양도세가 감면되는 매입임대주택 및 건설임대주택의 범위

1. 피고가 2008. 7. 12. 원고에 대하여 한 2006년 귀속 양도소득세 254，699，840원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 소외 송○구는 서울 ◇◇구 ◇◇동 509 ▢▢아파트 39동 109호 소유자로서 위 ▢▢아파트 재건축주택조합의 조합원의 자격을 취득하고， 위 재건축주택조합이 건축하는 같은 번지 ▢▢▢▢아파트 110동 2507호(이하 ’이 사건 제1주택’이라고 한다)에 대 한 입주권을 보유하고 있었다. 원고는 2000. 2. 13. 위 송○구로부터 이 사건 제1주택에 대한 입주권을 대금 80，000，000원에 양수하고 같은 해 3. 16. 그 대금을 모두 지급한 다음 위 재건축주택조합으로부터 위 입주권 양도·양수에 관한 확인을 받았으며， 위 ▢▢▢▢아파트가 준공 되자 같은 해 8. 21. 원고 명의로 위 주택에 관하여 소유권보존등기를 경료하였다. 또한， 원고는 이와 별도로 위 ▢▢아파트 18동 211호 소유자로서 위 재건축주택 조합의 조합원 자격을 취득하였고， 그 후 위 재건축조합으로부터 위 ▢▢▢▢아파트 107동 204호(이하 ’이 사건 제2주택’이라고 한다)을 배정받았으며， 위 ▢▢▢▢아파트 가 준공된 후인 2000. 8. 21. 위 제2주택에 관하여 원고 명의로 소유권보존등기를 경료 하였다.
• 나. 원고는 이 사건 각 주택이 준공되어 소유권보존등기를 경료하기 전인 2000. 5. 27.경 서울특별시 강북구청장에게 임대 주택법 제6조 에 기하여 이 사건 각 주택을 임대 주택으로 하는 내용의 임대사업자등록을 하고(원고는 같은 달 30. 이와 별도로 도봉세무서장에게 주택임대를 그 사업내용으로 하는 사업자등록도 하였다)， 위 각 주택이 준 공되자 소외 이○문， 김○희， 이○경 등에게 5년 이상 임대하다가， 2006. 8. 10. 이 사 건 제1주택을 소외 서○희에게 419，000，000원에， 같은 해 11. 24. 이 사건 제2주택을 장○수， 김○자에게 양도한 다음， 위 각 주택의 양도에 따른 양도소득세 예정신고를 하 면서 조세특례제한법(2008. 12. 26. 법률 제9272호로 개정되기 전의 것， 이하 ’법’이라 고 한다) 제97조의2에 기한 면제신청을 하였다.
• 다. 이에 대하여 피고는 2008. 7. 12. 타인으로부터 입주권을 매입하여 취득한 주택 및 조합원의 자격으로 취득한 주택은 법 제97조의2에서 말하는 임대주택에 해당하지 않는다는 이유로 이 사건 각 주택의 양도에 따른 양도소득세 254，699，840원을 부과하는 이 사건 부과처분을 하였다. [인정근거]: 갑 제1호증의 1 내지 4， 제2， 4호증의 각 l 내지 3， 제3， 5， 6， 11호증 의 각 1， 2의 각 기재， 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

(1) 법 제97조의2 제1항 제2호는 양도소득세가 면제되는 매입임대주택을 주택건설 업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 매입임대주택으로 제한하고 있지 않으므로， 이 사건 제1주택도 위 규정에서 말하는 매입임대주택에 해당한다.

(2) 이 사건 제2주택은 임대사업자인 원고가 위 ▢▢아파트 재건축조합의 조합원 으로서 구 아파트를 철거하고 그 대지 위에 신축하고 소유권보존등기를 경료한 것이므 로， 법 제97조의2 제1항 제1호에서 말하는 건설임대주택에 해당하고， 그렇지 않더라도， 법 제97조의2 제l항 제2호에서 말하는 매입임대주택에는 해당한다고 보아야 한다.

• 나. 피고의 주장

(1) 법 제97조의2 제1항 제2호 중 ’계약금의 지급’은 신규분양아파트 또는 미분양 주택을 취득하기 위하여 납세의무자가 직접， 최초로 매매계약을 체결하는 경우로 보아야 하고， 당해 주택의 매매계약을 최초로 체결한 자로부터 매매계약자로서의 지위를 승계한 경우까지 이에 포함된다고 할 수는 없으므로， 원고가 송○구의 조합원으로서의 지위를 양수하여 취득한 이 사건 제1주택은 위 규정에서 말하는 매입임대주택에 해당하지 아니한다.

