주택신축판매업의 사업개시일은 ‘주택의 분양을 개시한 시점’으로 보아야 함

사 건 2025구합53716 종합소득세경정거부처분취소 원고, 상고인 AAA 피고, 피상고인 ㅇㅇ세무서장 변 론 종 결

2025. 12. 12. 판 결 선 고

2026. 1. 30.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청구취지 피고가 2024. 1. 18. 원고에게 한 2018년 귀속 종합소득세 경정청구의 거부처분을 취소한다.

• 가. 원고는 BBB과 공동으로 2016. 11. 10. ㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇㅇ 및 ㅇㅇㅇ에 소재한 토지(이하 ‘이 사건 사업장’이라 한다)에서 ‘BBB 외 1’이라는 상호로 주택신축판매업(이하 ‘이 사건 주택신축판매업’이라 한다) 사업자등록을 하였다. 또한 원고는 BBB과 공동으로 2016. 5. 16. ㅇㅇ시 ㅇㅇㅇ구 ㅇㅇ동 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 506호, 2017. 9. 27. 같은 동 ㅇㅇㅇㅇㅇㅇㅇ 625호를 각 사업장으로 하여 부동산임대업(이하 ‘이 사건 부동산임대업’이라고 한다) 사업자등록을 하였다.
• 나. 원고는 2019. 5. 9. 2018년 귀속 종합소득세를 신고하면서 이 사건 주택신축판매업에 관한 수입금액 6,925,000,000원 중 원고 지분 1/2에 해당하는 금액 3,462,500,000원에 대하여 직전 과세기간(2017년)의 이 사건 부동산임대업에 관한 수입금액이 3,385,100원이므로 단순경비율 적용대상 기준금액에 해당한다는 전제에서 추계소득금액을 산정하고 종합소득세를 신고하였다.
• 다. CCC세무서장은 2023. 9. 1. 이 사건 주택신축판매업은 사업개시일이 2018년이므로 BBB은 신규사업자에 해당하고, 2018년 이 사건 주택신축판매업 분양수입금액이 신규사업자의 단순경비율 적용대상 기준금액을 초과하므로 기준경비율을 적용해야한다는 전제에 BBB에게 2018년 귀속 종합소득세 312,100,310원(가산세 포함, 이하 같다)을 경정‧고지하였다. 이에 원고는 2023. 7. 26. 이 사건 주택신축판매업의 공동사업자로서 2018년 귀속 종합소득세에 관하여 기준경비율을 적용하고 소득금액을 재산정하여 종합소득세 수정신고를 하였다.
• 라. 피고는 원고가 위 수정신고에 따른 추가 납부세액을 납부하지 않자 2023. 9. 4. 원고에게 2018년 귀속 종합소득세 332,544,937원을 경정·고지하였다. 이후 피고는 2023. 10. 4. 위 종합소득세 중 납부불성실가산세 19,505,315원을 감액경정하였고, 2023. 10. 13. 기납부세액으로 2,544,920원을 추가로 감액경정하였다.
• 마. 원고는 2023. 11. 30. 이 사건 주택신축판매업 소득금액 산정시 단순경비율을 적용하는 것이 타당하다는 이유로 위 경정·고지 금액을 0원으로 경정해 달라는 취지의 경정청구를 하였는데, 피고는 2024. 1. 18. 이를 거부하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). 【인정근거】다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4호증, 을 제1 내지 9호증의 각 기재, 변론전체의 취지

• 가. 관련 법령 별지 기재와 같다.
• 나. 원고가 단순경비율 적용대상인지 여부 원고는 이 사건 주택신축판매업을 하기 전부터 이 사건 부동산임대업을 하고 있었으므로, 원고는 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제143조 제4항 제2호 다목이 정하는 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 2,400만 원에 미달하는 자에 해당하므로 단순경비율 적용대상자라고 주장한다. 그러나 앞서 든 증거들과 갑 제8호 증의 1 내지 16의 각 기재에 변론 전체의 취지를 더하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하여 보면, 원고가 2018년에 신규로 이 사건 주택신축판매업을 개시한 사업자에 해당한다는 전제에서 단순경비율을 적용하지 않고 기준경비율을 적용한 이 사건 처분이 위법하다고 볼 수 없다.

1. 구 소득세법 시행령 제143조 제4항, 제208조 제5항 제2호에 의하면, 원고가 ① 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 1억 5,000만 원에 미달하는 사업자(건설업, 주거용 건물 개발 및 공급업)이거나 또는 ② 직전 과세기간의 수입금액의 합계액이 일정 금액[건설업(주거용 건물 개발 및 공급업 포함)의 경우 3,600만 원, 부동산임대업의 경우 2,400만 원]에 미달하는 사업자에 해당할 경우 단순경비율이 적용된다.

