유사재산의 매매 등이 증여보다 선행하는 경우의 단순한 시세상승은 가격변동의 특별한 사정에 해당하지 않음

사 건 2024구합778 증여세부과처분취소 원 고 한OO 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 8. 22. 판 결 선 고

2025. 10. 31.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 2. 2. 원고에게 한 증여세 000,000,000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2022. 2. 15. 부친 한OO와 모친 변OO으로부터 전유부분의 면적이 115.17㎡인 서울 OO구 OOO대로00길 00, 1동 3호(OO동, OOOOOOO아파트, 이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 증여받았다.
• 나. 원고는 2022. 5. 31. 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제1,3항, 제61조 제1항 제4호에 따라 이 사건 아파트의 가액을 2021. 1. 1. 기준 공동주택가격 854,000,000원으로 평가하여 증여세 과세표준을 신고하고 그 무렵 증여세 000,000,000원을 납부하였다.
• 다. 한편 이 사건 아파트와 같은 동에 있고 전용면적이 동일하며 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내에 있는 OOOOOOO아파트 4**호(이하 ‘이 사건 유사재산’이라 한다)에 관하여 2020. 7. 2. 거래가액을 1,230,000,000원으로 한 매매계약이 체결되었다.
• 라. 피고는 이 사건 유사재산의 거래가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 있는지에 관하여 **지방국세청 평가심의위원회에 심의를 신청하였고, 상증세법 제60조 제2항, 상속세 및 증여세법 시행령(이하 ‘상증세법 시행령’이라 한다)2) 제49조 제4항, 같은 조 제1항 단서에 따라 이 사건 유사재산의 거래가액을 이 사건 아파트에 대한 증여일 현재의 시가로 볼 수 있다는 심의 결과가 나오자, 이 사건 아파트의 가액을 1,230,000,000원으로 보아 2023. 2. 2. 원고에게 증여세 000,000,000원을 증액경정ㆍ고지(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 4, 6호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 기재와 같다.

• 가. 원고 주장의 요지 이 사건 유사재산의 매매계약일과 이 사건 아파트의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하여 이 사건 유사재산의 거래가액은 이 사건 아파트의 증여일 현재 시가로 인정될 수 없으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
• 나. 판단

1. 상증세법 제60조 제1항 본문은 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(이하 '평가기준일'이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 상증세법 제60조 제2항의 위임을 받은 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 ‘증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 기간(평가기간) 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다’고 규정하는 한편, 그 단서에서 ‘다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 가격변동의 특별한 사정이 없는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다’고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다. 그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고, 그 위임을 받은 상속세 및 증여세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 경우(다목) ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 규정하고 있다.

2. 앞서 본 사실과 앞서 든 증거들, 을 제1, 2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 따라 인정할 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정을 종합하면, 이 사건 유사재산의 거래가액이 발생한 이후 이 사건 아파트 증여일까지 사이에 상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항 단서가 규정하는 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없고, 달리 이사건 유사재산의 거래가액이 상증세법 시행령 제49조 제4항, 제1항 단서의 다른 요건을 충족하지 못하였다고 볼 만한 사정도 보이지 않으므로(원고도 이를 다투지 않는다), 이 사건 유사재산의 거래가액을 시가로 본 이 사건 처분을 위법하다고 보기는 어렵다.

• 가) 이 사건 아파트와 이 사건 유사재산은 같은 단지 같은 동에 있는 아파트로 이 사건 유사재산 매매계약일부터 이 사건 아파트 증여일까지 기간 중 재산형태의 변동사실이 없고, 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화도 없었다.
• 나) 이 사건 아파트와 같은 동에 있는 아파트에 관하여 2022년에는 거래가 없었으나 2020년, 2021년에는 아래와 같이 5차례의 거래가 있었고 이 사건 증여일 후 1년 정도 후인 2023. 3. 18.에도 거래가 있었는데 각 거래가액은 이 사건 유사재산의 거래가액과 유사한 수준이므로 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 보기 어렵다. (단위:원) 호수 거래일 거래유형 공동주택가격 (2021.1.1.기준) 거래대금 비고 8**호

