매수인들이 신탁계좌에 토지의 매매대금 상당액을 전부 입금하였으나, 일부 금액이 신탁계좌에 남아 있었던 이상 원고가 토지의 매매대금을 사실상 지급받았다고 볼 만한 정도에 이르렀다고 볼 수 없으므로 신탁계좌에 매매대금이 입금된 날을 대금청산일로 볼 수 없다고 한 사례
매수인들이 신탁계좌에 토지의 매매대금 상당액을 전부 입금하였으나, 일부 금액이 신탁계좌에 남아 있었던 이상 원고가 토지의 매매대금을 사실상 지급받았다고 볼 만한 정도에 이르렀다고 볼 수 없으므로 신탁계좌에 매매대금이 입금된 날을 대금청산일로 볼 수 없다고 한 사례
사 건 2020누15396 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인
○○ 피고, 피항소인
□□세무서장 제1심 판 결 수원지방법원 2020. 12. 11. 선고 2020구단6390 판결 변 론 종 결 2021. 8. 27. 판 결 선 고 2021. 10. 8.
1. 제1심 판결을 취소한다.
2. 피고가 2018. 3. 8. 원고에 대하여 한 2010년 귀속 양도소득세 4,804,364,600원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.
3. 소송총비용은 피고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지 주문과 같다.
이 법원이 이 부분에 관하여 적을 이유는 아래와 같이 그 일부를 고쳐 쓰거나 추가하는 외에는 제1심 판결의 이유 중 제1항 부분 기재와 같으므로 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문에 따라 이를 그대로 인용한다.
○ 제1심 판결 제2쪽 제14~15행의 “합계 126억 1,500만 원” 다음에 “(매매대금 123억 원, 잔금연장이자 3억 1,500만 원)”를 추가한다.
○ 제1심 판결 제2쪽 제16행의 “110억 7,000만 원”을 “113억 8,500만 원”으로 고쳐 쓴다.
○ 제1심 판결 제5쪽 표 아래 제9행의 “되었다.” 다음에 아래 내용을 추가한다. 『원고는 위와 같이 이 사건 신탁계좌에서 인출된 합계 117억 6,000만 원 중 80억 3,000만 원을 이 사건 토지의 잔금 중 일부로 지급받아, 원고 명의의 은행 계좌에 2010. 9. 24. 19억 2,000만 원, 2010. 9. 28. 18억 4,000만 원, 2010. 9. 29. 42억 7,000만 원을 각 입금하였다.』
1. 원고의 주장 소득세법상 자산의 양도시기는 당해 자산의 대금을 청산한 날이므로, 이 사건 토지의 양도시기는 원고가 이 사건 토지의 매매대금 중 잔금 전부를 지급받아 대금 청산이 이루어진 2014년 7월경이다. 따라서 이 사건 토지의 양도시기가 2010. 9. 28.임을 전제로 한 이 사건 처분은 위법하다.
2. 피고의 주장 매수인들이 2010. 9. 28.까지 이 사건 신탁계좌에 이 사건 토지의 매매대금을 전부 입금하고, 원고가 2010년 9월 말경 그중 양도소득세 납부를 위한 금액을 제외한 매매대금을 모두 지급받음으로써 사회통념상 이 사건 매매계약에 따른 이 사건 토지에 대한 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이르렀으므로, 이 사건 매매계약에 따른 대금 청산이 이루어진 2010. 9. 28. 내지 2010년 9월 말경을 이 사건 토지의 양도시기로 본 이 사건 처분은 적법하다.
1. 원고와 피고 모두 이 사건 토지의 양도시기가 구 소득세법 시행령 제162조 제1항 에 따른 ‘이 사건 토지의 대금을 청산한 날’임은 다투지 않고, 다만 대금 청산일, 즉 이 사건 토지에 대한 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 수 있는 시기에 관하여 다투고 있다. 따라서 이하에서는 이 사건 처분에서 이 사건 토지의 양도시기로 본 2010. 9. 28. 내지 2010년 9월 말경 이 사건 토지의 대금 청산이 이루어졌다고 볼 수 있는지에 관하여 본다.