(2) 임대 주택법 제2조 는 건설임대주택을 ’임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’이라고 정의하고 있는바， 재건축조합원이 입주권에 기하여 취득하는 주택은 기존 주택을 철거한 후 재건축을 통하여 취득한 주택으로서 재건축조합원이 건설 하였다고 볼 수는 없고， 이를 매매 등에 의하여 소유권을 취득한 것이라고 할 수도 없으므로， 위 제2주택은 법 제97조의2 제l항 제1호의 건설임대주택에 해당하지 않을 뿐 아니라 같은 항 제2호의 매입임대주택에도 해당하지 아니한다.

조세특례제한법 제97조의2 (신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례) 조세특례제한법 시행령 제97조 의 2(신축임대주택에 대한 양도소득세의 감면특례)

• 가. 이 사건 제1주택 부분 법 제97조의2 제1항 제2호 가목에 의하면， 거주자가 1999. 8. 20. 이후 신축된 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999. 8. 20. 이후 취득(1999. 8. 20.부터 2001. 12. 31.까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다)인 국민주택을 5 년 이상 임대한 후 양도한 경우에는 해당 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제하도록 규정하고 있는바， 법 제97조의2는 침체된 주택경기의 활성화를 지원할 뿐 아니라 중산층 및 서민층 주택의 전세값 안정을 도모하기 위한다는데 주 된 입법취지가 있는 점， 조세법률주의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면 요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않으므로， 위 규정의 법문상 ’매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’는 엄격히 해석하여야 할 것인 점， ’주택건설업자’와 ’최초로’ 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우로 규정하여 분양 권 매입을 통한 취득은 제외한다는 의미를 명확히 하고 있는 법 제99조 등 다른 감면 규정과의 비교 등을 종합하면， 위 규정의 ’매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우’ 를 ’미분양주택에 관하여 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급 한 경우’로 제한하여 해석할 수는 없다고 할 것이다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2009두 2566 판결 참조). 따라서， 2000. 3. 16. 조합원으로부터 분양권을 매수하여 취득한 이 사건 제1주택은 위 규정에서 말하는 매입임대주택에 해당한다고 할 것이므로， 이를 5년 이상 임대한 후 양도함으로써 발생한 양도소득 또한 양도소득세 면제대상이 된다고 봄이 상당하다.
• 나. 이 사건 제2주택에 대한 부분 앞서 본 바와 같이 원고는 위 ▢▢아파트 18동 211호 소유자로서 위 ▢▢아파 트의 다른 소유자들과 함께 재건축주택조합을 설립하고， 그 조합원으로서 건축에 소요 되는 비용 등을 분담하여 위 ▢▢아파트를 철거하고 ▢▢▢▢아파트를 건설한 다음， 위 재건축주택조합으로부터 이 사건 제2주택을 배정받아 원고 명의로 소유권보존등기 를 경료한 것이므로， 이 사건 제2주택은 원고가 재건축조합의 조합원으로서 기존의 아 파트를 제공하고 건축에 소요되는 비용을 분담하는 등의 방법으로 ▢▢▢▢아파트의 건설에 참여한 대가로 배정받은 것으로 원고가 매매 등으로 소유권을 취득한 주택이라 기보다는 원고가 건설한 주택으로 평가함이 상당하고， 여기에 원고는 ▢▢▢▢아파트가 준공되기 전에 이미 이 사건 각 주택을 임대주택으로 하는 내용의 임대사업자등록 을 하였고， 위 아파트가 준공된 이후 이를 타에 임대한 점 등을 더하여 보면， 이 사건 제2주택은 임대 주택법 제2조 제2호 가목의 ’임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택’에 해당한다고 보아야 할 것이다. 따라서， 2000. 6. 15. 경 준공된 이 사건 제2주택을 5년 이상 임대한 후 양도함으로 써 발생한 양도소득 또한 양도소득세 면제대상이 된다고 할 것이다.

그렇다면， 이 사건 각 주택이 법 제97조의2 제1항 각호에서 말하는 건설임대주택 또 는 매입임대주택에 해당하지 않음을 전제로 하여 양도소득세를 부과한 이 사건 부과처분은 취소되어야 할 것이므로， 그 취소를 구하는 원고의 청구는 이유 있어 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다.