철거된 건물의 취득가액을 토지의 필요경비에 산입할 수 있는지 여부

사 건 2023구단74461 양도소득세부과처분취소 원 고 최AA 외 1명 피 고 BBB세무서장 변 론 종 결

2024. 9. 25. 판 결 선 고

2024. 11. 27.

1. 원고들의 청구를 모두 기각한다.

2. 소송비용은 원고들이 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2022. 11. 8. 원고 최AA에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세100,627,780원 (가산세 포함), 원고 최CC에 대하여 한 2019년 귀속 양도소득세 100,627,770원(가산세 포함)의 각 부과처분을 모두 취소한다.

• 가. 원고들은 2014. 10. 31. 서울 XX구 XX동X가 XX-X 대 56㎡, 서울 XX구 XX동X가 XX-X 대 73㎡(이하 통칭하여 ‘이 사건 토지’라 한다) 및 이 사건 토지 지상 3층 주택, 숙박시설(여관) 연면적 274.31㎡(이하 ‘이 사건 건물’이라 하고, 이 사건 토지와 통칭하여 ‘이 사건 각 부동산’이라 한다)의 각 1/2 지분을 취득하였다.
• 나. 서울 XX구 XX동X가 XX-X 대 73㎡는 2016. 6. 24. 서울 XX구 XX동X가 XX-X 대 129㎡로 합병되었고, 원고들은 2016. 8. 25.~30.경 이 사건 건물을 철거하였다.
• 다. 원고들은 2018. 6. 29. 서울 XX구 XX동X가 XX-X 대 175㎡(이하 ‘이 사건 인접 토지’라 한다) 및 그 지상 건물(이하 ‘이 사건 인접 건물’이라 하고, 이 사건 인접 토지와 통칭하여 ‘이 사건 각 인접 부동산’이라 한다)의 각 1/2 지분을 취득하였고, 서울 XX구 XX동X가 XX-X 대 175㎡는 2018. 9. 18. 서울 XX구 XX동X가 XX-X 대 304㎡(이하 ‘이 사건 합병 후 토지’라 한다)로 합병되었다.
• 라. 원고들은 2019. 7. 19. 이 사건 합병 후 토지 및 이 사건 인접 건물을 5,190,000,000원에 양도(이하 ‘이 사건 양도’라 한다)하고, 2019. 9. 19. 이 사건 건물의 취득비용과 철거비용 합계 382,000,000원을 필요경비에 포함하여 2019년 귀속 양도소득세 273,508,240원씩을 각 신고ㆍ납부하였다.
• 마. 피고는 이 사건 건물의 취득비용과 철거비용이 필요경비에 포함되지 않는다고 보아 2022. 11. 8. 원고 최AA에게 2019년 귀속 양도소득세 100,627,780원(가산세 포함), 원고 최BB에게 2019년 귀속 양도소득세 100,627,770원(가산세 포함)의 각 부과 처분(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다)을 하였다.

별지 기재와 같다.

• 가. 원고들 주장의 요지 원고들은 이 사건 각 부동산을 취득할 당시 이 사건 건물을 철거하고 이 사건 토지 지상에 건물을 신축하여 그 건물에서 숙박업을 영위할 목적이었다. 실제로 원고들은 이 사건 각 부동산 매수 전 건축사를 통해 건물 신축 가능 여부 등을 확인하였고, 이 사건 건물의 기존 임차인 강DD에게 영업보상금을 지급하고 임대차계약을 조기에 종료시킨 후 이 사건 건물에서 퇴거하도록 하였다. 다만 원고들의 당초 예상과 달리 이 사건 토지 지상에 건물을 신축하기 위해서는 설계, 인허가 등에 1~2년이 소요될 것으로 예상되어 이 사건 건물을 철거할 때까지만 이 사건 건물을 한시적으로 임대하는 방법으로 이 사건 건물을 관리하였을 뿐이다. 이와 같이 원고들은 당초부터 이 사건 건물을 철거하여 이 사건 토지만을 이용하려는 목적에서 이 사건 각 부동산을 취득하였으므로, 이 사건 건물의 취득비용과 철거비용 합계 382,000,000원은 모두 자본적 지출액으로서 이 사건 양도의 양도차익 산정에 있어 필요경비로 공제되어야 한다. 따라서 이와 다른 전제에 선 이 사건 처분은 위법하여 취소되어야 한다.
• 나. 인정사실

1. 이 사건 건물은 지하 1층, 지상 3층 규모의 연와조 건물로 1967. 7. 19. 사용승인을 받았다.

