잔금을 전세자금으로 대체할 경우 주택의 양도시기여부

1. 피고가 2005. 11. 30. 원고에 대하여 한 2005년 귀속 양도소득세 52,603,520원의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청구취지 주문과 같다.

• 가. 원고의 처인 이○○은 원고를 대리하여 2004. 12. 29. 박○○를 대리한 박○○의 처인 이○○과의 사이에 아래와 같은 내용의 매매계약을 체결하였다.

(1) 원고가 박○○에게 그 소유의 ○○시 ○○구 ○○동 96 ○○아파트 212동 902호(이하 ‘이 사건 아파트’라고 한다)를 5억 6,000만원에 매도한다.

(2) 위 매매대금 중 계약금 800만원은 위 계약 당일, 잔금 2억 200만원은 2004. 12. 30. 각 지급하고, 잔금 지급시 박○○가 이 사건 아파트를 담보로 하는 은행 대출금 3억 5,000만원을 승계한다.

• 나. 원고는 이 사건 아파트를 비롯하여 3채의 주택을 소유한 1가구 3주택자로서 개정된 소득세법령에 의하여 2004. 12. 31. 이전에 위 주택 중 1채를 처분하지 아니할 경우 2005. 1. 1. 이후에 최초로 양도하는 주택에 대하여 세율 60%를 적용하여 산출한 양도소득세를 납부해야 하는 입장에 놓이게 되자, 이 사건 아파트를 2004. 12. 31. 이전에 처분하기 위하여 시세보다 저렴한 가격에 이 사건 아파트를 매도하게 된 것이다.
• 다. 원고는 박○○로부터 자신이 임차하여 거주하고 있는 아파트의 보증금을 회수할때까지 위 잔금 중 8,000만원을 지급하기 어려우니 원고 등이 일시적으로 이 사건 아파트에 거주하는 대신 위 8,000만원은 임대보증금으로 대체하여 달라는 부탁을 받고 이를 승낙하였다.
• 라. 원고는 2004. 12. 30. 박○○로부터 위 잔금 2억 200만원 중 임대보증금으로 대체하기로 한 위 8,000만원을 제외한 나머지 1억 2,200만원을 지급받았고, 위 대출금의 채권자인 ○○은행의 동의를 받아 위 대출금 3억 5,000만원을 박○○에게 승계시켰으며, 박○○와 사이에 임대차보증금을 8,000만원, 임차인을 원고의 모친인 박○○, 임대차기간을 2005. 2. 4.까지로 정하여 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라고 한다)을 체결함과 아울러 박○○로부터 위 임대차보증금 8,000만원을 지급받았다는 내용의 영수증을 교부받았고, 그 자리에서 박○○에게 이 사건 아파트의 등기절차에 필요한 부동산매도용 인감증명서 등 제반서류를 교부하였다.
• 마. 박○○는 2004. 12. 30. 법무사에게 소유권이전등기절차를 위임하였고, 2005. 1. 6. 이 사건 아파트에 관하여 박○○ 명의의 소유권이전등기가 경료되었다.
• 바. 한편, 위 이○○은 2004. 12. 30. 이후로 이 사건 아파트에 대한 공사 관계로 원고의 양해를 얻어 이 사건 아파트를 몇 차례 방문하였는데, 그 당시 이 사건 아파트에는 위 박○○의 짐이 일부 남아 있을 뿐 다른 가재도구는 없는 상태였다.
• 사. 원고의 처 이○○은 2005. 2. 4. 박○○로부터 위 임대차보증금 8,000만원을 지급받으면서 ‘매매잔금’조로 위 8,000만원을 영수한다는 내용이 기재된 영수증을 작성, 교부하였다.
• 아. 원고는 피고에게 이 사건 아파트의 양도시기를 2004. 12. 30.로 하여 이 사건 아파트의 양도에 따른 양도소득세 15,708,840원을 신고, 납부하였다.
• 자. 그러나, 피고는 2005. 11. 30. 원고에 대하여, 세무조사결과 이 사건 아파트의 잔금청산일이 2005. 2. 4.이고, 등기신청일 2005. 1. 6.로 확인되는 이상 이 사건 아파트의 양도일자는 2005. 1. 6. 이 된다는 이유로, 장기보유특별공제를 배제함과 아울러 양도소득세 세율 60%를 적용함으로써 산출된 양도소득세 52,603,520원을 추가로 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라고 한다) [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 1호증의 1, 2, 갑 2, 3, 5호증, 갑 4호증의 1, 2, 갑 8호증, 갑 9호증, 을 1호증, 을 2호증의 1, 을 4호증, 을 5호증의 1, 2, 을 7 내지 9호증, 증인 신승현의 증언, 변론 전체의 취지

