2. 판단
- 가. 박FF의 우선변제권 취득 및 원고의 승계
1. 갑 제1 내지 5, 10호증, 을가 제4호증의 각 기재, 제1심증인 박FF의 증언 및 변론 전체의 취지에 의하면, 박FF가 2015. 10. 15. 김GG와 사이에 보증금을 300,000,000원으로 하는 이 사건 최초 임대차계약을 체결하고, 주택인 이 사건 부동산을 인도받아 2015. 11. 17. 전입신고를 마친 사실, 박FF는 2017. 6. 12. 김GG와 사이에 보증금을 350,000,000원으로 증액하는 이 사건 1차 연장 임대차계약을 체결하고, 2017. 6. 15. 위 임대차계약서에 확정일자를 받은 사실, 박FF는 이 사건 보증계약에 따라 원고에 대하여 현재 및 장래 부담하는 채무를 담보하기 위하여 2017. 6. 14. 원고에게 이 사건 보증금반환채권을 양도하고, 2017. 6. 19. 김GG에게 이를 통지한 사실, 원고는 2022. 9. 13. 이 사건 경매절차에서 이 사건 보증금반환채권 양수금액인 350,000,000원 전액에 대하여 배당을 요구하였고, 박FF는 배당요구 종기 이후까지 이 사건 부동산에 거주하면서 주민등록을 유지한 사실을 인정할 수 있다. 위 인정사실에 의하면, 박FF는 이 사건 임대차계약에 관한 대항요건을 갖춘 이후 이 사건 1차 연장 임대차계약서에 확정일자를 받은 2017. 6. 15. 이 사건 경매절차에서 후순위 채권자에 우선하여 이 사건 보증금반환채권 350,000,000원을 변제받을 권리를 취득하였고, 박FF로부터 이를 양수한 원고는 주택임대차보호법 제3조의2 제7항 제9호 가 정한 금융기관 등에 해당하므로, 특별한 사정이 없는 한 원고는 양수금액인 위 350,000,000원의 범위에서 박FF로부터 우선변제권을 승계하였다고 할 것이다.
- 나. 피고 이CC을 제외한 피고들의 허위표시 및 채권앙도 무효 주장에 대한 판단
1. 허위표시 주장에 관하여
- 가) 주장의 요지 이 사건 임대차계약은 금융기관으로부터 전세대출을 받아 이를 사용하기 위한 목적으로 체결된 허위의 임대차계약에 해당하므로, 이를 양수한 원고는 이 사건 경매절차에서 배당받을 권리가 없다.
- 나) 인정사실
(1) 김GG는 아들이자 박FF의 남편인 이HH에게 줄 목적으로 2021. 11. 20. 이 사건 부동산을 350,000,000원에 분양받았다.
(2) 박FF는 보증금이 300,000,000원으로 기재된 이 사건 최초 임대차계약서를 근거로 2015. 11. 13. 주식회사 우리은행(이하 ‘우리은행’이라 한다)으로부터 200,000,000원을 대출받아(이하 ‘이 사건 제1 대출’이라 한다) 김GG에게 보증금 명목으로 지급하였으나, 남은 보증금 100,000,000원은 지급하지 않았다. 김GG는 박FF로부터 받은 보증금 200,000,000원으로 분양 잔금을 지급하고, 같은 날 이 사건 부동산에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
(3) 박FF는 보증금이 50,000,000원만큼 증액된 350,000,000원으로 기재된 이 사건 1차 연장 임대차계약서를 근거로 2017. 6. 22. 주식회사 신한은행(이하 ‘신한은행’이라 한다)으로부터 280,000,000원을 대출받아(이하 ‘이 사건 제2 대출’이라 한다) 그중 50,000,000원을 김GG에게 증액 보증금 명목으로 지급하고, 200,000,000원을 우리은행에 이 사건 제1 대출 상환 명목으로 지급하였다. 김GG는 같은 날 46,000,000원을 이HH이 사용하는 길JJ명의계좌로 송금하는 등 박FF로부터 받은 증액 보증금 50,000,000원을 이HH에게 지급하였다.
