소급감정가액을 시가로 볼 수 있는지 여부

사 건 2024구합71053 상속세부과처분취소 원고(상고인) AAA 외 4명 피고(피상고인)

○○세무서장 원 심 판 결 판 결 선 고

2025. 09. 25.

1. 원고들의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 8. 1. 원고들에게 한 2022. 5. 30. 상속분 상속세 1,144,697,501원(가산세 포함) 중 113,366,665원을 초과하는 부분을 취소한다.

• 가. BBB(이하 ‘고인’이라 한다)이 2022. 5. 30. 사망함에 따라 그의 배우자 원고 AAA와 자녀들인 나머지 원고들은 고인 소유의 구 * - 대477.62㎡ 및 그 지상 상업용 건물(이하 위 토지와 건물을 통틀어 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 상속받았다.
• 나. 원고들은 2021. 9. 30. 이 사건 부동산은 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제1, 2항에서 정한 시가 산정이 어려운 경우에 해당한다고 보아, 같은 법 제60조 제3항, 제61조 제1항에 의한 보충적 평가방법에 따라 이 사건 부동산 가액을 3,925,335,360원으로 평가하고 이 사건 부동산을 포함한 전체 상속세 과세가액을 7,056,876,918원으로 하여 상속세 과세표준 신고를 하고, 상속세 1,503,314,388원을 납부하였다.
• 다. 서울지방국세청장은 2023. 3. 27.부터 2023. 6. 24.까지 고인에 대한 상속세 조사를 실시하면서 주식회사 CC감정평가법인과 주식회사 DD감정평가법인에 가격산정 기준일을 상속개시일인 2022. 5. 30.로 정하여 이 사건 부동산에 관한 시가감정평가(이하 ‘이 사건 감정평가’라 한다)를 의뢰하였고, 그 감정결과는 아래 표 기재와 같다.
• 라. 서울지방국세청 평가심의위원회는 위 감정평가법인들이 평가한 각 감정가액을 모두 상속세 및 증여세법 시행령(이하 ‘상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제2호에 따른 ‘감정가액’에 포함시킬 수 있다는 결정을 하였고, 이에 서울지방국세청장은 상증세법 시행령 제49조 제1항 제2호에 따라 위 감정가액들의 평균액인 5,882,914,200원(이하 ‘이 사건 감정가액’이라 한다)을 이 사건 부동산의 시가로 보아 그 과세자료를 피고에게 통보하였다.
• 마. 피고는 2023. 8. 1. 원고들에게 2022. 5. 30. 상속분 상속세 1,191,435,220원을 결정․고지하였다.
• 바. 원고들은 이에 불복하여 조세심판원에 심판청구 하였고, 피고는 조세심판원 심판청구가 진행 중인 2023. 12. 21. 위 처분 중 납부지연 가산세 46,737,719원을 감액 경정․결정하였다(이하 감액되고 남은 처분을 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 사. 조세심판원은 2024. 3. 21. 위 처분 중 납부지연 가산세 46,737,719원에 관한 심판청구는 각하하고, 나머지 청구는 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제2호증(가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1 내지 3호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고들 주장의 요지 아래와 같은 이유로 이 사건 감정가액은 이 사건 부동산의 시가로 볼 수 없다. 그럼에도 이 사건 감정가액을 이 사건 부동산의 시가로 보아 상속세를 산정한 이 사건 처분은 위법하다.

1. 이 사건 감정가액은 상속개시일 현재의 시가라고 할 수 없고, 감정가액은 감정평가업자의 주관에 따른 차이가 커서 시가로 인정하기 어렵다(이하 ‘제1 주장’이라 한다).

2. 상증세법 시행령 제49조 제2항 제2호에 따라 감정가액의 평균액을 시가로 인정하여 상속세를 부과하기 위해서는 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일 모두가 평가기준일인 상속개시일 전후 6개월 이내에 존재하여야 한다. 그런데 이 사건 감정평가서는 평가기준일로부터 약 9개월이 경과한 2023. 3. 22.과 2023. 3. 23.에 작성되었으므로 위 규정의 요건에 위배된다(이하 ‘제2 주장’이라 한다).

