분양모집수수료의 손금산입 여부

사 건 2024구합87973 법인세등부과처분취소 원 고 ㈜aa 피 고 bb세무서장 판 결 선 고

2025. 11. 12.

1. 피고가 원고에 대하여 한 2023. 11. 1.자 2021 사업연도 법인세 부과처분 중 ,,원을 초과하는 부분, 2021년 제2기 부가가치세 부과처분 중 가산세 ,원을 초과하는 부분 및 2023. 11. 6.자 소득금액변동통지(소득자 AAA, 2021년 귀속) 중 ,,원을 초과하는 부분을 각 취소한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용 중 50%는 원고가, 나머지는 피고가 각 부담한다. 청 구 취 지 피고가 원고에 대하여 한 2023. 11. 1.자 2021 사업연도 법인세 ,,원 부과처분, 2021년 제2기 부가가치세 ,,원 부과처분 및 2023. 11. 6.자 ,,,***원의 소득금액변동통지(소득자 AAA, 2021년 귀속)를 모두 취소한다.

• 가. 원고는 분양업무 대행업 등을 목적으로 2019. 11. 13. 설립된 법인이다.
• 나. 원고는 2021년 초경 ccc(이하 ‘숙명종합건설’이라 한다)와 사이에, 서울 종로구 숭인동 ****-* 소재 ‘ooo청계Ⅰ(공동주택 99호실, 오피스텔 40호실, 근린생활시설 28호실)’ 및 같은 동 1420 소재 ‘ooo청계Ⅱ(공동주택 81호실, 오피스텔 45호실, 근린생활시설 29호실, 이하 ooo청계Ⅰ과 ooo청계Ⅱ를 통틀어 ’이 사건 건물‘이라 한다)에 관하여 광고홍보대행계약 및 분양기획용역계약을 체결하였다. ooo청계Ⅰ에 대한 분양기획용역계약의 주요 내용은 아래와 같다. <그림 생략>
• 다. 원고는 이 사건 건물의 분양대행 업무를 함에 있어서, 분양홍보관을 설치하고 상담사를 고용하였으며, 분양계약자를 모집하는 외부 사업소득자(이하 ’사업소득자‘라 한다) 및 부동산중개업소, 부동산투자카페 등 전문 소개업체(이하 ’분양업체‘라 하고, 이를 사업소득자와 통틀어 ’분양모집인‘이라 한다) 등을 통하여 분양대행 용역을 제공받고, 이들이 이 사건 건물에 대한 분양계약을 성사시키는 경우 수수료를 제공하였다.
• 라. 피고는 원고에 대한 법인통합조사 결과, 원고가 2021 사업연도에 손금으로 계상한 분양대행 용역수수료 중 ,,,원(이하 ’이 사건 수수료‘라 한다)은 분양대행용역을 제공받음이 없이 지급된 것으로 보아 이를 손금불산입하고 관련 부가가치세 매입세액을 불공제하였으며, 같은 금액을 원고 대표이사인 AAA에 대한 상여로 소득처분하여, 2023. 11. 1. 2021 사업연도 법인세 ,,원, 2021년 제2기 부가가치세 ,,원을 각 경정·고지하였으며, 2023. 11. 6. 소득자를 AAA으로, 2021년 귀속소득금액을 ,,,*원으로 하는 소득금액변동통지를 하였다. 이 사건 수수료의 세부내역은 아래와 같다. <표 생략>
• 마. 이후 피고는 2023. 12. 4. 당초 적용하였던 부당과소신고가산세를 일반과소신고가산세로 직권경정하여 2021 사업연도 법인세를 ,,원으로, 2021년 제2기 부가가치세를 ,,*원으로 각 감액하였다(이하 이와 같이 감액된 2023. 11. 1.자 법인세 및 부가가치세 부과처분 및 2023. 11. 6.자 소득금액변동통지를 통틀어 ’이 사건처분‘이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 5호증, 을 제1, 2호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고의 주장 요지 아래와 같은 이유로 이 사건 수수료가 가공경비라는 잘못된 전제에서 이루어진 이 사건 처분은 위법하다.

1. 피고는, 이 사건 건물 중 공동주택(이하 ’이 사건 공동주택‘이라 한다)에 관하여 분양모집인 등에게 지급된 수수료 **억 원 전액을 가공경비로 보았다. 그러나 이 사건 건물과 같은 도시형생활주택에 대한 청약의 경우 실제 계약체결 비율이 매우 낮으므로 원고가 분양모집인을 통하여 분양계약 체결을 유도할 이유가 충분히 있으며, 분양모집 인들은 청약당첨자 발표 후 자신들이 구축한 데이터베이스 안에서 당첨된 것으로 추측 된 고객들에게 개별적으로 연락을 하거나 모델하우스 등을 방문한 당첨자 등에게 계약 체결을 유도하여 영업하였다. 따라서 이 사건 수수료 중 공동주택 부분이 가공경비라고 할 수 없다.