2. 원고는 2010. 9. 16. 매수인들과 사이에 이 사건 토지를 합계 126억 1,500만 원에 매도하는 내용의 이 사건 매매계약을 체결하면서, 계약금 12억 3,000만 원은 원고가 2008. 5. 20. 이미 지급받은 1차 매매계약의 계약금 12억 3,000만 원으로 대체하기로 약정한 사실, 매수인들은 2010. 9. 20.부터 2010. 9. 28.까지 이 사건 신탁계좌에 합계 148억 원을 입금하였고, 원고는 2010. 9. 20.부터 2010. 9. 28.까지 사이에 이 사건 신탁계좌에서 인출된 합계 117억 6,000만 원 중 80억 3,000만 원을 이 사건 토지의 잔금 중 일부로 지급받은 사실, 원고는 2014. 7. 25. 이 사건 신탁계좌에서 인출된 돈으로 이 사건 토지의 나머지 잔금 30억 4,000만 원을 지급받은 사실은 앞서 인정한 바와 같다. 위 인정사실에다가 앞서 든 증거들에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정할 수 있는 아래와 같은 사정들까지 보태어 보면, 이 법원에 제출된 증거들만으로는 피고 주장과 같이 2010. 9. 28. 내지 2010년 9월 말경 이 사건 매매계약에 따른 이 사건 토지에 대한 대가적 급부가 사회통념상 거의 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이르렀다고 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.
① 2010년 9월 말을 기준으로 원고가 지급받은 이 사건 토지의 매매대금은 92억 6,000만 원(= 계약금 12억 3,000만 원 + 잔금 일부 80억 3,000만 원)이고, 지급받지 못한 매매대금은 30억 4,000만 원이다. 원고가 2010년 9월 말까지 지급받지 못한 매매대금이 전체 매매대금 126억 1,500만 원에서 차지하는 비율이 약 24%에 이르고, 그 금액도 매우 크다.
② 피고는 매수인들이 2010. 9. 20.부터 2010. 9. 28.까지 이 사건 신탁계좌에 이 사건 토지의 매매대금을 초과하는 148억 원을 입금하였음을 들어 2010. 9. 28.경 이 사건 토지의 매매대금이 이 사건 신탁계좌를 통하여 원고에게 전부 지급된 것으로 보아야 한다고 주장하고 있다. 그러나 이 사건 신탁계약 중 [별지 6] 자금관리에 대한 특약에서는, 이 사건 신탁계좌의 자금 집행은 수익자(매수인들)의 자금집행요청서 제출에 의하여 이루어지되, 그 자금의 출처가 2순위 우선수익자(AA은행, 주식회사 BB은행)의 대출금인 경우 해당 우선수익자의 동의서를 첨부하도록 정하고 있고(제2조 제1항), 이 사건 신탁계좌의 자금집행순서는 수익자가 우선수익자로부터 차입한 대출금의 이자(1순위), 제세공과금, 신탁 및 등기 관련 보수(2순위)를 원고의 부동산매매대금(3순위)보다 선순위로 정하고 있는 등(제3조 제1항) 이 사건 신탁계좌에 매매대금 상당액이 입금되었다고 하여 원고가 이를 관리·지배할 수 있는 상태에 이르렀다고 보기 어렵고, 매수인들이 우선수익자로부터 차입한 대출금의 이자, 제세공과금, 신탁 및 등기 관련 보수를 제대로 지급하지 않으면 이 사건 신탁계좌의 잔고에서 우선적으로 집행될 수 있어 그로 인하여 원고가 이 사건 신탁계좌의 잔고에서 이 사건 토지 매매잔금을 지급받지 못하게 될 가능성도 있었다. 게다가 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있었으므로 이 사건 매매계약은 토지거래허가를 받기 전까지 유동적 무효의 상태에 있었다고 할 것이어서 원고로서는 이 사건 매매계약에서 정한 잔금채권을 행사할 수도 없는 상태였다. 따라서 매수인들이 2010. 9. 28.까지 이 사건 신탁계좌에 이 사건 토지의 매매대금 상당액을 전부 입금하였다고 하여, 곧바로 원고가 이 사건 토지의 매매대금을 사실상 지급받았다고 볼 만한 정도에 이르렀다고 볼 수 없을 뿐만 아니라 원고의 이 사건 토지에 관한 매매대금채권이 2010년 소득이 발생할 권리로서 실현가능성이 높은 정도로 성숙․확정되었다고 보기도 어렵다.
③ 피고는 2010. 9. 28. 이후 이 사건 신탁계좌에 남겨둔 30억 4,000만 원은 원고와 매수인들, CC신탁이 상호 합의하여 원고가 납부해야 할 이 사건 토지에 관한 양도소득세 납부를 위하여 남겨둔 것이고, 2010년 9월 말을 기준으로 할 때 위 30억 4,000만 원을 제외한 이 사건 토지의 매매대금은 원고에게 전부 지급되었음을 들어 2010년 9월 말경 원고에게 이 사건 토지에 대한 대가적 급부가 거의 전부 이행되었다고 보아야 한다고 주장하고 있다. 설령 원고와 매수인들, CC신탁이 서로 합의하여 이 사건 토지에 관한 양도소득세에 해당하는 금액을 이 사건 신탁계좌에 남겨둔 것이라고 하더라도, 매수인들이 위 양도소득세액을 부담하기로 약정하였다는 점에 관한 아무런 주장·입증이 없는 이상, 양도시기인 대금 청산일을 정하기 위하여 청산되었는지 여부를 판단할 이 사건 토지의 대금은 위 양도소득세액을 포함한 약정 매매대금 126억 1,500만 원으로 보아야 하고, 약정 매매대금에서 위 양도소득세액을 제외한 금액을 실제 매매대금인 것으로 보아 그 금액이 청산되었는지 여부를 판단하여 대금 청산일을 정할 것은 아니다. 따라서 2010년 9월 말경 위 30억 4,000만 원이 원고에게 지급되었다고 볼 수 없는 이상, 2010년 9월 말경 이 사건 토지의 매매대금 126억 1,500만 원이 전부 이행되었다고 볼 만한 정도에 이르렀다고 볼 수 없다.