2. 단순경비율 제도는 주요 경비의 지출 증빙에 대한 기장 능력이 부족한 일정 규모 이하의 소규모 영세사업자에 대해 납세비용을 최소화하려는 취지의 제도이다. 조세부담의 형평성 등을 고려할 때 단순경비율의 적용 요건은 가급적 엄격하게 해석‧적용 할 필요가 있다. 구 소득세법 시행령은 제143조 제4항 제2호 및 제208조 제5항 제2호에서 단순경비율 적용 여부의 판단기준이 되는 금액을 업종별로 구분하여 규정하고 있고, 제208조 제7항에서 2개 이상의 사업을 겸영하는 사업자의 경우에는 수입금액이 가장 많은 주 업종의 수입금액에 그 외 업종의 수입금액을 환산하여 더한 총 수입금액을 기준으로 간편장부대상자에 해당하는지 판단하도록 규정하고 있다. 이에 비추어 보면, 구 소득세법 시행령 제143조 제4항 제2호 가 규정하는 ‘직전 과세기간의 수입금액’은 해당 과세기간의 사업과 실질적 동일성 또는 밀접한 관련성이 있는 사업의 수입금액으로 한정하여 해석하는 것이 타당하다.

3. 원고는 이 사건 부동산임대업과 이 사건 주택신축판매업이 실질적으로 동일하다거나 위 각 사업 사이에 밀접한 관련이 있다고 주장하나, 그와 같이 볼 만한 객관적인 자료가 없다. 오히려 주택신축판매업과 부동산임대업은 매매와 임대로 그 사업의 태양 내지 속성을 달리하고, 이 사건 부동산임대업과 이 사건 주택신축판매업은 그 목적 부동산도 달리하고 있다. 따라서 동일한 사업자가 동일한 사업의 기회에 건축한 공동주택에 관하여 주택신축판매업과 부동산임대업을 동시에 하는 경우가 있다는 등의 원고가 내세우는 사정만으로는 이 사건 부동산임대업과 이 사건 주택신축판매업 사이에 밀접한 관련이 있다고 볼 수 없다.

4. 또한 원고는 이 사건 주택신축판매업의 사업개시일은 최초 분양 계약일인 2017. 12. 3.로 보아야 한다는 취지로 주장한다. 그러나 구 소득세법 시행령 제143조 제4항 에 따른 단순경비율 적용 여부와 관련하여 주택신축판매업의 사업개시일은 ‘주택의 분양을 개시한 시점’으로 보아야 한다(대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 판결 등 참조). 주택신축판매업의 사업개시일은 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행할 수 있는 상태가 된 때를 기준으로 하여야 하고, 사업준비행위를 근거로 사업개시일을 판단할 수는 없다. 그런데 원고가 분양계약을 체결하고 계약금을 수령하였다고 하더라도 그와 같은 사정만으로는 확정적 재화의 공급이 있다고 볼 수 없으므로, 위와 같은 분양계약의 체결 및 계약금 수령을 두고 주택신축판매업 그 자체를 개시한 것으로 볼 수는 없다.

5. 원고가 이 사건 주택신축판매업을 영위하여 신축한 주택을 분양하기 시작한 날, 즉 주택에 대한 분양대금 잔금을 지급받고 최초 소유권이전등기를 하여 확정적으로 재화를 공급하여 준 날은 2018년 3월경으로 보이므로, 이 사건 주택신축사업의 사업개시연도는 2018년으로 보는 것이 타당하다.

• 다. 신뢰보호원칙의 위반 여부

1. 일반적으로 조세법률관계에서 과세관청의 행위에 대하여 신의성실(신뢰보호)의 원칙이 적용되기 위해서는, 과세관청이 납세자에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하여야 하고, 납세자가 과세관청의 견해표명이 정당하다고 신뢰한 데 대하여 납세자에게 귀책사유가 없어야 하며, 납세자가 그 견해표명을 신뢰하고 이에 따라 무엇인가 행위를 하여야 하고, 과세관청이 견해표명에 반하는 처분을 함으로써 납세자의 이익이 침해되는 결과가 초래되어야 한다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2001두9103 판결 등 참조).

2. 원고는 지금까지 국세청에서 사업의 동질성 여부에 관계없이 계속사업자 여부를 판단하여 왔다는 취지로 주장하나, 그러한 사정을 확인할 수 있는 자료가 없을 뿐 아니라 원고가 주장하는 사정만으로는 피고가 원고에게 신뢰의 대상이 되는 공적인 견해표명을 하였다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장도 받아들일 수 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.