3. 이 사건 처분의 위법 여부
- 가. 원고의 주장 비교대상 주택의 매매계약일과 이 사건 주택의 증여일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 존재하여 비교대상 주택의 매매가액은 이 사건 주택의 증여일 현재 시가로 인정될 수 없으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
- 나. 관련 규정 구 상증세법 제60조 제1항 본문은 ‘증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(이하 ’평가기준일‘ 이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 구 상증세법 제60조 제2항의 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 시가로 인정되는 것 중의 하나로 ‘평가기준일 전후 6개월(이하 ’평가기간‘이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매(이하 ’매매등‘이라 한다)가 있는 경우 그 가액’을 규정하고, 단서에서 ‘평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매의 가액을 시가로 볼 수 있다’고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고, 그 위임을 받은 상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 ‘상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조 제3항 제1호는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 경우(다목) ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유 사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 규정하고 있다.
- 다. 구체적 판단
1. 앞서 든 증거, 갑 제15, 16호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ➀평가기간(증여일인 20. . . 전 6개월부터 20. . . 후 3개월까지) 중 이 사건 주택에 대한 매매등이 이루어진 적이 없는 사실, ➁ 20. *. . 전후로 이 사건 주택과 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택에 관하여 체결된 매매계약의 내용은 아래와 같은 사실이 인정된다.
2. 위 인정사실, 을 제3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 비교대상 주택의 매매계약일과 평가기준일 사이에 가격변동의 특별한 사정이 있다고 볼 수 없다.
- 가) 비교대상 주택은 위 매매계약일부터 증여일까지의 기간 중 재산형태의 변동 사실이 없고, 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화도 없었다.
- 나) 20년에 이 사건 주택과 동일한 공동주택단지에 속하고 전용면적 및 공동주택가격이 동일한 주택이 원에 2차례 거래되었다. 이 사건 주택과 동일한 공동주택단지에 속하고 전용면적이 동일한 주택에 관한 한국부동산원 매매시세는 20. . 하위평균 원, 상위평균 원이었고, 20. . 하위평균 원, 상위평균 원이었다. 또한 이 사건 주택과 동일한 공동주택단지에 속하고 전용면적이 동일한 주택에 관한 KB부동산 매매시세는 20. . 하위 평균 원, 상위평균 원이었고, 20. . 하위평균 원, 상위평균 *원이었다. 이러한 사정에 비추어 보면, 위 매매계약일부터 증여 일 사이에 이 사건 주택의 시세가 상승세에 있었다고 볼 수 있고, 이러한 경우 증여일 이전에 이루어진 비교대상 주택의 매매가액을 이 사건 주택의 평가기준일 현재 시가로 인정하더라도 원고에게 특별히 불리하지 않다.
- 다) 이 사건 주택의 공동주택가격이 20년 원, 20년 원으로 상승하다가 20년 원으로 하락하였고, 서울 동남권 아파트의 실거래가격지수는 20. . %에서 20. . *%로 하락하기는 하였다. 그러나 ➀ 공동주택가격은 매년 공시기준일(1월 1일) 현재를 기준으로 조사ㆍ산정되는 것으로서(부동산 가격공시에 관한 법률 제18조 제1항, 같은 법 시행령 제40조), 이를 통하여 공시기준일 전후의 연속적인 흐름까지 정확히 확인할 수는 없는 점, ➁ 공동주택가격은 정부의 공시가격 현실화 정책에 의하여도 영향을 받으므로 ‘불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액’인 시가를 그대로 반영한다고 보기 어려운 점, ➂ 앞서 본 한국부동산원 매매시세 및 KB부동산 매매시세가 서울 동남권 아파트의 실거래가격지수보다 그 대상지역을 한정하고 있어 시세변동을 적절히 반영하고 있다고 보이는 점 등에 비추어 보면, 이 사건 주택의 공동주택가격 등에 다소간의 변동이 있었다고 하여 비교대상 주택의 매매가액이 증여일 현재 이 사건 주택의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못한다고 볼 수 없다.
3. 평가기간 중 이 사건 주택에 대한 매매등이 이루어지지 않았음은 앞서 본 바와 같으므로, 이 사건 주택의 가액은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항, 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 ‘유사한 다른 재산’의 매매가액에 의하여야하고, 결국 앞서 본 비교대상 주택의 매매가액인 원을 이 사건 주택의 평가기준일 현재 시가로 인정할 수 있다. 따라서 원고의 주장은 이유 없다.