이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액을 이 사건 부동산의 시가로 본 처분은 적법함

사 건 2024구합60213 증여세경정거부처분취소 원 고

1. 박AA 2.김BB 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 4. 1. 판 결 선 고

2025. 8. 13.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 8. 7. 원고들에게 한 별지 1 기재 각 증여세경정거부처분을 취소한다.

• 가. 원고들은 2022. 2. 4. 원고 박AA의 부(父)이자 원고 김BB의 시부(媤父)인 박CC으로부터 DD구 EE서로 000, 000동 000호(동, EE***아파트)(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다) 중 각 10분의 3 지분을 증여받았다.
• 나. 원고들은 2022. 5. 13. 이 사건 아파트 중 10분의 3 지분의 가액을 705,000,000원으로 평가하여 각 증여세 151,500,000원을 신고하면서 그중 각 24,492,500원을 납부하고 세액공제 후 남은 각 122,462,500원에 대하여는 연부연납을 신청하였다.
• 다. 원고들은 2023. 5. 25. 이 사건 아파트 중 10분의 3 지분의 가액을 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제3항, 제61조 제1항 제4호가 정한 보충적 평가방법에 따른 397,200,000원으로 평가하여야 한다고 주장하면서 기(旣)신고한 증여세 각 151,500,000원 중 각 79,598,200원을 환급하여 줄 것을 구하는 각 감액경정청구를 하였다.
• 라. 피고는 이 사건 아파트와 같은 단지에 위치한 DD구 EE서로 000, 000동 000호(동, EE***아파트)(이하 ‘이 사건 비교대상 아파트’라 한다)의 2021. 3. 26. 자 매매가액인 2,090,000,000원을 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 보아 서울지방국세청 평가심의위원회에 시가인정 심의를 신청하였고, 2023. 7. 25. ‘이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액 2,090,000,000원은 매매계약일로부터 (이 사건 아파트의) 증여일까지 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 상속세 및 증여세법(이하 ’상증세법‘이라 한다) 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 이 사건 아파트의 증여일 현재의 시가로 볼 수 있다’는 심의결과를 통지받았다.
• 마. 이에 따라 피고는 2023. 8. 7. 원고들에게, 위 다.항 기재 각 경정청구와 관련하여 2024. 5. 31. 납부하여야 할 연부연납세액에서 각 22,698,000원을 차감하는 방식으로 환급하여 줄 것임을 통지하였다(이하 통틀어 ‘이 사건 경정거부처분’이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 11호증(가지번호 있는 것은 가지번호 포함, 이하 같다), 을 제1, 2, 4, 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 2 기재와 같다.

• 가. 원고들의 주장

1. 이 사건 비교대상 아파트는 이 사건 아파트와 같은 단지를 구성하고 있기는 하나, 최고층이 15층에 달하고 엘리베이터가 있어 최고층이 5층에 불과하고 엘리베이터가 없는 이 사건 아파트와 유사한 재산에 해당한다고 보기 어렵다.

2. 설령 이 사건 비교대상 아파트가 이 사건 아파트와 유사한 재산에 해당한다고 보더라도, 이 사건 비교대상 아파트의 매매계약일부터 이 사건 아파트의 증여일까지 기간 동안 공동주택가격이 급격하게 상승하여 이 사건 비교대상 아파트와 이 사건 아파트가 위치한 EE신시가지아파트 단지 전체가 토지거래허가구역으로 지정될 정도에 이르렀는바, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정하기 어렵다.

3. 따라서 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액을 이 사건 아파트의 증여 당시의 시가로 볼 수 없으므로, 이 사건 경정거부처분은 위법하여 취소되어야 한다.

• 나. 판단

1. 관련 법리 상증세법 제60조 제1항 본문은 “증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(평가기준일) 현재의 시가에 따른다.”라고 규정하고, 제2항은 “제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.”라고 규정하고 있다. 그 위임에 따른 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 “증여재산의 경우 ‘수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’이란 평가기준일(증여일) 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지(이하 ‘평가기간’이라 한다)의 기간 중 매매 등이 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.”라고 규정하는 한편, 그 단서에서 “다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.”라고 규정하면서, 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 들고 있다. 그리고 상증세법 시행령 제49조 제4항은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산(이하 ‘유사재산’이라 한다)에 대한 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(상증세법 제68조에 따라 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 구상증세법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고 있다. 이러한 관련 규정의 문언, 체계 및 취지 등을 종합하여 보면, 상증세법 시행령 제49조 제4항은 증여세 과세표준을 신고한 경우로서 유사재산에 대하여 ‘평가기준일 전 6개월부터 신고일까지’ 사이에 매매 등이 있는 경우에는 그 가액을 해당 재산의 시가로 보고, 위 기간에 해당하지 아니하더라도 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 중에 유사재산에 대한 매매 등이 있는 경우에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 가액을 해당 재산의 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 규정이라고 해석하는 것이 타당하다(대법원 2025. 7. 3. 선고 2025두30271 판결 참조).