• 가. 당사자의 주장

(1) 피고의 주장 피고는, 원고의 모친인 박○○은 90세에 이르는 고령자로서 위 박○○ 혼자 약 2개월 동안 이 사건 아파트에 거주한 것으로 보기 어렵고, 위 매매 이후에는 이 사건 아파트에 거주하는데 필요한 가재도구 등이 없었으며, 이 사건 임대차계약기간이 지나치게 단기간이고, 위 이○○이 2005. 2. 4. 박○○로부터 8,000만원을 지급받으면서 작성한 영수증에 매매잔금이라고 기재되어 있는 점 등에 비추어 이 사건 임대차계약은 매매잔금을 회수하기 위하여 실제 거주할 목적 없이 작성된 허위의 계약으로서 위 8,000만원의 잔금이 2004. 12. 30. 지급되었다고 볼 수 없으므로, 이 사건 아파트의 대금청산일은 위 이○○이 잔금 8,000만원을 지급받은 2005. 2. 4.이 되고, 위 대출금 3억 5,000만원을 피담보채무로 하여 설정된 근저당권이 2005. 1. 17. 말소된 점에 비추어 위 대출금의 승계도 같은 날 이루어진 것이므로, 그보다 앞선 등기접수일인 2005. 1. 6.이 이 사건 아파트의 양도시기임을 전제로 하는 이 사건 처분은 적법하다.

(2) 원고의 주장 원고는, 3억 5,000만원의 대출금채무의 승계, 1억 2,200만원의 잔금 교부, 나머지 잔금 8,000만원의 위 임대차보증금 대체로 인하여 원고가 2004. 12. 30. 이 사건 아파트의 잔금을 모두 지급받은 이상 이 사건 아파트이 양도시기는 대금청산일인 2004. 12. 30.이 되므로, 이 사건 처분은 이 사건 아파트의 양도시기를 잘못 적용하여 이루어진 위법한 처분으로 취소되어야 한다.

• 나. 관계법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

(1) 구 소득세법(2004. 12. 31.법률 제7289호로 개정되기 전의 것. 이하 “법‘이라고 한다) 제104조 제1항 제2의3호는 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택을 양도하는 경우에는 양도소득과세표준의 100분의 60을 양도소득세의 세율로 적용하도록 규정하고 있고, 2003. 12. 30. 법률 제7006호로 개정된 소득세법 부clr 제16조는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 이 법 시행 전에 취득한 주택을 2004. 12. 31. 이전에 양도하는 경우에는 법 제104조 제1항 제2의3호의 규정을 적용하지 아니하도록 규정하고 있으므로, 원고가 이 사건 아파트를 2004. 12. 31. 이전에 양도한 것으로 평가되는 경우에는 통상의 양도소득세의 세율이 적용되고, 그 이후에 양도한 것으로 평가되는 경우에는 법 제104조 제1항 제2의3호에 정한 세율이 적용되게 된다.