2020. 6. 24. 매매 895,000,000 1,230,000,000 4**호

2020. 7. 2. 매매 868,000,000 1,230,000,000 이 사건 유사재산 7**호

2020. 7. 4. 매매 895,000,000 1,230,000,000 9**호

2020. 11. 6. 매매 895,000,000 1,300,000,000 5**호

2021. 2. 24. 증여 868,000,000 1,240,000,000 감정가액 3**호

2022. 2. 15. 증여 854,000,000 854,000,000 이 사건 아파트 3**호

2023. 3. 18. 매매 854,000,000 1,280,000,000

• 다) 이 사건 아파트가 속한 아파트단지에서 이 사건 아파트와 전용면적이 동일한 주택에 관한 부동산뱅크 매매시세는 이 사건 유사재산의 매매계약이 있던 2020. 7.경 하한가 1,200,000,000원, 상한가 1,250,000,000원이었고, 이 사건 아파트의 증여일이 있던 2022. 2.경 하한가 1,250,000,000원, 상한가 1,350,000,000원이었다. 또한 KB부동산 매매시세는 2020. 7.경 하위평균가 1,050,000,000원, 일반평균가 1,180,000,000원, 상위평균가 1,230,000,000원이었고, 2022. 2.경 하위평균가 1,250,000,000원, 일반평균가 1,300,000,000원, 상위평균가 1,350,000,000원이었다. 피고가 이 사건 처분에서 이 사건 아파트 시가로 삼은 1,230,000,000원은 이 사건 유사재산 매매계약 당시나 이 사건 아파트 증여 당시 시세에 부합하거나 크게 벗어나지 않는다.
• 라) 이 사건 아파트와 이 사건 유사재산의 공동주택가격은 이 사건 유사재산의 매매계약일부터 이 사건 아파트의 증여일을 거쳐 이 사건 처분일 무렵까지 아래 표 기재와 같이 꾸준히 상승하였고 그 변동추이도 유사하다. 이에 비추어 보면, 평가기준일로부터 약 2년 전의 이 사건 유사재산의 거래가액을 이 사건 아파트의 평가기준일 현재 시가로 인정하는 것이 원고에게 불리하다고 보이지도 않는다. (단위: 원) 구분 2020.1.1.기준 2021.1.1.기준 2022.1.1.기준 2023.1.1.기준

① 이 사건 아파트 728,000,000 854,000,000 955,000,000 766,000,000

② 이 사건 유사재산 740,000,000 868,000,000 971,000,000 780,000,000

• 마) 앞서 본 바와 같은 부동산뱅크 내지 KB부동산의 시세내역에다가 공동주택 가격 변동 등에 비추어 보면 이 사건 유사재산의 매매계약일부터 이 사건 아파트의 증여일까지 사이에 이 사건 아파트의 시세가 상승세에 있었다고는 볼 수 있다. 증여재산의 가액은 시가에 따르는 것이 원칙이다. 그런데 과세관청이 증여 이전의 증여재산의 가액이 증여일 현재의 가액보다 높지 않다는 것을 입증한 경우에는 그 증여 이전의 증여재산의 가액을 증여 당시의 시가로 보아 한 증여세 부과처분은 오히려 납세자에게 유리하고 그 세액은 정당세액 범위 내에 있는 것으로 볼 수 있으므로, 그 증여 이전의 증여재산의 가액을 증여 당시의 시가로 보아 한 증여세 부과처분을 위법하다고까지 보기는 어렵다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93누10293, 93누10309 판결, 대법원 1996. 10. 29. 선고 96누9423 판결 등 참조). 마찬가지로 유사재산의 매매 등이 있은 이후 증여일까지 단순한 시세상승이 있었던 경우는 유사재산의 매매 등 가액을 시가로 보아 한 증여세 부과처분은 납세자에게 특별히 불리하지 않고 그 세액은 정당세액 범위 내에 있는 것으로 볼 수 있으므로, 유사재산의 매매 등이 증여보다 선행하는 경우의 단순한 시세상승은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 가격변동의 특별한 사정에 해당하지 않는다고 봄이 타당하며, 달리 이 사건 유사재산 등에 관하여 가격변동의 특별한 사정이 있었다고 볼 만한 자료도 없다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.