(4) 박FF는 김GG에게 2022. 1. 30. 이HH이 받은 위 50,000,000원을 반환하고, 2022. 2. 3.부터 2022. 2. 7.까지 보증금 명목으로 24,300,000원을 지급하였다. [인정근거] 갑 제1, 3, 4, 7, 17호증, 을가 제4호증, 을나 제5호증의 각 기재, 제1심증인 박FF의 증언, 변론 전체의 취지
- 다) 보증금 중 280,000,000원 부분에 대한 판단
① 박FF가 원고의 전세금안심대출보증에 따라 우리은행과 신한은행으로부터 융통한 이 사건 제1, 2 대출금으로 보증금 280,000,000원을 마련한 사실, ② 이 사건 제1 대출금으로 마련한 200,000,000원은 이 사건 최초 임대차계약 당시 지급되었으나, 위 보증금은 박FF의 남편 이HH이 물려받게 될 이 사건 부동산의 취득자금으로 사용된 사실, ③ 이 사건 제2 대출금으로 마련한 80,000,000원(= 280,000,000원 – 이 사건 제1 대출 상환에 사용된 200,000,000원) 중 50,000,000원은 이 사건 1차 연장 임대차계약 당시 지급되었으나, 위 보증금은 이HH이 사용하였고, 남은 30,000,000원은 위 계약 당시 지급되지 않은 사실은 위에서 본 바와 같다. 그러나 앞서 든 증거 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들에 비추어 보면, 위 인정사실만으로 이 사건 1차 연장 임대차계약에서 정한 보증금 중 280,000,000원 부분이 허위라고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 오히려 박FF와 김GG는 이 사건 1차 연장 임대차계약 당시 이 사건 제2 대출금에 상당하는 280,000,000원에 대해서는 이 사건 부동산의 사용·수익에 관한 보증금으로써 주고받을 의사가 있었다고 보이므로, 위 피고들의 이 부분 주장은 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.
(1) 박FF의 남편이 장래 김GG로부터 이 사건 부동산을 증여받을 것을 기대할 수 있었다거나 박FF와 김GG가 친족관계에 있었다고 하여 김GG가 박FF 부부를 위해 이 사건 부동산을 무상 주거공간으로 제공할 의무가 있다고 할 수는 없으므로, 보증금을 약정한 이 사건 임대차계약의 주된 목적은 박FF와 그 가족이 이 사건 부동산을 사용·수익하려는 데 있다고 보아야 한다. 실제로 박FF는 보증금을 지급하고 김GG가 소유권을 상실할 때까지 이 사건 부동산에 거주하였다.
(2) 박FF가 이 사건 제1, 2 대출금으로 마련한 보증금 280,000,000원 중 250,000,000원은 이 사건 최초 임대차계약 및 이 사건 1차 연장 임대차계약 당시 김GG에게 지급되었고, 남은 30,000,000원에 근접한 24,300,000원은 2022. 2.경 김GG에게 지급되었다.
(3) 이 사건 부동산에 관하여 분양대금 지급의무를 부담하고, 소유권이전등기를 마친 명의자는 김GG이므로, 이 사건 최초 임대차계약 당시 지급되었다가 분양 잔금으로 사용된 보증금 200,000,000원은 장래 위 부동산을 취득할 것을 기대한 이HH이 아닌 김GG에게 귀속되었다고 보아야 한다. 또한 이 사건 1차 연장 임대차계약 당시 지급되었다가 이HH이 사용한 보증금 50,000,000원은 이후 김GG에게 반환되었으므로, 결국 위 보증금 역시 김GG에게 실질적으로 귀속되었다고 보아야 한다.
2. 보증금 중 280,000,000원을 초과한 부분에 대한 판단
- 가) 위 인정사실과 갑 제4, 18호증, 을나 제13호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들, 즉 ① 박FF는 금융기관으로부터 융통한 이 사건 제1, 2 대출금 280,000,000원에 근접한 액수의 보증금을 지급하였을 뿐, 이 사건 1차 연장 임대차계약에 정한 보증금 350,000,000원 중 이를 초과한 70,000,000원은 지급한 바 없고, 김GG가 그 지급을 독촉하였다고 볼 만한 자료도 없는 점, ② 원고는 임대차계약서에 기재된 보증금 또는 가입금액의 80%의 한도 범위에서 전세금안심대출보증서를 발급하고,7) 금융기관은 위 보증서에 따라 낮은 금리의 전세금 대출을 실행하였는데, 박FF가 이 사건 최초 임대차계약서와 이 사건 1차 연장 임대차계약서에 보증금을 300,000,000원 또는 350,000,000원으로 기재함에 따라 원고는 보증금액을 200,000,000원 또는 280,000,000원(= 350,000,000원 × 80%)으로 정한 전세금안심대출보증서를 발급하고, 우리은행과 신한은행은 위 금액 상당의 이 사건 제1, 2 대출을 실행한 점, ③ 김GG는 박FF의 시어머니로서 실제와 달리 보증금을 부풀려 박FF가 더 많은 전세금 대출을 받을 수 있도록 하는 데 협력할 만한 관계에 있었던 점 등을 종합하면, 이 사건 1차 연장 임대차계약에서 정한 보증금 중 280,000,000원을 초과한 부분은 박FF와 김GG가 이를 주고받을 의사 없이 금융기관으로부터 더 많은 대출을 받을 목적으로 통정하여 약정한 허위표시라고 봄이 타당하다.
