건물을 철거하고 토지만을 양도한 경우 철거비용의 필요경비 인정 시점

원고 전○○ 피고 성남세무서장

1.원고의 청구를 기각한다. 2.소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2008. 12. 15. 원고에게 한 2007년 귀속분 양도소득세 29,262,230원의 부과처분을 취소한다.

• 가. ○○ ○○구 ○○동 23-2 대 4,433.5㎡(2003. 9. 26. 이 토지에서 같은 동 23-6 45.7㎡가 분할되어 나왔는바 이하 분할 전, 후 토지를 통틀어 ‘이 사건 각 토지’라 한 다)는 원고의 아버지인 소외 망 전AA가 6085/16329 지분, 원고의 동생인 소외 망 전 BB이 10244/16329 지분[전BB이 1991. 1. 5. 사망하여 그의 지분은 그의 처 소외 하CC와 3명의 자녀(이하 ‘하CC 등’이라 한다)에게 상속되었다]을 공유하고 있었다.
• 나. 전AA가 1993. 9. 28. 사망함에 따라 원고와 그의 어머니 소외 DD수 및 6명의 형제들은 전AA의 위 지분을 공동상속 하였는데 법정상속분에 따라 DD수의 지분은 1073/16329, 원고 및 그의 6명의 형제들의 각 지분은 716/16329이었으며 그 중 전수 일의 지분은 하CC 등에게 대습상속 되었다.
• 다. 원고는 2007. 12. 5. 그의 동생인 소외 전BB의 아들 소외 전EE에게 이 사건 각 토지에 관한 자신의 지분을 매도하고 같은 달 31. 그 소유권이전등기를 마쳐 주었다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
• 라. 원고는 2008. 5. 31. 피고에게 양도가액 350,000,000원, 취득가액 194,400,000원, 필요경비 538,050,085원(상속세납부액 57,735,000원, 종합토지세액 12,083,000원, 상속 등기비용 8,231,000원, 임대보증금 반환액 46,000,000원)으로 하여 양도차손이 382,450,050원인 것으로 이 사건 양도에 따른 양도소득세 확정신고를 하였다.
• 마. 피고는 원고가 신고한 필요경비가 소득세법상의 필요경비에 해당하지 않는다고 보아 이를 부인하는 한편 소득세법(2008. 2. 29. 대통령령 제20720호로 개정되기 전의 것) 시행령 제163조 제6항 소정의 필요경비 개산공제액 5,832,000원(= 위 취득가액 194,400,000원 x 3%)을 공제하여 양도차익을 재산정한 후 2008. 12. 11. 원고에게 2007년도 귀속분 양도소득세 29,262,230원을 부과하는 이 사건 처분을 하였다.
• 바. 원고는 이의신청을 거쳐 2009. 6. 18. 국세청장에게 심사청구를 하였으나 같은 해 9. 7. 기각되었다. [인정근거] 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 3호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함)의 각 기재

• 가. 원고의 주장

(1) 이 사건 각 토지에 관한 전AA의 지분을 공동상속한 원고 및 다른 상속인들은 상속재산분할협의를 하지 못한 상황에서 상속세 부과관청의 대위신청으로 각 자신의 지분에 관한 상속등기를 인수함과 동시에 고액의 상속세채무를 담보하기 위하여 이 사건 각 토지에 관하여 근저당권을 설정해 주었다. 그 후 위 상속세 납부, 기존의 사채 처리 등을 위하여 소외 주식회사 △△금고로부터 금원을 차용하고 근저당권을 설정해 주었는데 차용기간 연장 합의에 실패하여 이 사건 각 토지에 관하여 경매절차가 진행되었다. 이에 원고를 비롯한 공동상속인들은 1999. 11. 26.경 이 사건 각 토지를 보존하기 위하여 소외 주식회사 □□일(이하 ‘□□일’이라 한다)에 위 각 토지를 임대하고 그 보증금으로 위 △△금고에 대한 채무를 변제하고 동 회사의 근저당권설정등기를 말소하였다. 그런데 위 □□일과의 위 임대차계약에 는 그 계약일로부터 4개월 이내에 이 사건 각 토지상에 있는 각 건물(이하 ‘이 사건 각 건물’이라 한다)의 철거에 어떠한 법적 제한이 없는 상태로 이 사건 각 건물 및 각 토지를 □□일에 인도하고, 잔금 지급일에 이 사건 각 건물의 철거에 일체의 법적인 문제가 없도록 해야 하는 특약이 포함되어 있었다. 이와 같이 전AA와 전BB이 생존시 이 사건 각 건물을 임대하고 받은 보증금을 각 임차인에게 반환하는 것은 이 사건 각 토지의 정상적인 사용을 위하여 불가피한 것 이었으므로 당해 임대보증금 반환액은 필요경비로 보아야 한다. 또 이러한 보증금반환 의무가 있는 부동산을 취득하는 경우에 그러한 의무가 없는 부동산을 취득하는 경우보다 부담이 높은 것이 명백하므로 이러한 보증금 반환액은 당해 부동산을 취득하기 위 한 비용이라고 보아야 한다(이하 주장 ‘①’이라 한다).

