종합부동산세 과세대상으로 판단한 이 사건 처분은 적법함

사 건 2024구합70067 종합부동산세등부과처분취소 원 고 최AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 4. 10. 판 결 선 고

2025. 5. 22.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2023. 8. 1. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 종합부동산세 00,000,000원, 농어촌특별세 0,000,000원, 2022년 귀속 종합부동산세 00,000,000원, 농어촌특별세 0,000,000원의 각 부과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고는 2021년 및 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 서울 BB구 CCC로 156, DDDDD 1동 805호1) 1) 및 같은 소재지 DDDDD 7동 906호(이하 각 ‘이 사건 제1부동산’, ‘이 사건 제2부동산’이라 하고 이를 통틀어 일컬을 때에는 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 소유하고 있다.
• 나. 원고는 2013. 1. 2.경 이 사건 제2부동산을 대상으로 하여 임대사업자 등록을 하고, 2013. 9. 30.경 위 임대사업자 등록에 따라 이 사건 제2부동산이 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에 따른 주택으로서 같은 조 제8항에 따라 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에 해당한다고 신고하였다. 이에 따라 이 사건 제2부동산은 종합부동산세법상 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 않았다.
• 다. BB구청장은 ‘2020. 8. 18. 민간임대주택에 관한 특별법(이하 ‘민간임대주택법’이라 한다) 개정으로 이 사건 제2부동산의 임대의무기간이 경과하여 임대사업자 등록 말소 대상에 해당한다‘는 이유로 2020. 9. 7. 원고의 임대사업자 등록을 말소처리하였다.
• 라. 피고는 2023. 8. 1. 원고에 대하여 이 사건 제2부동산이 과세대상주택에 포함됨을 전제로 하여 2021년 귀속 종합부동산세 00,000,000원, 농어촌 특별세 0,000,000원, 2022년 귀속 종합부동산세 00,000,000원, 농어촌특별세 0,000,000원을 결정·고지하였다(이하 ’이 사건 처분‘이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2호증, 을 제1, 2, 3호증, BB구청장에 대한 사실조회회신 결과, 변론 전체의 취지

별지 관계법령의 기재와 같다.

• 가. 원고의 주장

1. 원고는 2019년경부터 이 사건 제2부동산을 매각하려고 시도하였으나, 이 사건 제2부동산이 속한 재건축조합 법률대리인 등이 ’이 사건 제2부동산은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에 해당하는데, 관련법령 등에 따르면 이 사건 제2부동산의 매수인에게 조합원 지위가 승계되지 않는다‘고 법률해석을 잘못한 탓에 이 사건 제2부동산을 매각하지 못하였다. 이처럼 원고가 이 사건 제2부동산을 계속 보유하고 있었던 것은 원고에게 책임을 물을 수 없는 사유에서 기인한 것임에도, 원고에게 이 사건 제2부동산의 보유로 인한 종합부동산세의 납부의무를 인정하는 것은 형평에 반하고 일관성 없는 행정이라고 할 것인바, 이 사건 처분은 위법하다(이하 ‘제1주장’이라 한다).

2. 이 사건 처분은 BB구청장이 2020. 9. 7. 원고의 임대사업자등록을 직권말소함에 따라 이 사건 제2부동산이 과세표준 합산대상에 해당되게 된 결과이다. 그런데 이 사건 제2부동산은 민간임대주택법상 장기일반민간임대주택으로 임대의무기간이 원고가 임대사업자로 등록한 2013. 1. 2.부터 8년이라 할 것이어서, 관계법령에 따르더라도 이 사건 제2부동산의 임대의무기간이 경과하는 2021. 1. 2. 또는 원고와 이 사건 제2부동산의 임차인 사이 임대차계약의 종료기간인 2021. 3. 9. 전에는 원고의 임대사업자 등록을 말소할 수 없다. 따라서 BB구청장이 그 이전인 2020. 9. 7. 원고의 임대사업자 등록을 직권말소한 것은 위법하여 무효이고, 무효인 직권말소를 전제로 한 이 사건 처분 역시 위법하다(이하 ‘제2주장’이라 한다).

