조세감면을 위하여 하나의 거래를 두 개의 거래로 나누어 2번의 조세감면을 받은 사건에 대해 실질과세원칙을 적용하여 부과한 당초 처분은 정당함

사 건 2024누13077 양도소득세부과처분취소 원 고 조A 피 고 AA세무서장 변 론 종 결 2025.3.21. 판 결 선 고 2025.4.18.

1. 원고의 항소를 기각한다.

2. 항소비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 제1심 판결을 취소한다. 피고가 2022. 8. 8. 원고에게 한 2020년 귀속 양도소득세170,284,130원의 부과처분을 취소한다.

1. 제1심 판결의 인용 이 법원의 판결 이유는 아래와 같이 고쳐 쓰는 외에는 제1심 판결의 이유와 같으므로, 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 의하여 약어 및 별지를 포함하여 이를 그대로 인용한다.

○ 제1심 판결문 제2쪽 4행의 “2019. 6. 15.“ 『 2019. 6. 25. 』

○ 제1심 판결문 제2쪽 10행과 12 내지 13행의 각 “2020. 1. 16.” 『 2020. 1. 15. 』

○ 제1심 판결문 제2쪽 아래에서 5행의 “12,683,340원” 『 12,583,340원 』

○ 제1심 판결문 제4쪽 아래에서 4행부터 제7쪽 12행까지 부분 『 2) 구체적 판단

• 가) 관련 법리에 앞서 든 증거 및 갑 제8호증, 을 제3, 4호증의 각 기재, 이 법원의 증인 두씨의 증언에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 원고는 실질적으로 이 사건 토지를 두씨에게 양도하는 하나의 거래를 하는 것임에도 불구하고, 조세특례제한법 제69조 에 따른 양도소득세의 감면을 받고자 조세회피를 목적으로 이 사건 토지를 분할하여 매도하였다고 보는 것이 타당하다.

① 납세의무자가 선택한 거래형식은 원칙적으로 세법상 존중되어야 하고, 실질과세의 원칙만을 내세워 납세의무자가 선택한 거래형식을 부인하는 경우 납세의무자의 예측가능성, 법적 안정성이 침해되고, 나아가 조세법률주의에 반하는 결과를 가져오게 된다. 그러나 다른 한편 오로지 세법상 혜택을 받을 목적으로 거래형식 선택의 자유를 남용하는 납세의무자의 조세회피행위를 모두 허용한다면 조세형평에 반하는 결과가 될 뿐만 아니라 나아가 조세법률주의의 형해화를 가져오게 된다.

② 국세기본법 제14조 제3항 은 이와 같은 이유에서 실질과세의 원칙을 적용하여 제한적으로나마 경제적 실질에 의한 거래의 재구성을 인정하는 근거를 마련함으로써 점차 고도화․전문화되는 조세회피행위에 대응하기 위하여 마련된 규정이라고 할 것이므로, 위 조항은 개별 세법을 적용함에 있어 일정한 요건을 갖춘 경우 납세의무자가 선택한 거래형식을 부인하고 그 거래를 재구성할 수 있는 근거 규정으로서 규범력을 가진다고 보는 것이 타당하다. 즉 국세기본법 제14조 제3항 은 마치 별도의 양도계약이 체결된 것과 같은 형식과 외관을 작출하여 소득세법 제5조 와 제98조가 규정하는 과세기간 및 양도시기에 따라 각 거래의 귀속연도가 다르게 됨으로써 결과적으로 하나의 거래에 의하여 양도하였을 경우와 비교하여 조세의 부담을 회피하는 행위를 방지하고자 납세자가 작출한 형식과 외관이 아닌 그 실질에 맞게 양도소득세를 부과하는데 그 취지가 있다.