2. 김EE은 2014. 3. 10.경 강DD과 사이에, 김EE이 강DD에게 이 사건 건물을 임대차보증금 100,000,000원, 차임 월 3,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간

2014. 3. 10.부터 2016. 3. 9.까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 제1 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.

3. 원고들은 2014. 9. 25.경 김EE과 사이에, 원고들이 김EE으로부터 이 사건 각 부동산을 1,085,000,000원에 매수하되, 계약금 105,000,000원은 계약 시, 잔금 980,000,000원은 2014. 10. 31. 각 지급하기로 하는 매매계약(이하 ‘이 사건 매매계약’ 이라 한다)을 체결하였고, 2014. 10. 31. 이 사건 각 부동산 중 각 1/2 지분에 관하여 이 사건 매매계약을 원인으로 하는 소유권이전등기를 원고들 앞으로 마쳤다. 이 사건 매매계약의 특약사항 중 이 사건과 관련된 부분은 다음과 같다.

4. 원고들과 이 사건 제1 임대차계약에 따른 이 사건 건물의 임차인으로서 이 사건 건물에서 ‘FFF여관’을 운영하고 있던 강DD은 2014. 12. 31.경 원고들에게 ‘임대차기간을 2016. 3. 9.까지로 하는 임대차계약을 체결하였으나, 이 사건 건물이 2014. 10. 31. 매매되어 위 임대차계약을 승계함에 따라 원고들이 영업보상금(권리금)으로 30,000,000원을 임차인 강DD에게 지급함. 이 사건 건물의 매매에 따라 김EE이 보증금 50,000,000원을 2014. 10. 20. 강DD에게 지급하였고, 원고들이 2014. 10. 31. 보증금 잔액 50,000,000원을 지급하고 강DD이 2014. 12. 31. 이 사건 건물을 명도하기로 함’이라는 내용의 ‘영수증’ 및 ‘권리ㆍ시설 양수ㆍ양도 명목으로 30,000,000원을 영수하였다’는 내용의 ‘영수증’을 작성해 주었고, 강DD은 그 무렵 이 사건 건물에서 퇴거하였다.

5. 원고들은 2015. 1. 10.경 이GG와 사이에, 원고들이 이GG에게 이 사건 건물을 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 3,500,000원(부가가치세 별도), 임대차기간

2015. 1. 22.부터 2017. 1. 21.2)까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 제2 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 이GG는 이 사건 건물에서 ‘FFF여관’ 을 운영하다가 2015. 4. 27.경 이 사건 건물에서 퇴거하였다.

6. 원고들은 2015. 4. 28.경 강DD과 사이에, 원고들이 강DD에게 이 사건 건물을 임대차보증금 50,000,000원, 차임 월 3,200,000원(부가가치세 별도), 임대차기간

2015. 4. 28.부터 2017. 4. 27.까지로 정하여 임대하기로 하는 임대차계약(이하 ‘이 사건 제3 임대차계약’이라 한다)을 체결하였고, 강DD은 그 무렵부터 이 사건 건물에서‘FFF여관’을 운영하기 시작하였다.

7. 원고들은 2015. 9. 10.경 종합건축사무소 HH기술단(주) 김JJ(이하 ‘김JJ’이라 한다)과 사이에, 원고들이 김JJ에게 25,000,000원(부가가치세 별도)을 지급하고, 김JJ이 2015년 9월부터 이 사건 토지 지상에 지하 2층, 지상 10층, 연면적 791㎡ 규모의 철근콘크리트구조 및 벽식구조 숙박시설 신축공사에 관한 설계업무를 수행하기로 하는 설계계약을 체결하였다.

8. 원고들은 2016. 5. 16. XX구청장으로부터 이 사건 토지 지상에 지하 2층, 지상 10층, 연면적 791.70㎡ 규모의 숙박시설(여관)을 신축하는 공사에 관한 건축허가 (이하 ‘이 사건 건축허가’라 한다)를 받았다.

9. 원고들은 2016. 6. 9.경 강DD에게 이 사건 제3 임대차계약에 따른 임대차보증 금 중 10,000,000원을 반환하고 이를 영수하였다는 영수증을 받았고, 2016. 6. 28.경 강DD에게 이 사건 제3 임대차계약에 따른 나머지 임대차보증금 40,000,000원과 이사비 명목의 7,000,000원의 합계 47,000,000원을 지급하고 이를 영수하였다는 영수증을 받았다. 강DD은 2016년 6월경 이 사건 건물에서 퇴거하였다.

10. 원고들은 2016. 8. 23. XX구청장으로부터 철거사유: 신축예정, 철거예정일:

2016. 8. 25.~30.로 하여 이 사건 건물을 철거한다는 건축물 철거신고서가 처리되었다는 통보를 받고, 위 철거예정일 무렵 이 사건 건물을 철거하였다.

