원고는 이 사건 토지를 미등기 상태로 취득한 후 양도함[국승]

사 건 2019누11237 양도소득세부과처분취소 원고, 항소인 강AA 피고, 피항소인 BBB 제1심 판 결 수원지방법원 2019. 5. 29. 선고 2018구단8737 변 론 종 결

2019. 10. 2. 판 결 선 고

2019. 12. 4.

1. 제1심판결을 취소한다.

2. 원고의 청구를 기각한다.

3. 소송총비용은 원고가 부담한다. 청구취지 및 항소취지

피고가 2017. 7. 10. 원고에게 한 2016년 귀속 양도소득세 668,654,430원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

주문과 같다.

• 가. 이 사건 각 토지의 등기 관계

1. ㄷㄷㄷ주식회사는 2004. 1. 15. 이AA에게 2003. 6. 25.자 매매를 원인으로 00시 00면 0리 산00-3 임야 14,448㎡(이하 ‘분할 전 임야’라 한다) 중 14,448분의 1,653 지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

2. 분할 전 임야는 2004. 7. 5. 00시 00면 0리 00-3으로 등록전환되고, 같은 날 공유물분할을 원인으로 같은 리 00-3 임야 1,572㎡, 같은 리 00-4 임야 648㎡, 같은 리 00-5 임야 12,228㎡로 분할되었다. 이AA은 위 공유물분할로 위 38-3 임야 1,572㎡와 위 38-4 임야 648㎡ 중 14,448분의 1,806 지분(이하 2개 부동산을 합하여 ‘이 사건 각 토지’라 한다)을 취득하였다.

3. 이 사건 각 토지에 관하여 2004. 8. 19. 같은 날 설정계약을 원인으로 한 채무자 박AA, 근저당권자 주식회사 ㅇㅇ저축은행인 근저당권설정등기(이하 위 근저당권을 ‘2004. 8. 19.자 근저당권’이라 한다)가 마쳐졌다.

4. 이 사건 각 토지는 00시 00면 0리 38-3, 4에서 2004. 11. 23. 00시 00읍 0리 00-3, 4로, 2005. 10. 31. 00시 00구 0동 00-3, 4로 행정구역명칭이 각 변경되었다.

• 나. 2004. 8. 19.자 근저당권설정등기의 말소와 이 사건 제1, 2근저당권의 설정

1. 원고는 2006. 12. 27. 00지구축산업협동조합(이후 상호가 000축산업협동조합으로 변경되었다. 이하 ‘ㅅㅅ협동조합’이라 한다)으로부터 850,000,000원을 대출(이하 ‘이 사건 제1대출금’이라 한다)받았고, 이 사건 제1대출금은 2004. 8. 19.자 근저당권의 피담보채무 변제에 사용되었다.

2. 2004. 8. 19.자 근저당권설정등기는 2006. 12. 27. 해지를 원인으로 말소되었고, 이 사건 각 토지에 관하여 2006. 12. 27. 같은 날 설정계약을 원인으로 한 채무자 원고, 근저당권자 ㅅㅅ협동조합, 채권최고액 1,105,000,000원인 근저당권설정등기(이하 위 근저당권을 ‘이 사건 제1근저당권’이라 한다)가 마쳐졌다.

3. 이 사건 각 토지에 관하여 2008. 2. 20. 같은 날 설정계약을 원인으로 한 채무자 원고, 근저당권자 ㅅㅅ협동조합, 채권최고액 455,000,000원인 근저당권설정등기(이하 위 근저당권을 ‘이 사건 제2근저당권’이라 한다)가 마쳐졌다. 원고는 ㅅㅅ협동조합에 2008. 2. 21. 250,000,000원의 마이너스 대출계좌를, 2008. 2. 29. 100,000,000원의 대출계좌를 각 개설하고, ㅅㅅ협동조합으로부터 약 350,000,000원을 대출(이하 ‘이 사건 제2대출금’이라 한다)받았다.

• 다. ㅋ건설과의 이 사건 제1매매계약과 이 사건 가처분신청

1. 이AA은 2008. 10. 15. 이 사건 각 토지에 관하여 z건설 주식회사(이하 ‘ㅋ건설’이라 한다)에게 2008. 9. 25.자 매매(이하 ‘이 사건 제1매매’라 한다)를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

2. 이AA은 2008. 11. 25. 피고에게 2003. 12. 27. 박BB으로부터 이 사건 각 토지를 2,400,000,000원에 취득하였다가 ㅋ건설에 2,500,000,000원에 양도하였다고 양도소득세 예정신고를 하였다.

