단기민간임대주택 등록 말소된 경우 종합부동산세 합산 배제 여부

사 건 2023구합3381 종합부동산세부과처분취소 원 고 민AA 피 고

○○세무서장 변 론 종 결

2024. 3. 5. 판 결 선 고

2024. 4. 30.

1. 이 사건 소 중 종합부동산세 상당의 금원지급청구 부분을 각하한다.

2. 원고의 나머지 청구를 기각한다.

3. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 11. 19. 원고에 대하여 한 2021년 귀속 종합부동산세 15,981,120원 및 농어촌특별세 3,196,220원의 각 부과처분을 취소하고, 이미 납부한 종합부동산세에 이자를 가산하여 원고에게 지급하라.

• 가. 원고는 서울 ○○구 ○○로000길 00, 000동 0000호와 서울 ◇◇구 ◇◇대로 000, 000동 000호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 소유하였고, 2017. 3. 2. ○○구청장에게 이 사건 주택에 관하여 구 민간임대주택에 관한 특별법(2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되기 전의 것)에 따른 단기민간임대주택 임대사업자로 등록하였다.
• 나. 민간임대주택에 관한 특별법이 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되면서 단기민간임대주택 제도가 폐지됨에 따라 원고의 단기임대사업자 등록은 구 민간임대주택에 관한 특별법(2021. 9. 14. 법률 제18452호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 민간임대주택법’이라 한다) 제6조 제5항에 따라 2021. 3. 9. 말소되었다.
• 다. 피고는 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2021. 6. 1. 당시 이 사건 주택이 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 2021. 11. 19. 원고에게 2021년 귀속 종합부동산세 15,981,120원 및 농어촌특별세 3,196,220원을 결정‧고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다).
• 라. 원고는 이 사건 처분에 불복하여 2022. 1. 25. 조세심판원에 심판청구를 하였으나, 조세심판원은 2023. 5. 19. 원고의 심판청구를 기각하는 결정을 하였다. [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1, 2, 3호증의 각 기재 및 변론 전체의 취지

2. 이 사건 소 중 종합부동산세 상당의 금원지급청구 부분의 적법 여부 직권으로 이 사건 소 중 종합부동산세 상당의 금원지급청구 부분의 적법 여부에 관하여 살펴본다. 원고는 과세관청인 피고를 상대로 이 사건 처분에 따라 납부한 종합부동산세 상당 금원의 지급을 직접 구하고 있는바, 이는 당사자소송에 해당한다. 그러나 행정소송법 제39조 에 의하면 당사자소송은 국가․공공단체 그 밖의 권리 주체를 피고로 삼아야 하는데 피고는 권리주체가 아니라 행정청에 불과하므로 피고에게 피고적격이 있다고 볼 수 없다. 따라서 이 사건 소 중 종합부동산세 상당의 금원지급청구 부분은 부적법하다.

3. 이 사건 처분의 취소청구에 관한 판단

• 가. 원고의 주장 이 사건 처분은 다음과 같은 이유로 위법하다.

① 원고는 2020. 11. 8. 김BB과 이 사건 주택에 관하여 임대차계약(임대차기간 2020. 12. 9.~2022. 12. 8.)을 체결하였는바, 임대차계약이 종료된 이후에 임대사업자 등록을 말소하여야 한다.

② 원고는 이 사건 주택에 관하여 임대사업자 등록을 하였고, 이 사건 주택을 임대하였는바, 실질과세원칙에 따라 종합부동산세를 산정함에 있어 이 사건 주택을 합산배제하여야 한다.

③ 피고는 이 사건 주택이 임대주택에 해당하지 않는다고 보아 이 사건 처분을 함에있어 그 근거를 제시하지 못하였는바, 국세기본법 제16조 의 근거과세원칙을 위반하였다.

④ ○○구청장은 원고의 임대사업자 등록을 말소하기 전에 구 민간임대주택법 제6조 제2항, 행정절차법 제22조 에 따른 청문, 의견제출 등의 절차를 거치지 않았고, 원고에게 행정절차법 제21조 제1항 에 따른 처분의 사전통지 절차를 누락하였으며, 행정절차법 제27조 에 따른 의견제출의 기회도 부여하지 않았고, 행정절차법 제33조 에 따른 증거조사를 하지 않았는바, ○○구청장의 임대사업자 등록 말소처분은 위법하다. 따라서 위 말소처분을 토대로 이루어진 후행처분인 이 사건 처분 역시 위법하다.

