유사매매사례가액은 매매계약일을 기준으로 판단하며, 그 매매계약일이 평가기간 이내에 해당하는 경우에는 시가에 해당함

사 건 2023구합66924 상속세부과처분취소 원 고 AAA외2 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2024. 05. 16. 판 결 선 고

2024. 06. 13.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 202x. x. 1. 원고들에 대하여 한 202x. 1. 귀속 상속세 XXXXX원(가산세 포함)의 부과처분을 취소한다.

• 가. 원고들은 망 PMS(2020. 1. 4. 사망, 이하 ‘망인’이라 한다)의 자녀들로 망인은 생전에 원고들이 현재 거주하고 있는 서울 00구 ◇◇로 40, 102동 906호(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 소유하고 있었다.
• 나. 원고들은 202x. x. 31. 피고에게 상속재산 중 이 사건 아파트의 가액을 XXX원으로 평가하여 상속세 XXX원을 신고(이하 ‘이 사건 상속세 신고’ 라 한다) 및 납부하였다. 피고는 원고들에 대해 상속세 조사를 실시한 후 신고 누락된 상속재산 SV보험금 XXX원에 대하여 상속세 XXX원을 결정․고지하였고, 원고들은 이를 납부하였다.
• 다. 이후 00지방국세청 감사관실은 202x. x. 12.부터 같은 달 29.까지 피고에 대한 종합감사를 실시하는 과정에서 이 사건 아파트와 같은 단지 내에 위치하는 같은 면적의 아파트로 기준시가가 가장 유사한 101동 606호 아파트(이하 ‘비교대상 아파트’라 한다)가 202x. 7. 1. XXX원에 매매된 사실을 확인한 후 피고에게 동 가액을 반영하여 원고들에 대한 상속세를 경정하도록 처분지시 하였다.
• 라. 이에 피고는 202x. x. 1. 이 사건 아파트의 시가를 비교대상 아파트의 매매거래가액인 XXX원으로 보아 원고들에게 상속세 XXX원(가산세 포함)을 경정․고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정 근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지

별지 관계 법령 기재와 같다.

• 가. 원고들 주장의 요지 이 사건 처분에는 아래와 같은 사유가 있어 위법하므로 취소되어야 한다.

1. 부동산의 매매가액은 잔금지급 및 등기로써 소유권이 이전되는 때 정해지는 것이다. 비교대상 아파트의 매매가액은 잔금일 및 소유권이전등기일인 202x. 10. 7.에 확정되는 것이므로 202x. 7. 31. 상속세 신고된 이 사건 아파트의 매매사례가액으로 사용할 수 없다.

2. 비교대상 아파트는 배치․방향․동․층수․한강조망권에서 이 사건 아파트와 현저히 달라 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 에서 정한 ‘해당자산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하지 아니하므로 비교대상 아파트의 매매가액을 이 사건 아파트의 매매사례가액으로 사용할 수 없다.

3. 원고들은 이 사건 상속세 신고 직전인 202x. x. 28.까지도 국세청 홈페이지에서 이 사건 아파트의 매매사례가액을 찾아보기 위하여 노력했다. 그러나 비교대상 아파트의 거래계약신고는 202x. 7. 18. 접수되어 같은 달 20. 부동산거래계약신고필증이 발급되었고, 국세청 홈페이지는 202x. 8. 1.에 비교대상 아파트의 매매거래를 반영하였던 탓에 원고들이 국세청 홈페이지에서 이 사건 아파트의 매매사례가액을 조회할 202x. 7. 28. 당시 비교대상 아파트의 매매가액이 조회되지 않았다.

• 나. 판단

1. 관련 규정 구 상속세 및 증여세법(2020. 12. 22. 법률 제17654호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법’이라 한다) 제60조 제1항은 ‘상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일(이하 ’평가기준일‘이라 한다) 현재의 시가에 따른다.’고 규정하고 있고, 제60조 제2항은 ‘제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.’고 정하고 있다. 위 법 제60조 제2항의 위임을 받은 구 상속세 및 증여세법 시행령(2020. 2. 11. 대통령령 제30391호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 상증세법 시행령’이라 한다) 제49조 제1항 제1호는 ‘평가기준일 전후 6개월(이하 '평가기간'이라 한다) 이내의 기간 중 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액’을 위 시가로 정하고 있고, 제49조 제2항은 제1항을 적용할 때 매매 거래가액이 평가기준일 전후 6개월 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다고 정하고 있으며, 제49조 제4항은 ‘제1항을 적용할 때 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 제1항 각 호의 가액이 있는 경우에는 해당 가액(법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다)을 법 제60조 제2항에 따른 시가로 본다.’고 정하고 있다. 따라서 위 시행령의 내용을 종합하여 보면, 상속세의 경우 ‘상속개시일 전후 6개월 이내의 기간 중 상속재산의 매매 등이 있는 경우’에는 그 가액을, ‘위 재산의 매매 등이 없더라도 기획재정부령으로 정하는 유사한 다른 재산의 매매 등이 있는 경우’에는 그 가액을 시가로 볼 수 있다고 할 것이다. 위 시행령 제49조 제4항의 위임을 받은 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘영 제49조 제4항에서 기획재정부령으로 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이란 다음 각 호의 구분에 따른 재산을 말한다.'고 규정하면서 제1호에서 '부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격(새로운 공동주택가격이 고시되기 전에는 직전의 공동주택가격을 말한다. 이하 이 항에서 같다)이 있는 공동주택의 경우: 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택. 다만, 해당 주택이 둘 이상인 경우에는 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 말한다.'고 규정하고, 가목으로 '평가대상 주택과 동일한 공동주택단지(공동주택관리법에 따른 공동주택단지를 말한다) 내에 있을 것', 나목으로 ’평가대상 주택과 주거전용면적(주택법에 따른 주거전용면적을 말한다)의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것', 다목으로 '평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것'을 규정하고 있다.

