평가기준일 전 2년 이내의 유사매매사례가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부

사 건 2025구합54258 상속세부과처분취소 원 고 임ㅇㅇ 외3 피 고 ㅇㅇ세무서장 변 론 종 결

2025. 11. 12. 판 결 선 고

2026. 1. 21.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청구취지 피고가 2024. 7. 5. 원고들에 대하여 한 2022년 귀속 상속세 000,000,000원(가산세 포함)의 부과처분 중 29,445,810원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. 원고들은 망 이ㅇㅇ(이하 ‘피상속인’이라 한다)의 상속인들로, 피상속인이 2022. 4. 14. 사망함에 따라 2022. 10. 31. 상속세 과세표준을 0,000,000,000원으로 하여 상속세 000,000,000원을 신고·납부하였다(연부연납 000,000,000원 포함). 당시 원고들은 상속재산인 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 6-1 현ㅇㅇㅇㅇ 5동 2***호(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 공동주택 공시가격인 1,366,000,000원 으로 평가하였다.
• 나. 피고는 이 사건 부동산과 같은 동에 위치한 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 6-1 현ㅇㅇㅇㅇ 5동 1***호 (이하‘이 사건 비교대상 부동산’이라 한다)의 2021. 8. 13.자 매매가액인 2,150,000,000원 (이하‘이 사건 매매가액’이라 한다)을 이 사건 부동산의 상속개시일 현재의 시가로 보아 서 울 지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였고,‘2021. 8. 13.을 매매계약일로 매매된 이 사건 비교대상 부동산은 평가기준일부터 매매계약일까지 기준 중 가격변동의 특별한 사정이 없으므로 이 사건 부동산의 시가에 해당한다’는 심의결과를 통지받았다.
• 다. 이에 따라 피고는 이 사건 매매가액을 이 사건 부동산의 시가로 평가하고, 상속재산 가액 에서 누락된 90,516,952원을 추가하여, 2024. 7. 5. 원고들에 대하여 2022년 귀속 상속세 000,000,000원(가산세 포함)을 추가로 결정·고지하였다(이 중 원고들이 이 사건에서 다투는 이 사건 부동산의 평가와 관련된 부분인‘29,445,810원을 초과하는 부분’을 ‘이 사건 처분 ’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증, 을 제1, 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들의 주장 요지

1. 피고는 평가기간을 벗어나는 이 사건 비교대상 부동산의 2021. 8. 13.자 매매가액을 시가 로 보았는데, 서울고등법원 2024. 10. 29. 선고 2024누43425판결 취지에 의하면 이러한 유사매매사례가액의 경우 평가기간 확대가 불가능하다. 따라서 이 사건 매매가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 이 사건 처분은 위법하다.

2. 구 상속세 및 증여세법 시행규칙(2026. 1. 2. 재정경제부령 제1호로 개정되기 전의 것, 이하‘상증세법 시행규칙’이라 한다)에 의하면‘가격변동의 특별한 사정’의 기준은 공동주택 가격이 5% 이상 차이가 있는지 여부로 판단함이 타당한 점, 이 사건 부동산의 공시가격 및 실거래가 등의 변동 폭이 큰 점 등을 고려하면, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보기 어렵다. 따라서 이 사건 매매가액을 이 사건 부동산의 상속개시일 당시 시가로 볼 수 없으므로, 이와 다른 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 규정 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하‘상증세법’ 이라 한다) 제60조 제1항 본문은‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 구 상속세 및 증여세법 시행령(2023. 2. 28. 대통령령 제33278호로 개정되기 전의 것, 이하‘상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항은 본문에서 “상속재산의 경우 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일(상속개시일) 전 6개월부터 평가기준일 후 6개월까지(이하‘평가 기간’이라 한다)의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하는 한편, 그 단서에서 ‘다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다 ’고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다. 그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법 제67조에 따라 상속세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신 고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 상증세법 제60조 제2항에 따른 시가 로 본다‘고 규정하고 있다.

2. 구체적 판단

• 가) 앞서 본 관련 규정의 문언, 체계 및 취지 등을 종합하여 보면, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 상속세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여‘평가기준일 전 6개월부터 신고 일까지’사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 아니하더라도‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당하다(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 참조). 따라서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 있은 이 사건 비교대상 부동산의 매매는 평가 심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다고 보아야 하므로, 이와 다른 전제에 선 원고들의 주장은 이유 없다.
• 나) 또한 앞서 채택한 각 증거, 갑 제4, 5, 6호증, 을 제2호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 피고가 이 사건 비교대상 부동산의 매매일인 2021. 8. 13.과 평가기준일(2022. 4. 14.) 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 이 사건 매매가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 것에어떠한 위법이 있다고 할 수 없다. 원고들의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

(1) 이 사건 비교대상 부동산은 위 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중 재산형태의 변동사실이 없고, 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화도 없었다.

(2) 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘영 제49조 제4항에서 "기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산"이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다’고 하며 제1호 다목에서‘평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것’을 규정하고 있는바, 이는 상증 세법 시행령 제49조 제4항에서 규정한 유사재산에 해당하는지 여부를 판단하는 기준일 뿐, 원고 들의 주장처럼 ‘가격변동의 특별한 사정’을 판단하는 기준이라고 볼 수는 없다.

(3) 이 사건 부동산에 대한 공시가격이 2021. 1. 1. 13억 6,000만 원에서 2022. 1. 1. 15억 3,000만 원으로 약 12.5% 상승한 사실은 인정되나, 공동주택가격은 매년 공시기준일(1월 1일) 현재를 기준으로 조사·산정되는 것으로서, 이를 통하여 공시기준일 전후의 연속적인 흐름 까지 정확히 확인할 수는 없으며, 공동주택가격은 정부의 공시가격 현실화 정책에 의하여도 영향을 받으므로 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립 된다고 인정되는 가액’인 시가를 그대로 반영한다고 보기도 어렵다.

(4) 이 사건 부동산과 동일한 주거전용면적(183.87㎡)의 매매사례가액을 보건대, 평가기 준일 전 2년 이내 기간 중 평가기준일과 가장 가까운 날의 매매사례가액인 이 사건 매매가액은 2,150,000,000원이고, 평가기준일 이후 거래된 가장 가까운 날의매매사례가액은 2023. 6. 7.자 2,130,000,000원으로 큰 변동이 없다고 보이며, 이 사건 부동산이 위치한 서울 동북권 지역의 아파트 매매 평균가격은 2021. 8.경 1247.13, 2022. 4.경 1270.95로 약 1.91% 변동하였을 뿐 이다. 따라서 이 사건 매매가액은 평가기준일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정 하게 반영하고 있다고 봄이 타당하고, 원고들의 주장처럼 위 각 시점 외에 다른 시점들의 가액 까지도 일정하게 유지되었어야 한다고 볼 수는 없다.

• 라. 소결론 따라서 이 사건 처분은 적법하다.

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.