④ 원고와 매수인은 이 사건 매매계약 체결 당시 일부 잔금은 공장설립 허가 승인 후 지급받기로 약정하였고, 원고와 CC신탁은 이 사건 신탁계약에서 신탁부동산인 이 사건 토지의 처분시기를 원고에게 매매대금이 완불될 것을 요건으로 토지거래허가 및 공장설립허가가 가능한 시점에 수익자(매수인들)가 수탁자에게 서면으로 소유권 이전을 요청하는 때로 약정하였다(특약사항 제5조 제1항). 원고가 2010. 9. 20. 아시아 신탁 및 매수인들의 업무대행사와 사이에 매매잔금 중 일부인 30억 원을 이 사건 신탁 계좌에 입금하고 사업시행인가 완료 후 토목공사를 마친 다음 지급받기로 약정하고, 이후 매수인들이 이 사건 신탁계좌에 입금한 돈에서 매매잔금 일부인 30억 4,000만 원을 지급받지 못한 것은, 이 사건 매매계약 체결 당시 이 사건 토지가 토지거래허가구역 안에 있었고, 매수인들이 이 사건 토지 위에 공장을 설립하기 위하여 이 사건 토지를 매수하는 것인 점 등을 고려하여 이 사건 매매계약 자체에서부터 매매잔금 일부를 위 공장 설립 사업이 어느 정도 진행된 후 지급받기로 약정함에 따른 것이다. 원고가 이 사건 매매계약 체결 당시 매매잔금 일부를 공장설립 허가 승인 후 지급받기로 약정한 것이나, 2014년 7월에 이르러 이 사건 신탁계좌에서 인출된 매매잔금을 지급받은 것이 양도시기를 자의적으로 조정하여 양도소득세 부담을 회피할 의도에서 이루어진 것이라고 볼 만한 사정은 보이지 않는다.
⑤ 이 사건 신탁계약에서 매수인들이 원고의 동의 없이 이 사건 토지를 사용·수익·처분할 수 있도록 규정하고 있고(특약사항 제8조, 다만 특약사항 제5조 제1항, 제7조의2 제1항에 따르면 원고에게 매매대금이 완불되지 않는 한 매수인들 앞으로의 소유권이전등기나 우선수익자의 요청에 의한 환가는 허용되지 않는다), 매수인들이 2010년 9월 말경 이후 이 사건 토지를 인도받아 사용·수익·변경한 것으로 보이기는 한다. 그러나 소득세법령이 위와 같은 인도일 또는 사용·수익·변경일을 대금 청산일 또는 양도시기로 보도록 규정하고 있지 않은 이상, 이 사건 매매계약에 따른 매매대금이 청산되기 전에 매수인들이 이 사건 토지를 인도받아 사용·수익·변경하였다고 하여 양도소득세의 과세요건을 충족하는 매수인들에게로의 이 사건 토지의 양도가 있었다고 볼 수 없다.
⑥ 원고가 2010년 10월경 이 사건 토지의 매매대금 중 일부씩을 종중원들에게 분배하고, 종중원들이 분배받은 현금 합계 74억 400만 원에 대하여 증여일을 ‘2010. 9. 29.’로 하여 과세관청에 증여세 신고까지 하였다고 하더라도, 그러한 사정만으로 그 무렵 이 사건 토지의 매매대금 126억 1,500만 원이 거의 전부 이행된 것이라고 볼 수 없다.
3. 그렇다면 이 사건 토지의 양도시기를 2010. 9. 28. 내지 2010년 9월 말경으로 볼 수 없고, 달리 이 사건 토지의 양도시기가 2010년에 속한다고 볼 만한 주장․입증이 없으므로, 이 사건 토지의 양도에 관하여 원고에게 2010년 귀속 양도소득세를 부과한 이 사건 처분은 위법하다.
원고의 청구는 이유 있어 인용하여야 한다. 제1심 판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로, 원고의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 이 사건 처분을 취소한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.