• 나. 판단

1. 제1주장에 대한 판단

• 가) 조세법률주의 원칙상 과세요건이거나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고, 합리적 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 아니하며, 특히 감면요건 규정 가운데에 명백히 특혜규정이라고 볼 수 있는 것은 엄격하게 해석하는 것이 조세공평 원칙에도 부합하고(대법원 2009. 8. 20. 선고 2008두11372 판결 참조), 과세처분 취소소송에서 비과세요건이나 공제요건 등에 대한 증명책임은 원칙적으로 납세의무자에게 있다(대법원 2009. 7. 9. 선고 2007두4049 판결 참조).
• 나) 이 사건 각 처분에 적용되는 구 종합부동산세법(2021년도 귀속 종합부동산세에 대하여 2022. 9. 15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것, 2022년도 귀속 종합부동산세에 대하여 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법’ 2) 이라 한다) 제8조 제2항 제1호, 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 은 종합부동산세 합산배제 특례를 규정한 특혜조항이므로 이를 엄격히 해석하여 하고, 이에 의하면 해당 규정이 적용되기 위해서는 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 하고 과세기준일에 이를 유효하게 유지하여야 한다. 그런데 2021년 및 2022년 과세기준일을 기준으로 원고가 이 사건 부동산을 보유하고 있었고, 원고의 임대사업자등록이 말소되어 이 사건 제2부동산이 제8조 제2항 제1호에 따른 종합부동산세 합산배제 임대주택의 요건 등을 갖추지 못하여 과세 대상이 됨이 명백하다. 한편, 원고 주장과 같이 BB구청과 재건축조합 법률대리인 등이 매수인의 조합원 지위 승계 여부에 관하여 잘못된 법률조언을 하여 이 사건 제2부동산의 경제적 가치가 낮게 평가되었고 현실적으로 매도가 어려웠다고 하더라도, 이 사건 제2부동산의 매도가 불가능하였던 상황이 아니었고 원고는 경제적 득실을 따져 낮은 가격으로 이 사건 제2부동산을 매도하기 보다는 이 사건 제2부동산을 계속 보유하였던 것이므로, 원고가 제출한 증거만으로 이 사건 제2부동산을 계속 보유한 것은 원고에게 책임을 물을 수 없는 사유에서 기인한 것이라고 볼 수 없고, 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.

2. 제2주장에 대한 판단

• 가) 관련규정

(1) 원고가 임대사업자등록을 한 2013. 1. 2. 당시 시행되던 구 임대주택법에서는 장기·단기의 구별이 없이 매입임대주택의 임대의무기간을 당해 임대주택의 임대개시일로부터 5년으로 규정하고 있었다[구 임대주택법(2015. 8. 28. 법률 제13499호로 전부개정되기 전의 것) 제16조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령(2015. 12. 28. 대통령령 제26763호로 개정되기 전의 것) 제13조 제1항 제2호].

(2) 임대주택법은 2015. 8. 28. 법률 제13499호로 구 민간임대주택법으로 전부 개정되었다(이하 ‘2015년 개정 민간임대주택법’이라 한다). 위 2015년 개정 민간임대주택법은 민간임대주택을 기업형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택인 ‘기업형임대주택’, 일반형임대사업자가 8년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택인 ‘준공공임대주택’ 및 일반형임대사업자가 4년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 민간임대주택인 ‘단기임대주택’으로 구분하여 규율하였다(2015년 개정 민간임대주택법 제2조 제4, 5, 6호). 또한 이와 관련하여 당초 부칙(법률 제13499호, 2015. 8. 28.) 제3조 제2항은 ‘종전의 임대주택법에 따라 등록한 임대주택은 종전의 임대주택법을 적용한다’라고 규정하였으나, 2020. 6. 9. 위 부칙 조항은 삭제되었고, 2020. 8. 18. 부칙 제3조 제3항으로 종전의 임대 주택법 제16조 제1항 제4호 에 따른 매입임대주택을 2015. 8. 28. 전부 개정 법률 제2조 제6호에서 정의하는 단기임대주택으로 보되, 임대의무기간 등에 관하여는 종전의 구 임대주택법을 적용하도록 하는 규정이 신설되었다.