(2) 법 제98조, 법 시행령(2005. 2. 19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제162조 제1항은 자산의 양도차익을 계산함에 있어 당해 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 하되, 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기부 등에 기재된 등기접수일 등을 양도시기로 하도록 규정하고 있는바, 위 인정사실에 근거한 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고는 1가구 3주택자로서 이 사건 아파트의 양도로 인한 양도소득세의 중과세를 회피하기 위하여 2004. 12. 31.까지 반드시 이 사건 아파트의 매도대금을 청산할 필요가 있었던 점, ② 이 사건 임대차계약이 체결된 경위에 비추어 볼 때 이 사건 임대차계약은 이 사건 아파트의 매매로 인하여 발생된 박○○의 원고에 대한 위 8,000만원의 잔금지급채무의 발생원인을 같은 금액의 임대차보증금 반환채무로 변경하는 것을 그 내용으로 하고 있음을 알 수 있고, 이는 원고와 박○○가 위 8,000만원의 잔금지급채무의 중요한 부분(발생원인)을 변경하는 내용으로 민법 제500종에 정한 경개계약을 체결한 것이라고 봄이 상당한 점(원고의 처 이○○이 2005. 2. 4. 박○○로부터 위 8,000만원을 지급받을 당시 영수증에 매매잔금으로 기재하였다고 하여 달리 볼 것은 아니라고 할 것이다), ③ 원고와 박○○ 사이에 위 경개계약의 체결로 인하여 위 8,000만원의 잔금지급채무는 2004. 12. 30. 소멸하게 되는 점, ④위 이○○이 원고의 양해를 받고 이 사건 아파트에 출입하였던 점에 비추어 원고가 2005. 2. 4. 위 임대차보증금 8,000만원을 지급받을 때까지 이 사건 아파트에 대한 점유를 유지하고 있었던 것으로 보이고, 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고, 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것으로 임차인이 목적물에 반드시 거주할 것을 요건으로 하는 것은 아니라고 할 것이어서 이 사건 임대차계약이 허위로 체결된 것이라고 보기는 어려운 점, ⑤ 원고가 2004. 12. 30. 채권자인 ○○은행의 동의를 얻어 위 대출금 3억 5,000만원의 채무자를 원고에게 박○○로 변경한 이상 위 대출금을 피담보채무로 하는 근저당권이 그 이후에 말소되었다는 이유만으로 위 승계시기를 달리 볼 수 없는 점 등을 종합하여 보면, 이 사건 아파트의 양도로 인한 매매대금은 2004. 12. 30. 모두 청산된 것으로 봄이 상당하고, 위 대금청산일이 이 사건 아파트의 양도시가가 된다고 할 것이므로, 이 사건 아파트의 양도시기가 소유권이전등기 접수일인 2005. 1. 6.임을 전제로 60%의 양도소득세 세율을 적용하여 원고에게 추가로 52,603,520원의 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 잘못된 사실관계를 전제로 한 위법한 처분이라고 할 것이다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다. 관 계 법 령 ● 소득세법(2004.12.31. 법률 제7289호로 개정되기 전의 것) 제98조 【양도 또는 취득의 시기】자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기에 관하여는 대통령령으로 정한다. 제104조【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의3. 대통령령이 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다) 양도소득과세표준의 100분의 60 부칙〈제7006호, 2003.12.30.〉 제16조(1세대 3주택 이상 소유자에 대한 경과조치) 이 법 시행 당시 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 이 법 시행전에 취득한 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 2004년 12월 31일 이전에 양도하는 경우에는 제64조․제95조 및 제104조 제1항 제2호의3의 개정규정을 적용하지 아니한다. 다만, 당해 부동산매매업자 또는 1세대 3주택 이상에 해당하는 자가 2004년 1월 1일 이후 다른 주택을 새로이 취득하는 경우에는 그러하지 아니하다. ● 소득세법 시행령(2005.2.19. 대통령령 제18705호로 개정되기 전의 것) 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조의 규정에 의한 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금(당해 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 당해 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 제외한다)을 청산한 날로 한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기·등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부·등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 ● 소득세법 기본통칙 98-1【잔금청산일이 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일과 다른 경우 양도 또는 취득의 시기】

① 매매계약서등에 기재된 잔금지급약정일보다 앞당겨 잔금을 받거나 늦게 받는 경우에는 실지로 받은 날이 잔금청산일이 된다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 잔금을 소비대차로 변경한 경우는 소비대차로의 변경일을 잔금청산일로 한다.