1세대 3주택자 중과세율 적용 적정여부

[ 세 목 ] 양도 [ 판결유형 ] 국패 [ 사건번호 ] 서울행정법원-2023-구합-73413(2024.12.06) [직전소송사건번호 ] [심판청구 사건번호 ] 조심 2022서7876 (2023.06.29) [ 제 목 ] 주거이전 목적의 일시적 1세대 3주택의 경우, 양도소득세 등을 중과할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보는 것이 타당함 [ 요 지 ] 종전 주택과 대체 주택의 소유권을 함께 보유하였던 기간이 26일에 불과하여, 이처럼 주택거래의 현실 등에 비추어 흔히 발생할 수 있는 경우에는 주거이전 목적 외 투기 목적이 있다고 볼 수 없어 양도소득세를 중과하기 어려움 [ 판결내용 ] 판결 내용은 붙임과 같습니다. [

] 소득세법 제104조 (양도소득세의 세율) 사 건 2023구단73413 양도소득세경정거부처분취소 원 고 김AA 피 고 BB세무서장 변 론 종 결 2024.07.12. 판 결 선 고 2024.12.06.

1. 피고가 2022. 6. 1. 원고에 대하여 한 2020년 귀속 양도소득세 100,000,000원에 대한 경정청구 거부처분을 취소한다.

2. 소송비용은 피고가 부담한다. 청 구 취 지 주문과 같다.

• 가. 원고는 2016. 2. 3. 서울 00구 00동 00아파트 A동 101호(이하 ‘이 사건 주택’이라 한다)를 취득하여 보유하다가, 2020. 3. 25. 15억 원에 매도하여 소유권이전등기를 경료하였다(이하 ‘이 사건 양도’라 한다).
• 나. 원고는 이 사건 주택이 1세대 1주택인 고가주택에 해당한다고 보아 9억 원을 초과하는 양도차익에 대하여 장기보유특별공제 및 일반세율을 적용하여 2020년 귀속 양도소득세 50,000,000원을 예정 신고·납부하였다.
• 다. 원고는 이 사건 양도 당시 이 사건 주택 외에 장기임대주택으로 등록한 서울 00구 00동 피스텔 101호(이하 ‘장기임대주택’이라 한다)을 소유하고 있었고, 2020. 2. 28. 서울 00구 00동 ***아파트 101동 A호(이하 ‘대체 주택’이라 한다)를 취득하여 소유하고 있었다.
• 라. BB세무서장은 2022. 3. 22. 원고에게 이 사건 주택의 양도 당시 1세대 3주택을 소유하여 장기보유특별공제 배제와 중과세율 적용과 관련하여 해명자료 제출을 요구하였고, 원고는 2022. 5. 2. 피고에게 장기보유특별공제 배제와 중과세율을 적용하여 2020년 귀속 양도소득세 차액 100,000,000원을 수정 신고‧납부하였다.
• 마. 원고는 2022. 5. 21. 피고에게 이 사건 주택은 1세대 1주택 고가주택이므로 장기보유특별공제 및 일반세율 적용 대상이라고 주장하며 수정 신고‧납부한 양도소득세 100,000,000원의 환급을 구하는 경정청구를 하였으나, 피고는 2022. 6. 1. 위 경정청구를 거부하는 처분을 하였다(이하 ‘이 사건 처분’이라 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3, 5 내지 9호증의 각 기재, 변론 전체의 취지

• 가. 원고 주장의 요지

1. 이 사건 주택의 매매계약을 체결하면서 특약으로 원고가 전세보증금 8억 원에 2020. 9. 30.까지 거주하는 것으로 정하였으므로, 이 사건 주택의 양도시기는 실질적인 매매대금 7억 원(매매대금 15억 원 –전세보증금 8억 원)을 지급받은 2020. 2. 25.로 보아야 함에도 이 사건 주택의 양도시기를 2020. 3. 25.로 전제한 이 사건 처분은 위법하다.