2. 구체적 판단 상속개시일인 202x. x. 4. 전후 6개월 동안 이 사건 아파트에 대해 매매, 감정, 수용, 경매 등이 이루어진 적은 없으므로, 이 사건 아파트에 관하여는 구 상증세법 시행령 제49조 제4항, 같은 법 시행규칙 제15조 제3항에 따라 ‘유사한 다른 재산’의 매매 등을 살펴 그 가액을 시가로 정할 수 있다고 할 것이다. 한편, 위 인정사실, 앞서 든 증거, 갑 제4 내지 8호증, 을 제1 내지 4호증의 각 기재 및 영상, 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들을 종합하면, 이 사건 아파트의 시가가 비교대상 아파트의 매매거래가액인 XXX원인 것을 전제로 한 이 사건 처분은 적법하다.

• 가) 이 사건 아파트의 평가기간은 평가기준일인 상속개시일 202x. x. 4. 전후의 6개월로 201x. x. 4.부터 202x. x. 4.까지이고, 구 상증세법 시행령 제49조 제2항, 제1항 제1호에 따르면 매매거래가액이 평가기간 이내에 해당하는지는 매매계약일을 기준으로 판단한다. 비교대상 아파트의 매매계약일은 202x. x. 1.로 평가기간 이내에 해당하므로 비교대상 아파트의 매매가액은 이 사건 아파트에 대한 매매사례가액에 해당한다.
• 나) 이 사건 아파트에 대하여 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호의 요건을 충족하는 아파트의 평가기간 이내의 매매거래는 아래와 같다.

1. 201x. 4. 30.자 공동주택 공시가격. 새로운 공동주택 공시가격은 202x. 4. 29. 공시됨 상증세법 시행규칙 제15조 제3항 제1호는 요건을 모두 충족하는 주택이 둘 이상인 경우 평가대상 주택과 공동주택가격 차이가 가장 작은 주택을 매매사례가액의 대상이 되는 주택으로 정하고 있는데, 위 표의 아파트 중 이 사건 아파트와 평가기준일 당시 공동주택가격의 차이가 가장 작은 주택은 비교대상 아파트이다.

• 다) 원고들은 비교대상 아파트는 한강조망이 가능한데다 배치․방향․동․층수에서 이 사건 아파트와 현저히 달라 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산이 아니므로 매매사례가액의 대상이 될 수 없다고 주장한다. 그러나 구 상증세법 시행령 제49조 제4항은 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 의미를 기획재정부령으로 정하도록 하고 있고, 기획재정부령인 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 ‘영 제49조 제4항에서 정하는 해당 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’의 의미를 제1호와 제2호에서 구체적으로 정하고 있으므로 위 규정에서 정한 요건에 따라 판단할 수밖에 없다. 상증세법 시행규칙 제15조 제3항은 제1호로 '부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우 다음 각 목의 요건을 모두 충족하는 주택'으로 규정하고 가목으로 '평가대상 주택과 동일한 공동주택단지 내에 있을 것', 나목으로 '평가대상 주택과 주거전용면적의 차이가 평가대상 주택의 주거전용면적의 100분의 5 이내일 것', 다목으로 ’평가대상 주택과 공동주택가격의 차이가 평가대상 주택의 공동주택가격의 100분의 5 이내일 것'을 규정하고 있으므로, 이 사건 아파트와 같이 부동산 가격공시에 관한 법률에 따른 공동주택가격이 있는 공동주택의 경우에는 ① 동일한 공동주택단지, ② 주거전용면적의 차이가 5% 이내, ③ 공동주택 공시가격 차이가 5% 이내의 3가지 요건을 충족하면, 구 상증세법 시행령 제49조 제4항이 정한 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는 것으로 보아야 하고, 원고들이 주장하는 공동주택의 배치, 층, 동수, 한강조망권과 같은 요건들을 구체적으로 비교하여 구 상증세법 시행령 제49조 제4항에서 정한 ‘해당 재산과 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산’에 해당하는지 여부를 별도로 판단할 수 없다.
• 라) 갑 제7호증의 기재에 의하면 원고들의 대리인이 국세청 홈페이지에서 202x. x. 28. 10:47 당시 이 사건 아파트에 대한 매매사례가액으로 XXX원의 거래가액을 찾은 후 이를 선택․적용하고 있었던 사실은 인정되나, 위 자료만으로 당시 국세청 홈페이지에서 비교대상 아파트의 거래가액이 조회되지 않았다는 사실을 인정하기는 어렵다.

그렇다면, 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.