(2) 원고는 이 사건 양도대금을 전FF과 그의 가족들이 부담한 이 사건 각 토지의 상속세 및 그에 대한 쟁송절차상의 비용으로 갈음하였다. 따라서 당해 상속세 납부액은 필요경비로 보아야 한다(이하 ‘주장 ②’라 한다).

(3) 원고는 자의가 아닌 타의로 이 사건 각 토지에 관한 지분을 취득 및 보유하였다가 상속세 부담 등으로 별다른 실익 없이 그 소유권을 넘겨주었으므로 종합토지세 납부액은 원고가 아무런 실익 없이 부담하게 된 것이므로 필요경비로서 공제되어야 한다(이하 ‘주장 ③’이라 한다).

(4) 원고가 이 사건 각 토지의 지분을 상속할 당시 미관상 및 안전상의 문제로 이 사건 각 건물의 철거가 불가피하였으나 □□일에 위 각 건물을 임대할 때까지 위 각 건물에 대한 기존의 임대보증금 반환과 상속재산분할협의가 이루어지지 못하여 위 각 건물을 철거하지 못하였다. 이와 같이 원고는 상속 당시부터 이 사건 각 토지만을 이용할 의사가 있었고 이 사건 각 토지만 이용하기 위하여 1999. 11.경 이 사건 각 건물을 철거하였으며 이 사건 각 토지만 □□일에 임대한 상황에서 이 사건 양도를 하였으므로 이는 사실상 나대지 상태로 토지를 양도한 것과 마찬가지이다. 따라서 이 사건 각 건물의 철거비용은 필요경비로서 공제되어야 한다(이하 ‘주장 ④’라 한다).

(5) 이 사건 각 건물의 철거비용과 그 철거를 위한 전제비용인 임대보증금을 필요경비에서 공제하지 않는다면 자력이 있어서 낡은 건물과 토지를 한꺼번에 구입하고 바로 낡은 건물도 철거할 자력이 있는 경우에 비하여 원고와 같이 이 사건 각 건물을 철거할 자력이 없는 상태에서 자의에 의하지 않고 이 사건 각 토지를 상속으로 취득하는 경우를 불합리하게 차별하는 것이다(이하 ‘주장 ⑤’라 한다).

(6) 이 사건 각 토지에 관한 전AA의 지분에 대한 상속등기비용이 47,502,790원인데 당해 상속등기 당시 대습상속인이었던 하CC 등은 자력이 없어 당해 비용을 부담 할 수 없었다. 이에 나머지 공동상속인들은 전FF을 대표로 하여 당해 상속등기비용을 부담하기로 하CC 등과 합의하였다. 따라서 원래 원고의 법정상속분은 1/8.5이나 실질적으로는 위 상속등기비용채무 중 1/7.5 지분을 부담하였는바 이는 필요경비로서 공제되어야 한다(이하 ‘주장 ⑥’이라 한다).