2. 설령 이 사건 양도가 1세대 3주택에 해당하는 주택의 양도에 해당한다고 하더라도, 원고에게는 투기의 목적이 없었고 거주이전의 목적으로 사회통념상 일시적으로 볼 수 있는 한 달도 채 되지 않는 기간 동안 형식적으로 3주택을 보유할 수밖에 없었던 특별한 사정이 있었으므로, 이는 대법원 판례에서 1세대 3주택으로 보아 양도소득세를 중과할 수 없는 경우로 인정한 특별한 사정에 해당한다.

• 나. 관계 법령 별지 기재와 같다.
• 다. 이 사건 주택의 양도 시기

1. 구 소득세법(2020. 8. 18. 법률 제17477호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제98조, 구 소득세법 시행령(2020. 10. 7. 대통령령 제31083호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제162조 제1항 제2호에 의하면, 자산의 양도시기는 대금을 청산한 날로 하고, 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일을 기준으로 정하고 있다.

2. 앞서 든 증거들, 갑 제13호증의 기재에 의하면, 원고는 2019. 12. 5. 이 사건 주택을 김CC, 이DD에게 15억 원에 매도하되, 계약금 1억 5,000만 원은 계약 시, 1차 중도금 3억 5,000만 원은 2019. 12. 30., 2차 중도금 2억 원은 2020. 2. 25., 잔금 8억원은 2020. 3. 30. 각 지급하기로 약정한 사실, 위 매매계약의 특약사항으로 원고는 잔금과 동시에 전세보증금 8억 원에 2020. 9. 30.까지 거주하기로 하고, 잔금일은 쌍방합의 하에 앞당길 수 있는 것으로 약정한 사실을 인정할 수 있다. 원고가 이 사건 주택을 매도하면서 특약으로 전세보증금 8억 원에 2020. 9. 30.까지 거주하기로 특약으로 정하였으나, 이 사건 주택의 대금은 15억 원이고, 잔금은 2020. 3. 30. 지급하기로 하였으며, 그 대금을 청산하기 전인 2020. 3. 25. 원고는 이 사건 주택의 소유권이전등기를 경료한 사실은 앞서 본 바와 같다. 따라서 이 사건 주택의 양도시기는 등기부에 소유권이전등기가 경료된 2020. 3. 25.이므로 원고의 위 주장은 이유 없다.

• 라. 이 사건 양도를 1세대 3주택의 양도로 보아 양도소득세 등을 중과할 수 없는 특별한 사정이 있는지 여부

1. 투기목적의 주택 소유를 억제하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하려는 취지에서 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도에 대하여 중과세율을 적용하도록 하는 한편, 임대주택의 공급을 활성화함으로써 서민과 중산층의 주거안정을 지원하기 위하여 장기임대주택과 더불어 일반주택도 중과세율의 적용 대상에서 제외하는 관련 규정의 입법 취지 등에 비추어 보면, 일반주택(종전주택)과 장기임대주택을 소유한 거주자가 대체주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 주거를 이전하기 위하여 대체주택을 취득한 것으로서 거주자에게 투기목적이 없고 대체주택을 취득한 후 종전주택을 양도하기까지 소요된 기간이 주택거래의 현실 등에 비추어 사회통념상 일시적이라고 인정되는 특별한 사정이 있는 경우에는 종전주택의 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과할 수 없다(대법원 2014. 2. 27. 선고 2010두27806 판결 등 참조).

2. 앞서 든 증거들, 갑 제4, 12, 14, 15, 18호증(가지번호 포함)의 각 기재, 변론 전체의 취지를 종합하여 알 수 있는 다음과 같은 사실과 사정을 종합하여 보면, 이 사건 양도는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 양도소득세를 중과하거나 장기보유특별공제규정을 배제할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우로 봄이 상당하다. 따라서 이 부분 원고의 주장은 이유 있다.