3. 이 사건 처분은 과세관청의 자의적인 기준에 따라 감정평가 대상을 선정한 뒤에 이루어진 것이어서 공평과세의 원칙과 조세법률주의에 반한다(이하 ‘제3 주장’이라 한다).

• 나. 관계 법령 [별지] 관계 법령의 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 규정 상증세법 제60조 제1항 본문은 ‘상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 따른다.‘고 정하고, 같은 조 제2항은 ’제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.‘고 정하고 있다. 그 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문에서는 ’수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매(이하 ‘매매등’이라 한다)가 있는 경우에 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 일정한 가액을 말한다.‘고 정하고 있다. 그 단서에서는 ’평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간(이하 ‘법정결정기한’이라 한다) 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 상속세 또는 증여세 납부의무가 있는 자, 지방국세청장 또는 관할세무서장이 신청하는 때에는 제49조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.‘고 정하면서, 그 제1호 본문에서 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을, 제2호에서 해당 재산에 대하여 둘 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을, 제3호에서 해당 재산에 대하여 수용․경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액․경매가액 또는 공매가액을 각 들고 있다.

2. 제1 주장에 관한 판단

• 가) 상증세법 제60조 제1항 본문은 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 평가기준일 현재의 시가에 따른다고 정하고 있으나, 한편으로 같은 조 제2항 및 상증세법 시행령 제49조 제1항에서 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매등이 있는 경우 확인되는 가액 및 법정결정기한까지 매매등이 있는 경우 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거친 가액을 포함하여 시가의 범위를 확장하고 있으므로, 상증세법 제60조에서 말하는 ‘평가기준일 현재의 시가’가 반드시 평가기준일 현재 존재하는 가액만을 의미한다고 볼 수 없다.
• 나) 또한 ‘시가’는 상증세법 제60조 제2항에서 원칙적으로 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이라고 정하고 있는 것처럼 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 말하는 것으로, 주관적인 요소가 배제된 객관적인 것이어야 한다. 그러므로 감정가액도 평가기준일 당시 상속재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있는 것을 전제로 시가로 인정된다고 할 수 있다. 원고는 이 사건 감정가액이 감정평가업자의 주관에 따라 산정된것으로 이 사건 부동산의 교환가치를 적정하게 반영하고 있지 못하다는 취지로 주장하고 있으나, 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고들의 이 부분 주장은 이유 없다.

3. 제2 주장에 관한 판단 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문은 시가 평가기간 내에 매매등이 있는 경우 그 매매사례가액 등을 평가기준일 현재의 시가로 인정할 수 있도록 정하면서 같은 조 제2항 제2호에서 매매사례가액 등이 평가기간 이내에 해당하는지는 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일을 기준으로 판단한다고 정하고 있으므로, 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문을 적용하기 위해서는 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 모두 시가 평가기간 이내에 있어야 한다. 그런데 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 시가 평가기간 후 법정결정기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우 그 매매, 공매, 경매, 감정 등에 따른 가액도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 시가 산정의 기준이 되는 매매사례가액 등으로 인정할 수 있다고 정하고 있을 뿐, 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 반드시 시가 평가기간 경과 후부터 법정결정기한까지의 기간에만 있어야 한다고 정하고 있지는 않다. 즉, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 평가기간이 경과하였다고 하더라도 법정결정기한까지 감정 등이 이루어진 경우 그러한 감정가액 등도 시가로 인정할 수 있는 절차를 마련하고 있는 규정이므로, 이 경우 가격산정 기준일과 감정가액 평가서 작성일이 시가 평가기간부터 법정결정기한까지의 기간에 있으면 위 규정에서 정한 형식적 요건을 충족하고, 그러한 감정가액이 실질적으로 평가기준일 당시 상속재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있을 경우 이를 적법한 매매사례가액 등으로 인정할 수 있다고 봄이 타당하다. 그러므로 이 사건 감정가액 평가서가 평가기준일로부터 6개월을 경과한 시점에 작성되었다고 하더라도 그 작성일이 법정결정기한인 2023. 8. 31.내에 존재하는 이상 이 사건 감정가액을 시가로 인정할 수 있으므로, 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

