취득과 관련하여 직접적으로 지출한 비용 해당여부

사 건 2024구단58855 양도소득세부과처분취소 원 고 AAA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결

2025. 8. 27. 판 결 선 고

2025. 9. 24.

1. 피고가 xxxx. x. xx. 원고에게 한 xxxx년 귀속 양도소득세 xxxx원(가산세 xxxx원 포함)의 부과처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고 및 배우자 C(이하 ‘원고 등’이라 한다)은 각 2분의 1 지분으로 xxxx. x. xx. D로부터 ‘xx xxx xxx xx-x 대지 및 같은 동 xx-x 지상 x층 근린생활시설(이하 ‘이 사건 부동산’이라 한다)를 xxxx원에 취득하여 보유하다, xxxx. x. xx. E라 한다)에 xx 원에 양도한 후, xxxx. x.경 피고에 xxxx년 귀속 양도소득세를 신고‧납부하였다.
• 나. 피고는 원고에 대한 양도소득세 세무조사를 실시한 결과, 필요경비로 신고된 비용 중 F(이하 ‘주식회사’ 생략)에 지급된 xxxx원(원고 지분 해당액은 xxx원임. 이하 ‘이 사건 금원’라 한다)은 취득과 관련하여 직접적으로 지출한 비용에 해당하지 아니하는 것으로 보고 이를 제외하여, xxxx. x. xx. 원고에게 xxxx년 귀속 양도소득세 xxxx원(가산세 xxx원 포함)을 경정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 다. 원고는 불복하여 조세심판원에 심판청구를 하였으나, xxxx. x. x. 기각결정을 받았다. [인정근거] 갑 제1, 2, 7 내지 9호증, 을 제1호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 기재와 같다.

3. 1)원고 주장의 요지 원고는 F로부터 매수인 지위를 이전받기 위하여 F에 이 사건 금원을 지급하였다. 이는 이 사건 부동산 취득과 관련하여 필수적으로 지출된 비용이므로 필요경비로 인정되어야 한다.

2. 피고 이 사건 금원의 세부내역을 보면, 과세대상인 양도행위 이전에 한 별도의 매매계약을 해제하기 위하여 지출한 위약금이거나, 컨설팅 수수료 명목 내용도 구체적 내용이 확인되지 않아 일반적으로 용인되는 통상적인 것으로 볼 수 없으며, F가 G에게 지급한 수수료도 원고가 지급한 수수료가 아니다. 이 사건 금원은 기존 매매계약의 해지 과정에서 발생한 것이어서 원고 등의 이 사건 부동산 취득‧양도와 무관하므로 이 사건 부동산의 취득‧양도에 직접 수반되는 비용으로 보기 어렵다

1. 1차 매매계약

• C는 xxxx. x. xx. G과 사이에, G에게 이 사건 부동산을 xxxx원에 매도하기로 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 xxxx원을 지급받았다.

• G은 xxxx.xx. x. F 및 H과 사이에, ‘G이 계약금 전액을 반환받음과 동시에 이 사건 부동산에 관한 계약과 관련한 모든 권리를 F 등에게 양도한다‘는 취지로 확인서를 작성하였다. F는 xxxx. xx. xx. G에게 계약금 상당액을 지급하였다.

• C와 G 사이의 매매계약은 그 무렵 해제되었고, G이 C에게 지급한 당초 계약금은 계약해제 위약금으로 대체되었으며, C는 위 위약금에 관하여 xxxx년 귀속 종합소득세를 신고‧납부하였다.

2. 원고 등의 매매계약

• C는 xxxx. x. xx. F와 사이에, F에 이 사건 부동산을 xxxx만 원에 매도하기로 매매계약을 체결하고, 같은 날 계약금 xxxx원을 지급받았다.

• C는 xxxx. x. xx 원고 등과 사이에, 원고 등에게 이 사건 부동산을 xxxx 원에 매도하기로 매매계약을 체결하고, 계약금 xxxx원은 F가 지급한 계약금으로 대체하기로 하였다. 원고 등은 같은 날 이 사건 부동산에 관하여 소유권이전등기를 마쳤다.

• F는 xxxx. x. xx.과 xxxx. x. x. 자신의 매매계약을 중개한 I에게 중개 수수료 XXXX원을 지급하였고, xxxx. xx. xx.과 xxxx. xx. xx. J주식회사(대표 H)에 컨설팅수수료 XXXX원을 지급하였다.