2. 피고는, 이 사건 수수료 중 오피스텔, 상가 부분의 경우, 원고가 이를 분양모집인들에 지급한 뒤 이를 계좌 또는 현금으로 돌려받거나(이하 ’페이백‘이라 한다), 같은 호실에 대하여 중복으로 수수료를 지급함으로써 가공경비를 계상하였다고 보았다. 그러나 원고는 이 사건 수수료의 지급과정에서 분양계약 사실을 확인한 후 기안 품의서를 작성하고 해당 품의서에 근거하여 수수료를 지급하는 등 내부 절차를 적법하게 거쳤다. 피고는 원고의 직원이었던 BBB의 진술을 근거로 이 사건 수수료가 가공이라고 보았는데, BBB은 사기 혐의로 유죄판결을 선고받은 사람이므로 그 진술을 신빙할 수 없다. 따라서 이 사건 수수료 중 오피스텔, 상가 부분 또한 가공경비라고 할 수 없다.

• 나. 관계 법령 별지 1 기재와 같다.
• 다. 판단 앞서 채택한 각 증거, 갑 제6 내지 25호증, 을 제3 내지 6호증의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사정들을 고려하면, 이 사건 수수료 중 원고의 직원 등에게 페이백된 부분, 오피스텔과 관련하여 중복으로 지급된 부분 합계 ,,***원은 가공경비로 봄이 타당하나, 나머지 부분에 대하여는 그와 같이 보기 어렵고, 달리 이를 인정할 증거가 없다.

1. 피고는, 이 사건 공동주택에 대하여 아파트 청약시스템인 청약홈 전산망(www.applyhome.co.kr)에서 공개모집방식으로 청약이 진행되었고, 청약홈 당첨자가 계약을 체결하지 않을 경우 예비입주자 순번에 따라 공급되는 방식이었으므로, 원고가 분양모집인을 통하여 분양계약자를 모집하고 분양계약의 성사 대가로 판매수수료를 지 급할 이유가 없다고 보아, 그와 관련하여 지급된 수수료 전액(**억 원)을 가공경비로 보았다.

2. 그러나 ① 이 사건 공동주택은 아파트가 아닌 원룸형 소형 주택으로, 아파트와 비교할 때 선호도가 낮다고 보이는 점, ② 이에 따라 선호도가 높은 아파트에 대한 청약과는 달리 실제 계약체결 비율이 낮은 점, ③ 이 사건 공동주택의 경우도 청약 접수 건수 대비 실제 계약체결의 비율이 낮았고, 이로 인하여 8차에 이르는 모집 및 청약절차가 진행된 점, ④ 이에 따라 원고로서는 이 사건 공동주택의 분양계약 체결을 위하여 분양모집인 등을 통한 홍보, 계약체결의 권유 등 분양대행 업무를 수행할 필요성이 있었다고 보이는 점, ⑤ 분양모집인들이 원고를 통하여 이 사건 공동주택의 청약당첨자 정보를 얻는 것이 전혀 불가능하였다고 단정할 수는 없는 점, ⑥ 원고는 이 사건 공동주택과 관련하여 ccc과 사이에 분양대행계약을 체결하고 분양계약 체결시 세대당 일정 수수료를 지급받기로 하였는바, 만일 피고의 주장처럼 이 사건 공동주택과 관련하여 분양대행용역의 필요성이 전혀 없다면, ccc이 원고와 위와 같은 계약을 체결한 것을 설명할 수 없는 점 등을 종합하면, 이 사건 공동주택이 청약홈을 통한 공개모집방식으로 청약이 진행되었다는 사정만으로 위 공동주택과 관련하여 지급된 수수료 전액이 가공경비라고 보기는 어렵다.

3. 다만 아래의 사정들을 종합하면, 이 사건 공동주택과 관련하여 지급된 수수료 중 원고의 직원 등에게 페이백된 금액 합계 억 ,만 원, 이 사건 건물 중 오피스텔 및 상가와 관련하여 지급된 수수료 중 원고의 직원 등에게 페이백되거나 같은 호실에 대하여 중복으로 지급된 금액 합계 ,,원, 총 ,,***원은 용역제공의 대가로 지급되었다고 보기 어렵고, 이를 가공경비로 봄이 타당하다.