• 나. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 주장 ①,②,③에 관한 판단 살피건대 소득세법(2007. 12. 31. 법률 제8825호로 개정되기 전의 것) 제97조 제1항, 위 법 시행령 제163조에서는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비로 ㉠ 양도한 자산을 취득하기 위하여 지출하였거나 지출할 대가와 그 부대비용인 취득가액,㉡ 당해 양도자산의 내용연수를 연장시키거나 그 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출하는 비용인 자본적 지출액 ㉢ 당해 양도자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 법정하고 있다. 그러나 원고의 주장 자체에 의하더라도 이 사건 각 건물의 임대보증금 반환액, 상속세납부액 및 종합토지세납부액은 원고가 이 사건 각 토지에 관한 자신의 지분을 취득하기 위하여 직접 지출한 가액으로 볼 수 없고 자본적 지출액이나 양도비에도 해당하지 않는다. 따라서 주장 ①,②,③은 모두 이유 없다(이에 따라 위 각 건물의 임대 보증금 채무액은 상속세에서 경감결정 받았다는 피고의 주장에 관하여는 더 나아가 판단하지 않는다).

(2) 주장 ④,⑤에 관한 판단 살피건대 원고 제출의 갑 제20호증(인증서)의 기재만으로는 원고가 이 사건 각 건물의 철거비용을 실제로 부담하였음을 인정할 증거가 없으므로 이를 전제로 한 원고의 주장은 이유 없다. 만일 원고가 철거비용을 부담하였다고 하더라도, 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도 자산의 필요경비로 산입하기 위하여는, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다는 법리(대법원 1990.1.25. 선고 89누53 판결)를 전 제로 살펴보면, 갑 제5호증의 기재에 의하면, 원고 등 상속인은 1999. 1. 26. □□일과 임대차계약을 체결하면서 계약일로부터 4개월 이내에 기존건물의 철거에 법적인 어떠한 제한도 없는 상태로 기존 건물과 임대차목적물을 □□일에 양도하기로 약정한 사실을 인정할 수 있고, 이러한 사실에 원고 주장의 철거시점이 이 사건 토지의 취득시로부터 6년 이상이 경과하였던 점을 함께 고려하여 보면, 원고가 취득 당시부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적을 갖고 있었다고 보기 어렵다. 따라서 주장 ④,⑤는 모두 이유 없다.

(3) 주장 ⑥에 관한 판단 살피건대 전AA의 이 사건 각 토지에 관한 지분의 상속등기비용이 47,502,790원인 사실은 당사자 사이에 다툼이 없고, 갑 제10호증의 기재에 의하면 전FF과 하CC 등은 2000. 1. 19. 전FF이 하CC 등에게 400.000.000원을 지급하고 하CC 등은 전FF에게 △△ △△구 △△동 237-9 대지 및 그 지상 건물 ○○ ○○구 ○○동 23-2 대지, ○○ □□구 □□동 685-1 대지 및 그 지상 건물, 같은 동 685-2 대지와 전AA로부터 상속받은 재산에 관한 소유권을 모두 이전하기로 하면서 전FF은 □□일로부터 지급받는 임대보증금으로 하CC 등의 상속 관련 체납 제세공과금을 전부 납부하기로 합의한 사실을 인정할 수 있다. 그리고 전AA의 사망에 따라 원고 와 그의 어머니 및 6명의 형제들에게 이 사건 각 토지에 관한 전AA의 지분이 상속된 사실 및 전BB이 상속받아야 할 이 사건 각 토지에 관한 지분이 하CC 등에게 대습 상속된 사실은 앞서 처분의 경위에서 본 바와 같다. 그러나 이러한 사실만으로 전FF 이 원고를 비롯한 나머지 공동상속인들을 대표하여 하CC 등과 사이에 하CC 등을 제외한 나머지 공동상속인들이 당해 상속등기비용을 부담하기로 약정하여 원고가 당해 상속등기비용채무 중 1/7.5 지분을 부담하게 되었음을 인정하기에는 부족하고 달리 인 정할 증거는 없다. 이에 따라 당해 상속등기비용 47.502.790원 중 원고의 법정상속분에 따라 원고가 부담해야 할 비용은 5,588,564원(= 47,502,790원 x 1/8.5)으로 봄이 상당하다. 그런데 앞서 처분의 경위에서 본 바와 같이 피고는 이 금액보다 더 많은 5,832,000원을 필요경비로 공제하여 이 사건 처분을 하였다. 따라서 주장 ⑥은 이유 없다.

원고의 이 사건 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.