4. 제3 주장에 관한 판단 위 인정사실, 앞서 든 각 증거, 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 아래와 같은 사정들을 종합하면, 과세관청이 고가의 비주거용 부동산에 관하여만 일부 감정을 실시하였다고 하여 이를 공평과세의 원칙과 조세법률주의에 위배된다고 보기 어렵다. 따라서 원고들의 이 부분 주장도 이유 없다.

• 가) 아파트⋅오피스텔 등의 주거용 부동산은 면적⋅위치⋅용도 등이 유사한 물건이 많으므로 그 유사매매사례가액 등을 상속재산의 시가로 인정할 수 있는 경우가 많은 반면(상증세법 시행령 제49조 제4항 참조), 비주거용 부동산은 개별적 특성이 강하여 비교대상이 될 만한 물건을 찾기 어렵고, 거래 자체가 빈번하지 않아 유사매매사례가액 등을 확인하기 어렵다. 따라서 대부분의 납세의무자들은 공시가격으로 비주거용 부동산을 평가하여 상속⋅증여세를 신고하고 있는데, 특히 최근까지 비주거용 부동산은 공시가격 현실화율 역시 현저하게 낮아 그 객관적 교환가격이 제대로 반영되지 못하는 문제가 있었다.
• 나) 국세청은 2020. 1. 31. ‘상속⋅증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내’에 대한 보도자료를 발표하였는데, 비주거용 부동산과 지목의 종류가 대지 등으로 지상에 건축물이 없는 토지(나대지) 중 보충적 평가방법에 따라 신고하고 시가와의 차이가 큰 부동산을 대상으로 감정평가를 의뢰하여 감정가액으로 상속⋅증여재산을 평가할 예정이고, 2019. 2. 12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로 실시할 예정인 점을 밝혔다. 또한 위 보도자료의 질의응답 항목 중 ‘고가의 비주거용 부동산이 모두 감정평가 대상이 되는지?’라는 질의부분에서 고가의 비주거용 부동산 전체가 감정평가 대상이 되는 것은 아니고, 상속⋅증여된 비주거용 부동산으로서 시가와 신고가액의 차이가 큰 경우 등 과세형평성이 현저히 떨어지는 물건을 대상으로 한다는 내용도 밝혔다. 즉 국세청은 위 보도자료를 통하여 과세관청이 감정을 시행할 대상과 기준을 가능한 범위에서 밝혔던 것으로 보이고, 그 선정 기준이 현저히 자의적이라고 보이지도 않는다. 다) 담세력에 따른 실질과세의 원칙 등에 비추어 볼 때 시가를 확인하기 어려운 토지 등 비주거용 부동산 중 공시가격과 시가의 차이가 지나치게 큰 것으로 보이는 일부 고가의 상속⋅증여 부동산을 대상으로 과세관청이 감정을 실시하여 시가를 확인하는 것이 합리적인 이유 없는 차별이라고 보기는 어려운 점, 그와 같이 이루어진 감정이라 하더라도 그 자체에 하자가 없고 객관적인 교환가치에도 부합한다면 담세력을 초과하는 과세가 이루어진다고 보기도 어려운 점 등을 종합해 보면, 과세관청이 고가의 비주거용 부동산에 관하여만 일부 감정을 실시하였다고 하여 이를 조세평등주의에 위배된다고 보기는 어렵다.
• 라) 나아가 과세관청의 감정 대상 선정 자체를 과세요건에 관한 것이라고 볼 수 없으므로 과세관청이 내부적인 기준에 따라 감정 대상을 선별하여 선정한다고 하더라도 그와 같은 사정만으로 조세법률주의에 위배된다고 볼 수도 없다.

5. 소결론 따라서 이 사건 감정가액을 시가로 인정한 것이 위법하다고 볼 수 없다.

그렇다면, 원고들의 주장은 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.