3. 이 사건 각 토지에 관하여 2008. 11. 14. ㅋ건설에 대한 채권자라는 한성화의 가압류등기가 경료되었고, 원고는 자신이 이 사건 각 토지의 실소유자라고 주장하며 2009. 4. 29. 수원지방법원에 이 사건 각 토지에 관한 처분금지가처분신청(이하 ‘이 사건 가처분신청’이라 한다)을 하였으며, 위 법원으로부터 2009. 5. 6. 부동산처분금지가처분결정을 받았다.

4. 이 사건 각 토지에 관한 ㅋ건설 명의의 소유권이전등기는 2009. 8. 28. 가처분에 의한 실효를 원인으로 하여 말소되었다.

• 라. 이 사건 제2매매계약

1. 이AA은 2016. 2. 11 ㅌ개발 주식회사(이하 ‘ㅌ개발’이라 한다)에게 2016. 1. 4.자 매매(이하 ‘이 사건 제2매매’라 한다)를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다.

2. 이AA은 2016. 3. 31. 피고에게 이 사건 각 토지의 취득가액을 2,400,000,000원, 양도가액을 1,540,000,000원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

• 마. 피고의 이 사건 처분 피고는 ① 원고가 이 사건 가처분신청 당시 자신을 이 사건 각 부동산의 실소유자라고 주장하였고, ② 이 사건 가처분신청을 하면서 소명자료로 제출한 ㅋ건설과 작성한 협의약정서나 동의서에 원고가 이 사건 각 토지의 실제 소유자라고 기재되어 있음을 근거로, 원고가 이 사건 제1근저당권을 설정할 당시인 2006. 12. 27. 이AA으로부터 이 사건 각 토지를 미등기로 취득한 뒤 2016. 1. 4. ㅌ개발에 1,540,000,000원에 전매한 것으로 보고, 2017. 7. 10. 원고에게 2016년 귀속 양도소득세 668,654,430원(가산세 포함)을 결정․고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 12, 13, 14, 15, 21, 22, 23호증, 을 제1, 2, 3,4, 9, 10호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장

1. 이 사건 각 토지의 실제 소유자는 이AA의 동생 이BB이다.

2. 피고는 ① 원고와 ㅋ건설 사이에 작성한 협의약정서와 확인서에 원고가 이 사건 각 토지의 실소유자라고 기재되어 있는 점, ② 원고가 이 사건 가처분신청 당시 자신이 이 사건 각 토지의 실소유자라고 주장한 점 등을 근거로 원고가 이 사건 각 토지의 실제 소유자로서 ㅌ개발에 이 사건 각 토지를 미등기 전매하였다고 보았다. 그러나 원고는 이 사건 각 토지의 실제 소유자인 이BB에 대해 약 50,000,000원상당의 정산금 채권 등이 있어 그 채권을 확보하기 위한 목적에서 위 협의약정서, 확인서 등을 작성하고 이 사건 가처분신청을 한 것이기 때문에, 피고가 주장하는 사정만으로 원고가 이 사건 각 토지의 실제 소유자라고 볼 수 없다.

• 나. 판단

1. 갑 제1, 2, 7, 31호증, 을 제2, 3, 9호증의 각 기재, 이 법원의 ㅅㅊ농협 진안지점장에 대한 각 금융거래정보 제출명령결과, 변론 전체의 취지를 종합하면 다음 각 사실이 인정된다.

