시가감정 없이 임의로 아파트를 교환한 매매계약서 가액은 실지거래가액으로 볼 수 없음

1.피고가 2008. 2. 1. 원고에 대하여 한 2002년도 귀속 양도소득세 101,048,220원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다. 2.소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2002. 9. 4. 자신이 소유권을 취득한 ○○시 ○○구 ○○동 720 ☆☆공원 아파트 137동 1701호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 2002. 9. 24. 유AA의 소유였던 ○○시 △△구 △△동 495-10 다가구주택(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)과 교환(이하 ‘이 사건 교환’이라 한다)하고, 2002. 10. 8. 유AA에게 이 사건 아파트에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주면서, 같은 날 이 사건 주택에 관하여 자신 명의의 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 그런데 원고와 유AA은 이 사건 교환을 하면서 이 사건 아파트를 매매대금 320,000,000원에, 이 사건 주택을 매매대금 335,000,000원에 각 매도하기로 하는 내용 의 부동산매매계약서(이하 ‘이 사건 각 매매계약서’라 한다)를 작성하였고, 원고가 그 교환차액인 금 15.000.000원을 유AA에게 현금으로 지급하였다.
• 다. 그 후 원고는 이 사건 아파트의 매매대금을 금 170,000,000원으로 하는 다운계 약서를 작성한 후 2003. 5. 31. ○○세무서에 이 사건 아파트의 양도가액을 금 170,000,000원으로 하여 실지거래가액으로 양도소득세 확정신고를 하였는데, 유AA이 2004. 6. 18. 이 사건 아파트를 양도하면서 이 사건 아파트의 취득가액을 금 320,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하게 되었고, 이러한 과세자료를 통보 받은 피고는 이 사건 아파트에 대한 양도소득세조사를 한 후 이 사건 각 매매계약서에 표시된 이 사건 아파트의 매매대금 320,000,000원을 실지거래가액으로 인정하고 이를 양도가액으로 하여 양도차익을 산정한 다음, 2008. 2. 1. 원고에 대하여 2002년도 귀속 양도소득세 101,048,220원(가산세 포함)을 부과(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다.
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2008. 7. 18. 조세심판원장에게 심판청구를 제 기하였으나, 2008. 12. 31. 기각되었다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 3, 4, 6, 7호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자의 주장

(1) 원고의 주장 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지거래가액은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 있다고 하겠지만, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것인바, 피고가 시가감정 없이 원고와 유AA이 임의로 평가하여 이 사건 각 매매계약서에 기재한 매매대금을 실지거래 가액으로 보고 이에 따라 원고에게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 피고의 주장 원고가 이 사건 아파트의 실지거래가액이라고 신고한 금 170,000,000원은 2003년 당시의 이 사건 아파트의 기준시가 금 284,500,000원의 59.75%에 불과하여 믿을 수 없으며, 이 사건 교환 당시 거래 당사자인 원고와 유AA 상호간의 평가에 의하여 이 사건 아파트의 매매대금이 금 320,000,000원으로 산정되었고, 이 사건 아파트와 이 사건 주택의 평가차액에 대하여 실제로 정산이 이루어진 점, 이 사건 교환 당시인 2002년 9월경 이 사건 아파트의 매매시세가 금 280,000,000원에서 금 320,000,000원 사이 로 위 매매대금 320,000,000원과 부합하는 점 등에 비추어 보면, 원고는 이 사건 아파트를 유AA에게 금 320,000,000원에 실지 양도한 것이라 할 것이므로, 이 사건 아파트의 양도가액을 실지거래가액인 금 320,000,000원으로 보고 원고에 대하여 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 적법하다.

• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 이 사건 교환 당시 정한 매매대금이 실지거래가액인지 여부 (가) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이므로, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지 아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야 할 것이다(대법원 1994. 12. 9. 선고 94누6840 판결, 1997. 2. 11. 선고 96누860 판결, 1999. 11. 26. 선고 98두19841 판결, 2004. 3. 26. 선고 2003두14123 판결 등 참조). (나) 이 사건으로 돌아와 살피건대, 앞서 본 바와 같이 원고와 유AA은 이 사건 아파트와 이 사건 주택을 교환하면서 그 시가를 감정하는 등의 절차를 거친 바 없이, 당사자 사이에 임의로 이 사건 아파트의 매매대금을 금 320,000,000원으로, 이 사건 주택의 매매대금을 금 335,000,000원으로 정하여 기재한 이 사건 각 매매계약서를 작성하고 그 차액을 정산하였다는 것이므로, 이 사건 교환은 교환 목적물에 대한 시가감정을 하는 등 각 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환을 한 것이 아니라 할 것이다. 따라서 이 사건 아파트의 실지양도가액은 이를 확인할 수 없는 경우라고 할 것이고, 달리 이 사건 교환 당시의 이 사건 아파트의 가액을 객관적으로 인식할 수 있는 증빙자료는 찾아볼 수 없으므로(을 제5호증의 1의 기재에 의하면, 주식회사 □□□크가 게재한 이 사건 아파트의 이 사건 교환 당시의 매매시세가 피고가 주장하는 바와 같이 금 280,000,000원에서 금 320,000,000원 사이였던 사실은 인정되나, 위 매매시세를 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 실지양도가액이라고 볼 수는 없다), 피고가 이 사건 아파트의 실지거래가액을 금 320,000,000원으로 보고 원고에 게 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.

(2) 취소의 범위 (가) 과세처분취소소송에 있어 처분의 적법 여부는 정당한 세액을 초과하느냐의 여부에 따라 판단되는 것으로서, 당사자는 사실심 변론종결시까지 객관적인 과세표준 과 세액을 뒷받침하는 주장과 자료를 제출할 수 있고, 이러한 자료에 의하여 적법하게 부과될 정당한 세액이 산출되는 때에는 그 정당한 세액을 초과하는 부분만 취소하여야 하나, 그렇지 아니한 경우에는 과세처분 전부를 취소할 수밖에 없다고 할 것이다(대법 원 1995. 4. 28. 선고 94누13527 판결 등 참조). (나) 그런데 위 관계법령에 의하면, 부동산 양도소득세의 산출근거가 되는 양도 차익은 양도자로부터 실지취득가액 및 실지양도가액의 신고가 있는 경우에는 신고된 거래가액에 의하여 산정하되 신고된 거래가액이 거래증빙 등에 의하여 실지거래가액임이 확인되지 아니하는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있는 것인데, 원 ․ 피고가 이 사건 아파트의 매매사례가액이나 감정가액의 산출에 관한 주장이나 자료를 제출한 바 없고 이 사건 교환 당시에는 이 사건 아파트의 기준시가도 고시되기 전이어서 이 사건 변론에 나타난 소송자료만으로는 정당한 세액을 산출하기 어렵다고 보이므로, 이 사건 처분 전부를 취소하기로 한다.

그렇다면, 원고의 이 사건 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.