• 원고 등은 xxxx. xx.경 F와 사이에 다음과 같은 내용의 약정을 하였다(갑 (甲)은 원고 등이고, 을(乙)은 F이다. 이하 ’이 사건 약정‘이라 한다). 제2조(당사자간의 지위)

① 甲은 乙에게 이 사건 부동산의 매매에 대한 용역업무를 위탁하고, 乙은 甲으로부터 위탁 받은 용역업무를 성실히 수행한다. 제3조(용역업무의 범위) 乙은 다음 각 호의 업무를 수행하여야 한다. ① 당해 부동산의 매매의 대리

② 乙이 기 계약한 매매계약금의 승계 제4조(용역기간) 용역기간은 약정체결일로부터 용역업무 종료시까지로 한다. 용역업무 종료시란 甲이 제3자에게 당해 부동산을 매매하고 잔금을 받은 날로 한다. 제5조(약정금액) 본 약정의 용역비는 일금 XXXX 원으로 한다(부가가치세 별도). 제6조(용역비 지불방법)

① 용역비는 용역의 종료시 지급하기로 한다.

② 甲의 당해 부동산의 취득가액은 乙이 소유주와 기계약한 금액으로 하여야 한다. 제7조(당해 부동산의 취득에 지출한 비용의 지급)

① 乙이 당초 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 지출한 비용(매매계약금 제외) 중 甲이 적정한 지출로 인정한 것은 甲이 乙에게 지급한다(지출한 비용의 내역은 별첨한다).

② 본 비용은 용역의 종료시 지급하기로 한다.

• 원고 등은 이 사건 약정에 다음과 같이, 이 사건 약정 제7조에서 원고 등이 적정한 지출로 인정하여 지급하기로 하는 금액 XXXX 원(이 사건 금원)의 상세 내역을 첨부하였다.

• 원고 등은 이 사건 부동산을 매도한 후인 xxxx.x. xx. F에 이 사건 금원을 지급하였다. [인정근거] 갑 제3 내지 6호증, 을 제1 내지 13호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 라. 판단 1) 소득세법 제97조 제1항 제1호, 같은 법 시행령 제89조 제1항 및 제163조 제1항에 따르면, 거주자의 양도차익의 계산에 있어 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액 은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의하고, 그 실지취득가액은 타인으로부터 매입한 자산의 경우 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액에 상당하는 가액이다.

2. 처분의 경위 및 인정사실에서 알 수 있는 다음 사정을 고려하면, 원고 등이 폴라 리스에 지급한 이 사건 금원은 이 사건 부동산을 취득하기 위하여 실제 지출한 비용으 로 인정할 수 있으므로 취득가액에 포함되고, 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위 법하다. ❶ F는 2019. 5. 31. D로부터 이 사건 부동산을 매수하기로 계약을 체결 하였다. D는 F가 지급한 계약금을 1차 계약과 같이 위약금으로 몰취하 지 않고, xxxx. x. xx. 원고 등과 매매계약서를 다시 작성하면서 F가 지급한 계약금을 원고 등이 지급하는 것으로 대체하였다. F의 xxxx. x. xx.자 계약과 원고 등의 xxxx. x. x.자 각 매매계약, 계약금의 승계를 보면, D, F, 원고 등은 이 사건 부동산의 매수와 관련하여 원고 등이 F의 매수인 지위를 넘겨받는 것으로 합의하였다고 봄이 상당하다. ❷ 이 사건 약정서상 F의 업무는 ’당해 부동산의 매매의 대리‘ 뿐 아니라 F가 기 계약한 매매계약금의 승계‘까지 포함되어 있다. 원고 등과 F가 별도로 매수인 지위 이전에 관한 약정서를 작성하지는 않았지만, 이 사건 약정서상 내용은 F의 기존 매수인 지위 이전에 대한 부분까지 포함되어 있다. ❸ 이 사건 금원은 이 사건 부동산을 취득하기 위해 원고 등이 F에 지급한 금원이다. 원고 등이 이 사건 부동산의 매수인 지위를 이전받기 위해 기존 매수인에게 기존 매수인이 지출한 금원을 지급하는 것은 일반적으로 용인되는 통상적인 비용이다. 원고 등이 F에 지급한 이 사건 금원은 이 사건 부동산의 취득에 있어 필요한 부대비용으로 볼 수 있다. 이 사건 약정에서 원고 등과 빌폴라리스가 원고 등이 지급할 금원을 산정하기 위해 특약에서 그 세부 내역을 정리하였다고 하여, 원고 등이 이 사건 부동산을 취득하기 위해 F에 지급한 금원의 성격이 달라지지 않는다. ❹ 원고 등은 F와 특별한 관계가 없고, F에 이 사건 약정에 따라 실제로 금원을 지급하였다. 과세관청이 특별한 사유 없이 약정의 효력을 부인할 수 없다.

원고의 청구는 이유 있으므로 이를 인용하기로 하여 주문과 같이 판결한다