- 나) 임대차계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라 하더라도 임대차계약에 의하여 형성된 법률관계에 기초하여 새로이 법률상 이해관계를 갖게 된 제3자에 대하여는 그 제3자가 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우에만 그 무효를 주장할 수 있다(대법원 2010. 3. 25. 선고 2009다35743 판결 등 참조). 또한 민법 제108조 제2항 에 규정된 제3자는 특별한 사정이 없는 한 선의로 추정되고, 제3자가 악의라는 사실에 관한 주장·입증책임은 그 허위표시의 무효를 주장하는 자에게 있다(대법원 2007. 11. 29. 선고 2007다53013 판결 등 참조). 이러한 법리에 비추어 살피건대, 이 사건 보증금반환채권을 양도받은 원고는 이 사건 1차 연장 임대차계약에 의하여 형성된 법률관계를 토대로 별개의 법률원인에 의하여 새로운 법률상 이해관계를 갖게 된 제3자에 해당하는데(대법원 2004. 1. 15. 선고 2002다31537 판결 참조), 원고의 악의를 인정할 증거가 없다. 결국 박FF와 김GG는 실제와 달리 보증금이 350,000,000원이라는 외관을 작출하였고, 원고는 이를 신뢰하여 그 범위에서 이 사건 보증금반환채권을 양수하였다고 할 것이므로, 실제 보증금이 얼마인지와 관계없이 원고는 외형상 형성된 법률관계에 따라 우선변제권을 행사할 수 있고(위 대법원 2009다35743 판결의 취지 참조), 피고 이CC을 제외한 피고들은 원고에 대하여 이 사건 1차 연장 임대차계약중 280,000,000원을 초과한 보증금 부분이 허위라고 대항할 수 없다. 따라서 위 피고들의 이 부분 주장은 이유 없다.
3. 채권양도 무효 주장에 관하여
- 가) 주장의 요지 이 사건 보증금반환채권은 원고가 신한은행에 보증채무를 이행할 경우 박FF가 원고에 대하여 부담하게 될 구상금채무를 담보하기 위해 양도되었는데, 이 사건 임대차계약이 허위인 이상 원고는 신한은행에 대하여 보증채무를 부담하지 않으므로, 위 채권양도는 효력이 없다. 따라서 원고는 이 사건 보증금반환채권의 양수인으로서 배당을 받을 수 없다.
- 나) 판단 갑 제18호증의 기재에 의하면, 원고가 신한은행과 사이에 체결한 이 사건 보증계약에 적용되는 보증약관이 제22조 제6호, 제23조 제1호에서 특약주채무자(이 사건의 경우 박FF가 여기에 해당한다)가 사기 또는 허위의 전세계약으로 보증부대출을 받은 경우 원고의 특약보증책임이 전부 면책된다고 정한 사실이 인정되고, 박FF와 김GG 사이에 채결된 이 사건 1차 연장 임대차계약 중 280,000,000원을 초과한 보증금 부분이 허위임은 앞서 본 바와 같으므로, 신한은행이 이 사건 보증계약에 기하여 박FF가 주채무자인 이 사건 제2 대출금에 대한 보증채무의 이행을 구하는 경우 원고는 전세계약의 일부 허위를 이유로 보증책임 전부에 대하여 면책항변을 할 수 있을 것으로 보이기는 한다(대법원 2025. 5. 29. 선고 2023다244871 판결 참조). 그러나 채권양도가 다른 채무의 담보조로 이루어졌으며 또한 그 채무가 변제되었거나 피담보채무액이 양도된 채권액에 못 미친다고 하더라도, 이는 채권 양도인과 양수인 사이의 문제일 뿐이므로, 양수인인 원고가 신한은행에 대한 보증책임에서 면책되고, 그에 따라 양도인인 박FF가 원고에 대하여 구상금채무를 부담하지 않게 되는지와 관계없이 원고는 박FF에 대한 구상금채권을 담보하기 위해 양수한 이 사건 보증금반환채권을 행사할 수 있다(대법원 2011. 2. 10. 선고 2010다93271 판결 참조). 또한 양도인인 박FF가 채권양도통지를 한 이상 설령 이 사건 보증금반환채권의 양도가 무효라도 하더라도 채무자인 김GG는 이를 이유로 양수인인 원고의 보증금반환청구를 거절할 수 없다(민법 제452조 제2항 및 대법원 1978. 6. 13. 선고 78다468 판결의 취지 참조). 결국 이 사건 1차 연장 임대차계약의 허위 여부와 관계없이 원고는 이 사건 보증금반환채권에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있으므로, 위 피고들의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.