③ 원고는 000 부동산 컨설팅 공인중개사 임씨의 중개로 2019. 6. 25. 두씨와 사이에 이 사건 토지에 관하여 매매대금 12억 9,000만 원, 계약금 1억 원은 계약시, 중도금 1억 원은 2019. 7. 1., 잔금 10억 9,000만 원은 2019. 11. 15. 각 지급하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 매수인 두씨는 2019. 3. 13. 토지전문공인중개사사무소 공인중개사 조B의 중개로 두씨 소유의 EE시 CC동 00-0 등 토지를 매도하는 매매계약을 체결하고 그 매매대금 10억 2,000만 원을 2019. 9. 10.까지 지급받아 이 사건 토지의 매매대금 잔금을 지급할 예정이었으나, 위 토지의 잔금지급일이 건물의 준공 지연을 이유로 2019. 12. 9.로 연기됨으로써 이 사건 토지의 잔금지급일인 2019. 11. 15. 잔금을 지급하지 못하게 되자 2019. 11. 14. 원고에게 잔금지급일의 연기를 요청하였으나, 원고로부터 ‘하루도 연기하여 줄 수 없다.’는 답변을 받았다. 이에 원고와 두씨는 2019. 11. 15. 000 부동산 컨설팅 공인중개사 박씨이 입회한 가운데 두씨가 지급한 계약금 1억 원을 포기하고, 원고가 두씨에게 두씨가 지급한 중도금 1억 원을 반환하기로 하면서 이 사건 1차 계약을 합의해제 하였다.

④ 그런데 원고는 그로부터 불과 2~3일 후에 토지전문공인중개사사무소 공인중개사 조B을 통하여 두씨에게 ‘이 사건 토지를 분할하여 2개로 나누어서 매매계약을 체결하고, 1차 매매계약의 매매대금 잔금은 2019년 12월에, 2차 매매계약의 매매대금 잔금은 2020년 1월에 각 지급하는 것으로 하면 계약금을 몰취당하지 않고 이 사건 토지를 다시 매수할 수 있다. 그렇게 하지 않으면 매매가 성립되지 않는다. 매매대금 잔금 대출을 2차 매매계약의 잔금 지급일에 받으면 이자도 이득이다.’라는 취지로 제안하여 두씨의 동의를 받았다. 그에 따라 원고는 위 합의해제 5일 후인 2019. 11. 20. 조B의 중개로 두씨와 사이에 이 사건 토지를 분할하여 매매하기로 하면서 그 중 1,000㎡에 관하여 매매대금 6억 5,500만 원, 계약금 6,500만 원은 계약 당일, 중도금 6,500만 원은 2019. 11. 25., 잔금 5억 2,500만 원은 2019. 12. 20. 각 지급하는 내용으로, 나머지 970㎡에 관하여 매매대금 6억 3,500만 원, 계약금 3,500만 원은 계약 당일, 중도금 3,500만 원은 2019. 11. 25., 잔금 5억 6,500만 원은 2020. 1. 15. 각 지급하는 내용으로 각 매매계약을 체결하였는데, 나머지 970㎡에 관한 매매계약서에는 특약사항으로 ‘본 토지를 이전하는 날 약속을 지키지 아니할 때는 1,000㎡ 이전한 토지도 무효로 하고 소유권을 원고로 다시 돌려주기로 한다.’고 기재하였다. 이를 이 사건 1차 계약과 비교하면 매매목적물도 이 사건 토지로 동일하고, 매매대금도 12억 9,000만 원으로 동일하며, 다만 잔금지급일자만 변경되었을 뿐이다.

⑤ 이 사건 토지는 2019. 12. 17. 이 사건 분할 후 1, 2토지로 분할되었는데, 원고 측이 그 분할 과정을 주도적으로 진행한 것으로 보이고, 두씨는 그 분할 과정에 관여하지 않았다. 두씨는 2021. 1. 20. 이 사건 분할 후 1, 2토지를 다시 합병하여 이 사건 토지로 되돌려 놓았다. 결국 두씨로서는 이 사건 토지를 분할하여야 할 실질적인 이유나 이익이 없었다.

⑥ 원고 측의 위와 같은 제안에 따라 매매계약을 2개로 나누어 체결하고 이 사건 분할 후 2토지에 관한 계약의 잔금 지급일을 이듬해인 2020년으로 정함으로써 각 매매계약의 과세연도가 달려졌는데, 이 사건 분할 후 1, 2토지의 각 잔금 지급일 사이의 간격은 26일에 불과하다. 원고는 이에 따라 한 번에 매매계약을 체결하였으면 한 번만 적용되는 조세특례제한법 제69조 에 따른 연간 감면한도 1억 원을 2019년 및 2020년에 각 한 번 씩, 총 두 번 적용하여 양도소득세를 신고하였다.