11. 이 사건 토지에 대하여 2016. 10. 20. 실시된 지적측량 결과, 이 사건 토지에 인접한 이 사건 인접 토지 지상에 있는 이 사건 인접 건물의 일부가 이 사건 토지의 경계를 침범하여 이 사건 토지 중 11㎡(이하 ‘이 사건 경계 침범 부분’이라 한다)에 위치해 있는 것으로 나타났다. 한편 이 사건 각 인접 부동산의 소유자들인 유KK, 유LL, 유MM(이하 ‘유KK 외 2명’이라 한다)은 2016. 10. 13. 원고들을 상대로 ‘원고들은 유KK 외 2명에게 이 사건 경계 침범 부분에 관하여 점유취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라’는 취지로 주장하며 소유권이전등기의 소를 제기하였고, 원고들은 2016. 12. 26. 유KK 외 2명을 상대로 이 사건 인접 건물 중 이 사건 경계 침범 부분의 철거와 이 사건 경계 침범 부분의 인도를 구하는 반소를 제기하였는데[서울남부지방법원 2016가단XXXX호(본소), 2016가단XXXX호(반소)], 제1심법원은 2017. 7. 21. ‘유KK 외 2명은 원고들에게 이 사건 경계 침범 부분에 위치한 건물을 철거하고, 이 사건 경계 침범 부분을 인도하라. 유KK 외 2명의 본소청구를 각 기각한다’는 판결을 선고하였다. 유KK 외 2명이 위 판결에 불복하여 항소를 제기하였으나[서울남부지방법원 2017나XXXX호(본소), 2017나XXXX호(반소)], 항소심 법원은 2017. 12. 22. 항소기각 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 그대로 확정되었다. 원고들은 이 사건 인접 건물에서 음식점을 운영하던 백NN을 상대로 토지인도의 소를 제기하여(서울남부지방법원 2018가단XXXX호), 2018. 4. 4. ‘백NN은 원고들에게 이 사건 경계 침범 부분을 인도하라’는 전부 승소 판결을 선고받았고, 그 판결은 그 무렵 그대로 확정되었다.

12. 원고들은 2017. 1. 2. XX구청장으로부터 이 사건 건축허가와 관련하여 착공신고필증을 교부받았다.

13. 원고들은 2018. 4. 9.경 유KK 외 2명과 사이에, 원고들이 유KK 외 2명으로부터 이 사건 각 인접 부동산을 2,150,000,000원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하였고, 2018. 6. 29. 이 사건 각 인접 부동산의 각 1/2 지분에 관하여 위 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 원고들 앞으로 마쳤다.

14. 원고들은 2019. 5. 23.경 유PP과 사이에, 원고들이 유PP에게 이 사건 합병 후 토지 및 이 사건 인접 건물을 5,190,000,000원에 매도하기로 하는 매매계약을 체결하고, 2019. 7. 19. 이 사건 합병 후 토지 및 이 사건 인접 건물에 관하여 위 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기를 유PP 앞으로 마쳐주었다.

• 다. 판단

1. 관련 법리 토지와 그 지상 건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입하기 위하여는 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 것으로 인정될 때에 한한다(대법원 1990. 1. 25. 선고 89누53 판결 참조).

2. 구체적 판단 위 인정사실과 앞서 든 증거들 및 을 제3호증의 기재에 변론 전체의 취지를 종합하여 인정되거나 알 수 있는 아래와 같은 사실 내지 사정들에 비추어 보면, 원고들이 당초부터 이 사건 건물을 철거하여 이 사건 토지만을 이용하려는 목적에서 이 사건 각 부동산을 매수한 것이 명백하다고 단정하기 어렵다. 따라서 이와 같은 전제에 선 이 사건 처분은 적법하고, 이를 다투는 원고들의 주장은 이유 없다.

