양도금액을 과세하게 기재한 허위 매매계약서를 세무서에 제출한 행위는 적극적인 기망행위로 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당함
양도금액을 과세하게 기재한 허위 매매계약서를 세무서에 제출한 행위는 적극적인 기망행위로 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당함
사 건 2023구단70544 양도소득세부과처분취소 원 고
○○○ 피 고
○○세무서장 변 론 종 결
2025. 3. 28. 판 결 선 고
2025. 6. 20.
1. 원고의 청구를 기각한다.
2. 소송비용은 원고가 부담한다. 청 구 취 지 피고가 2021. 9. 17. 원고에 대하여 한 2011년 귀속 양도소득세 000,000,000원(가산세 포함) 부과처분을 취소한다.
1. 원고, 정AA, 서BB(이하 통칭하는 경우 “원고 등”이라 한다)는 2002. 10. 4. 한국토지공사로부터 ** ○○구 ○○동 대 3974.7㎡(이하 “이 사건 토지”)를 정AA 명의로 매수하면서, 내부적으로는 정AA가 50%, 원고가 25%, 서BB가 25%의 지분을 보유하기로 합의하고 ‘부동산공동매입확약서’를 작성하였다.
2. 정AA는 위 부동산공동매입확약서의 내용에 따라 2002. 10. 4. 한국토지공사로부터 이 사건 토지를 2,147,610,000원에 매수하는 ‘용지매매계약’을 체결하였는데, 그에 따르면 계약보증금 214,761,000원은 계약당일 지급하고, 나머지 매매대금을 2003. 4. 4.부터 2006. 10. 4.까지 8차에 걸쳐 납부하도록 되어 있었다. 원고 등은 2003. 4. 4.경 정AA 명의로 **은행으로부터 중도금 대출을 받아 위 매매대금 중 제1차부터 제7차 중도금을 납부하였고, 이 사건 토지 대금 중 2006. 10. 4.자 8차 중도금(241,600,000원) 및 그에 대한 이자의 납부만을 남겨놓고 있었다.
1. 원고 등은 계약당사자인 “갑”은 정AA로, “을”은 김GG으로 하여 2011. 9. 30. 공동사업 MOU 약정서를 작성하였는데(이하 “2011. 9. 30.자 MOU 약정”), 그 주된 내용은 ① 원고 등과 김GG은 함께 이 사건 토지 지상에 오피스텔 및 도시형 생활주택을 신축하는 사업(이하 “이 사건 사업”)을 추진하되, ② 원고 등은 이 사건 토지를 김GG에게 4,808,000,000원에 매도하고 김GG은 계약금 500,000,000원을 2011. 10. 20.까지 조달하여 원고 등에게 지급하고, 중도금 2,600,000,000원은 같은 날 이 사건 토지를 담보로 대출받아 이로써 지급하며, 잔금 1,708,000,000원은 분양승인 후 4개월 이내에 원고 등에게 지급하기로 하고, ③ 원고 등은 이 사건 사업의 추진을 위하여 법인을 설립하고 김GG을 신설 법인의 대표이사로 선임하고, 김GG은 건축 인허가, 시공사선정 등을 담당하고 담보대출 이자와 사업추진비용을 부담하며, ④ 원고 등은 토지대금전액을 수령하게 되면 모든 권리를 김GG에게 넘긴다는 것이었다.
2. 원고 등과 김GG은 2011. 9. 30.자 MOU 약정에서 합의한대로 이 사건 사업의 추진을 위하여 2011. 10. 17. ㈜FF건설을 설립하였고, 설립시 이HH가 대표이사로 선임되었고 주식은 이II(정AA 측)과 서BB가 각 8,000주(지분율 40%)를, 김JJ(김GG 측)이 4,000주(지분율 20%)를 가지게 되었는데, 김GG이 계약금 500,000,000원을 지급하지 못하자 김JJ의 지분은 2011. 10. 20. 김GG을 거쳐 원고에게 양도처리되었다. 다만 2011. 10. 21. 이II는 ㈜FF건설의 대표이사에서 사임하였고, 같은 날 위 MOU 약정에서 합의한대로 김GG이 ㈜FF건설의 대표이사로 취임하였다.
3. 정AA는 2011. 10. 26. 이 사건 토지의 분양권을 ㈜FF건설에 매매대금 2,100,000,000원에 매도하는 ‘토지분양권매매계약’을 작성하였고(갑 제13호증1), 이하 해당 토지분양권매매계약서를 “쟁점 분양권매매계약서”라고 한다), 이를 근거로 2011. 11. 1. 이 사건 토지의 분양에 따른 권리의무를 정AA로부터 ㈜FF건설로 승계하는 ‘권리의무승계계약서’를 작성하고 한국토지주택공사의 동의를 받았다.