(3) 이후 구 민간임대주택법이 2018. 1. 16. 법률 제15356호로 개정되면서, 제2조 제6호에서 기존의 단기임대주택의 명칭을 단기민간임대주택으로 변경하여 규정하였다.

(4) 임대차 3법의 시행과 연계하여 민간임대주택법이 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 대폭 개정되었는데(이하 ‘2020년 개정 민간임대주택법’이라 한다), 주택시장 과열요인이 될 수 있는 아파트 장기일반민간매입임대주택 및 단기민간임대주택 유형을 민간임대주택에서 폐지하기 위해 임대사업자 등록 말소와 관련하여 제6조 제5항을 신설하여 “종전의 민간임대주택법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다.”라고 규정하였다. 한편, 위 개정과 관련하여 부칙 제7조를 두어 ‘제6조 제5항의 개정규정에도 불구하고 이 법 시행일 당시 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택의 임대의무기간이 이법 시행일 전에 경과된 경우에는 이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다’라고 규정하였다.

• 나) 구체적인 판단

(1) 앞서 인정한 사실 및 앞서 든 증거, 변론 전체의 취지에 인정되는 사정들을 위와 같은 관련규정에 비추어 보면, 원고가 이 사건 제2부동산에 대하여 임대사업자 등록을 할 당시 이 사건 제2부동산은 종전의 임대주택법상 매입임대주택으로 임대의무기간 5년이 적용되고, 2015년 개정 민간임대주택법에 따라 위 민간임대주택법 제2조 제6호 에 따른 단기임대주택으로 보되, 임대의무기간 등에 관하여는 구 임대주택법에 따르게 되어 여전히 5년의 임대의무기간이 적용되게 된다(2015년 개정 민간임대주택법 부칙 제3조 제3항). 따라서 이 사건 제2부동산은 임대개시일인 2013. 1. 2.3)부터 5년이 경과하는 2018. 1. 1. 그 임대의무기간이 종료하였다고 할 것이다.

(2) 2020년 개정 민간임대주택법 제6조 제5항 및 부칙 제7조에 따르면 종전의 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택의 임대의무기간이 이 법 시행일 전에 경과된 경우이 법 시행일에 그 임대주택의 등록이 말소된 것으로 본다는 것이므로, 위 2020년 개정 민간임대주택법 시행일인 2020. 8. 18. 이전 이 사건 제2부동산의 임대의무기간이 종료(2018. 1. 1.)되어, 법 시행일인 2020. 8. 18. 임대주택의 등록이 말소된 것으로 보게 되므로, BB구청장이 2020. 9. 7. 임대의무기간이 경과하였음을 이유로 원고의 임대사업자등록을 직권말소한 데에 위법이 있다고 볼 수 없다(원고는 2020년 개정 민간임대주택법 제6조 제6항 에서 ‘제5항에 따라 등록이 말소된 경우 그 임대사업자를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다’고 정하고 있음을 들어 이 사건 제2부동산에 대한 임대차계약이 종료되는 2021. 3. 9. 전에는 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 보아야 한다고 주장하나, 위 법 조항에 따르더라도 ‘임차인에 대한 관계에서’ 임대사업자로 본다는 것일 뿐이므로, 이 사건 제2부동산에 대한 임대차계약이 종료 여부에 따라 이 사건 제2부동산이 민간임대주택법에 따른 민간임대주택으로서 과세표준 합상대상에서 제외되는지 여부를 달리 볼 수 없다).

(3) 따라서 원고의 임대사업자 등록이 위법하게 말소되었음을 전제로 이 사건 처분이 위법하다는 원고의 주장은 더 나아가 살펴볼 필요 없이 이유 없다.

• 다. 소결 따라서 이 사건 처분이 위법하다는 원고의 주장은 모두 이유 없다.

그렇다면 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다. 1) 원고와 배우자가 각 1/2 지분을 소유하였다. 2) 위 개정이 원고에 대한 이 사건 처분에 영향을 미치지 아니하므로 통틀어 ‘구 종합부동산세법’이라 한다)