양도 당시 실제 용도에 따라 주택으로 사용하는 층수가 4개층으로, 구 건축법 시행령 제3조의 5 [별표1]의 단독주택 중 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 하는 다중주택이나 다가구주택에 해당하지 않아 1세대1주택 고가주택에 대한 특례규정을 적용할 수 없음
양도 당시 실제 용도에 따라 주택으로 사용하는 층수가 4개층으로, 구 건축법 시행령 제3조의 5 [별표1]의 단독주택 중 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 하는 다중주택이나 다가구주택에 해당하지 않아 1세대1주택 고가주택에 대한 특례규정을 적용할 수 없음
사 건 2025구단7144 양도소득세부과처분취소 원 고
○○○ 피 고
○○세무서장 변 론 종 결
2025. 10. 29. 판 결 선 고
2025. 11. 26.
1. 원고의 청구를 기각한다.
청구취지 피고가 2024. ×. ×. 원고에 대하여 한 2022년 귀속 양도소득세 00천만원(가산세00백만원 포함)의 부과처분을 취소한다.
• 정보 익명화 - ❹ 원고는 이 사건 부동산 각 호실을 임대하여, 임차인들은 전입신고를 마치고 전세보증금과 관련하여 확정일자를 받았다. ❺ 옥탑방(401호)에 관한 2016년 내지 2022년까지 주민등록 전입 및 전세보증금 확정일자 내역은 다음과 같다. 이름 전입일 전출일 확정일자부여일 보증금 월세 익 명 화 [인정근거] 갑 제1, 2호증, 을 제2 내지 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지
1. 관련 법리
○ 구 소득세법 제88조 제7호 및 그 위임에 따라 구 소득세법 시행령 제152조의4 는 ‘주택’에 대해 규정하고 있다. 한편 구 주택법(2023. 6. 7. 법률 제19427호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제2조 제1호는 주택을 공동주택과 단독주택으로 구분하고, 그 위임에 따라 주택법 시행령 제2조 및 제3조는 단독주택과 공동주택의 종류와 범위에 대해 건축법 시행령 [별표1]을 준용하고 있다. 구 건축법 시행령(2022. 11. 29. 대통령령 제33004호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조의5 [별표1]은 단독주택 중 ‘다중주택’은 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것), 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하이고 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것 등의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다고 정의하고, 단독주택 중 ‘다가구주택’은 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 660㎡이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 아니하는 것을 말한다고 정의하고 있다. 즉 다중주택이나 다가구주택은 모두 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하여야 한다.
○ 주택을 양도한 자가 다른 건물을 소유하고 있는 경우, 그 다른 건물이 소득세법 제89조 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항에 정한 ‘주택’에 해당하는지 여부는 건물공부상의 용도구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 한다(대법원 2005. 4. 28. 선고 2004두14960 판결, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2005두4304 판결 등 참조).
2. 처분의 경위 및 인정사실에서 알 수 있는 다음 사정을 고려하면, 이 사건 부동산은 양도 당시 실제 용도에 따라 주택으로 사용하는 층수가 4개층으로, 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표 1]의 단독주택 중 주택으로 사용하는 층수가 3개층 이하여야 하는 다중주택이나 다가구주택에 해당하지 않으므로 이 사건 부동산 양도에 대해 구 소득세법 제89조 등 1세대1주택 고가주택에 대한 양도차익 계산특례 규정을 적용할 수 없다. 위 특례 규정을 배제하고 과세한 이 사건 처분은 적법하다. ❶ 이 사건 부동산 양도 당시 건축물대장상 건축물 현황은 지상 3개층만 주택 용도로 사용하는 것이고, 옥탑방은 연면적에서 제외되는 계단실이다. ❷ 그런데 2016년경 이 사건 부동산 옥탑 부분이 무단 증축되어 이를 임차인에게 임대하고, 임차인은 전입신고 및 확정일자까지 받아 실제 주거 용도로 사용하였다. 원고는 이러한 사실을 알고 이 사건 부동산을 매수하였다. 원고는 이 사건 부동산을 매수한 후에 무단증축에 따른 이행강제금도 계속 납부하였고, 계속 이 사건 부동산 옥탑 부분을 주거용으로 임대하였다. ❸ 이 사건 부동산 옥탑방 부분은 이 사건 부동산 양도 당시 구조·기능이나 시설 등이 주거용에 적합한 상태였고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있었다. 실제 원고의 양도 이후에도 해당 부분에 임차인이 거주하고 있다. 이 사건 부동산 양도 당시 옥탑방의 실질적인 용도는 주거용으로 봄이 상당하여, 이 사건 부동산 양도 당시 주택으로 사용하는 층수에 옥탑방도 포함된다(원고 주장과 같이 이 사건 부동산 양도일 전후 1년 5개월간 옥탑방을 주거용으로 사용한 사실이 없다고 하더라도 옥탑방을 주거용이 아니라고 할 수 없다). ❹ 원고는 세대별로 취사시설이 설치되어 있지 않기 때문에 이 사건 부동산을 세대별 주택으로 보면 안 된다는 취지로 주장한다. 이 사건 부동산 옥탑방 부분은 신축 당시 부터 원고가 취득하였다가 양도한 이후에도 계속 주거용으로, 다른 부분도 임대를 통해 주거용으로 사용되고 있다. 이 사건 부동산은 전체 주거용으로 사용되어 주택에 해당한다. 구 소득세법은 ‘주택’에 한하여 비과세 혜택을 부여하고(이 사건 부동산이 이 아니라면 이러한 혜택은 적용될 여지가 없다), 1세대가 혼자 사용하는 단독주택이 아니지만 구 건축법 시행령 제3조의5 [별표1]에서 정한 다중주택과 하나의 매매단위로주택 매매되는 다가구주택을 단독주택으로 취급하여 1세대1주택 고가주택 특례(12억 원 이하 비과세, 장기보유특별공제) 혜택을 주고 있다. 각 규정은 실제 1주택이 아님에도 구 건축법 시행령에서 정한 요건을 갖춘 다중주택, 다가구주택에 한하여 1주택처럼 취급하는 것이다. 이 사건 부동산은 불법 증축된 옥탑방으로 인해 주택으로 쓰는 층수가 3개층 이하일 것이라는 요건을 충족하지 못하여 단독주택으로 취급하는 다중주택에 해당하지 않는다. 다중주택은 그 요건 자체에서 욕실은 설치할 수 있으나 취사시설은 설치하지 않은 것을 말하여 구 소득세법에서 정한 주택의 정의와 다르게 요건을 정하고 있다. 특례 적용 요건에 해당하지 않는다.
원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.