4. ㈜FF건설은 2011. 11. 1. 이 사건 토지를 담보로 목포수산업협동조합으로부터 1,300,000,000원, 신안군수산업협동조합으로부터 1,000,000,000원 합계 2,300,000,000원을 대출받아 이로써 한국토지주택공사에 대한 이 사건 토지 매매대금 잔금과 그 이자인 392,410,430원, 기존 **은행 중도금대출 원리금인 1,699,450,000원을 변제하고 그 밖에 각종 등기처리비용, 법인설립비용 등을 처리하였는바, 같은 날 이 사건 토지는 한국토지주택공사로부터 ㈜FF건설로 소유권이전등기가 마쳐졌다(등기원인은 2002. 10. 4.자 매매)
1. 이 사건 토지의 소유권이전등기가 마쳐진 이후에도 김GG이 원고 등에게 계약금 500,000,000원을 지급하지 못하되자 김GG은 2011. 12. 13. ㈜FF건설의 대표이사에서 사임하였고, 원고가 같은 날 ㈜FF건설의 대표이사로 취임하였다.
2. 원고 등과 김GG은 2012. 2. 14. 계약당사자인 “갑”은 ㈜FF건설(대표이사는 원고임), “을”은 김GG으로 하여 “법인인수계약”을 체결하였는데(이하 “2012. 2. 14.자 약정”) 그 주된 내용은 ① ㈜FF건설과 김GG이 함께 이 사건 사업을 진행하고, ② 김GG은 이 사건 토지 매매대금으로 4,808,000,000원을 지급하되 200,000,000원은 계약 당일인 2012. 2. 14.에, 500,000,000원은 토지신탁공사 준비금 수령시 지급하기로 하며(잔금 금액과 지급시기는 정하지 아니하였음), ③ 김GG이 위 200,000,000원을 지급하면 ㈜FF건설의 대표이사로 선임되고 위 500,000,000원을 지급하면 ㈜FF건설의 주식지분을 대금지급비율에 맞춰 양수받고, 잔금까지 매매대금 전액을 지급하면 ㈜FF건설의 주식지분을 전액 양수받는다는 것이었다. 위 약정일에 김GG은 원고 등에게 200,000,000원을 지급하였고 ㈜FF건설의 대표이사로 다시 선임되었다.
3. 원고는 2013. 11. 7.경에 이르러 ㈜FF건설로부터 지급받아야 할 채권액을 775,000,000원(= 이 사건 토지 대금 중 원고 지분 상당액 등 745,000,000원2) + 원고가 2012. 7. 13. ㈜FF건설에 대여한 30,000,000원)으로 정하면서, FF건설이 이 사건 토지와 인․허가권 등 사업시행권을 제3자에게 양도하는 경우에는 양도 이전에, 신탁등기를 할 경우에는 신탁등기 이전에 원고에게 위 775,000,000원 전부를 지급하기로 하고, 2013. 12. 10.까지 신탁등기 결정이 이루어지지 않을 경우 위 775,000,000원에 관하여 원고 앞으로 가압류 또는 등기설정을 할 수 있도록 하는 내용의 약정을 체결하였다(이하 “2013. 11. 7.자 지불약정”).
4. ㈜FF건설은 위 2013. 11. 7.자 지불약정에서 정한 채무를 담보하기 위하여 2013. 11. 20. 원고에게 이 사건 토지에 관하여 채권최고액 998,000,000원으로 하는 근저당권설정등기를 마쳐 주었다.
5. ㈜FF건설은 2014. 12. 22.경에 이르러 이 사건 사업을 윤KK(또는 윤KK이 운영하는 법인)에 양도하는 것을 협의하고 있었는바, 윤KK과 김GG은 2014. 12. 22. 이 사건 토지 매매대금을 지급하겠다는 내용의 각서를 작성하여 원고에게 교부하였다(이하 “2014. 12. 22.자 각서”). 그 주된 내용은 이 사건 토지 매매대금은 4,800,000,000원이고, 이 중 2,500,000,000원은 이미 지급되었으므로 각서인이 나머지 잔금인 2,300,000,000원을 이 사건 사업에 따른 분양의 진행현황에 맞춰 원고 등에게 지급한다는 것이었다. 위 각서의 각서인 란에는 “2. 윤KK, 3. 김GG”만 기재되어 있었고 1.은 공란으로 되어 있었는데, 윤KK은 향후 ㈜DD개발의 대표이사로 선임되면 위 각서의 공란에 ㈜DD개발 명의로 날인해 주기로 약정하였다(그 후 윤KK은 2015. 1. 26. ㈜DD개발의 대표이사로 선임되었음에도, 그 약정을 이행하지 않았다).
6. 원고는 2014. 12. 22.자 각서를 수령한 이후인 2014. 12. 23. 이 사건 토지에 설정된 본인 명의의 근저당권설정등기를 말소하였고, ㈜FF건설은 2014. 12. 26. ㈜DD개발에 이 사건 토지에 관하여 같은 날 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기를 마쳐주었다. ㈜FF건설, ㈜DD개발, 윤KK은 2015. 1. 7. 정AA와 이 사건 토지 매매대금 잔금 2,300,000,000원 중 정AA의 지분(50%)인 1,150,000,000원을 이 사건 사업에 따른 분양승인 후 지불하기로 하는 내용의 매매계약을, 같은 날 서BB와도 잔금 중 그의 지분(25%)인 575,000,000원을 지불하기로 하는 내용의 매매계약을 체결하였다. 위 각 매매계약 당시 특약으로 “현재 ㈜FF건설이 사업을 할 수 없으므로 ㈜DD개발에 이 사건 토지를 양도하여 사업을 하는바, ㈜FF건설을 통하여 토지매매대금을 지불키로 한다.”라고 정하였다.
