이 사건 금원이 재산권의 알선수수료인지 컨설팅비인지 여부

사 건 2024구합617 종합소득세부과처분취소 원 고 염AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 5. 15. 판 결 선 고

2025. 6. 26.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 20xx. x. xx 원고에게 한 20xx년 귀속 종합소득세 xxx,xxx,xxx 원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 채BB이 OO시 xxxx길 xx 토지 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)을 20xx. x. xx주식회사 OOO(이하 ‘CCC’라 한다)에 xx억 원에 양도한 것과 관련하여 채BB으로부터 20xx. x. xx xxx,xxx,xxx 원, 20xx. x. xx xxx,xxx,xxx 원, 합계 xxx,xxx,xxx 원(이하 ‘이 사건 금원’이라 한다)을 지급받았다. 원고는 20xx. x. xx 이 사건 금원을 이 사건 부동산의 양도를 위하여 채BB에게 공급한 컨설팅 용역의 대가에 해당한다고 보고 이 사건 금원의 xx%를 필요경비에 산입하여 20xx년 귀속 종합소득세 x,xxx,xxx 원을 신고․납부하였다.
• 나. OO세무서장은 20xx. x. xx부터 20xx. x. xx.까지 채BB에 대해 양도소득세 조사를 한 결과 이 사건 금원이 소득세법 제21조 제1항 제19호 에서 정한 인적용역의 일시적 제공의 대가가 아니라 같은 항 제16호에서 정한 재산권에 관한 알선 수수료에 해당하는 것으로 보아 과세자료를 피고에게 통보하였고, 피고는 원고가 기타소득 금액을 과소신고한 것으로 보아 20xx. x. xx 원고에게 20xx년 귀속 종합소득세 xxx,xxx,xxx 원을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제x, x, x, xx호증, 을 제x호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

[별지] 관계 법령 기재와 같다.

• 가. 원고 주장의 요지 원고는 20xx. x. xx부터 20xx. x. xx까지 부동산개발 등을 사업목적으로 하는 주식회사 DD개발의 이사로 근무하였고, 서울 OO구 xx xx번지 일대 EEEE아파트 개발사업을 수행한 적이 있으며, 서울 OO구 xxx동 오피스텔사업, 서울 OO구 xx동 주택사업, 서울 xxx 주상복합사업에 참여한 이력이 있는 사람으로, 부동산개발 관련 전문 지식을 바탕으로 채BB에게 이 사건 부동산과 관련하여 근린생활시설 용도변경, 그린벨트 해제를 위한 개발공청회 등 참석, 이 사건 부동산 인근 우회도로 신설 및 xx석유 저장탱크 이전에 참여, 이 사건 부동산 양도시기 제안 및 매물 제시 등의 인적용역을 제공하였는바, 이 사건 금원은 소득세법 제21조 제1항 제16호 에서 정한 중개알선수수료가 아니라 같은 항 제19호에서 정한 양도를 위한 컨설팅 용역의 대가로보아 이 사건 금원의 80%를 필요경비로 산입하여 기타소득 금액을 계산하여야 한다.
• 나. 인정사실

1. 이 사건 부동산의 부동산등기부상 내역은 다음과 같다.

2. 원고는 20xx. x. xx 채BB에게 이 사건 부동산을 xx억 원에 양도하였다.

3. 이 사건 부동산 중 건물의 건축물대장에는 20xx. x. xx 위 건물이 단독주택에서 제1종 근린생활시설(휴게음식점)로 용도변경된 것으로 기재되어 있다.

4. 이 사건 부동산의 그린벨트 해제는 20xx. x. xx경 이루어졌고, 이 사건 부동산 인근의 xxxx골 도로는 20xx년경 신설되었다.

