부동산 분양과 임대시 취득원가의 안분 및 공동사업 지분인수시 필요경비 계산

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2005. 12. 1. 원고에 대하여 한 2001년도 귀속 종합소득세 5,440,560원, 2002년도 귀속 종합소득세 1,179,835,370원, 2003년도 귀속 종합소득세 98,870,760원의 각 부과처분을 취소한다(소장의 청구취지 기재 중 2002년도 귀속 종합소득세 ‘1,435,131,994원’은 당초 원고가 신고한 세액 255,296,618원이 합산된 금액으로 이 사건에서 원고가 취소를 구하는 부분은 위 신고세액을 공제한 나머지 ‘1,179,835,370원’이라는 점에서 이는 같은 금액의 오기로 보인다).

• 가. 원고는 ○○시 ○○구 ○○동 ○○ 잡종지 4,346m 2 (이하 ‘이 사건 토지’라고 한다)지상에 9층 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 신축하여 그 중 1, 2층은 상가로 분양을 하였고, 8, 9층은 영화관으로 임대를 하였으며, 나머지 3~7층은 주차장으로 운용하고 있다.
• 나. 원고는 위 상가 분양 및 영화관 임대사업과 관련하여 2001년 내지 2003년 귀속 종합소득세 과세표준 확정신고를 하였는데, ○○지방국세청은 2005. 6. 20.경 피고에게, 원고가 상가분양사업의 매출원가로 계상한 영화관 시설공사비 4,463,126,000원을 임대용 부동산인 영화관의 취득원가로 보아 상가분양사업의 필요경비에서 부인하고, 원고가 2002사업연도 토지취득원가로 추가 계상한 2,902,441,000원 중 2,071,331,000원은 출자금 또는 부채에 불과하다고 보아 이를 토지취득원가에서 부인하는 내용의 세무조사결과를 통보하였다.
• 다. 이에 따라 피고는 2005. 12. 1. 원고에게 2001년도 귀속 종합소득세 5,440,560원, 2002년도 귀속 종합소득세 1,179,835,370원, 2003년도 귀속 종합솓그세 98,870,760원을 추가로 경정 ․ 고지하는 이 사건 처분은 하였다.
• 라. 원고는 2006. 2. 27. 이 사건 처분에 불복하여 국세청장에게 심사청구를 제기하였으나, 2006. 10. 23. 기각결정을 받았고, 그 결정문은 2006. 11. 2. 원고에게 송달되었으며, 원고는 2007. 1. 25. 이 사건 소를 제기하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1호증의 1 내지 3, 갑 제2, 6, 7호증,을 제1호증의 1 내지 3,을 제4호증의 1, 2의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 아래와 같은 이유에서 이 사건 처분은 위법하다.

(1) 소득세법상 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액에서 차감하는 필요경비라 함은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것인 바, 이 사건 건물 중 1, 2층 상가 부분의 분양사업은 영화상영관의 유치 여부에 그 성패가 달려 있었다는 점에서 8, 9층 영화관 시설공사비 4,463,126,000원은 1, 2층 상가분양사업의 필요경비로 보아야 한다.

(2) 원고가 ●●건설 주식회사(이하 ‘●●건설’이라 한다) 및 김◎◎으로부터 이 사건 사업에 대한 지분을 인수하면서 지급한 인수대금 및 김◎◎이 이미 수령한 분양대금의 인수금액 1,716,941,500원 등 합계 2,902,441,000원 가운데 피고가 토지 취득원가로 인정한 831,110,000원{①원고가 ●●건설 지분의 인수대금으로 지급한 금원 중 ◇◇◇산업개발 주식회사(이하 ‘◇◇◇산업’이라 한다)의 양도차익 127,100,000원(500,000,000원 - 372,900,000원), ②김◎◎이 ●●건설과 공동으로 ◇◇◇산업개발로부터 이 사건 토지를 양수함에 있어서 부담한 출자금 200,000,000원, ③김◎◎이 원고로부터 수령한 지분양도대금 629,000,000원 중 최초 출자금 200,000,000원으로 초과하는 429,000,000원, ④원고가 김◎◎의 채무를 인수하여 정◆◆에게 대위변제한 사채이자 40,000,000원, ⑤□□건설 토지공사비 35,000,000원}을 제외한 나머지 2,071,331,000원도 이 사건 토지를 취득하는 과정에서 양도자인 전 사업자에게 대가로 지급한 금원이나 인수한 채무의 부담액으로 이 사건 토지의 취득원가로 인정되어야 한다.

• 나. 관계법령 ■ 소득세법 (2005. 12. 31. 법률 제7837호로 개정되기 전의 것) 제18조 (부동산임대소득)

① 부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득

2. 공장재단 또는 광업재단의 대여로 인하여 발생하는 소득

3. 광업권자 ․ 조광권자 또는 덕대가 채굴에 관한 권리를 대여함으로 인하여 발생하는 소득

② 부동산임대소득금액은 당해연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.