7. 원고는 2013. 11. 7.자 지불약정에 따른 채권(775,000,000원)을 청구채권으로 하여 2015. 1. 30. 이 사건 토지에 관한 가압류결정을 받았고(**지방법원 2015카합70호), 2015. 2. 2. 그 가압류등기가 기재되었다.
8. ㈜FF건설, LL종합건설㈜, ㈜CC은 2015. 6. 4.경 이 사건 사업의 시행사인 ㈜FF건설과 시공사인 LL종합건설㈜가 이 사건 토지를 ㈜CC으로 이전하여 이 사건 사업을 추진하되, ㈜CC의 운영권 및 권리를 사업의 분양승인시까지 한시적으로 LL종합건설㈜에게 위임하는 내용의 사업약정을 체결하였다. 그 후 ㈜DD개발은 2015. 6. 23. 소유권이전청구권가등기를 ㈜CC에게 이전하여 주었고, 같은 날 ㈜CC에게 같은 날 매매를 원인으로 하는 소유권이전등기(가등기에 기한 본등기)를 마쳐주었다. 이에 따라 원고의 2015. 2. 2.자 가압류등기는 직권말소되었다.
9. 이 사건 토지는 2015. 6. 23. 같은 날 신탁약정을 등기원인으로 하여 EE토지신탁㈜에 소유권이전등기가 마쳐졌다.
1. 원고는 ㈜FF건설, ㈜DD개발, ㈜CC, EE토지신탁㈜를 상대로 사해행위의 취소와 그 원상회복 또는 가액배상을 구하는 소를 제기하였는데, **고등법원은 2018. 1. 19. ① 이 사건 토지에 관하여 채무자인 ㈜DD개발과 수익자인 ㈜CC 사이에 2015. 6. 23. 체결된 소유권이전청구권 양도계약은 ㈜DD개발의 채권자인 원고를 해하는 사해행위에 해당한다고 보고 위 양도계약을 원고의 채권액인 575,000,000원의 범위에서 취소하고, 그 수익자와 전득자인 ㈜CC과 EE토지신탁㈜가 공동하여 원고에게 가액배상금 575,000,000원 및 지연손해급을 지급할 것을 명하고, ② 원고의 ㈜CC과 EE토지신탁㈜에 대한 나머지 청구를 기각하거나 각하하는 내용의 판결을 선고하였고(2016나683호), 위 판결은 2018. 6. 15. 그에 대한 상고가 기각되어(대법원 2018다21098호) 그 무렵 확정되었다.
2. 서BB와 정AA은 2018. 7.경 ㈜CC과 EE토지신탁㈜ 등을 상대로 비슷한 취지의 사해행위취소 소송을 제기하였는바, 각 사건의 제1심 법원은 ‘㈜DD개발과 ㈜CC 사이에 2015. 6. 23. 체결된 소유권이전청구권 양도계약을 575,000,000원의 범위에서 취소하고, 수익자인 ㈜CC은 채권자인 서BB에게 가액배상금 575,000,000원 및 지연손해금을 지급하라’는 내용의 판결(지방법원 2019. 8. 8. 선고 2018가합55277 판결)과 ‘위 소유권이전청구권 양도계약을 1,150,000,000원의 범위에서 취소하고, 수익자인 ㈜CC은 채권자인 정AA에게 1,150,000,000원 및 그 지연손해금을 지급하라’는 내용의 판결(지방법원 2019. 8. 29. 선고 2018가합55598 판결)을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 확정되었다.
1. 정AA는 이 사건 토지에 관하여 ㈜FF건설에게 소유권이전등기가 마쳐진 이후인 2011. 12. 28. 이 사건 토지 분양권의 양도가액을 2,100,000,000원, 취득가액을 2,058,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.
2. **지방국세청장은 원고가 정AA 명의를 빌려 쟁점토지를 양수한 후 양도가액을 축소하여 신고한 것으로 판단하고 피고에게 이를 통보하였고, 피고는 명의신탁자인 원고가 이 사건 토지 분양권을 514,672,375원(= 2,058,689,500원 × 25%)에 취득하고 1,200,000,000원(= 4,800,000,000원 × 25%)에 양도하여 그 양도로 인한 소득이 원고에게 귀속되었다고 보고, 2021. 9. 17. 원고에 대하여 양도소득세 224,089,660원, 가산세 314,935,620원 합계 539,025,280원을 부과하는 처분을 하였다(이하 “이 사건 부과처분”이라고 한다). [인정근거] 다툼 없는 사실, 갑 제 1 내지 11, 13 내지 17호증, 을 제1 내지 5, 8호증의 각 기재
2. 이 사건 부과처분의 위법 여부
1. 원고는 “사기나 그 밖의 부정한 행위”로 국세를 포탈한 경우에 해당하지 않으므로 원고에 대한 양도소득세 부과제척기간은 5년이라고 할 것이고, 이 사건 부과처분은 해당 제척기간을 도과하여 이루어졌으므로 위법하다.