⑦ 원고는, 두씨가 이 사건 토지의 잔금을 지급하지 못하여 이에 따라 이 사건 1차 계약을 해제하고 두씨 소유인 EE시 CC동 00-0 등 토지의 잔금지급에 맞추어 위와 같이 매매계약을 2개로 나누어 체결하게 된 것이라고 주장하나, 두씨 소유인 EE시 CC동 00-0 등 토지의 변경된 잔금지급일이 2019. 12. 9.이었던 점, 두씨는 2020. 1. 15. 이 사건 분할 후 1, 2토지를 담보로 수원농업협동조합으로부터 대출을 받아 이 사건 분할 후 2토지의 매매대금 잔금을 지급한 후 이 사건 분할 후 2토지에 관한 소유권이전등기를 마쳤는데, 이 사건 분할 후 1, 2토지의 잔금지급일을 2019. 12. 20.로 정하였더라도 두씨로서는 위와 같은 방법으로 이 사건 분할 후 1, 2토지의 잔금을 지급할 수 있었던 것으로 보이는 점, 앞서 살펴본 이 사건 분할 후 1, 2토지의 재계약 경위나 분할 과정 등에 비추어 보면, 원고가 두씨의 자금 사정을 감안하여 매매계약을 2개로 나누어 체결하였다고 볼 수 없고, 원고의 양도소득세 경감 목적으로 매매계약을 2개로 나누어 체결한 것으로 판단된다.

⑧ 위와 같이 이 사건 토지를 동일 매수인에게 매도하면서 이를 분할하고 단기간의 간격을 두어 2개의 매매계약을 체결한 것에 대해 원고의 양도소득세 경감 목적 외에는 납득할 만한 합리적인 이유를 찾아볼 수 없다.

• 나) 원고는, 2023. 12. 31. 법률 제19936호로 개정된 조세특례제한법(이하 ‘개정 조세특례제한법’이라 한다)은 양도소득세에 관하여 ‘토지를 분할하여 그 일부를 양도하거나 토지의 지분을 양도한 후 그 양도한 날로부터 2년 이내에 나머지 토지나 그 지분의 전부 또는 일부를 동일인이나 그 배우자에게 양도하는 경우에는 1개 과세기간에 해당 양도가 모두 이루어진 것으로 본다.’는 취지의 규정(제133조 제2항)을 신설하였고, 같은법 부칙 제34조는 ‘제133조 제2항의 개정규정은 이 법 시행 이후 토지의 일부 또는 토지의 지분을 양도하는 경우부터 적용한다. 이 경우 이 법 시행 전에 이루어진 양도는 같은 개정규정에 따라 1개 과세기간에 이루어진 것으로 보는 양도에 포함하지 아니한다.’고 규정하고 있는데, 이 사건 분할 후 1, 2토지에 대한 재계약은 개정 조세특례제한법 시행일인 2024. 1. 1. 전에 이루어져, 같은 법 부칙 제34조에 따라 1개 과세기간에 이루어진 것으로 보는 양도에 포함되지 않으므로, 위 각 양도를 1개 과세기간에 이루어진 것으로 본 이 사건 처분은 개정 조세특례제한법을 위반하여 위법하다는 취지로도 주장한다. 그러나 이 사건 처분은 개정 조세특례제한법 제133조 제2항 이 2023. 12. 31. 신설되기 전에 이루어진 처분으로서, 개정 조세특례제한법 제133조 제2항 에 근거한 것이 아니라 국세기본법 제14조 제3항 의 실질과세 원칙에 근거하여 이루어진 처분이고, 개정 조세특례제한법 제133조 제2항, 같은 법 부칙 제34조가 국세기본법 제14조 제3항 의 적용을 배제하는 것은 아니므로, 이 사건 처분이 개정 조세특례제한법 제133조 제2항, 같은 법 부칙 제34조 위반으로 위법하다고 볼 수 없다. 이와 다른 전제에 선 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.
• 다) 따라서 이 사건 양도는 원고가 조세감면을 부당하게 받기 위한 목적에서 하나의 거래를 형식상 2개로 나눈 것에 불과하므로, 원고의 이 사건 토지 거래는 하나의 계약으로 보아야 하므로 피고가 그 실질에 따라 이 사건 처분을 한 것은 정당하고, 이와 전제를 달리하는 원고의 주장은 이유 없다. 』

그렇다면 제1심 판결은 정당하므로 원고의 항소를 기각한다.