5. 채BB은 20xx. x. xx 원고에게 아래와 같은 내용의 각서를 작성하였다 채BB 은 이 사건 부동산의 매매와 관련하여 원고에게 지급하기로 약조한 매매알선수수료 (매매대금의 15%) xxx,xxx,xxx 원 중 xxx,xxx,xxx 원은 20xx. x. xx FF은행 계좌로 이체 하여 지급하기로 하고 나머지 잔액 xxx,xxx,xxx 원은 2개월 후인 20xx. x. xx. 지급하기로 약조하고 이 지불각서를 작성 교부한다. 단 지연 지급에 대한 이자는 없는 것으로 한다. 다만 기간 내에 지급이 이루어지지 않을 경 우에는 연 20%의 이자를 지급하기로 한다.

6. 채BB은 20xx. x. xx GG부동산 공인중개사를 통하여 이 사건 부동산을 CCC에게 xx억 원에 매도하였는데, 그 매도계약서의 특약사항 제9항에는 ‘본 부동산 중개에 있어서 원고의 역할에 대하여는 GG부동산에서 일체의 책임을 지지 않는다.’고 기재되어 있다.

7. 원고는 20xx. x. xx.경 OO세무서장의 채BB에 대한 양도소득세 조사과정에서 아래와 같이 진술하였다. 사실확인서(을 제2호증 2면) 원고가 20xx. x. xx 이 사건 부동산을 채BB 에게 양도한 이후 20xx년부터 인근 부동산과 강남부동산업자들과 수없는 소개를 통하여 매매거래를 시도하였지만 이루어지지 않다가 OO, OO동 기획부동산 등에 이 사건 부동산 매도의뢰를 하였는데 O동에 있는 HH부동산에서 연락이 와서 채BB 에게 CCC를 소개하였고, 이에 O동 HH부동산과 GG부동산을 연결하여 채BB 과 CCC가 GG부동산에서 계약을 하게 되었다. 당시 연결자들은 자신들이 공식적인 중개를 하는 것을 원하지 않아 GG부동산의 중개로 계약을 하였다. 진술서(을 제9호증 4면) 문: 귀하는 채BB 이 2 20xx. x. xx 이 사건 부동산을 CCC에 매각하는 과정에 참여하여 xxx,xxx,xxx 원을 수령한 사실이 있습니까? 답: 네 있습니다. 문: 그렇다면, 동 금액을 수령한 이유는 무엇이며, 채BB 의 매도거래에서 귀하의 역할은 무엇이었는지 상세히 설명하여 주시기 바랍니다. 답: 중개알선수수료이며, 여러 부동산 업자에게 물건을 소개하여 주고 매수자를 물색하였습 니다.

8. 채BB은 과세전적부심사과정에서 ‘이 사건 부동산을 취득할 당시 원고가 이 사건 부동산의 호가가 xx억 원이라고 하였으나 부도 직전이었기 때문에 어쩔 수 없이 자신에게 양도하였다. 원고는 개발업이 어느 정도 진행되자 다시 원고에게 양도하여 줄 것을 요청하였으나 원고의 민․형사 소송 등으로 인한 가압류, 사업 불안으로 원고에게 양도하는 것은 어렵지만 다른 사람에게 이 사건 부동산을 xx억 원 이상으로 양도할 수 있게 해주면 그에 따른 소개비로 xx%의 수수료를 주겠다고 구두 약속하였다. 이에 자신으로부터 이 사건 부동산의 양도에 관한 전권을 위임받은 원고는 20xx년부터 인근 부동산 등과 수 없는 접촉을 통하여 매매거래를 시도하였지만 이루어지지 않다가 GG부동산과 연결되었고, GG부동산에서도 몇 단계를 거쳐 CCC를 소개받아 GG부동산에서 매매계약을 체결하게 되었다. 이 사건 부동산 양도계약 체결 후 원고에게 구두로 약속했던 수수료 xx%는 너무 많으니 xx%로 하자고 제안하였고, 원고가 이를 수용하여 xxx,xxx,xxx 원을 지급하였다.’고 진술하였다. [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제x, x, x, x, xx호증, 을 제x 내지 x호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지