2. 2011. 9. 30.자 MOU 약정은 김GG의 미이행으로 효력을 상실하였고, 원고 등은 이 사건 토지의 분양권을 ㈜FF건설에 실제로 2,100,000,000원에 매도하였으므로 쟁점 분양권매매계약서는 매매금액이 진정한 계약서에 해당한다. 원고 등은 이 사건 토지의 분양권을 ㈜FF건설에 2,100,000,000원에 양도하고 해당 대금을 수령하였고, 그 후 수령한 금원들은 ㈜FF건설의 주식 양도와 관련한 것일 뿐 이 사건 토지 분양권의 매매대금이라고 볼 수 없다. 원고 등이 2011. 11. 1. 이 사건 토지 분양권을 ㈜FF건설에 4,800,000,000원(위 양도가액 중 원고의 지분은 그 25%인 1,200,000,000원에 해당한다)에 양도하였음을 전제로 이루어진 이 사건 부과처분은 위법하다.
1. 관련 규정 및 법리 구 국세기본법(2011. 12. 31. 법률 제11124호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제26조의2 제1항은 국세부과의 제척기간에 관하여 제1호에서 “납세자가 사기나 그 밖의 부정한 행위로 국세를 포탈하거나 환급ㆍ공제받은 경우에는 그 국세를 부과할 수 있는 날부터 10년간”, 제2호에서 “납세자가 법정신고기한까지 과세표준신고서를 제출하지 아니한 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 날부터 7년간”, 제3호에서 “제1, 제1의2, 2호에 해당하지 아니하는 경우에는 해당 국세를 부과할 수 있는 잘부터 5년간”이라고 규정하고 있다. 구 국세기본법 제26조의2 제1항 제1호 의 입법 취지는, 조세법률관계의 신속한 확정을 위하여 원칙적으로 국세 부과권의 제척기간을 5년(법정신고기한까지 과세표준 신고서를 제출하지 않은 경우에는 7년)으로 하면서도, 국세에 관한 과세요건사실의 발견을 곤란하게 하거나 허위의 사실을 작출하는 등의 부정한 행위가 있는 경우에는 과세관청이 탈루신고임을 발견하기가 쉽지 아니하여 부과권의 행사를 기대하기 어려우므로, 당해 국세의 부과제척기간을 10년으로 연장하는 데에 있다. 따라서 국세기본법 제26조의2 제1항 제1호 가 정한 “사기 기타 부정한 행위”라고 함은 조세의 부과와 징수를 불가능하게 하거나 현저히 곤란하게 하는 위계 기타 부정한 적극적인 행위를 말하고, 다른 행위를 수반함이 없이 단순히 세법상의 신고를 하지 아니하거나 허위의 신고를 함에 그치는 것은 여기에 해당하지 않는다. 또한 납세자가 명의를 위장하여 소득을 얻더라도, 명의위장이 조세포탈의 목적에서 비롯되고 나아가 여기에 허위 계약서의 작성과 대금의 허위지급, 과세관청에 대한 허위의 조세 신고, 허위의 등기·등록, 허위의 회계장부 작성·비치 등과 같은 적극적인 행위까지 부가되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 명의위장 사실만으로 구 국세기본법 제26조의2 제1항 제1호 에서 정한 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당한다고 볼 수 없다(대법원 2018. 3. 29. 선고 2017두69991 판결 등 참조).
2. 판단 살피건대, 원고, 서BB, 정AA가 실제로는 이 사건 토지를 약정 비율에 따라 함께 취득하면서도 정AA 명의로 취득하기로 하는 내용의 명의신탁약정을 체결하고, 정AA 명의로 한국토지공사와의 분양계약서 및 쟁점 분양권매매계약서를 작성한 다음 이러한 내용으로 양도소득세 신고를 하였더라도, 다른 적극적인 기망행위가 개입되지않는 이상 명의위장 사실 자체만으로는 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당한다고 볼 수는 없다. 그렇지만 아래 다.항에서 살핀 것과 같이 원고 등은 김GG과의 사이에 2011. 9. 30.자 MOU 약정을 체결한 다음 그 내용에 따라 2011. 11. 1. 4,808,000,000원을 지급받기로 하고 ㈜FF건설에 이 사건 토지 분양권을 양도한 것으로 평가하여야 하는바, 그렇다면 쟁점 분양권매매계약서는 매매대금을 과소하게 기재한 허위의 매매계약서라고 봄이 상당하다. 원고 등은 쟁점 분양권매매계약서를 근거로 이 사건 토지 분양권의 양도가액이 2,100,000,000원인 것으로 양도소득세를 신고·납부하였는바, 이는 양도소득세를 포탈하기 위하여 양도금액을 과소하게 기재한 허위의 매매계약서를 작성하고 이를 세무관서에 제출하는 적극적인 기망행위를 한 것으로 볼 수 있고, 이는 조세의 부과징수를 현저하게 곤란하게 만드는 ‘사기 기타 부정한 행위’에 해당하므로 위 분양권의 양도에 따른 양도소득세에 대하여는 10년의 부과제척기간이 적용된다고 해석하여야한다. 원고는 2011. 9. 30.자 MOU 약정과 2012. 2. 14.자 약정의 내용, 정AA와 ㈜FF건설 사이의 2015. 1. 7.자 매매계약서 등에 의하면 이 사건 토지 분양권의 매매대금이 4,808,000,000원 또는 4,800,000,000원으로 명기되어 있다는 점을 지적하기도 하나, 그러한 점을 참작하더라도 원고가 쟁점 분양권매매계약서를 제출함으로써 과세관청의 조세 부과징수를 현저하게 곤란하게 만드는 적극적인 행위를 하였다는 위의 평가에는 영향이 없다. 이 사건 토지 분양권의 양도에 대하여 양도소득세를 부과할 수 있는 날은 과세표준 확정신고 기한의 다음날인 2012. 6. 1.부터이므로 2021. 9. 17. 이루어진 이 사건 부과처분은 10년의 제척기간 내에 이루어진 것으로 볼 수 있다. 원고의 이 부분 주장은 이유 없다.