• 가) 원고는 2016. 2. 3. 이 사건 주택을 취득한 이래 이 사건 주택에 거주하여 오던 중 출퇴근 편의 등 사정으로 주거를 이전하기 위하여 2019. 11. 29. 대체 주택을 매수하는 계약을 체결한 다음, 일주일 후인 2019. 12. 5. 곧바로 이 사건 주택을 매도하는 계약을 체결하였는바, 이 사건 주택을 양도하고 대체 주택을 취득한 데에 주거이전 목적 외에 투기목적 등 다른 목적이 있었다고 볼 만한 사정이 없다.
• 나) 원고는 이 사건 주택의 양도와 대체 주택의 취득을 동시에 진행하는 과정에서 2019. 11. 29. 대체 주택 매수계약을 체결할 때 2020. 2. 28.을 잔금일로 정하면서 기존 임차인의 임대차 만료일이 2020. 8. 29.까지인 상태에서 2019. 12. 5. 이 사건 주택 매도계약을 체결하면서 잔금일 이후인 2020. 9. 30.까지 원고가 전세보증금 8억 원에 거주하기로 정하였는데, 이는 원고가 대체 주택의 기존 임차인의 임대차 만료까지 이 사건 주택에 거주하다가 대체 주택으로 이주하여 그대로 거주하기 위한 목적에서 일정을 조율하는 과정으로 보일 뿐, 을 제1, 2호증의 각 기재만으로는 피고의 주장과 같이 원고에게 투기 등의 다른 목적이 있었다고 볼 여지가 없다.
• 다) 실제로도 원고는 2020. 6.경 대체 주택의 임차인이 만기보다 빨리 퇴거하여 2020. 6. 29.부터 대체 주택의 인테리어 공사를 진행하여 2020. 8. 19. 이 사건 주택에서 대체 주택으로 전입하여 거주하였다. 위와 같은 사정을 고려하면 원고가 이 사건 주택과 대체 주택의 소유권을 함께 보유하였던 기간이 26일 정도 발생하였다고 하더라도 이는 주택거래의 현실 등에 비추어 흔히 발생할 수 있는 경우로서 일시적이라고 볼 수 있음이 분명하다.
• 라) 1세대 3주택 이상 주택의 양도에 대해 장기보유특별공제를 배제하고 중과세율을 적용하는 규정의 취지가 부동산 투기로 인한 이득을 세금으로 흡수하여 과세형평을 도모하고 부동산 투기를 차단하여 주택 가격의 안정과 주거생활의 안정을 도모하기 위함인 점에 비추어 보면, 종전주택인 이 사건 주택과 장기임대주택을 보유하게 된 원고가 거주 예정인 대체 주택을 취득함으로써 장기임대주택을 제외하고도 2주택을 소유하게 되었더라도, 그 기간은 이 사건 주택을 보유한 약 4년 기간 중 26일에 불과하고, 그마저도 이 사건 주택의 양도하고 대체 주택을 취득하는 과정 중에 발생한 것이어서 특별히 투기 목적을 찾아보기 어려우므로, 이러한 경우에까지 이 사건 양도를 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도로 보아 중과하는 것은 위 규정 취지에도 부합하지 아니하다.
• 마) 피고는 대법원 판례에서 인정되는 ‘1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 양도’로 보아 양도소득세를 중과할 수 없는 특별한 사정이 있다고 보기 위해서는 계약상대방의 요구에 따라 주택의 양도 순서가 바뀌었다거나 피할 수 없는 제약이 존재하는 등의 특별한 사정이 있어야 하는데, 원고의 경우 이 사건 주택을 먼저 양도하고 그 후 대체 주택을 취득하는 등 일시적으로 3주택자가 되는 것을 회피할 수 있는 방법이 존재하였으므로 특별한 사정을 인정할 수 없다고 주장하나, 그와 같은 정도로 특별한 사정을 제한한다면 장기임대주택 외에는 사실상 실거주하는 1채의 주택을 양도 및 대체취득하는 과정에 있는 국민의 거주이전의 자유를 지나치게 제약하는 것이 된다.

원고의 청구는 이유 있어 인용한다.