③ 제1항에서 ‘대여’라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차예약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다.

④ 부동산임대소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 제27조 (필요경비의 계산)

① 부동산임대소득금액 ․ 사업소득금액 ․ 일시재산소득금액 ․ 기타소득금액 똔느 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 한다.

② 당해연도 전의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 당해연도에 확정된 것에 대하여는 당해연도 전에 필요경비로 계상하지 아니한 것에 한하여 당해연도의 필요경비로 본다.

③ 필요경비의 계산에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ■ 소득세법 시행령 (2005. 12. 31. 대통령령 제19254호로 개정되기 전의 것) 제55조 (부동산임대소득 등의 필요경비의 계산)

① 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호의 것으로 한다.

1. 판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격(매입에누리 및 매입할인금액을 제외한다.)과 그 부대비용. 이 경우 사업용 외의 목적으로 매입한 것을 사업용으로 사용한 것에 대하여는 당해 사업자가 당초에 매입한 때의 매입가액과 그 부대비용으로 한다.

• 다. 인정사실 아래 사실은 당사자 사이에 다툼이 없거나 갑 제2 내지 6호증, 갑 제8, 9호증, 갑 제10호증의 1, 갑 제11호증의 1 내지 6, 갑 제13호증의 1 내지 3,을 제2호증,을 제3호증의 1, 2,을 제4호증의 1, 2의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 이를 인정할 수 있다.

(1) ◇◇◇산업개발은 한국토지공사와 사이에 이 사건 토지에 관하여 대금을 3,729,000,000원으로 정하여 매매계약으로 체결하고 한국토지공사에 계약금으로 372,900,000원을 지급하였다.

(2) 김◎◎ 및 ●●건설은 이 사건 토지상에 판매 및 근린생활시설, 영화관 등을 신축하여 (임대)분양하는 사업(이하 ‘이 사건 사업’이라 한다)을 추진할 목적으로 김◎◎ 2억 원, ●●건설 3억 원 등 합계 5억 원을 마련하여 이를 ◇◇◇산업개발에 지급하고 이 사건 토지의 매수인 지위를 양수하였다.

(3) 원고는 2001. 5. 18. 김◎◎과 사이에 원고가 이 사건 사업에 대한 ●●건설의 지분을 인수하여 지분을 각자 50%로 하고 권리와 의무도 같은 비율로 분배하며, 기존 농업협동조합 중앙회 대출금 26억 원에 대한 ●●건설의 채무를 면책적으로 승계한다는 내용의 공동사업계약을 체결하였다. 이에 따라 감◎◎과 원고는 2001. 5. 23. 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 3,380,000,000원, 채무자 김◎◎으로 하여 농업협동조합중앙회 앞으로 근저당권을 설정하고 융통한 대출금으로 한국토지공사에 미지급 토지대금 및 지연손해금 등을 지급한 다음 같은 날 공동 명의로 소유권이전등기를 경료하였다. 그 후 김◎◎과 원고는 2001. 7. 5. 이 사건 건물의 신축에 관하여 건축허가를 받고 그 무렵 공사에 착수하였다.

(4) 원고의 남편인 조■■는 2001. 7. 7. 김◎◎과 사이에 이 사건 사업에 대한 동인의 지분을 대금 4억 원에 양수하되, 이 사건 사업과 관련하여 동인이 부담하고 있던 채무도 함께 인수하기로 약정하였는데, 그 후 원고 및 조□□와 김◎◎ 사이에 계약의 이행을 둘러싸고 분쟁이 발생하여 김◎◎이 계약해제를 통보하는 한편, 원고를 상대로 형사고소를 제기하자, 원고는 2001. 12. 19. 김◎◎과 사이에 동인에게 6억 원을 지급하고, 김◎◎은 이 사건 사업과 관련한 일체의 권리를 원고에게 양도하며, 원고는 이 사건 사업과 관련하여 김◎◎이 부담한 채무를 면책적으로 인수하기로 최종 합의를 하면서 이로써 기존의 계약을 대체하기로 하였다. 이에 따라 원고는 김◎◎이 수분양자들로부터 지급받은 분양대금 1,716,941,500원을 인정하고 이를 그대로 안게 되었다.

