사건 각 건물의 임차인은 이 사건 각 건물에 전입신고한 후부터 전출신고시까지 다른 주거지가 없었고, 이 사건 제1 건물 임차인에게 다른 직장에서 근로소득이 발생한 사실을 인정할 수 있다. 그러나 위 시설들이 이 사건 각 건물 내부에 설치되어 있다는 것만으로는 이 사건 각 건물의 구조ㆍ기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지ㆍ관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵고, 앞서 본 바와 같이 이 사건 각 건물의 임차인은 선순위근저당권이 설정되어 있어 자신의 임대차보증금 회수를 확보하기 위하여 각 전입신고를 하게 된 것으로 원고와 선정자로서는 이러한 전입신고를 막을 방법이 없었다는 점, 세법상의 ‘주택’ 개념의 통일적인 파악이 필요하다고 하더라도 나아가 동개념이 주택임대차보호법상의 ‘주택(주거용 건물)’ 개념과 항상 일치된다고 단정하기 어려운 점, 임차인들에게 다른 곳에서 소득이 발생하거나 별도의 거주지가 없다는 사정이 임차인 들이 이 사건 각 건물을 업무용으로 사용하는 것을 배제하는 것은 아닌 점 등에 비추 어 보면, 이러한 사실만으로는 위 인정사실을 뒤집기에 부족하다. 따라서 주장 ④는 이유 있고, 이 사건 각 처분은 위법하다.
(4) 주장 ⑤에 관한 판단 (가) 먼저 원고와 선정자는 이 사건 각 건물의 거래에 대하여 및 그 보유기간 중의 임대소득에 대하여 부가가치세를 납부하였으므로 이 사건 각 건물은 업무용 사무실이라는 주장을 하나 원고와 선정자가 주장하는 바와 같은 부가가치세를 납부한 사실을 인정할 아무런 증거가 없으므로 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다. (나) 다음으로 원고와 선정자는 이 사건 각 건물에 대하여 주택이 아닌 건축물로서 재산세를 납부하여 옴으로써 이 사건 각 건물이 주택이 아닌 건축물이라고 신뢰하였는바, 이 사건 각 처분은 이러한 신뢰에 위배하여 부과된 처분으로서 위법하다고 주장한다. 살피건대 일반적으로 조세법률관계에 있어서 과세관청의 행위에 대하여 신의 성실의 원칙을 적용하기 위해서는, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 과세관청이 위 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다(대법원 2009. 10. 29. 선고 2007두7741 판결 등 참조). 이러한 법리를 전제로 보건대 서울관악구GG5동장은 이 사건 제1건물에 대하여 2006년부터 2007년까지, 서울KK구청장은 이 사건 제2건물에 대하여 2006년부터 2008년까지 주택이 아닌 건축물임을 전제로 하여 재산세를 과세하여 온 사실은 앞서 본 바와 같다. 그러나 이러한 사실만으로 피고가 원고에게 이 사건 각 건물이 주거용 건물이기 때문에 원고와 선정자에게 l세대 1주택 비과세 규정이 적용된다는 공적인 견해표명을 하였다고 보기는 어렵다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 이유 없다. (다) 결국 주장 ⑤는 어느 모로 보나 이유 없다.
(5) 소결론 이 사건 각 건물은 주택이 아니라는 점에서 이 사건 각 처분은 위법하다.
그렇다면 원고와 선정자의 이 사건 각 청구는 이유 있으므로 이를 모두 인용한다.
판결내용은 붙임과 같습니다.