• 다. 판단

1. 관련 규정 및 법리 가) 소득세법 제21조 제1항 은 ‘기타소득은 이자소득․배당소득․사업소득․근로소득․연금소득․퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.’라고 하면서, 제16호에서 ‘재산권에 관한 알선 수수료’를 규정하고, 제19호에서는 ‘다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 인적용역(제15호부터 제17호까지의 규정을 적용받는 용역은 제외한다)을 일시적으로 제공하고 받는 대가’를 규정하고 있다(이하 ‘ 제17호 ’, ‘ 제19호’ 등은 위 각 규정을 가리킨다). 그리고 위 제19호의 다목은 ‘변호사, 공인회계사, 세무사, 건축사, 측량사, 변리사, 그 밖에 전문적 지식 또는 특별한 기능을 가진 자가 그 지식 또는 기능을 활용하여 보수 또는 그 밖의 대가를 받고 제공하는 용역’을 규정하고 있다. 한편 기타소득의 금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 산정하고(소득세법 제21조 제3항), 그 필요경비는 특별한 규정이 없으면 ‘해당 과세기간의 총수입금액에 대응하는 비용으로서 일반적으로 용인되는 통상적인 것의 합계액’으로 계산되는데(소득세법 제37조 제2항), 위 제16호의 재산권에 관한 알선 수수료에 관하여는 달리 정한 바가 없으므로 그 원칙에 따라 필요경비를 산정하게 된다. 반면 제19호의 기타소득에 대해서는 ‘받은 금액의 100분의 80에 상당하는 금액’을 필요경비로 하고, 실제 소요된 금액이 100분의 80에 상당하는 금액을 초과하면 그 초과하는 금액도 필요경비에 산입하도록 하는 특별규정이 있다[ 소득세법 제37조 제2항 제2호, 구 소득세법 시행령(2018. 2. 13. 대통령령 제28637호로 개정되기 전의 것) 제87조 제1호 나목].

• 나) 위와 같은 소득세법 관련 규정의 내용과 문언 및 규정 체계 등을 종합해 보면, 제19호 각 목의 기타소득은 어느 것이나 ‘인적용역의 제공에 대한 대가’에 해당하여야 하므로, 용역의 제공과 관련하여 얻은 소득이라도 용역에 대한 대가의 성격을 벗어난 경우에는 제19호의 소득으로 볼 수 없다. 제19호에서 제16호의 규정을 적용받는 용역 제공의 대가는 제외한다고 규정한 것도 같은 의미로 이해될 수 있고, 필요경비의 계산에서 제19호의 소득은 최소한 100분의 80을 정률로 산입할 수 있도록 한 반면 제16호의 재산권에 관한 알선 수수료에 대해서는 일반원칙에 따르도록 한 것도 마찬가지 취지라고 할 것이다. 그러므로 일시적 인적용역을 제공하고 지급받은 금품이, 제공한 역무나 사무처리의 내용, 당해 금품 수수의 동기와 실질적인 목적, 금액의 규모 및 상대방과의 관계 등을 종합적으로 고려해 보았을 때, 용역제공에 대한 보수 등 대가의 성격뿐 아니라 재산권 알선의 성격까지 함께 가지고 있어 전체적으로 용역에 대한 대가의 범주를 벗어난 것으로 인정될 경우에는 제19호가 아니라 제16호의 소득으로 분류하는 것이 타당하다(대법원 2017. 4. 26. 선고 2017두30214 판결 참조).

2. 구체적 판단 위 인정사실, 앞서 든 증거들, 변론 전체의 취지에 의하여 인정할 수 있는 다음과 같은 사정들을 종합하면, 이 사건 금원은 소득세법 제21조 제1항 제16호 에서 정한‘재산권에 관한 알선 수수료’에 해당한다고 봄이 타당하다. 따라서 이 사건 처분은 위법하지 않다.