⑤ 과세관청은 원고가 2017. 3. 2. 임대사업자 등록을 한 때부터 2020년까지 원고에 대한 종합부동산세를 비과세하였는바, 비과세관행이 성립하였다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 판단

1. 관련 법리 및 규정 가) 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 는 ‘구 민간임대주택법에 따른 민간임대주택으로서 임대기간, 주택의 수, 가격, 규모 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 주택은 주택에 대한 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다’고 규정하고 있고, 위 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제3조 제1항은 ‘ 종합부동산세법 제8조 제2항 제1호 에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 공공주택 특별법 제4조 에 따른 공공주택사업자 또는 구 민간임대주택법 제2조 제7호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조 에 따른 주택임대업 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다’고 규정하고 있다. 즉, 주택에 대한 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 합산배제 임대주택은 주택임대업 사업자등록을 한 임대사업자가 임대하거나 소유한 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각 호의 주택을 의미한다.

• 나) 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제1호 는 ‘구 민간임대주택법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택과 공공주택 특별법 제2조 제1호 의2에 따른 공공건설 임대주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택. 다만, 구 민간임대주택법 제2조 제2호 에 따른 민간건설임대주택의 경우에는 2018년 3월 31일 이전에 같은 법 제5조에 따른 임대사업자 등록과 사업자등록(이하 이 조에서 "사업자등록등"이라 한다)을 한 주택으로 한정한다’고 규정하고 있다.
• 다) 구 민간임대주택법 제6조 제5항 은 ‘종전의 민간임대주택에 관한 특별법 제2조 제5호 에 따른 장기일반민간임대주택 중 아파트를 임대하는 민간매입임대주택 및 제2조 제6호에 따른 단기민간임대주택은 임대의무기간이 종료한 날 등록이 말소된다’고, 같은 조 제6항은 ‘제1항 각 호 및 제5항에 따라 등록이 말소된 경우에는 그 임대사업자를 이미 체결된 임대차계약의 기간이 끝날 때까지 임차인에 대한 관계에서 이 법에 따른 임대사업자로 본다’고 각 규정하고 있다.

2. 구체적 판단

• 가) 원고의 ① 주장에 관한 판단 구 민간임대주택법이 임차인의 주거안정 지원을 위하여 구 민간임대주택법상의 임대주택에 실질적인 전월세 상한제, 계약갱신요구권 및 임대차 신고제 등 공적인 규제를 적용하는 대신 등록 임대사업자에게 세제혜택을 부여해 왔는데, 민간임대주택법이 2020. 8. 18. 법률 제17482호로 개정되면서 단기민간임대주택과 아파트 장기일반 민간매입임대 유형이 폐지되었고, 이에 따라 구 민간임대주택법 제6조 제6항 이 해당 임대사업자의 사업자등록이 말소되는 경우 임대차기간 중에 있는 임차인의 권리를 보호하기 위하여 임차인에 대한 관계에서 구 민간임대주택법에 따른 임대사업자로 본다고 규정한 것이다. 따라서 주택에 대한 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위를 판단함에 있어 구 민간임대주택법 제6조 제6항 이 적용된다고 볼 수 없으므로, 이 사건 주택이 합산배제 임대주택에 해당하는지 여부를 판단함에 있어 원고의 임대사업자 등록은 임대의무기간이 종료되는 시점에 말소되는 것이지 임대차계약이 종료된 이후에 말소되는 것이 아니다. 결국 원고의 ① 주장은 이유 없다.
• 나) 원고의 ② 주장에 관한 판단 원고의 임대사업자 등록이 구 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 2021. 3. 9. 말소된 사실은 앞서 본 바와 같고, 그 이후 원고가 2021년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2021. 6. 1. 당시 이 사건 주택에 관한 합산배제 요건을 갖추지 않았는바, 이 사건 주택은 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다. 단지 원고가 임대사업자 등록을 한 후 이 사건 주택을 임대하였던 적이 있었다는 사정만으로 실질과세원칙이 적용된다고 볼 수 없다. 따라서 원고의 ② 주장도 이유 없다.
• 다) 원고의 ③ 주장에 관한 판단 피고는 종합부동산세법, 국세기본법, 구 민간임대주택법 등 관련 법령에 따라 관련 자료 등을 조사하여 이 사건 처분을 하였는바, 과세의 근거가 명확히 존재한다. 또한 이 사건 처분에 그 외에 어떠한 위법사유가 존재한다고 볼만한 사정도 찾아보기 어렵다. 따라서 원고의 ③ 주장도 이유 없다.
• 라) 원고의 ④ 주장에 관한 판단