- 다. 피고들의 금반언 및 신의칙 주장에 대한 판단
1. 주장의 요지 박FF는 근저당권자인 피고 SS, KK에 무상거주사실 확인서를 작성하여 주었으므로, 원고가 피고들의 채권보다 우선하여 변제받을 권리를 박FF로부터 승계하였다고 주장하면서 이 사건 보증금반환채권에 대하여 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위반되어 허용될 수 없다.
2. 판단 살피건대, 을가 제1호증, 을나 제1호증의 각 기재에 의하면, 피고 SS가 이 사건 부동산에 관하여 근저당권을 설정한 2020. 6. 18.자로 박FF 명의의 무상거주확인서가 작성된 사실, 피고 KK가 이 사건 부동산에 관하여 근저당권을 설정한 2020. 8. 28.자로 박FF의 인감이 날인된 박FF 명의의 무상거주사실 확인서가 작성된 사실이 인정되기는 한다. 그러나 2020. 6. 18.자 무상거주확인서와 2020. 8. 28.자 무상거주사실 확인서가 박FF에 의해 작성된 사실을 인정할 증거가 없고, 오히려 갑 제15호증, 을가 제6호증의 각 기재 및 제1심증인 박FF의 증언에 의하면, 2020. 6. 18.자 확인서의 경우 그 필체가 박FF의 자필이 아니고, 인영 또한 박FF의 도장에 의한 것이 아닌 사실, 2020. 8. 28.자 확인서의 경우 박FF와 김GG가 피고 KK에 대한 사기 혐의로 수사를 받았으나 박FF는 2023. 7. 19. 위 확인서에 자필로 작성한 내용이 없다는 이유로 불송치결정을 받았고, 김GG는 2024. 8. 21. 위 확인서를 위조 및 행사하였다는 혐의 등으로 공소제기된 사실이 각 인정될 뿐이므로, 박FF가 임차인으로서 우선변제권을 주장하지 않겠다는 내용의 무상거주(사실) 확인서를 작성하였음을 전제로 한 피고들의 위 주장은 이유 없다. 설령 2020. 6. 18.자 무상거주확인서와 2020. 8. 28.자 무상거주사실 확인서가 박FF의 의사에 의하여 작성되었다고 하더라도 박FF가 위 각 확인서 작성 전인 2017. 6. 14. 이 사건 보증금반환채권을 양도하여 이에 대한 우선변제권은 이미 원고에게 승계된 상태였는바, 박FF는 2020. 6. 18.과 2020. 8. 28. 당시 우선변제권 주장을 포기하거나 양수인인 원고의 우선변제권 행사를 저지할 권한이 없었다고 할 것이므로, 박FF 명의의 위 각 확인서의 내용과 달리 원고가 우선변제권을 행사하는 것이 금반언 및 신의칙에 위반된다고 보기 어렵고, 달리 원고의 우선변제권 행사와 모순되는 선행행위가 있었다고 인정할 만한 증거가 없다. 따라서 피고들의 위 주장은 이 점에서도 이유 없다.
1. 갑 제7, 14호증의 각 기재에 의하면, 피고들의 채권은 양도인인 박FF가 우선변제권을 취득한 2017. 6. 15. 이후에 등기를 마치거나 법정기일이 도래하는 사실을 인정할 수 있으므로, 피고들에 대한 배당액 중 이 사건 배당표상 가장 후순위 채권자로부터 순차로 거슬러 올라가 원고의 배당요구액인 350,000,000원에 달할 때까지에 해당하는 아래 각 배당액은 이 사건 보증금반환채권 양수금액에 대하여 피고들의 채권보다 우선하여 변제를 받을 권리를 승계한 원고에게 배당되어야 한다.
○ 7순위 피고 EE에 대한 배당액 38,768원, 피고 이DD에 대한 배당액 16,009,465원, 피고 이CC에 대한 배당액 11,284,865원, 6순위 피고 대한민국에 대한 배당액 29,800원, 5순위 피고 주식회사 BB에 대한 배당액 125,000,000원(합계 152,362,898원)
○ 4순위 피고 주식회사 AA에 대한 배당액 425,611,625원 중 197,637,102원(= 배당요구액 350,000,000원 – 7순위 내지 5순위 합계 152,362,898원)
2. 따라서 이 사건 배당표 중 피고 주식회사 AA에 대한 배당액 425,611,625원은 위 197,637,102원만큼 감액된 227,974,523원으로, 피고 주식회사 AA를 제외한 피고들에 대한 각 배당액은 모두 0원으로, 원고에 대한 배당액 0원은 위 배당요구액만큼 증액되어 350,000,000원으로 각 경정되어야 한다.