• 가) ㄷㄷㄷ주식회사는 2003. 6. 25. 박BB, 김AA, 홍AA, 신AA와 사이에 그들을 공동매수인으로 하여 분할 전 토지를 포함한 5필지와 00시 00면 0리 38-1 지상건물을 17,600,000,000원에 매도하는 계약을 체결하였다. 박BB은 ㄷㄷㄷ주식회사에 지급할 매매대금을 마련하기 위하여 이AA 등 여러 투자자를 모집하였고, 이AA과 사이에서 분할 전 토지 중 14,448분의 1,653 지분을 이AA에게 매도하되 잔금은 이AA이 취득하는 부동산을 담보로 대출받은 돈으로 지불하기로 약정하였다.
• 나) 이AA은 위 약정에 따라 이 사건 각 토지를 취득한 후 이 사건 각 토지에 2004. 8. 19.자 근저당권을 설정하였다. 박AA이 이 사건 각 토지를 담보로 대출받은 돈은 박BB에게 이 사건 각 토지의 잔금 명목으로 지급되었다.
• 다) 원고는 2006. 12. 27. ㅅㅅ협동조합으로부터 대출받은 이 사건 제1대출금으로 2004. 8. 19.자 근저당권의 피담보채무를 변제하고 그 근저당권을 말소하였다. 이후이 사건 각 토지에 이 사건 제1근저당권이 설정되었고, 2008. 2. 20. 이 사건 제2근저당권이 설정되었는데, 이 사건 제1, 2근저당권의 채무자는 모두 원고이다.
• 라) 이 사건 제1차 매매계약이 체결되기 전인 2008. 9. 19. 원고와 ㅋ건설사이에 원고를 이 사건 각 토지의 실소유자로 표시한 협의약정서(이하 ‘이 사건 협의약정서’라 한다)가 작성되었고, 원고와 ㅋ건설은 같은 날 공증인가 법무법인에서 이사건 협의약정서를 인증받았다. 이 사건 협의약정서에는 ㅋ건설이 이 사건 각 토지에 신축한 건물이 분양될 경우 ① 수분양자로부터 받은 분양 계약금은 건물의 공사대금으로 충당하고, ② 수분양자로부터 받은 중도금 중 30%는 이 사건 각 토지 매매대금으로 지급하며, ③ 건물이 준공되어 분양이 완료되는 경우에는 분양대금으로 나머지 잔금을 모두 지급한다는 내용이 기재되어 있다. 이 사건 협의약정서를 인증받은 후인 2008. 9. 25. 작성된 이 사건 제1매매계약서에는 매매대금 2,500,000,000원 중 계약금 및 중도금은 이 사건 제1, 2근저당권의 피담보채무 1,200,000,000원의 인수로 대체하고, 잔금은 별도의 약정으로 처리한다는 특약사항이 있다.
• 마) 이 사건 제2매매계약서는 이AA과 ㅌ개발 명의로 작성되었다. 이 사건 제2매매계약서의 주요내용은 아래와 같다.
• 바) ㅅㅅ협동조합은 2016. 1. 26. ㅌ개발에 원고의 채무현황에 대한 확인서를 작성해 주었는데, 그 내용은 아래와 같다.
• 사) 이AA은 2016. 2. 11. ㅌ개발에 이 사건 제2매매를 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐주었다.
• 아) ㅌ개발은 2017. 9. 6. ㅅㅅ협동조합에 이 사건 제1, 2대출금을 변제하기 위하여 1,512,553,960원을 지급하였고, 위 돈은 아래 표와 같이 이 사건 제1, 2대출금을 변제하는데 사용되었다. 이 사건 제1, 2근저당권설정등기는 같은 날 해지를 원인으로 말소되었다.

2. 위 인정사실에 의하면 다음과 같은 사정을 알 수 있다.

