평가심의위원회의 심의를 걸쳐 증여일 전 2년 이내의 기간 중 발생된 유사 재산의 매매가액을 증여재산의 시가로 볼 수 있음

사 건 2023구합75676 증여세부과처분취소 원 고 AAA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2024. 02. 22. 판 결 선 고

2024. 05. 02.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 12. 21. 원고에 대하여 한 증여세 53,400,000원의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고는 2021. 12. 29. 아버지인 강길로부터 서울 00구 마동 8-2 리츠 40*호(이하 ‘이 사건 빌라’라 한다)를 증여받고, 같은 달 31. 이에 관한 소유권이전등기를 마쳤다.
• 나. 원고는 202x. 1. 3. 피고에게 이 사건 빌라의 증여재산가액을 공동주택 기준시가 x억 x,x00만 원으로 산정하여 증여세 xx,xxx,xxx원을 신고ㆍ납부하였다.
• 다. 피고는 이 사건 빌라와 동일한 공동주택단지 내에 있는 **리츠 30*호(이하 ‘관련 빌라’라 한다)가 202x. 5. 6.자로 x억 x,000만 원에 매매되었고, 관련 빌라는 아래 [표] 기재와 같이 이 사건 빌라와 면적ㆍ위치ㆍ기준시가 등이 동일하거나 유사하다고 판단하였다.
• 라. 이에 따라 피고는 202x. 10. 31.자 평가심의위원회의 심의를 거쳐, 202x. 12. 21. 원고에게 상속세 및 증여세법(이하 ‘상증세법’이라 한다) 제60조 제2항 및 그 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32414호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제49조 제4항, 제1항 단서에 따라 이 사건 빌라의 시가를 관련 빌라의 매매가액인 x억 x,000만 원으로 산정하여 증여세 53,400,000원을 추가로 부과하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 4호증, 을 제1, 4호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지 다음과 같은 이유로, 관련 빌라의 매매가액은 이 사건 빌라의 시가에 포함시킬 수 없다.

1. 관련 빌라의 매매가액은 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지의 평가기간 이내 신고일까지의 가액에 해당하지 않으므로, 이러한 경우에는 상증세법 시행령 제49조 제4항이나 제1항 단서가 적용될 수 없다.

2. 설령 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서가 적용될 수 있다고 하더라도, 관련 빌라의 매매일인 202x. 5.경부터 이 사건 빌라의 증여일인 202x. 12.경 사이의 00구 지가변동률은 9.75% 상승하여 가격변동의 특별한 사정이 발생하였다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 상증세법 시행령 제49조 제4항 및 제1항 단서를 적용할 수 있는지

• 가) 관계 법령의 내용 상증세법 제60조 제1항, 제2항에 의하면, 증여세가 부과되는 재산의 가액은 증여일(이하 ‘평가기준일’이라 한다) 현재의 시가에 따르되, 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로서, 수용가격․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. 그리고 상증세법 시행령 제49조 제1항 제1호는 ‘대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것’ 중 하나로 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내의 기간, 즉 평가기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 규정하면서, 다만 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 보아 지방국세청장 등이 신청하는 때에는 평가심의위원회의 심의를 거쳐 해당 매매 등의 가액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. 그리고 상증세법 시행령 제49조 제2항은 ‘제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 증여재산의 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다’고 규정하고 있다. 한편, 상증세법 시행령 제49조 제4항(이하 ‘이 사건 규정’이라 한다)은 ‘제1항의 규정을 적용할 때 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다, 이하 ’유사매매사례가액‘이라 한다)이 있는 경우에는 해당 가액을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다’고 규정하고 있고, 그 위임에 따른 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호에서는 ‘부동산가격공시에 관한 법률’에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지) 내에 있고(가목), 평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내이며(나목), 평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 경우 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 규정하고 있다.
• 나) 구체적 판단 앞서 든 사실관계에 의하면, 피고가 이 사건 빌라의 시가로 본 관련 빌라의 매매가액은 202x. 5. 6.에 이루어진 거래에 관한 것으로, 이 사건 규정에서 정한 ‘평가기준일인 202x. 12. 31. 전 6개월부터 평가기간 이내의 증여세 과세표준 신고일인 202x. 1. 3.까지의 가액에는 해당하지 않음을 알 수 있다. 그러나 앞서 본 관계 법령의 문언과 취지 등에 비추어 알 수 있는 다음과 같은 사정을 고려하면, 이 사건 규정은 증여세 과세표준을 신고한 경우 평가기준일 전 6개월부터 평가기간 이내의 신고일까지의 가액은 곧바로 해당 재산의 시가로 의제하고, 위와 같은 기간 내에 있지 아니한 가액은 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 요건을 충족하는 경우에만 예외적으로 해당 재산의 시가로 인정하겠다는 뜻이라고 해석함이 타당하다. 따라서 이 사건에 상증세법 제49조 제4항, 제1항 단서가 적용될 수 없다는 원고의 주장은 받아들이지 않는다.

① 이 사건 규정은 유사매매사례가액을 해당 재산의 시가로 본다고 규정하면서 상증세법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 시가로 본다고 규정할 뿐, 유사매매사례가액을 적용함에 있어 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 적용을 명시적으로 배제하고 있지 않다. 오히려 법문에서 “제1항을 적용할 때”라고 규정함으로써 상증세법 시행령 제49조 제1항 본문뿐만 아니라 단서가 적용될 수 있음을 전제하고 있다.

② 상증세법 시행령이 2010. 12. 30. 대통령령 제22579호로 개정되면서 제49조 제2항 단서(해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 유사 재산의 매매가액 등을 적용하지 아니한다)와 이 사건 규정의 괄호 부분(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)이 신설되었다. 이는 해당 재산의 시가가 없을 때에만 유사매매사례가액을 적용하도록 하고 납세자가 법정신고기한 내에 증여세 등의 과세표준을 신고한 경우에는 신고일까지의 유사매매사례가액을 기준으로 증여재산의 시가를 의제하도록 하여 증여재산 평가에 대한 납세자의 예측가능성을 보장하기 위한 취지로 보일 뿐, 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 적용까지 배제하려는 취지로 보이지는 않는다.

2. 가격변동의 특별한 사정이 있는지 상증세법 시행령 제49조 제1항 단서의 내용 및 형식에 비추어 보면, ’가격변동의 특별한 사정‘이 있는 경우란 매매계약일과 평가기준일 사이에 증여재산 가격의 유의미한 변동이 발생하여 해당 가액이 증여일 당시 증여재산의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 인정할 수 있는 제반 사정을 의미한다고 볼 수 있다. 살피건대, 지가변동률은 그 자체만으로는 개별 주택의 가격수준 및 가격변동을 측정할 수 있는 수단이 아니므로, 원고 주장과 같은 사정만으로는 가격변동의 특별한사정이 있었다고 인정하기 어렵다. 그 밖에, 관련 빌라의 현황이나 주변 지역의 형태 및 이용상황 등이 변화되었다고 볼 만한 자료가 없으므로, 관련 빌라의 매매가액이 이 사건 빌라의 증여일 당시의 객관적인 교환가치를 적정하게 반영하지 못하고 있다고 인정할 정도로 가격변동의 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보기 어렵다. 원고의 이 부분 주장도 받아들이지 않는다.

3. 소결론 피고가 관련 빌라의 매매가액을 이 사건 빌라의 시가, 즉 증여재산가액으로 산정한 것은 상증세법 제60조 제2항 및 그 시행령 제49조 제4항, 제1항 단서에 따른 것으로서 적법하다.

원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여, 주문과 같이 판결한다.