1. 2011. 9. 30.자 MOU 약정과 관련된 상황
① 2011. 9. 30.자 MOU 약정은 정AA와 김GG, 신설 법인을 명확히 구분하지 않거나 이를 혼재하여 사용하고 있기는 하나, 전체적인 취지를 종합하면 법인을 새로 설립한 다음 그 법인을 통해 이 사건 사업을 진행하도록 정하고 있으므로, 이 사건 토지의 소유권을 신설 법인에게 이전하고 신설 법인이 이 사건 사업의 시행자가 되는 것을 전제하고 있다. MOU 약정의 핵심 내용은 원고 등이 김GG에게 이 사건 토지의 분양권을 4,808,000,000원에 매도한다는 것이고, 보다 정확하게는 신설 법인에게 이 사건 토지의 분양권을 4,808,000,000원에 매도하기로 하면서 그 매매대금을 수령하는 것에 맞춰 신설 법인의 경영권·소유권을 김GG에게 양도한다는 취지인 것으로 볼 수 있다. 즉 김GG은 계약금 500,000,000원을 스스로 조달하여 원고 등에게 지급하고, 그 후 신설 법인의 대표이사로 취임하여 신설 법인 명의로 이 사건 토지의 소유권이전등기를 마치고 그 담보대출금으로 원고 등에게 중도금 2,600,000,000원을 지급하며, 나머지 잔금은 신설 법인이 이 사건 사업에 따른 분양승인을 받게 되면 그로부터 4개월 후에 지급하기로 정하고 있다(약정 제5조에 의하면 김GG이 계약금 500,000,000원을 지급하면 신설 법인의 대표이사로 선임되고, 잔금까지 전액 지급하면 신설 법인의 주식 등 모든 권리를 넘겨받는다고 규정되어 있다). 이에 따르면, 원고 등은 이 사건 토지의 분양권을 양도하면서 계약금과 중도금만 먼저 수령하고 잔금은 이 사건 사업에 따른 분양절차의 진행 이후 지급받기로 정하였다는 점에서 매수인 김GG과 이 사건 사업을 일정 부분 공동으로 진행하는 측면이 있다고 볼 수 있다.
② 2011. 9. 30.자 MOU 약정이 정식 계약서가 아니라 “공동사업 MOU약정서”라는 명칭으로 작성되었던 것은, 위 약정 당시에는 아직 법인이 설립되지 않은 상태였을 뿐만 아니라 이 사건 토지의 분양권은 원고 등으로부터 신설 법인으로 양도될 예정이었으므로 원고 등과 김GG이 그 분양권 매매계약의 당사자가 될 수 없는 상태에서(그런 측면에서 2011. 9. 30.자 MOU 약정이 이 사건 토지 분양권에 관한 양도계약이 될 수는 없다), 원고 등과 김GG이 위의 ①항과 같이 이 사건 사업을 추진하는 기본적인 틀을 상호 합의하고자 했기 때문인 것으로 보인다.
③ 위 MOU 약정은 원고 등과 김GG이 이 사건 토지에서 이 사건 사업을 추진하는 큰 틀을 합의한 것으로서, 그 문언의 내용, 조항내용의 정확성 등을 고려할 때 특정인에게 구체적인 법적 의무를 발생시키는 처분문서라고 평가하기에는 많은 한계가 있다. 더욱이 위 MOU 약정서에는 ‘김GG이 계약금 500,000,000원을 원고 등에게 지급한 날부터 효력이 발생한다‘는 내용이 포함되어 있고, 김GG이 원고 등에게 위 계약금 500,000,000원을 지급하지 아니하였으므로 문언상으로도 MOU 약정의 효력발생을 위한 요건이 충족되지는 아니하였다. 다만 원고 등은 김GG으로부터 위 500,000,000원을 지급받지 못하였음에도 2011. 10. 21. 김GG을 신설 법인인 ㈜FF건설의 대표이사로 선임하였고, 2011. 11. 1. 이 사건 토지의 분양권을 ㈜FF건설에게 양도하고 그 명의로 소유권이전등기가 마쳐지도록 하였으며, 그 후에도 이 사건 토지 분양권의 매매대금이 4,808,000,000원(또는 4,800,000,000원)임을 전제로 채권의 보전이나 회수를 위한 여러 조치들을 취하였고, ㈜FF건설의 주식 일부를 김GG에게 양도하기도 하는 등 위 MOU 약정에서 정한 합의의 기본적 틀을 계속 유지하면서 이 사건 사업의 추진을 위한 제반 업무를 처리한 것으로 평가할 수 있으므로, 2011. 9. 30.자 MOU 약정의 내용은 이후 원고 등과 김GG 사이에 이루어진 제반 법률행위나 의사표시의 내용을 해석함에 있어서는 충분히 참조될 필요가 있다.
