3. 이 사건 처분의 위법 여부
- 가. 원고의 주장 아래와 같은 이유로 결정 비교주택의 매매가액은 이 사건 주택의 상속개시일 현재 시가로 인정될 수 없으므로, 이 사건 처분은 위법하다.
1. 결정 비교주택은 이 사건 주택과 유사성이 없는 반면, 원고가 상속세 과세표준을 신고하면서 채택한 OO OO구 OO동 OO동 OOOO 단지 동 호(이하‘신고 비교주택’이라 한다)는 이 사건 주택과 유사성이 인정되므로, 신고 비교주택의 20. . .자 매매가액 ***원을 이 사건 주택의 시가로 보아야 한다.
2. 구 상증세법 시행령은 제49조 제2항 단서에서 해당 재산의 매매등 사례가액이 유사 매매사례 가액보다 우선한다고 정하고 있고, 이 사건 부동산에 대하여 두 개의 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액은 *원이므로, 이를 이 사건 주택의 시가로 보아야 한다.
- 나. 관련 규정 구 상증세법 제60조 제1항은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 ’평가기준일‘ 이라 한다) 현재의 시가에 따른다’고 규정하고, 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다’고 규정하고 있다. 구 상증세법 제60조 제2항의 위임을 받은 구 상증세법 시행령 제49조 제1항은 본문에서 시가로 인정되는 것 중의 하나로 ‘평가기준일 전후 6개월(이하 ’평가기간‘이라 한다) 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매(이하 ’매매등‘이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액’을 들면서 제1호에서 ‘해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’, 제2호에서 ‘해당 재산에 대하여 둘 이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액’을 규정하고, 같은 항 단서에서 ‘평가기간에 해당하지 않는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있거나 평가기간이 경과한 후부터 제78조 제1항에 따른 기한까지의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매의 가액을 시가로 볼 수 있다’고 규정하고 있다. 구 상증세법 시행령 제49조 제2항은 본문에서 ‘제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단한다’고 규정하면서 제1호에서 매매가액의 경우 ‘매매계약일’, 제2호 에서 감정가액의 경우 ‘가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일’을 기준으로 한다고 규정하고, 같은 항 단서에서 ‘해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다’고 규정하고 있다. 한편, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조에 따라 상속세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고, 그 위임을 받은 상속세 및 증여세법 시행규칙(이하 ‘상증세법 시행규칙’이라 한다) 제15조 제3항 제1호는 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우, 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고 [(가)목], 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며[(나)목], 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 경우[(다)목] ‘해당 재산과 면적․위치․ 용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 규정하고 있다.
- 다. 구체적 판단
1. 갑 제1, 2, 5호증(가지번호 포함), 을 제2호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하면, ➀ 평가기간(상속개시일인 20. . **. 전후 6개월 이내의 기간) 중 이 사건 주택에 대한 매매등이 이루어진 적이 없는 사실, ➁ 이 사건 주택, 결정 비교주택, 신고비교주택의 매매계약일, 주거전용면적, 공동주택가격 등은 아래 표 기재와 같은 사실이 인정된다.
2. 위 인정사실 및 변론 전체의 취지에 의하여 알 수 있는 다음과 같은 사정을 종합하면, 결정 비교주택의 매매가액인 *원을 이 사건 주택의 평가기준일 현재 시가로 인정할 수 있다. 이에 반하는 원고의 주장은 받아들이지 않는다.
- 가) 평가기간 중 이 사건 주택에 대한 매매등이 이루어진 바 없으므로, 이 사건 주택의 가액은 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에 따라 ‘유사한 다른 재산’의 매매가액에 의하여야 한다. 그런데 앞서 본 바와 같이 결정 비교주택은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호 각 목의 요건을 모두 충족하므로, 평가기간 중인 20. *. .자 결정 비교주택의 매매가액이 이 사건 주택의 평가기준일 현재 시가로 인정된다.
- 나) 원고는, 결정 비교주택은 이 사건 주택과 내부 구조, 조망, 층, 동간 거리 등이 상이하므로 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 ‘해당 재산과 동일하거나 유사한 재산’에 해당하지 않는다는 취지로 주장한다. 그러나 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘면적ㆍ위치ㆍ 용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 의미를 기획재정부령으로 정하도록 위임하고 있고, 기획재정부령인 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘구 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유 사한 다른 재산’의 의미를 제1호와 제2호에서 구체화하고 있으므로, 위 규정에서 정한 요건에 따라 판단하여야 한다. 따라서 이 사건 주택과 같이 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 ➀ 동일한 공동주택단지, ➁ 주거 전용면적의 차이가 5% 이내, ➂ 공동주택가격의 차이가 5% 이내라는 3가지 요건을 충족하면, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 ‘해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 보아야 하고, 원고가 주장하는 ‘내부 구조, 조망, 층, 동간 거리’와 같은 요건들을 구체적으로 비교하여 별도로 판단할 수는 없다(원고가 든 대법원 1995. 10. 17. 선고 94누14148 전원합의체 판결은 부령의 형식으로 행정청 내부의 사무처리준칙을 규정한 사안에 관한 것으로서 이 사건과 사안을 달리하여 원용하기에 적절하지 않다).
- 다) 원고는, 신고 비교주택의 20. *. .자 매매가액을 이 사건 주택의 시가로 평가하여야 한다는 취지로 주장한다.그러나 신고 비교주택의 매매계약일은 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간’ 중에 속하므로 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서에 따라 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거친 경우에만 그 매매가액을 시가로 인정할 수 있는데, 신고 비교주택의 매매가액에 대하여 평가심의위원회의 심의를 거친 사실이 없으므로 이를 시가로 인정할 수는 없다.
- 라) 또한 원고는, 이 사건 주택에 대하여 두 개의 감정기관이 평가한 감정가액이 존재하므로 구 상증세법 시행령 제49조 제2항 단서에 따라 결정 비교주택의 매매가액보다 이 사건 주택에 대한 위 감정가액이 우선하여 적용된다는 취지로 주장하면서, 주식회사 OO감정평가법인의 20. . .자 감정가액평가서 및 주식회사 감정평가법인 OO의 20. . .자 감정가액 평가서를 제출하였다(갑 제10호증). 그러나 위 각 감정가액평가서는 작성일이 ‘평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간(20. . .부터 20. . .까지) 또는 ‘평가기간이 경과한 후부터 법정결정기한까지의 기간(20. . .부터 20. . .까지)’ 중에 속하지 않을 뿐만 아니라, 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 평가심의위원회의 심의를 거친 사실도 없다. 따라서 원고가 주장하는 감정가액도 구 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하지 못하므로 이를 시가로 인정할 수 없다.