이 사건 미분양주택은 합산배제 미분양주택에 해당하지 않음

사 건 2023구합23 종합부동산세경정거부처분취소 원 고 주식회사 상AAA 외 2명 피 고

○○세무서장 외 1명 변 론 종 결

2025. 6. 19. 판 결 선 고

2025. 8. 14.

1. 원고들의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용 중 원고 주식회사 AAA와 피고 BBB세무서장 사이에 생긴 부분은 원고 주식회사 AAA가 부담하고, 원고 CCC, DDD과 피고 EEE세무서장 사이에 생긴 부분은 원고 CCC, DDD이 부담한다. 청 구 취 지 피고들이 원고들에 대하여 한 별지 1 목록 기재 각 종합부동산세 및 농어촌특별세 경정청구 거부처분(가산세 포함)을 모두 취소한다.

1. 원고 주식회사 AAA의 청구에 대한 판단

• 가. 처분의 경위

1. 원고 주식회사 AAA(이 사건 소 제기 당시의 상호는 ‘주식회사 AA’이었는데, 소송계속 중 상호가 ‘주식회사 AAA’로 변경되었다. 이하 주식회사는 생략한다)는 부동산 매입, 분양업 등을 영위하는 법인이다.

2. 원고 AAA는 20. .경 ○○시 ○○면 ○○리 대 ㎡외 필지를 매입해 같은 해 . . 건축허가를 받고 그 지상에 공동주택 세대(이하 ‘이 사건 공동주택’이라 한다)를 신축하여 20. *. . 사용승인을 받았다.

3. 원고 AAA가 이 사건 공동주택을 분양하였으나 그 중 일부 세대가 미분양 되었고(이하 ‘이 사건 미분양주택’이라 한다), 위 미분양주택들은 20년 귀속 종합부동산세 과세기준일인 20. . . 현재 원고 AAA의 소유이다.

4. 피고 BBB세무서장은 20. . . 이 사건 미분양주택 수를 총 *세대로 보고 원고 AAA에게 종합부동산세 **원 및 농어촌특별세 **원, 합계 ****원을 결정·고지하였다.

5. 원고 AAA는 이 사건 미분양주택 수가 총 세대라는 이유로 피고 BBB세무서장에게 ① 20. . . 20년 귀속 종합부동산세 원 및 농어촌특별세 원을, ② 20. . . 20년 귀속 종합부동산세 **원 및 농어촌특별세 ****원을 각 신고·납부하였다.

6. 원고 AAA가 20. . . 피고 BBB세무서장에게 20년 귀속 종합부동산세 근거 법령이 위헌이라는 이유로 종합부동산세 원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 피고 BBB세무서장은 20**. . . 이를 거부하였다(이하‘이 사건 제1처분’이라 한다).

7. 원고 AAA가 이에 불복하여 20. . . 심판청구를 제기하였으나, 조세심판원은 20**. . *. 이를 기각하였다.

• 나. 관계 법령 별지 2 관계 법령 기재와 같다.
• 다. 이 사건 제1처분의 위법 여부

1. 원고 AAA의 주장 요지 이 사건 미분양 주택은 구 주택법(2021. 12. 21. 법률 제18631호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘주택법’이라고만 한다) 제54조에 따른 공급의무를 부담하지 않아 구 종합부동산세법 시행규칙(2022. 7. 27. 기획재정부령 제927호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법 시행규칙’이라 한다) 제4조 제2호 단서 가목의 ‘ 주택법 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택’에 해당할 여지가 없으므로 위 규정에 따른 종합부동산세 과세표준 합산배제 미분양주택 (이하 ‘합산배제 미분양주택’이라고만 한다)의 예외에 해당하지 않는다. 그럼에도 피고가 이 사건 미분양주택을 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는다고 보고 이 사건 제1처분을 한 것은 위법하다.

2. 관련 규정 구 종합부동산세법(2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법’이라 한다) 제8조 제2항 제2호는 ‘주택건설 사업자가 건축하여 소유하고 있는 미분양주택 등 종합부동산세를 부과하는 목적에 적합하지 아니한 것으로서 대통령령으로 정하는 주택은 주택에 대한 종합부동산세 과세표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다’고 규정하고 있다. 위 법의 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행령(2022. 2. 15. 대통령령 제32425호로 개정되기 전의 것, 이하 ‘구 종합부동산세법 시행령’이라 한다) 제4조 제1항 제3호는 ‘ 종합부동산세법 제8조 제2항 제2호 전단에서 "대통령령으로 정하는 주택"이란 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택을 말한다’고 규정하면서 각 목에서 ‘ 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자’(가.목), ‘ 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자’(나.목)를 들고 있다. 위 시행령의 위임에 따른 구 종합부동산세법 시행규칙 제4조 는 ‘구 종합부동산세법 시행령 제4조 제1항 제3호 각 목 외의 부분에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이란 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다’고 규정하고 있고, 같은 조 제1호는 ‘ 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택’을 들고 있으며, 제2호는 ‘ 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택은 제외한다’고 규정하면서 각 목에서 ‘ 주택법 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택’ (가. 목),‘자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택’ (나. 목)을 제외요건으로 들고 있다.