(1) 구 민간임대주택법 제6조 제1항 은 ‘시장ㆍ군수ㆍ구청장은 임대사업자가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 등록의 전부 또는 일부를 말소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 등록의 전부 또는 일부를 말소하여야 한다’고, 제2항은 ‘시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제1항에 따라 등록을 말소하는 경우 청문을 하여야 한다. 다만, 제1항 제3호, 제5호 및 제6호의 경우는 제외한다’고 각 규정하고 있다. 그런데 원고의 임대사업자 등록은 구 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 말소된 것이지 구 민간임대주택법 제6조 제1항 에 따라 말소된 것이 아니므로 구 민간임대주택법 제6조 제2항 이 적용되지 않는다. 또한 임대사업자 등록이 구 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 말소될 경우 청문을 해야한다는 규정은 존재하지 않는다. 따라서 ○○구청장이 원고의 임대사업자 등록이 말소될 당시 청문을 하지 않았다고 하더라도 구 민간임대주택법 제6조 제2항 을 위반한 것이 아니다.

(2) 또한 원고는, ○○구청장이 원고의 임대사업자 등록을 말소한 것이 행정처분에 해당함을 전제로 행정절차법을 위반하였다고 주장한다. 그러나 원고의 임대사업자 등록은 구 민간임대주택법 제6조 제5항 에 따라 자동으로 말소되는 것이지 ○○구청장의 말소 조치를 요건으로 하지 않는다. ○○구청장의 말소 처리는 단지 위와 같은 법령에서 정한 사유의 발생으로 원고의 임대사업자 등록이 말소되었음을 표시하는 사실행위에 해당한다고 할 것이다. ○○구청장의 말소 처리로 인하여 새삼 원고의 법률상 지위에 직접적인 법률적 변동을 일으키는 것이 아니므로, 이를 행정처분으로 볼 수 없다. 따라서 ○○구청장의 말소 처리에 행정절차법 제21조, 제22조, 제27조, 제33조 등이 적용된다고 볼 수 없다.

(3) 따라서 원고의 ④ 주장 역시 이유 없다.

• 마) 원고의 ⑤ 주장에 관한 판단 (1) 국세기본법 제18조 제3항 에 규정된 비과세관행이 성립하려면, 상당한 기간에 걸쳐 과세를 하지 아니한 객관적 사실이 존재할 뿐만 아니라, 과세관청 자신이 그 사항에 관하여 과세할 수 있음을 알면서도 어떤 특별한 사정 때문에 과세하지 않는다는 의사가 있어야 한다. 위와 같은 공적 견해나 의사는 명시적 또는 묵시적으로 표시되어야 하며, 묵시적 표시가 있다고 하기 위하여는 단순한 과세누락과는 달리 과세관청이 상당기간의 불과세 상태에 대하여 과세하지 않겠다는 의사표시를 한 것으로 볼 수 있는 사정이 있어야 한다(대법원 2016. 10. 13. 선고 2016두43077 판결 등 참조).

(2) 피고는 2017년부터 2020년까지 이 사건 주택이 당시 시행 중이던 민간임대주택법, 종합부동산세법 등에 따라 합산배제 임대주택 요건을 충족하였음을 이유로 이를 합산배제하였고, 2021년에는 민간임대주택법의 개정으로 인해 이 사건 주택이 합산배제 요건을 충족하지 못하였으므로 이를 합산배제하지 않은 것이다. 따라서 피고가 원고에게 과세요건을 충족하였음에도 과세를 하지 않겠다는 의사를 표시한 적이 없으므로, 어떠한 비과세관행이 성립하였다고 볼 수 없다.

(3) 따라서 원고의 ⑤ 주장도 이유 없다.

그렇다면 이 사건 소 중 종합부동산세 상당의 금원지급청구 부분은 부적법하므로 이를 각하하고, 원고의 나머지 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.