2. 2011. 11. 1.자 양도와 관련된 상황
① 원고 등은 2011. 10. 17. ㈜FF건설을 설립하였고, 설립시 대표이사는 이헌규, 주식은 이II(정AA 측)과 서BB가 각 8,000주(40%)씩을, 김영숙(김GG 측)이 4,000주(20%)를 보유하였다. 김GG이 약속한 계약금 500,000,000원을 원고 등에게 지급하지 못한 상태에서, 김영숙 명의의 주식은 2011. 10. 20. 김GG을 거쳐 원고에게 양도되었지만, 김GG은 2011. 10. 21. ㈜FF건설의 대표이사로 취임하였다. 원고 등은 김GG에게 부여하였던 ㈜FF건설의 주식지분(20%)을 회수함으로써 ㈜FF건설에 대한 통제권은 유지하면서도 MOU 약정에서 합의하였던대로 김GG에게 경영권을 부여함으로써 이 사건 사업을 정상적으로 추진하고자 하였던 것으로 보인다.
② 원고 등은 2011. 9. 11.자 MOU 약정에서 합의한 내용에 따라 ㈜FF건설에게 이 사건 토지 분양권을 양도하기 위한 절차를 진행하였는바, 이를 위하여 매매대금 2,100,000,000원으로 되어 있는 쟁점 분양권매매계약서를 작성한 다음 2011. 11. 1. 매수인 지위승계에 관한 한국토지주택공사의 동의를 받아, 같은 날 이 사건 토지에 관하여 한국토지주택공사로부터 ㈜FF건설에게 소유권이전등기를 마쳤다.
③ 쟁점 분양권매매계약서에는 이 사건 토지 분양권을 정AA가 ㈜FF건설에 2,100,000,000원에 매도한다고 기재되어 있다. 그렇지만 i) 원고 등은 김GG(또는 신설법인)에게 이 사건 토지 분양권을 4,808,000,000원에 매도하고 이 사건 사업을 공동으로 추진하기로 하는 MOU 합의를 한 사실이 있는바, 위 시점에 이르러 그 양도대금 4,808,000,000원을 2,100,000,000원으로 대폭 감액할만한 사정변경이 있지 않았던 점(매수인인 김GG 측에 귀책사유가 있는 상황에서 오히려 매매대금을 대폭 감액할만한 사정변경은 없었다고 볼 수 있음), ii) 만약 거래구조의 틀을 완전히 바꾸는 것이라면 이 사건 토지 분양권 매매대금을 2,100,000,000원으로 수정하면서 나머지 대금 2,708,000,000원을 ㈜FF건설의 주식에 대한 양도대가 등으로 지급받는다는 합의를 별도로 하였어야 하는데 그러한 내용으로 사업계획을 수정하는 합의가 있었다고 보기 어려운 점, iii) 원고는 2012. 2. 14.자 약정 당시에도 이 사건 토지의 매매대금이 4,808,000,000원임을 확인한 바 있고 그 이후 2013. 11. 7.자 지불약정과 2014. 12. 22.자 각서에서도 이 사건 토지의 매매대금이 4,800,000,000원임을 전제로 대금의 지급을 요구하였던 점 등을 종합하면, 원고는 2011. 11. 1. 시점에서 ㈜FF건설에 이 사건 토지의 분양권을 2011. 9. 30.자 MOU 약정 당시 정한 4,808,000,000원에 양도하기로 합의하였다고 할 수 있고 이러한 합의에 따라 매수인 지위의 승계와 ㈜FF건설에 대한 소유권이전등기까지 마쳤다고 평가함이 상당하다. 쟁점 분양권매매계약서는 한국토지주택공사로부터 지위승계에 대한 동의를 받기 위하여 형식적으로 작성된 계약서에 불과하다고 할 것이고, 원고 등과 ㈜FF건설은 위의 실제 양도합의의 내용에 부합하는 진정한 처분문서를 별도로 작성하지는 않았다고 할 것이다.
3. 2012. 2. 14.자 약정과 관련된 사정
① 김GG은 2011. 12. 13. ㈜FF건설의 대표이사를 사임하였고 원고가 같은 날 ㈜FF건설의 대표이사로 취임하였는바, 이는 이 사건 토지의 소유권을 이전하고 한달이 넘도록 김GG이 계약금 500,000,000원의 지급을 이행하지 못하였기 때문인 것으로 보인다.