3. 구체적 판단 앞서 본 인정사실, 앞서 든 증거들의 각 기재 및 변론 전체의 취지에 의하여 인정되는 다음과 같은 사실 및 사정들에 비추어, 이 사건 미분양 주택은 구 종합부동산세법 시행규칙 제4조 제2호 단서 가목 및 나목의 요건을 모두 갖춘 주택에 해당하므로 합산배제 미분양주택에 해당하지 않는다. 따라서 이와 다른 전제에 선 원고 AAA의 주장은 받아들이지 않는다.

• 가) 원고 AAA는 이 사건 공동주택을 건설하면서 20. . . 건축법 제11조 에 따른 건축허가를 받았다. 이 사건 공동주택은 20. . . 사용승인을 받았고, 그 때부터 20. . .까지 원고 AAA가 소유하고 있다. 따라서 위 공동주택에 대하여 원고 AAA에게 최초로 종합부동산세 납세의무가 성립하는 것은 20. . .이다.
• 나) 원고 AAA가 이 사건 공동주택을 건설하면서 주택법 제15조 에 따른 사업계획승인을 받지 않았고, 이 사건 공동주택을 분양하면서 주택법 제54조 에서 정한 절차에 따르지 않았으며, 이 사건 미분양주택에서 1년 이상 거주한 사실에 대하여는 당사자들 사이에 다툼이 없다.
• 다) 그렇다면, 이 사건 미분양주택은 건축법 제11조 에 따른 허가를 받은 자가 건축하여 소유 하는 미분양주택으로 2021년 귀속 종합부동산세 납세의무 성립시를 기준으로 2005. 1. 1. 이후에 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날인 20**. . .부터 5년이 경과하지 아니한 주택에 해당하는 한편, 주택법 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택이면서 자기가 거주한 기간이 1년 이상인 주택에 해당한다.
• 라) 조세법률주의의 원칙상 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석할 것이고 합리적 이유 없이 확장해석하거나 유추해석 하는 것은 허용되지 아니한다. 그렇다면, 구 종합부동산세법 시행규칙 제4조 제2호 단서가 주택법 제54조 에 따라 공급하지 아니한 주택이면서 자기 또는 임대계약 등 권원을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 미분양 주택의 경우에는 종합부동산세 과세표준 합산배제 대상에서 제외된다고 명확히 규정하고 있으므로, 주택법 제54조 에 따라 주택을 공급하지 않았다면 주택법 제54조 에 따른 공급할 의무를 지는 지 여부와 무관하게 합산배제 미분양주택에서 제외된다고 봄이 타당하다.
• 라. 소결론 원고 AAA의 청구는 이유 없다.

2. 원고 CCC, DDD의 청구에 대한 판단

• 가. 원고 CCC, DDD의 주장 요지 피고 EEE세무서장이 20. *. . 원고 CCC와 DDD에 대하여 한 별지 목록 기재 20**년 귀속 종합부동산세 및 농어촌특별세 경정거부처분은(이하 ‘이 사건 제2처분’이라 한다) 위헌인 종합부동산세법에 근거한 것이어서 위법하다.
• 나. 구체적 판단 헌법재판소는 2024. 5. 30. 구 종합부동산세법(2021. 9. 14. 법률 제18449호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제8조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 12. 31. 법률 제19200호로 개정되기 전의 것) 제9조 제1항, 구 종합부동산세법(2020. 6. 9. 법률 제17339호로 개정된 것) 제9조 제4항, 구 종합부동산세법(2020. 8. 18. 법률 제17478호로 개정되고, 2022. 9. 15. 법률 제18977호로 개정되기 전의 것) 제9조 제5항을 비롯한 20**년 귀속 주택분 종합부동산세 및 농어촌특별세 부과 근거 규정에 대해 조세법률주의, 포괄위임금지 원칙, 과잉금지원칙, 조세평등주의, 소급입법금지원칙, 신뢰보호원칙 등에 어긋나지 않고 재산권 등 기본권을 과도하게 침해하지 않아 헌법에 위반되지 않는다고 결정하였다(헌법재판소 2024. 5. 30. 선고 2022헌바238 등 결정 참조). 원고 CCC, DDD의 이 사건에서의 주장은 위 헌법재판소에서 배척된 주장과 크게 다르지 않고, 그 밖의 원고 CCC, DDD이 주장하는 여러 사정들을 살펴보아도 위 종합부동산세 부과의 근거 법률이 위헌이라고 보기 어렵다.
• 다. 소결론 따라서 이와 전제를 달리하여 이 사건 제2처분이 위법하다는 원고 CCC, DDD의 주장은 받아들이지 않는다.

원고들의 피고들에 대한 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.