• 가) 알선이란 남의 일이 잘되도록 주선하는 일을 뜻한다. 그런데 소득세법 제21조 제1항 제16호 에서 정한 ‘재산권에 관한 알선 수수료’와 관련하여 소득세법령은 ‘알선’의 의미를 별도로 정의하거나 한정하고 있지 않으므로, 소득세법 제21조 제1항 제19호 에서 제16호 등의 경우를 제외시킨 입법취지상 다른 사람 사이에서 거래나 계약이 잘 이루어지도록 도와주는 다양한 유형의 행위를 모두 ‘알선’에 해당한다고 볼 수 있다. 또한 소득세법 집행기준 21-0-4는 제1항에서 ‘재산권에 관한 알선수수료는 다른 소득에 속하지 아니하는 것으로서 재산의 매매·양도·교환·임대차계약 기타 이와 유사한 계약을 알선하고 받는 수수료를 말한다.’고 규정하고, 제2항에서 ‘거주자가 일시적으로 부동산을 중개하고 받는 매매알선수수료는 기타소득에 해당하고 알선행위가 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있으면 사업소득으로 구분한다.’고 규정하고 있는 점 등에 비추어, 일시적으로 부동산 매매계약의 체결을 직접 목적으로 정보제공 등을 한 경우에는 재산권에 관한 알선 행위에 해당하고 그 대가는 소득세법 제21조 제1항 제16호 에서 정한 재산권에 관한 알선 수수료라고 보는 것이 타당하다.
• 나) 원고는 이 사건 부동산 양도와 관련하여 채BB에게 자신이 가진 부동산개발 관련 전문 지식을 이용하여 근린생활시설 용도변경, 그린벨트 해제를 위한 개발공청회 등 참석, 이 사건 부동산 인근 우회도로 신설 및 xx석유 저장탱크 이전에 참여,이 사건 부동산 양도시기 제안 및 매물 제시 등의 부동산 컨설팅 용역을 제공하고 이 사건 금원을 수령한 것이라고 주장하나, 이 사건 금원에 대하여 20xx. x. xx 채BB이 원고에게 이 사건 부동산 양도대금의 xx%인 xxx,xxx,xxx 원을 매매알선수수료로 지급하기로 한 각서 외에 원고가 주장하는 컨설팅 용역에 관한 계약서는 존재하지 않는다. 원고와 채BB은 채BB에 대한 양도소득세 관련 조사과정 내지 과세전적부심사과정에서 ‘이 사건 금원은 원고가 채BB에게 이 사건 부동산의 매수인을 알선하여 주는 것에 대한 대가’라는 취지로 진술하기도 하였다. 다) 소득세법 제21조 제1항 제19호 다목은 전문적 지식 또는 특별한 기능을 활용하여 제공한 용역의 대가일 것을 요건으로 한다. 원고는 자신이 부동산 개발 관련 전문적 지식을 가지게 된 근거로 부동산개발회사에서의 근무와 각종 부동산 개발사업 수행을 주장하나, 이와 입증할 객관적인 자료를 제시하지 못하고 있다.
• 라) 원고가 이 사건 부동산 관련하여 제공한 컨설팅 용역이라고 주장하는 근린생활시설 용도변경, 그린벨트 해제를 위한 개발공청회 등 참석, 이 사건 부동산 인근 우회도로 신설 및 OO석유 저장탱크 이전에의 참여와 관련하여서는, 원고가 제출한 자료만으로는 원고가 그와 관련하여 실제로 어떠한 역할을 수행하였는지 알기 어렵다.
• 마) 설령 이 사건 금원에 이 사건 부동산 양도시기 제안 및 매물 제시와 관련하여 부동산 정보와 자문의 제공과 같은 컨설팅 용역의 측면이 있다고 하더라도 그 금액을 고려하면 해당 컨설팅 용역의 대가로만 보기에는 과도한바, 이 사건 금원은 컨설팅용역의 대가적 성격뿐 아니라 재산권에 관한 알선 수수료의 성격까지 함께 가지면서 전체적으로 컨설팅 용역에 대한 대가의 범주를 벗어난 것으로서 인정된다. 따라서 이 사건 금원은 소득세법 제21조 제1항 제16호 에서 정한 ‘재산권에 관한 알선 수수료’로 분류함이 타당하다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.