② 2012. 2. 14.자 약정은 계약당사자인 “갑”을 ㈜FF건설로, “을”을 김GG으로 표기하기는 하였다. 위 약정에서는 “을”이 “갑”에게 매매대금을 지급한다고 기재되어 있는데 매매대금을 지급받아야 할 당사자는 ㈜FF건설이 아니고 원고 등인 점(실제 김GG은 계약금 200,000,000원을 원고 등에게 지급하였음), 위 대금지급에 맞춰 “갑”은 “을”을 대표이사로 선임하거나 “을”에게 ㈜FF건설의 주식지분을 양도한다는 내용이 포함되어 있는데 이러한 조치를 할 수 있는 주체 역시 ㈜FF건설이 아니라 원고 등인 점을 고려한다면, 위 약정의 “갑”이 ㈜FF건설로 기재된 것은 당사자가 잘못 표기되거나 혼용되어 작성된 것으로 볼 수 있고, “갑”은 실질적으로 원고 등을 의미하는 것으로 보아야 한다. 매매대금의 지급주체를 “을”로 기재한 것과 관련해서도 살필 부분이 있다. 해당 약정에 의하면, 김GG이 이 사건 토지 매매대금 계약금인 200,000,000원을 원고 등에게 지급하면 즉시 ㈜FF건설의 대표이사로 다시 선임되도록 하고, 그 후 토지신탁에 따른 자금이 확보되면 “갑”(계약서 기재상으로는 ㈜FF건설이나 실질적으로는 원고등)에게 중도금 500,000,000원을 지급하도록 정하고 있다. 살피건대, 토지신탁에 따른 자금을 확보하는 것은 이 사건 사업의 시행자인 ㈜FF건설이므로 원고 등에게 중도금을 지급하는 주체는 당연히 ㈜FF건설이라고 보아야 하고, 이 사건 토지 매매대금 잔금(다만 해당 약정서에는 잔금 금액과 지급시기는 정해져 있지 않았다) 역시 ㈜FF건설이 분양 등을 통해 확보한 자금으로 원고 등에게 지급하여야 하는 것이므로 원고 등에게 잔금을 지급하는 주체 역시 ㈜FF건설이라고 보아야 한다. 그렇다면 “을”은 김GG 또는 김GG이 대표이사로 선임된 상태의 ㈜FF건설을 지칭하는 것으로 이해되어야 한다.
③ 2012. 2. 14.자 약정에서는 김GG(또는 김GG이 대표이사로 선임된 상태의 ㈜FF건설)이 원고 등에게 지급해야 할 이 사건 토지의 매매대금이 4,808,000,000원임을 다시 한번 확인하고 있다. 비록 이 약정의 명칭은 “법인인수계약서”이지만, 김GG이 원고 등에게 이 사건 ’토지 매매대금‘ 으로 4,808,000,000원을 지급하기로 약정하였다는 점은 그 문언상 명백하다. 반면 2012. 2. 14.자 약정에는 ㈜FF건설 주식의 양도가액 또는 주식의 양도가액 결정방식에 대하여는 전혀 규율하고 있지 않다.
④ 2012. 2. 14.자 약정은 원고 등이 ㈜FF건설로부터 이 사건 토지 매매대금을 지급받게 되면 그에 따라 원고 등이 ㈜FF건설의 주식을 김GG에게 양도하도록 정하고 있는바, 이를 두고 원고 등이 김GG으로부터 주식 양도대금을 수령하는 것이라고 평가할 수는 없다. 오히려 이는 원고 등이 이 사건 토지 분양권 매매대금 4,808,000,000원을 지급받아야 함을 재확인하면서 그 확보를 위하여 ㈜FF건설의 주식을 보유하기로 하고, 토지 매매대금을 지급받게 되면 ㈜FF건설의 경영권과 소유권을 김GG에게 양도하기로 정해 놓은 약정이라고 할 수 있다. 결국 2012. 2. 14.자 약정은 2011. 11. 1.경 이 사건 토지의 분양권이 이미 양도된 상태에서, 2011. 9. 30.자 MOU 약정에서 합의된 기본적 틀을 토대로 그때까지의 상황변화(김GG이 약속하였던 계약금 500,000,000원을 지급하지 못하였고, 2012. 2. 14.에 이르러 200,000,000원 정도의 자금만 확보하여 지급할 수 있는 상황임)를 반영하여 매매대금의 지급액과 지급시기, 지급방법을 수정한 후속약정인 것으로 봄이 상당하다.
4. 2012. 2. 14. 이후의 여러 사정들
① 원고가 수령한 2013. 11. 7.자 지불각서와 2014. 12. 22.자 각서의 내용, 정AA와 서BB가 2015. 1. 7. 체결한 매매계약의 내용을 살피면, 원고, 정AA, 서BB는 모두 이 사건 토지 분양권의 매매대금이 4,800,000,000원이고 그 중 2,500,000,000원을 이미 지급받았음(2011. 11. 1.자 대출금 2,300,000,000원 및 2012. 2. 14.자 현금 200,000,000원)을 전제로 나머지 잔금 2,300,000,000원을 각자의 지분에 맞춰 지급받으려 하였던 것으로 보인다. 위 채권액에 주식의 양도대금이 포함되어 있다고 평가할 만한 근거는 없고, 특히 이 사건 사업의 시행권을 ㈜DD개발이 양수받는 상황에서 ㈜씨엠개발이나 윤KK이 원고 등에게 ㈜FF건설 주식의 양도대금을 지급할 이유는 전혀 없다고 할 것이다(더욱이 ㈜FF건설의 대차대조표에 따르면 ㈜FF건설은 2014년 말 당시 채무초과 상태에 있었다고 할 수 있어, 그 주식이 상당한 가치가 있었다고 보기는 어렵다).