• 가) 이 사건 수수료와 관련하여, 피고가 분양모집인들로부터 받은 거래사실확인서에서 해당 분양모집인들이 ’용역 제공사실이 없고 받은 수수료를 돌려주었다‘고 자인하거나 수령한 수수료가 BBB 등 원고 직원의 계좌로 다시 반환된 사실이 확인된다.
• 나) 원고의 팀장으로 근무하였던 BBB은 원고에 대한 세무조사 과정에서 ’회사에서 탈세목적으로 인건비로 진행할 만한 사람을 수급해달라고 요청하여, 약 20여 명의 명단으로 허위수령해 원고 대표에게 현금으로 전달하였다. 아파트와 오피스텔 채당 수수료 *만 원을 사업소득자들에 지급하는 것으로 신고하고 계좌이체한 뒤 일정 수수료를 제외한 금액을 직원들 계좌 또는 직접 현금 수거로 돌려받아 A 대표에게 현금으로 전달해주었다. 제 통장이나 근무했던 상담사에게 사업소득자들의 수수료가 입금되면 DDD 과장에게 입금완료 사실을 알려주고, DDD 과장은 이름, 소득금액, 입금액, 수수료, 리턴 등이 작성된 표를 저에게 보내주었다. 통장입금액과 DDD 과장이 작성한 금액이 일치하면 AAA 대표에게 DDD 과장이 보고하였다. 계좌로 이체하는 사람들보다 현금으로 직접 전달하는 사람들의 수수료율이 더 높았다. 모집 인원이 여러 명인 경우 제가 일일이 현금으로 수령하기 어려워 수수료로 책정된 금액을 제외한 금액을 지인 중 한 명이 대표로 현금으로 수령하고 제가 직접 수거하러 간 적 있다.‘고 진술하였다. 이에 관하여 원고는 BBB이 사기 혐의로 유죄판결을 받은 사람이므로 그 진술을 신빙할 수 없다고 주장한다. 살피건대, BBB이 서울중앙지방법원에서 “이 사건 건물 오피스텔을 분양하는 과정에서 이를 분양받으려는 피해자에게 ’분양권을 지급받기 위해서는 원분양자에게 프리미엄 명목의 돈을 지급해야 한다‘고 거짓말하고 위 돈을 교부받아 편취하였다.”는 범죄사실로 사기죄의 유죄판결을 선고받은 사실은 인정된다(서울중앙지방법원 2024. 11. 21. 선고 2024고단** 판결, 서울중앙지방법원 2025. 2. 11. 선고 2024노** 판결). 그러나 BBB은 페이백이 이루어지게 된 경위, 구체적인 방법, 지급되는 수수료율 등을 상세히 진술한 점, 위 진술에 부합하는 분양모집인들의 거래사실확인서(용역제공을 하지 않았고 받은 돈을 돌려주었다는 취지)와 계좌이체내역 등이 존재하는 점, BBB과 원고의 대표 AAA 사이의 대화내역에 의하면, BBB이 AAA에게 자신의 통장으로 돈을 입금받았다거나 해당 돈을 출금하여 전달하였다는 내용을 보고하고, 협조자에게 지급하는 수수료율에 대하여 상의하기도 한 점, BBB과 원고 직원 DDD 사이의 대화내역에 의하면, 앞서 본 BBB의 진술과 같이 BBB이 DDD에게 입금사실을 알리면 DDD이 이름, 소득금액, 입금액, 수수료 등이 기재된 표를 보낸 사실이 확인되는 점 등을 종합하면, BBB의 위 진술은 신빙할 수 있다.
• 다) 원고는, 페이백된 금원이 주로 BBB의 계좌로 입금된 점에 비추어 보면, BBB 개인의 일탈행위일 가능성이 있다는 취지로도 주장한다. 그러나 이 사건 수수료와 관련된 페이백은 BBB의 계좌뿐 아니라 DDD을 포함한 원고의 다른 직원들의 계좌로도 이루어진 것으로 보이며, 앞서 본 대화내역들에 의하면 원고 대표 AAA 또한 이러한 페이백 사실에 대하여 잘 알고 있었다고 보이는바, 이 사건 수수료에 관한 페이백이 단순히 BBB 개인의 일탈행위라고 보기는 어렵다.
• 라) 이 사건 수수료 중 ,만 원의 경우, 오피스텔 같은 호실에 대하여 사업소득자와 분양업체에 대하여 중복으로 수수료가 지급된 것으로 보인다. 이에 대하여 원고는, 같은 호실에 대하여 여러 분양모집인이 기여를 하는 경우 각각 수수료를 지급하였다고 주장하나, 원고가 제출한 자료만으로는 하나의 호실에 대하여 어떠한 분양모집인이 어떠한 기여를 하였는지를 구체적으로 구분할 수 없으며, 원고의 주장대로라면 원고와 ccc 사이의 분양기획용역계약에 따라 오피스텔 1채당 원고가 지급받는 판매수수료는 ,만 원인 데 반하여 원고는 분양모집인들에게 1채당 *,***만 원 이상의 수수료를 지급하게 될 수도 있다는 것인바, 원고의 위 주장은 받아들이기 어렵다.
• 라. 취소의 범위

1. 이 사건 처분 중, 이 사건 수수료 중 ,,,원(= ,,, – ,,***)이 가공경비라는 전제에서 이루어진 부분은 위법하고, 나머지 부분은 적법하다.

2. 이에 따라 계산된 정당세액은 2021 사업연도 법인세 ,,원, 2021년 제2기 부가가치세 중 가산세 ,원, 소득금액변동통지(소득자 AAA, 2021년 귀속) ,,원이므로, 이 사건 처분은 위 금액을 초과하는 범위에서 위법하여 취소되어야 한다.

그렇다면, 원고의 청구는 위 인정범위 내에서 이유 있으므로 이를 인용하고 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.