평가기준일 전 2년 이내의 유사재산의 거래가액을 상속재산의 시가로 인정할 수 있음

사 건 2024구합54478 상속세부과처분취소 원 고

○○○ 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2025. 3. 20. 판 결 선 고

2025. 4. 10.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 11. 18. 원고에 대하여 한 ,,***원의 상속세 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 망 ○○○(2021. 11. 9. 사망, 이하 ‘망인’이라 한다)의 자녀로, 망인은 생전에 ○○ ○○구 ○○동 외 1필지 ○○○○○○아파트 동 ***호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 소유하고 있었다.
• 나. 원고는 2022. 4. 21. 상속재산 중 이 사건 아파트의 가액을 1,964,000,000원으로 평가하여 상속세를 신고ㆍ납부하였다.
• 다. 피고는 구 상속세 및 증여세법(2023. 7. 18. 법률 제19563호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제2항, 구 상속세 및 증여세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 단서, 제1호 본문 등에 따라 ○○지방국세청 평가심의위원회의 심의를 거쳐 ○○ ○○구 ○○동 외 1필지 ○○○○○○아파트 동 **호(이하 ‘비교대상 아파트’라 한다)의 2019. 11. 19.자 매매가액인 2,400,000,000원을 이 사건 아파트의 상속개시일 현재 시가로 보고, 2022. 11. 18. 원고에게 상속세 ,,* 원을 추가로 결정ㆍ고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제3, 4, 6호증, 을 제1, 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 기재와 같다.

• 가. 원고의 주장 아래와 같은 이유로 비교대상 아파트의 매매가액은 이 사건 아파트의 상속개시일 현재 시가로 인정될 수 없으므로, 이 사건 처분은 위법하다.

1. 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 유사 재산의 거래가액을 시가로 보는 기간을 ‘평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지’라고 규정하고 있으므로, 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중의 거래가액을 시가로 인정하는 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서는 유사 재산의 거래가액에는 적용될 수 없다.

2. 설령 유사 재산의 거래가액에 대하여도 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용된다고 하더라도, 비교대상 아파트의 매매계약일과 상속개시일 사이에 매매가격지수가 급격히 상승하는 등 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다.

• 나. 관련 규정 구 상증세법 제60조 제1항은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 구 상증세법 제60조 제2항의 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 시가로 인정되는 것 중의 하나로 ‘평가기준일 전후 6개월(이하 ’평가기간‘이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매(이하 ’매매등‘이라 한다)가 있는 경우 그 가액’을 규정하면서, 단서에서 ‘평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매의 가액을 시가로 볼 수 있다’고 규정하고, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항은 본문에서 ‘제1항을 적용할 때 매매가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 판단한다’고 규정하면서, 단서에서 ‘해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다’고 규정하고 있다. 한편, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항(이하 ‘이 사건 규정’이라 한다)은 “제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조제2항에 따른 시가로 본다.”라고 규정하고, 그 위임을 받은 상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 ‘상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조 제3항 제1호는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고[(가)목], 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며[(나)목], 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 경우[(다)목] ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 규정하고 있다.
• 다. 유사 재산의 거래가액에 대한 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서 적용 여부 앞서 본 관련 규정의 문언과 취지 등에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간 중’에 유사재산의 매매 거래가액이 있는 경우에도 구 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 제1항 단서가 적용될 수 있다고 봄이 타당하다. 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

1. 이 사건 규정은 “제1항을 적용할 때”라고 규정함으로써 그 문언상 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용되는 경우를 배제하고 있지 않다.

2. 이 사건 규정 중 괄호 안의 내용(“법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다” 부분)은 유사재산에 대한 매매등 가액의 평가기간에 관한 것으로, 상속세 신고의무의 대상이 되는 해당 재산에 대한 평가기간(평가기준일 전후 6개월)과 달리 ‘평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지’로 한정하여 평가기간의 종기를 달리하고 있을 뿐이다.

3. 상증세법 시행령이 2003. 12. 30. 대통령령 제18177호로 개정되면서 평가기간을 벗어난 매매등 가액도 시가에 포함시킬 수 있다는 내용의 제49조 제1항 단서가 신설되었고(당시에는 ‘평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 등으로 기간을 제한하는 규정은 없었다), 이와 동시에 이 사건 규정과 유사한 내용이 제5항으로 신설되었다(그 후 제5항은 상증세법 시행령이 2016. 2. 5. 대통령령 제26960호로 개정되면서 제4항으로 이동하였다). 상증세법 시행령 제49조 제5항의 신설 당시에는 이 사건 규정 중 괄호 안의 내용이 존재하지 않았으므로, 평가기간을 벗어난 유사재산의 매매등 가액에 대해서도 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하는 경우에는 시가로 볼 수 있다는 점이 분명하다. 그 후 상증세법 시행령이 2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되면서 제49조 제2항 단서에서 “다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.”라고 규정하였고, 제5항에서 이 사건 규정 중 괄호 안의 내용이 추가되는 것으로 개정되었다. 위와 같이 개정된 이유는 유사재산의 매매등 가액은 해당 재산의 매매등 가액이 없는 경우에만 보충적으로 적용하고 납세자가 법정신고기간 내에 상속세 과세표준을 신고한 경우에는 신고일까지의 유사재산의 매매등 가액을 기준으로 상속재산의 시가를 의제하도록 함으로써, ‘유사 재산의 매매등 가액 적용에 대한 납세자의 예측가능성 제고’를 위한 것이었다. 위와 같은 개정 취지에 비추어 보면, 이 사건 규정에 관하여 기존부터 적용되던 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 새롭게 배제되는 것으로 해석되지 않는다.

• 라. 이 사건 아파트의 상속개시일 현재 시가

1. 갑 제5 내지 7호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ➀ 평가기간(상속개시일인 2021. 11. 9. 전후 6개월 이내의 기간) 중 이 사건 아파트에 대한 매매등이 이루어진 적이 없는 사실, ➁ 아래 표 기재와 같이 이 사건 아파트와 비교대상 아파트는 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 모두 충족하는 사실이 인정된다. < 표 생략>

2. 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사정을 종합하면, 비교대상 아파트의 매매가액인 2,400,000,000원을 이 사건 아파트의 평가기준일 현재 시가로 인정할 수 있다. 이에 반하는 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

• 가) 평가기간 중 이 사건 아파트에 대한 매매등이 이루어진 바 없으므로, 이 사건 아파트의 가액은 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 ‘유사한 다른 재산’의 매매가액에 의하여야 하는바, 결국 앞서 본 비교대상 아파트의 매매가액이 이 사건 아파트의 평가기준일 현재 시가로 인정된다.
• 나) 비교대상 아파트는 매매계약일부터 평가기준일까지의 기간 중 재산형태의 변동사실이 없고, 주변 지역의 형태 및 이용 상황 등 주위환경의 변화가 없으므로, 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 정한 ‘가격변동의 특별한 사정이 없는 경우’에도 해당한다.
• 다) 이 사건 아파트와 비교대상 아파트는 아래와 같이 평가기준일 무렵까지 공동주택가격이 꾸준히 상승하였고 그 변동추이도 유사하다. 이에 비추어 보면, 평가기준일 약 2년 전의 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 평가기준일 현재 시가로 인정하는 것이 원고에게 불리하다고 보이지도 않는다. < 표 생략>

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.