② 2011. 10. 20. 이후 ㈜FF건설의 주식은 이II(정AA 측)과 서BB가 각 8,000주(40%)를, 원고가 4,000주(20%)를 가지고 있었는데, 2012. 3. 29.경 유상증자가 이뤄짐에 따라 이II(정AA 측)과 서BB는 각 24,000주(40%), 원고는 12,000주(20%)인 것으로 확인된다. 원고 등이 2012. 2. 14. 수령한 200,000,000원이 ㈜FF건설 주식양도대금이라면, 원고 등이 이를 반영하여 김GG에게 주식 일부를 양도 처리하는 것이 자연스러웠을 것이다. 그 후 2013. 1. 31.과 2013. 11. 19.경 ㈜FF건설 주식의 양도가 있어 2013년말을 기준으로 이II(정AA 측)과 서BB는 각 12,000주(20%)를, 김GG은 27,000주(45%)를, 이헌규는 9,000주(15%)를 각 보유하게 되었다. 원고는 이와 관련하여 김GG과 이헌규에게 위 주식을 액면가(주당 5,000원)에 양도하였다는 내용으로 양도소득 신고를 하였는바(양도소득금액은 없음), 위 양도와 관련하여 위 무렵에 원고 등이 김GG으로부터 실제로 수령한 대금은 없었던 것으로 보인다. 아울러 정AA, 서BB, 원고는 내부적으로 정한 지분비율과는 다르게 2012년 말까지 ㈜FF건설의 주식을 40%, 40%, 20%씩 보유하고 있었는바, 그럼에도 불구하고 위 4,800,000,000원 중 자신이 취득해야할 몫은 위 주식 지분과 상관 없이 각 50%, 25%, 25%라고 주장하였고, 사해행위취소소송 등을 통해 내부적인 지분비율에 해당하는 금액을 회수하였다. 결국 원고 등은 이 사건 토지 분양권 매매대금(4,800,000,000원)을 회수하는 데에만 주된 관심이 있었고 ㈜FF건설의 주식가치를 실질적으로 평가하여 그 양도대금을 지급받는 것에는 관심이 없었으며, 오히려 원고 등은 이 사건 토지 매매대금을 지급받으면 주식에 대한 양도대금을 수수함이 없이 ㈜FF건설의 주식을 김GG에게 양도하려고 했던 것으로 봄이 상당하다.
5. 원고 등이 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리(분양권)을 양도한 것으로 볼 수 있는지 여부 원고 등은 2002. 10. 4. 한국토지공사로부터 이 사건 토지를 2,147,610,000원에 매수하는 계약을 체결하였고, 2011. 11. 1.경에 이르기까지 8차 중도금(241,600,000원)과 그 지연이자를 납부하지 아니하여 소유권이전등기를 받을 수 없는 상황이었던바, ㈜FF건설에 위 토지에 관한 매수인 지위를 4,808,000,000원에 양도하기로 하고 2011. 11. 1. 한국토지주택공사로부터 매수인 지위승계에 대한 동의를 받음으로써 위 토지에 관한 매수인의 지위에서 이탈하였다고 봄이 상당하다. 달리 원고 등이 한국토지주택공사에 대한 관계에서 이 사건 토지의 매수인 지위를 계속 유지하였다고 볼 만한 사정이 확인되지 않는 이상, 원고가 이 사건 토지에 관하여 매수인의 지위를 유지하면서 소유권이전등기를 생략하고 직접 ㈜FF건설에 소유권이전등기를 마쳐 주었다고 평가하기는 어렵다 비록 권리의무승계계약서(갑 제11호증의 2) 제5.항에는 ‘한국토지주택공사가 먼저 정AA에게 이전등기를 행한 뒤 다시 정AA와 ㈜FF건설간에 이전등기를 행하기로 함’이라는 기재가 있기는 하나 이는 그 뒤 괄호 부분의 요건이 충족된 경우에 한하여 적용되는 것으로 봄이 상당한데, 이 사건 매수인 지위의 승계는 그 뒤의 괄호에 기재된 경우에 해당하지 아니하므로, 해당 문구 기재는 위의 판단에 영향을 주지 않는다. 결국 2011. 9. 30.자 약정에 따라 원고 등이 ㈜FF건설에 양도한 것은 이 사건 토지가 아니라, 이 사건 토지를 취득할 수 있는 권리(분양권)라고 보아야 한다.
원고의 청구는 이유 없으므로 이를 기각한다.
판결 내용은 붙임과 같습니다.