• 가) 이 사건 건물은 2016년 8월 말경 비로소 철거되었는데, 이는 원고들이 이 사건 건물을 취득한 때(2014. 10. 31.)로부터 약 1년 9개월이 지난 시점이므로, 원고들이 이 사건 각 부동산을 취득한 후 단시일 내에 이 사건 건물을 철거하였다고 보기 어렵다. 원고들이 이 사건 각 부동산을 취득할 당시 이 사건 건물 철거 및 이 사건 토지 지상 건물 신축에 관한 구체적이고 확정적인 계획을 세우고 있었다고 볼 만한 객관적인 자료가 없고, 이러한 계획의 시행이 이 사건 각 부동산의 취득 당시 예상하기 어려운 특별한 사정변경으로 지연되었다고 인정할 자료도 찾기 어렵다(경계 침범 문제로 원고들과 이 사건 각 인접 부동산의 소유자들 및 점유자 사이에 민사소송 등의 분쟁이 있었던 것은 이 사건 건물 철거 이후의 사정이다).
• 나) 원고들은 이 사건 매매계약 체결일인 2014. 9. 25. 상호를 ‘보FF, 사업의 종류를 ‘부동산임대업 및 숙박업’으로 하는 사업자등록을 마친 것으로 보인다(이후 상호를 ‘호텔 QQQ’로 변경한 것으로 보인다). 또한 원고들은 2015. 1. 22.경 2014년 2기 부가가치세 신고 시 이 사건 건물의 취득가액을 고정자산 매입금액으로 하여 부가가치세 29,710,000원을 환급받았다.
• 다) 원고들은 2014. 12. 31.경 이 사건 건물에서 ‘FFF여관’을 운영하던 임차인 강DD에게 30,000,000원을 지급하고 이 사건 건물에서 퇴거하도록 하였으나, 그로부터 얼마 지나지 않은 2015. 1. 10.경 이GG와 이 사건 제2 임대차계약을 체결하였고, 2015. 4. 28.경 강DD과 이 사건 제3 임대차계약을 체결하였다. 이 사건 제2, 3 임대차계약 모두 임대차기간을 2년으로 정하고 있고, 이 사건 제2, 3 임대차계약의 특약사항에 원고들이 주장하는 이 사건 건축허가가 나오면 임차인이 언제든지 퇴거한다는 내용이 기재되어 있지 않다.

4. 오히려 원고들은 강DD이 이 사건 건물에서 퇴거할 당시 이 사건 제3 임대차계약 종료에 따른 임대차보증금 반환에 더하여 이사비 명목으로 7,000,000원을 추가로 지급하였다.

• 라) 원고들은 2015년 1월 말경부터 2016년 6월 말경까지 이GG와 강DD에게 이 사건 건물을 약 1년 5개월 동안 임대하여 이GG, 강DD으로부터 합계 56,000,000원(= 이GG 11,200,000원 + 강DD 44,800,000원)의 차임을 수취하였고, 그 임대수입에 관하여 2015년 제1기부터 2016년 제1기까지 부가가치세 신고를 하였으며, 이 사건 건물의 여관업 수입에 관하여 2014년 제2기부터 2016년 제2기까지 부가가치세 신고도 하였다. 원고들이 2014년 제2기부터 2016년 제2기까지 부가가치세 신고 시 밝힌 부동산임대업 수입금액은 합계 57,573,982원, 여관업 수입금액은 합계 13,636,480원으로 적지 않은 금액이다. 원고들은 2015년 귀속 종합소득세와 관련하여 표준재무상태표와 표준손익계산서를 작성하였는데, 위 표준재무상태표에는 308,191,357원이 건물가액으로 계상되어 있고, 위 표준손익계산서에는 7,902,342원이 감가상각비로 계상되어 있다.
• 마) 원고들은, 원고들의 이 사건 각 부동산 취득 당시 이 사건 건물이 매우 노후하여 객관적인 가치가 거의 없는 상태였다고 주장한다. 원고들의 이 사건 각 부동산 취득 당시 이 사건 건물이 신축된 지 약 47년 경과하기는 하였으나, ① 이 사건 매매계약의 특약사항 제1항에는 이 사건 매매계약의 매매대금 중 건물분이 3억 원, 토지분이 7억 8,500만 원이라고 기재되어 있는 점, ② 원고들의 이 사건 각 부동산 취득 당시 강DD이 이 사건 건물에서 숙박업을 영위하고 있었던 점, ③ 원고들은 이 사건 각 부동산 취득 후 2015. 1. 10.경 이GG와 이 사건 제2 임대차계약을, 2015. 4. 28.경 강DD과 이 사건 제3 임대차계약을 각 체결하였고, 나아가 이GG, 강DD으로부터 이 사건 제2, 3 임대차계약에 따른 임대차보증금뿐만 아니라 이 사건 제2, 3 임대차계약에 따른 적지 않은 액수의 차임도 수취한 점, ④ 이GG가 2015년 1월 말경부터 2015년 4월 말경까지, 강DD이 2015년 4월 말경부터 2016년 6월경까지 이 사건 건물에서 숙박업을 각 영위한 것으로 보이는 점 등을 고려하면, 원고들의 이 사건 각 부동산 취득 당시 이 사건 건물이 매우 노후하여 객관적인 가치가 거의 없는 상태였다고 보기 어렵다.

그렇다면 원고들의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다.