2. 이 사건 비교대상 아파트가 이 사건 아파트와 유사한 재산에 해당하는지

• 가) 이 사건 비교대상 아파트와 이 사건 아파트가 상증세법 시행령 제49조 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제1항 제1호 각 목에서 규정한 유사재산, 즉 ① 동일한 공동주택단지 내에 있을 것, ② 주거전용면적의 차이가 100분의 5 이내일 것, ③ 공동주택가격의 차이가 100분의 5 이내일 것을 모두 충족한다는 점은 당사자 사이에 별다른 다툼이 없거나, 갑 제12호증의 기재에 의하여 인정할 수 있으므로, 특별한 사정이 없는 한 이 사건 비교대상 아파트는 이 사건 아파트와 유사한 재산에 해당한다고 봄이 타당하다.
• 나) 이에 대하여 원고들은, 이 사건 비교대상 아파트의 경우 최고층이 15층에 달하고 엘리베이터가 있는 반면, 이 사건 아파트의 경우 최고층이 5층에 불과하고 엘리베이터가 없어 유사한 재산으로 볼 수 없다고 주장한다. 그러나 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 이 사건 비교대상 아파트와 이 사건 아파트가 모두 EE아파트에 해당하고, 위 공동주택단지는 주요 재건축 단지로 분류되어 토지거래허가구역으로 지정된 점, 재건축 단지 중 저층인 아파트 호실이 고층인 아파트 호실보다 가격이 낮다고 단정하기 어려운 점, 실제로 2020년부터 2022년까지 기간 동안 이 사건 비교 대상 아파트와 이 사건 아파트의 공동주택가격 차이가 100분의 5 이내로 크지 않았던 점 등에 비추어 볼 때, 원고들이 주장하는 위 사정만으로는 이 사건 비교대상 아파트와 이 사건 아파트가 유사한 재산에 해당한다는 사실인정을 뒤집기에 부족하다.
• 다) 따라서 원고들의 이 부분 주장은 받아들이기 어렵다.

3. 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 시가로 볼 수 있는지

• 가) 앞서 든 증거, 갑 제13호증의 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ① 이 사건 아파트의 공동주택가격이 2020년 16.6%, 2021년 17.2%, 2022년 7.6% 상승한 사실, ② 이 사건 아파트가 위치한 EE**아파트 단지 전체가 2021. 4. 27. 토지거래허가구역으로 지정된 사실, ③ 이 사건 비교대상 아파트와 면적이 동일한 EE*아파트 000동 0층이 2023. 11. 10. 2,304,000,000원에 거래된 사실이 인정되기는 한다.
• 나) 그러나 앞서 든 증거에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 공동주택가격의 변화가 부동산의 실제 가치 변동을 그대로 반영한다고 보기는 어려운 점(정부의 공동주택가격 현실화 정책에 따라 공동주택가격이 전국적으로 큰 폭으로 상승한 점을 보더라도 그러하다), ② 원고들의 주장에 의하면 이 사건 비교대상 아파트의 거래가 이루어진 2021. 3. 26.부터 이 사건 아파트 중 각 10분의 3 지분을 증여받은 2022. 2. 4.까지 급격한 가격 상승이 있었다는 것이므로, 이 사건 아파트의 증여 당시의 시가가 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액보다 더 ‘높다’는 것인 점, ③ 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에서 ‘가격변동의 특별한 사정이 없을 것’을 요구하는 취지가 시가로서의 타당성 확보에 있다는 점을 고려하면, 피고가 원고들에게 유리하게 이 사건 비교대상 아파트의 매매사례가액을 이 사건 아파트의 증여 당시의 시가로 확정한 것에 어떠한 위법이 있다고 평가하기 어려운 점 등에 비추어 볼 때, 이 사건 비교대상 아파트의 매매가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하고 있을 뿐만 아니라 증여일 당시 이 사건 부동산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하고 있다고 봄이 타당하다.
• 다) 따라서 원고들의 이 부분 주장 역시 받아들이기 어렵다.

그렇다면, 원고들의 청구는 모두 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.