(5) 한편, 김◎◎은 원고와 공동으로 이 사건 사업을 추진할 당시 주식회사 강△△필름(이하 ‘강△△필름’이라 한다)과 사이에 신축건물의 8, 9층에 들어설 영화상영관에 관하여 경영위탁계약을 체결하면서 영화상영관으로의 시설비용은 위 회사가 부담하기로 하였는데, 그 후 공사가 지연되는 바람에 위 회사로부터 계약 해지를 통보받게 되자, 원고와 김◎◎은 2001. 7. 16.경 위 회사와 사이에 영화상영관 시설비용을 원고 측에서 부담하는 조건으로 다시 경영위탁계약을 체결하였다. 이에 따라 원고는 영화관 시설공사비로 4,463,126,000원을 지출하였다. 강△△필름과의 재계약 체결 후 상가 총분양가액이 20,071,865,000원에서 23,866,735,000원으로 3,794,870,000원 인상되었다.

(6) 원고는 2001. 12. 27. 건축주 명의를 종전의 원고 및 김◎◎에서 원고 단독으로 변경하는 건축관계자 변경신고를 마쳤고, 2002. 9. 11. 이 사건 건물에 관하여 원고 앞으로 소유권보존등기를 마쳤다.

• 라. 판 단 (1) 소득세법 제27조 제1항 의 규정에 의하면 부동산 임대소득금액과 사업소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해연도의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액으로 하도록 되어 있다. 우선, 이 사건 건물 중 1, 2층 상가의 분양사업이 8, 9층에 영화상영관을 유치하는 데에 그 성패가 달려 있었다는 원고 주장사실은 이를 인정할 증거가 부족하고, 설령 원고 주장이 사실이라 하더라고, 이와 같은 사정만으로는 8, 9층 영화관 시설공사비를 8, 9층 임대사업이 아닌 1, 2층 상가 분양사업의 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것이라고 보기는 어려우며, 영화상영관 경영위탁계약 체결 후 상가 총분양가액이 20,071,865,000원에서 23,866,735,000원으로 3,794,870,000원 인상되었다고 하더라도, 이는 같은 건물에 영화상영관이 들어서는데 따른 간접적, 경제적인 효과에 불과할 뿐 이로써 8, 9층 영화관 시설공사비가 곧 1, 2 층 상가 분양사업의 필요경비에 해당한다고 보기는 어렵고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다. (2) 소득세법 시행령 제55조 제1항 제1호 는 부동산임대소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비 중 하나로 ‘판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격과 그 부대비용’을 규정하고 있다. 앞서 본 바와 같이 원고는 처음에는 김◎◎과 ●●건설이 공동으로 출자하여 영위하던 이 사건 사업 중 ●●건설의 지분을 인수하여 김◎◎과 사이에 50:50의 지분 비율로 공동으로 사업을 영위하기로 하고 이 사건 토지에 관하여 김◎◎과 공동 명의로 소유권이전등기까지 경료하였다가, 나중에는 김◎◎의 지분마저 인수하기로 하고 동인에게 최종 정산금으로 6억 원을 지급하는 한편, 이 사건 사업과 관련하여 동인이 수령한 분양대금 1,716,941,500원으로 포함하여 일체의 채무와 부담을 인수하기로 한 다음 이 사건 토지 및 건물에 관하여 원고 단독 명의로 소유권이전등기 내지 소유권보존등기를 경료하였는바, 그렇다면 원고가 김◎◎의 동업 지분을 인수하면서 함께 인수하기로 한 동인의 분양선수금 1,716,941,500원을 비롯하여 ●●건설이나 김◎◎에게 지급한 지분인수대금 중, 우선 ◇◇◇산업개발이 한국토지공사에 지급한 계약금 372,900,000원 상당액 부분은 이미 토지취득원가에 반영된 것이므로 이를 추가로 반영한다면 필요경비를 이중으로 반영하는 결과가 되어 허용할 수 없고, 원고가 인수하기로 한 김◎◎ 수령의 분양대금 1,716,941,500원은 그 성격상 소득세법 시행령 제55조 제1항 제1호 소정의 ‘판매한 상품 또는 제품에 대한 원료의 매입가격 내지 그 부대비용’에 해당한다고 볼 수 없고, 오히려 동업사업의 수입금에 해당하는데, 다만 원고가 김◎◎의 지분을 인수하고 동업관계를 정리하면서 원고가 이를 안은 채 단독으로 사업을 계속 영위하기로 하였다는 점에서 일종의 정산금에 해당하므로(위 분양대금과 관련한 분양계약이 해제되어 원고가 그 분양대금을 수분양자에게 반환하여야 하는 사정이 있다 하더라도, 이는 동업사업의 수입금을 반환한 것이거나 동업관계에서 탈퇴한 동업자에게 지급된 정산금에 해당하므로 마찬가지이다) 이를 필요경비로 인정할 수 없으며, 여타 원고 주장의 필요경비라는 것도 그 실질에 있어서는 이미 토지취득원가에 반영되었거나 동업자에 대한 정산금에 해당할 뿐 이로써 부동산임대소득과 사업소득의 일반적으로 용인되는 통상적인 필요경비로 보기는 어렵다. 따라서 이 부분 원고의 주장도 이유 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.