종합부동산세 처분이 적법한지 여부

사 건 2023구합2784 종합부동산세부과처분취소 원 고 * 피 고

○○ 세무서장 변 론 종 결

2025. 6. 26. 판 결 선 고

2025. 8. 28.

1. 원고의 청구를 기각한다.

2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 11. 20. 원고에 대하여 한 2022년도 귀속 종합부동산세 원 및 농어촌특별세 원 합계 *원의 부과처분을 각 취소한다.

• 가. 원고는 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 2022. 6. 1. 기준 아래와 같이 주택(이하 아래 다세대주택을 통틀어 ‘이 사건 다세대 주택’, 아파트를 ‘이 사건 거주주택’이라 하고, 이 사건 다세대 주택과 함께 지칭할 때에는 ‘이 사건 주택’이라 한다)을 보유하고 있다.
• 나. 피고는 2022. 11. 20. 원고에 대하여 이 사건 주택에 대한 2022년 귀속 종합부동산세 원 및 농어촌특별세 원 합계 *원을 결정·고지하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다),
• 다. 원고가 이에 불복하여 2023. 2. 조세심판원에 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 2023. 4. 이를 기각하였다.

별지 관계 법령 기재와 같다.

• 가. 원고의 주장 요지

1. 구 종합부동산세법 위헌 주장 다음의 사유로 이 사건 처분의 근거 법률인 구 종합부동산세법(2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법’이라 한다)은 헌법에 위반되므로, 위헌인 위 법률에 근거한 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.

① 종합부동산세와 재산세는 과세표준이 동일하므로 이중과세에 해당하고, 제정 종합부동산세법은 기존 임대사업자의 기득권과 신뢰를 침해하는 소급입법이며, 2020. 8.18. 법률 제17478호로 개정된 종합부동산세법에서 세율을 인상한 것은 조세평등주의와 실질적 조세법률주의와 과세요건명확원칙에 반하고, 과잉금지의 원칙에도 반하여 헌법상 보장된 재산권과 직업선택의 자유를 침해한다.

② 종합부동산세 과세표준을 주택가액에서 임대차보증금 반환채무나 저당권부 채무등 임대차 관련 채무를 전액 공제하거나 감액하지 않은 것은 납세자의 담세력을 고려하지 않은 것이어서 헌법상 조세평등주의와 실질과세 원칙에 위반된다.

③ 구 종합부동산세법이 주택가액이 아니라 주택 보유수에 따라 종합부동산세를 가중 부과하는 것은 다주택 보유자와 고가주택 1보유자 및 다세대주택 소유자와 다가구주택 소유자를 불공평하게 차별하는 것이어서 평등원칙에 위반된다.

④ 이 사건 거주주택과 같이 납세자가 실제 거주하고 있는 1주택은 부동산 투기와 무관한데도 이를 종합부동산세 과세대상에서 제외하지 않은 것은 과잉금지원칙에 반한다. 2) 민간임대주택법 위반 주장 민간임대주택법은 종합부동산세법의 특별법으로 종합부동산세법에 우선하여 적용되므로, 민간임대주택법상 의무임대기간 중에 있어 양도가 금지된 다세대 주택은 종합부동산세 부과대상에서 제외되거나 과세표준에서 합산 배제되어야 한다. 따라서 이 사건 다세대 주택을 과세표준에 포함하여 종합부동산세가 증액된 부분은 취소되어야 한다.

3. 종합부동산세 과세표준 제외 또는 합산배제 주장 이 사건 다세대주택은 민간임대주택법상 의무임대기간이 경과할 때까지 양도할 수 없는데도 그 기간 중에 종합부동산세를 과세하는 것은 조세평등주의 원칙 등에 위배되고 다주택보유자의 재산권을 침해하므로 과세표준 산정시 합산배제하거나 적어도 중과세율을 적용하여서는 안 된다.

4. 구 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 위헌 주장 구 종합부동산세법 시행령(2023. 9. 5. 대통령령 제33696호로 일부개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법 시행령’이라 한다) 제3조 제1항 제2호 단서 및 나목에서 합산배제 임대주택의 요건을 2018. 3. 31. 이전에 사업자등록을 한 민간매입주택으로서 5년 이상 임대한 경우에 한정한 것은, 원고와 같이 2018. 3. 31. 이전부터 임대업을 영위하였으나 그 이후에 임대사업자등록을 하고, 실제 임대기간이 5년 이상이나 최초 임대사업자등록시 4년의 단기민간임대주택으로 등록한 경우를 합산배제 임대주택에서 제외하여 합리적 이유 없이 차별 취급한 것이어서, 조세평등주의와 과잉금지원칙, 신뢰보호, 정의와 형평의 원칙에 반하여 무효이다. 따라서 원고가 민간임대사업자등록을 한 이후에 이루어진 이 사건 처분 중 다세대주택을 합산배제 대상 임대주택에서 제외하여 종합부동산세가 증액된 부분은 위법하여 취소되어야 한다.

• 나. 인정사실 원고는 2019. 1. 1. 주택임대업 사업자등록을 하고, 2020. 1. 21. 이 사건 다세대주택을 민간임대주택법상 단기민간임대주택으로 하는 임대사업자등록을 하여 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 보유하고 있다가 2024. 1. 30. 이 사건 다세대주택을 장기일반민간임대주택(10년)으로 하는 임대사업자등록을 한 사실이 인정된다.
• 다. 종합부동산세 위헌 주장에 대한 판단

1. 헌법재판소는 2024. 7. 18. 구 종합부동산세법(2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 12. 29. 법률 제17760호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조 제2항, 종합부동산세법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정된 것) 제9조 제4항을 비롯한 2022년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과 근거 규정에 대해 조세법률주의, 포괄위임금지원칙, 과잉금지원칙, 조세평등주의, 소급입법금지, 신뢰보호원칙 등에 어긋나지 않고 재산권 등 기본권을 과도하게 침해하지도 않아 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였다(2023헌바379 등 결정 참조). 원고의 주장은 헌법재판소 결정에서 배척된 주장과 대동소이하고, 그 밖의 여러 사정을 살펴보아도 원고에 대한 종합부동산세 부과의 근거 규정이 위헌이라고 보기 어렵다.