• 가) 이 사건 제1대출금은 2004. 8. 19.자 근저당권을 말소하는데 모두 사용되었다. 2004. 8. 19.자 근저당권은 이 사건 각 토지의 취득에 필요한 잔금 지급을 위해 설정된 것으로 그 실질적인 채무자가 이AA인 점을 고려하면, 이 사건 제1대출금은 이AA을 위해 사용되었다.
• 나) 이 사건 제1매매계약서에는 매도인이 이AA으로 기재되어 있으나, 이 사건 제1매매계약서와 이 사건 협의약정서에 의하면 매매대금 2,500,000,000원 중 1,200,000,000원은 원고가 채무자인 이 사건 제1, 2대출금 변제에 사용되고, 나머지 1,300,000,000원은 원고에게 지급된다. 이처럼 이 사건 제1매매로 인한 이익은 원고에게 귀속된다. 반면 이AA이나 이BB이 이 사건 제1매매를 통해 얻을 수 있는 이익은 없다. 이에 더하여 원고는 이 사건 제1매매 이후 ㅋ건설을 상대로 이 사건 가처분신청을 하면서 자신이 이 사건 각 토지의 실제 소유자라고 주장하였고, ㅋ건설 역시 원고가 이 사건 각 토지의 실제 소유자라는 취지의 동의서를 제출하였다.
• 다) 이 사건 제2매매계약 제2조에 의하면, 소유권이전등기의무와 잔금지급의무는 동시이행관계에 있다. 그런데 이AA은 ㅌ개발로부터 이 사건 제2매매대금을 받기 전인 2016. 2. 11. ㅌ개발에 이 사건 각 토지에 관한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. ㅌ개발은 위 소유권이전등기를 마친 때로부터 약 1년 7개월이 지난 2017. 9. 6. ㅅㅅ협동조합에 1,512,553,960원을 지급하였다. 이AA이 2016. 2. 11.부터 2017. 9. 6. 사이에 ㅌ개발에 이 사건 제2매매대금의 지급을 독촉하였다고 볼 아무런 증거가 없다. 이 사건 제2매매계약서에는 ‘이 사건 제2매매대금은 이 사건 제1, 2대출금 채무변제액을 원칙으로 한다. 기타 미기재 사항은 별도의 서류가 있을 경우 별도의 서류가 우선한다.’는 특약사항이 있다. 위 특약사항과 이 사건 제2매매계약의 이행과정을 보면, ㅌ개발은 이 사건 제2매매계약서 외에 매매대금의 지급방법 및 시기에 관한 약정서(이하 위 약정을 ‘추가 약정’이라 한다)를 작성했을 것으로 보인다(ㅋ개발 역시 이 사건 제1매매계약 당시 매매대급의 지급방법 및 시기에 관한 이 사건 협의약정서를 작성하였다). 이 사건 제2매매계약서에 매도인이 이AA으로 기재되어 있다고 하여 이 사건 제2매매로 인한 이익이 이AA에게 귀속된다고 볼 수 없다. ㅌ개발은 ㅅㅅ협동조합에 원고의 이 사건 제1, 2대출금을 대위변제하는 방법으로 이 사건 제2매매계약에서 정한 대금지급의무를 이행하였는데, 이는 이 사건 제2매매계약과 추가 약정에 따른 것으로 보인다(ㅌ개발이 ㅅㅅ협동조합에 1,512,553,960원을 지급함으로써 이 사건 제2매매계약에서 정한 대금지급의무를 전부 이행한 것인지는 명확하지 않다). 즉, 이 사건 제2매매계약과 추가 약정에 의할 때 이 사건 제2매매로 인한 이익은 원고에게 귀속될 것으로 예정되어 있었다. 이후 ㅌ개발의 변제금은 원고가 채무자인 이 사건 제1, 2대출금 변제에 사용되었다.
• 라) 원고는 2003년경 이BB에게 투자를 하였는데, 그 투자로 인한 정산금을 담보하기 위한 목적에서 이 사건 협의약정서를 작성하고, 이AA을 대신하여 이 사건 가처분 신청을 한 것이라는 취지로 주장하나, 원고가 2003년경 이BB에게 투자한 사실을 인정할 자금이체내역과 같은 증거가 없고, 달리 원고가 제출한 증거만으로는 원고가 주장하는 투자 사실을 인정하기에 부족하다. 또한 원고는 원고가 이 사건 각 토지의 실제 소유자라는 내용의 이 사건 협의약정서가 작성되고, 자신이 이 사건 각 토지의 실제 소유자라고 주장하며 이 사건 가처분신청을 한 이유를 합리적으로 설명하지 못하고 있다.

3. 위와 같은 여러 사정을 종합하면, 원고는 이 사건 제1대출금을 받아 이를 2004. 8. 19.자 근저당권의 피담보채무의 변제에 사용한 2006. 12. 27.경 이 사건 각 토지를 이AA으로부터 취득하여 미등기 상태로 보유하다가 2006. 2. 11. ㅌ개발에 양도하였고, 그 양도로 인한 양도소득은 모두 원고에게 귀속되었다고 보는 것이 타당하다. 이를 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.

원고의 청구는 이유 없어 이를 기각하여야 한다. 제1심판결은 이와 결론을 달리하여 부당하므로 피고의 항소를 받아들여 제1심판결을 취소하고 원고의 청구를 기각한다.