2. 종합부동산세법(2005. 1. 5. 법률 제7328호로 제정된 것) 부칙 제2조는 종합부동산세법이 그 시행 후 최초로 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대하여 적용됨을 명백히 규정하고 있으므로, 종합부동산세법이 시행된 후 과세기준일 현재 과세대상 부동산에 대하여 종합부동산세를 부과하는 것을 두고 소급입법에 의한 과세라고 할 수 없고, 기존 임대사업자들에 대한 예외를 두지 않았다는 사정을 들어 이 사건 처분이 위법한 소급과세에 해당한다고 볼 수 없다.

3. 종합부동산세법은 납세자가 실제 주거에 사용하는 주택 1채를 일률적으로 종합부동산세 부과대상에서 제외하거나 과세표준 합산배제 대상으로 하지 않고, 1세대 1주택의 경우 종합부동산세 과세표준에서 일정금액을 공제하고 있는데(제8조 제1항), 이와 같이 입법자가 한 세대를 이루는 가족 구성원들의 유일한 생활 터전인 한 채의 주택(1세대 1주택)에 대하여만 공제 혜택을 부여한 것이 합리적인 입법재량을 넘은 것이라고 할 수 없다. 또한, 종합부동산세는 기본적으로 부동산 보유 그 자체에 담세력을 인정한 조세로서 부동산이라는 자산을 통해 향유할 수 있는 사용가치나 자산가치 증대의 효과는 당해 부동산을 소유하거나 사용목적 등과는 관계없이 동일하므로, 종합부동산세 부과 근거조항들이 납세의무자의 부동산 투기 목적의 유무 등을 고려하지 않고 과세표준 또는 합산배제 여부를 정하고 있다고 하여 과잉금지원칙에 반한다고 볼 수도 없다.

• 라. 민간임대주택법 우선 적용 주장에 대한 판단 민간임대주택법은 민간임대주택의 건설ㆍ공급 및 관리와 민간 주택임대사업자 육성 등에 관한 사항을 정함으로써 민간임대주택의 공급을 촉진하고 국민의 주거생활을 안정시키는 것을 목적(제1조)으로 하고, 종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적(제1조)으로 하는 법으로서 그 입법목적과 취지 등이 전혀 달라 민간임대주택법을 종합부동산세법의 특별법에 해당한다고 볼 수 없다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고의 주장은 받아들이지 않는다.
• 마. 종합부동산세 과세표준 제외 또는 합산배제 주장에 대한 판단

2020. 10. 7. 개정된 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 각호는, 민간매입임대주택의 경우 2018. 3. 31. 이전에 주택임대업 사업자등록과 민간임대주택법에 따른 임대사업자등록을 한 경우에 한하여 합산배제 임대주택으로 규정하고 있고, 민간임대주택법 제2조 제4호 에 따른 공공지원민간임대주택 또는 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 합산배제 임대주택으로 규정하고 있지만 민간임대주택법 제2조 제6호 에 따른 단기민간임대주택은 합산배제 임대주택으로 규정하고 있지 않으므로 2018. 4. 3. 이후 등록한 단기민간임대주택은 위 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 에 따른 합산배제 임대주택에 해당하지 않는다. 앞서 본 바와 같이 이 사건 다세대주택은 2018. 3. 31. 이후에 사업자등록을 한 민간 매입임대주택으로 2022년 귀속 종합부동산세 과세기준일 현재 임대기간이 5년이 경과하지 않은 단기민간임대주택으로, 임대의무기간과 상관없이 합산배제 임대주택에 해당하지 아니하므로, 이와 다른 전제에 선 원고의 주장도 받아들이지 않는다.

• 바. 종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 제2호 단서 위헌 주장에 대한 판단 종래 민간임대주택법의 시행으로 원고와 같은 다세대주택 임대의 경우 종합부동산세 과세에 있어 합산배제 주택이 될 수 있다는 기대가 있었다고 하더라도, 조세감면 또는 우대조치에 있어서 혜택이 있었다고 하여 그것이 반드시 지속되어야 하는 것은 아니고, 조세감면대상의 범위 등 구체적인 내용의 형성에 관하여는 보다 광범위한 입법재량이 인정되므로 그 내용이 명백히 불합리하거나 불공정하지 않는 한 그와 같은 정책적인 판단은 존중되어야 한다. 또한 복잡・다양한 경제현상에 따라 신축적인 개정이 요구되는 조세법규에서 조세감면조치란 잠정적인 것으로서 장래에 축소 내지 폐지되는 방향으로 개정될 수 있으리라는 것을 충분히 예측할 수 있으므로 원고에게 신뢰보호의 필요성이 크다고 볼 수 없고, 원고가 자신의 다세대주택이 합산배제될 것이라고 신뢰하였다고 하더라도 그 신뢰는 기득권에 갈음할 정도의 것으로서 헌법상 마땅히 보호하여야 할 정도로 보기 어렵다. 위 시행령 조항에서 정한 요건체계가 입법목적, 해당 세목의 과세객체나 과세대상의 특성에 비추어 현저히 자의적이라고 보기 어려운 이상, 이를 정의와 형평에 반하다고 할 수도 없다. 원고의 위 주장도 받아들일 수 없다.

그렇다면, 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.